【正文】 830萬元3035萬元3640萬元45萬元以上 能接受的商鋪總價(jià)中： ? 2830 萬所占比例最高，為 %； ? 其次是 1120 萬元的占 %； ? 2123 萬總價(jià)的 受訪者有 %； ? 能接受 2427 萬元商鋪總價(jià)的占 %。 九都銀座市場調(diào)查報(bào)告 Page45 建議本案： （一）、產(chǎn)品方面 1. 面積要小，進(jìn)深不宜過長，采用框架結(jié)構(gòu)，可任意分割。 2. 工程進(jìn)度 樓盤在銷售過程中可能會(huì)出現(xiàn)銷售與工程進(jìn)度 脫節(jié)的情況。 因此本案在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要尋找市場空缺點(diǎn)，并具有超前意識。 九都銀座市場調(diào)查報(bào)告 Page47 五、本物業(yè)樓盤開發(fā)問題預(yù)測報(bào)告 1. 價(jià)格抗性 （ 1） 由于本案身處商業(yè)旺鋪，地價(jià)偏高，使部分消費(fèi)者難以接受。 客戶對此地理位置認(rèn)知程度高。 需要的商鋪面積： 九都銀座市場調(diào)查報(bào)告 Page35 %%%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%2030平米3140平米4150平米5160平米6170平米7180平米81100平米 ? 對商 鋪面積的需求排在前三位的是： 2030 平方米，占 %； 3140平方米，占 %； 81100平方米，占 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 上述樓盤均處于交通便利位置，商業(yè)氛圍濃厚，因而底層１ —— ２層作為商業(yè)用房。 工地現(xiàn)場包裝 ：工地?zé)o明顯指示，通道過于擁擠，圍墻包裝簡單，沒有個(gè)性。 教訓(xùn)與借 鑒： 以虛擬“綠地”為賣點(diǎn)，有虛假之嫌。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 位置分析： （ 1）位置突出，位于中心地帶，交通便利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 個(gè)案分析表（二） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3）售房部面積較小，內(nèi)部裝修一般，無法突出樓盤形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 地塊規(guī)模較小，不易規(guī)劃。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3） 地形 ：呈不規(guī)則“口”字狀，部分舊住宅及臨街門面正在拆遷中。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 調(diào) 查 說明 一、本物業(yè)區(qū)域調(diào)查報(bào)告 本地塊狀況 本地塊周邊景觀 本地塊主要交通干道 本地塊交通條件 本地塊生活配套設(shè)施 二、本物業(yè)競爭樓盤調(diào)查報(bào)告 三、本物業(yè)目標(biāo)客戶需求調(diào)查研究報(bào)告 （ 1） 目標(biāo)客戶人群特征分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 根據(jù)本次市場調(diào)研情況，下面分別就區(qū)域狀況、競爭個(gè)案特征、消費(fèi)者需求情況做出具體分析，并對本案開發(fā)提出合理化建議。 區(qū)域分析： 本案臨近洛陽市區(qū)最大的綠地 —— 牡丹廣場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ●良好的休閑環(huán)境 本案周邊區(qū)域大面積綠化帶有三個(gè)：牡丹公園、牡丹廣場、西苑公園，具有良好的休閑環(huán)境。 （ 2）周邊區(qū)域待建項(xiàng)目較多，易形成較為激烈的競爭態(tài)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 價(jià)格分析： 一層為 10000 元 /平方米，二層為 3500 元 /平方米，三層以上為 2800 元 /平方米 ? 現(xiàn)狀分析：結(jié)構(gòu)已封頂，外立面已成，正處于內(nèi)部設(shè)施安裝階段 ? 客戶分析：底層為建行購買。 個(gè)案分析表（ 三） 一、 具體分析 案名 潤峰時(shí)代廣場（暫定名） 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 開發(fā)商 洛陽潤峰集團(tuán)有限公司 建筑類型 小高層、高層 工地位置 景華路與太原路交叉西南角 交房日期 待定 商鋪分布 １ —— ３層（高層） 規(guī)劃 ２棟高層、３棟小高層 二、綜合分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 銷售策略： 該樓盤欲建成洛陽精品商住樓，目前，策劃和定位正在緊密運(yùn)行。 樓盤客戶： 附近私營業(yè)主、原拆遷戶部分業(yè)主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ２、 銷售人員專業(yè)水平不夠。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 25歲以下的僅有 個(gè)百分點(diǎn)。 九都銀座市場調(diào)查報(bào)告 Page42 商鋪部分總結(jié) 目標(biāo)客戶人群特征： 年齡在 3540 歲之間，從事商業(yè)或樂意商鋪投資的有錢階層； 購買本案商鋪的可能性： 有近六的受訪者表示可能購買，不能確定的占 %； 需要商鋪的面積： 2040 平方米，尤其是 20 平方米左右的面積接受率最高，另外面積在 81100 平方米的占 %； 能接受的單價(jià)與總價(jià)： 目標(biāo)客戶能接受的銷售單價(jià)為 6000 元左右 /平方米，總價(jià)款在 25 萬元左右； 對商鋪有關(guān)觀點(diǎn)的看法： 商鋪具有文化氛圍和商鋪要具有良好的透氣性支持率最高，消費(fèi)者對商鋪要具有觀光、旅游的綜合功能持無所謂態(tài)度的比重較大。 2. 以增值為宣傳主題，彰業(yè)尊貴商鋪。 3. 對現(xiàn)場包裝重視程度 在銷售中，很容易產(chǎn)生輕視現(xiàn)場包裝現(xiàn)象。 （ 2） 在銷售狀況良好時(shí)會(huì)認(rèn)為現(xiàn)場包裝不必要而不愿投資，從而使 銷售業(yè)績下降。 4. 一流公司企業(yè)形象，突出精品樓盤品質(zhì)。 從以上數(shù)據(jù)看：廣州市場商鋪的市場開發(fā)前景良好。 ? 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示 ： 50016000 元 之間的家庭 占%；其次是收入在 40015000 元之間的家庭，占總樣本的 %； 30014000 元之間的占%；收入在 60017000 元之間的有 %。 ５、多數(shù)商鋪布局靈活，可自由分割。 競爭樓盤總體分析 以上競爭樓盤分析可總結(jié)如下： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售策略： 原規(guī)劃“雅安名城”地塊為綠地和地下停車場，以綠地為主賣點(diǎn)，以黃金旺鋪為訴求主題，銷售均價(jià)為 5500 元 /平方米，現(xiàn)僅余一個(gè)商鋪，約 200平方米待售。 教訓(xùn)與借鑒： 在前期設(shè)計(jì)中精心細(xì)致， 欲打造精品樓盤，應(yīng)注重規(guī)劃設(shè)計(jì)的統(tǒng)一性和綠化比例。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 工地包裝：工地凌亂，無指示牌，無看房通道。 ? 銷售策略： （ 1） 在洛陽首先推出產(chǎn)權(quán)式酒店，為樓盤的突出賣點(diǎn)之一； （ 2） 優(yōu)越的地理位置及采用的市場補(bǔ)缺者營銷策略，也是本樓盤的特色之一； （ 3） 以戶外廣告突出樓盤形象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實(shí)