【正文】 土地購置成本較高，閑置時間太長，利息逐年積累形成的壓力大。 （二） 物業(yè)管理公共設(shè)施指示系統(tǒng) 小區(qū)示意圖牌、花園路牌名、路燈編號牌、售樓處歡迎牌、太陽傘、遮雨篷、停車場指示牌、垃圾桶、會所平面示意圖、服務(wù)總臺、洗手間、樓梯上落示意圖、緊急通道、兌換處、吸煙區(qū)、非吸煙區(qū)、更衣間、公共電話、消防栓、消防通道、咖啡廳、餐廳、酒吧、保健室、告示欄（信息欄、意見箱）、環(huán)保告示牌（不要踢球、溜旱冰、養(yǎng)狗 、摘花、室外晾衣）、業(yè)主會所指示牌、“私家住宅謝絕參觀”牌、臺面標牌（收款臺、領(lǐng)取資料處、洽談處）等。 ２、 展板及場地布置。 經(jīng)過一段時期的醞釀設(shè)計，三方共設(shè)計出了 30 多個方案。 （二） 道路名 １、 東大門、北大門入口主干道路分別命名為海岸大道、花園大道?！叭f科城市花園”的命名十分貼切城市生活社區(qū)的概念，并與萬科集團品牌緊密相連，恰到好處。 （八） 遵守安全用電規(guī)定，嚴禁非電工接線、接燈，嚴禁使用移動式碘鎢燈。 （二） 工期控制 目標明確，現(xiàn)狀清楚，對策具體，措施落實，及時檢查總結(jié)。磚混結(jié)構(gòu)的組砌方法、圈梁構(gòu)造柱斷面尺寸，樓梯及構(gòu)件的焊接質(zhì)量、混凝土質(zhì)量；框架結(jié)構(gòu)要重點檢查節(jié)點做法和質(zhì)量。對于電纜還要進行耐壓絕緣試驗。 ３、 無條件做好“計劃、布置、檢查、總結(jié)、評比”安全工作，警鐘長鳴。如果商定的時間和地點供檢驗 的材料或設(shè)備未準備好、或者確定不合規(guī)定的，監(jiān)理師可以拒 用這些材料和設(shè)備。 承包商義務(wù) 1）按合同規(guī)定的完工期限、質(zhì)量要求完成合同范圍內(nèi)的各項工程。 （三）規(guī)定職責范圍和協(xié)作關(guān)系。對售出的商品房要根據(jù)建設(shè)部建房[1998]102 號文的要求出具《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》，明確建筑物的保修內(nèi)容和時間以及使用要求。 九、開發(fā)商對物業(yè)管理力度不夠，住戶自行裝修過程中亂打亂鑿亂拆，隨意砌筑間墻，任意堆積裝修垃圾，樓板負荷過大，造成結(jié)構(gòu)受損，又堵塞了下水管道，以致出現(xiàn)“裂”、“漏”、“堵”現(xiàn)象。 （三） 開展該活動期間，有關(guān)部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在辦公地點和正在開發(fā)銷售的樓盤懸掛橫額和標語，讓該活動家喻戶曉，并踴躍參加。全省性的活動由廣東建設(shè)報社負責策劃。但房地產(chǎn)市場也存在一些開發(fā)企業(yè)違法、違規(guī)經(jīng)營，出現(xiàn)無法交樓、延期交樓、貨不對板、質(zhì)量低劣、交付未經(jīng)驗收或驗收不合格的房屋，不按規(guī)定計算商品房銷售面積，不按承諾的時間辦理房地產(chǎn)權(quán)證，不承擔商品房保修責任等損害購房人合法權(quán)益 的行為，引起市民的投訴。 8 月 7 日至 8 日，省、市、縣及商品銷售量比較大的鎮(zhèn)，由當發(fā)建委和房地產(chǎn)管理局牽 頭，規(guī)劃、建材、工商、消委會等部門和開發(fā)公司參加的大型咨詢會。同時，各市、縣對這次活動中表現(xiàn)差，業(yè)主投訴多的企業(yè)給予通報批語，并按有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定給予處罰。市質(zhì)監(jiān)站和各鎮(zhèn)（區(qū)）質(zhì)監(jiān)分站于 11 月份進行一次質(zhì)量抽查，并在新聞媒體上對用戶反映好的工程實行表彰，對用戶意見大的加以曝光，情節(jié)嚴重的，對責任單位進行處理。同時，對工程質(zhì)量低劣、質(zhì)量隱患嚴重的工程進行曝光，讓廣大群眾掌握我市商品房的質(zhì)量狀況。 （五）拿出處理重大質(zhì)量事故、責任事故、安全事故的意見。 4）對現(xiàn)場負責清理，文明施工。 對覆蓋后才發(fā)現(xiàn)問題，監(jiān)理師可隨時發(fā)出指示移去工程的任何 覆 蓋物或在其內(nèi)穿孔，并在檢查后恢復(fù)原狀，使之完好。 ２、 推行樣板制。 ２） 預(yù)檢，確定下道工序的質(zhì)量而預(yù)先對本項目作檢查。 ①質(zhì)檢方法：全數(shù)與抽數(shù)相結(jié)合。 ３、 有確保主導(dǎo)工序不突破工期的對策措施，（包括組織、經(jīng) 濟、技術(shù)、合同等），階段性工期被突破后督促承包商建立新的平衡（有補救措施，調(diào)整其他計劃的可能）。 二、 治安消防管理制度 （一） 消防設(shè)施組織設(shè)計布置，大門設(shè)專人值班。 美的海岸花園項目立項之初，公司策劃部專業(yè)人士就對其命名作專題研究。 ４、 北江北岸風景走廊命名為沿江路。 采用明麗的色彩過渡作為花瓣，升展于云叢之上，獨創(chuàng)了美的海岸花園項目在房地產(chǎn)界花園開發(fā)項目中的新穎視覺形象；表現(xiàn)了美的海岸花園大型住宅小區(qū)的品質(zhì)；體現(xiàn)了現(xiàn)代成功人士追求高尚，享受綠色自然 的生活傾向。展板內(nèi)容：項目各戶型透視圖、主要交通及建筑物相片，地理規(guī)劃圖，住宅單位平面圖，住宅單位室內(nèi)布置，發(fā)展商之背景及別墅、洋房的真實效果 圖，價目表及付款方法等等。方案緊密結(jié)合 項目的特征，積極地探求營銷策略以促成良好的銷售業(yè)績，實現(xiàn)發(fā)展商的預(yù)期目標。 ４、 順德區(qū)域內(nèi)開發(fā)較早的大型社區(qū)（碧桂園、康富花園）已占有相當多的市場份額，并形成口碑。 定價問題是策劃方案中最重要的問題之一，影響定價的主要內(nèi)在因素有土地成本和項目定位決定的建筑成本等。（一次性付款） ２、 基本價格 ① 洋房基本價格 項目運營期均價為每平方米 3100 元（一次性付款）； 項目啟動年度（ 1998 年）均價定價：每平方米 2400 元（一次性付款） ② 別墅基本價格 項目運營期均價為每平方米 4200 元（一次性付款） 項目啟動年度（ 1998 年）均價定價：每平方米 3650 元（一次性付款） 說明：以單塊別墅用地建筑容積率為 1 計，土地價格每平方米 2200 元，土建價格每平方米 1450 元。 ３、 業(yè)主二次購房優(yōu)惠； 美的新村業(yè)主在美的海岸花園購房可以享受；購房在優(yōu)惠基礎(chǔ)上再優(yōu)惠2%。 ３、 C 檔： C+檔：東西朝向可看到較多綠地，不能看見江景，不鄰近公路。 C— 檔：房屋東西朝向，離江邊最遠，可看到較少江景，鄰近較少綠地，離公路較近。 年利率：（ %+%） /2=% 求：定價 X，以一次性付款價值為基準（設(shè)定為 1）。廣州市內(nèi)東西南北區(qū)都推出有品牌的樓盤。盡管目前順德市商品房供過于求只是一種表面現(xiàn)象，從市場需求和居住文化等綜合因素判斷，表面上的供過于求實際是市場有效需求不足、結(jié)構(gòu)失衡的表現(xiàn)，而 本項目無論是規(guī)劃、環(huán)境，還是銷售、配套、物業(yè)管理等諸多方面均是實現(xiàn)順德房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整的一個標志。 “地中海小城”這五個字高度精練地概括了項目的內(nèi)容，在珠江三角洲地區(qū)眾多的歐陸式建筑風格項目中脫穎而出，具有唯一性和排它性。在不同的地域市場或不同階段，所訴求的側(cè)重點不同。未來的美的海岸花園，是一個有 20xx 多套洋房， 180 多套別墅，有大面積綠化、大量環(huán)藝小品，配套設(shè)施齊全，管理服務(wù)一流的高品位小區(qū)。今年以來 ，廣州及周邊城市不斷推出新樓盤，無論是總體規(guī)劃、配套設(shè)施、營銷服務(wù)等都比以前房地產(chǎn)開發(fā)在綜合操作水平上有較大提高。 附錄二 美的海岸花園周邊項目一覽表 樓盤名稱 位置 規(guī)劃 配套設(shè)備 交通線路 宣傳途徑 面積（ m2） 價格（元 / m2） 付款方式 入伙期 賣點 金業(yè)花園 番禺市 市良路 別墅 自建別墅 （購地） A型： 240 B 型： C 型： 162 俱樂部 網(wǎng)球場 花壇 噴泉 游泳池 BUS： 金 — 廣州，40 分鐘 金 — 順德，30 分鐘 金 — 深圳， 小時 金 — 中山金 — 佛山 報紙 廣告 330~438 ~132 2490~2670 （別墅土建價格） 1680~1980 （別墅用地價格） 購現(xiàn)樓： 定 金 ：RMB2 萬元 1）一次性付款優(yōu)惠，80 元 /m2 7 天內(nèi)付清； 2）按揭最高六成，優(yōu)惠 50元 /m2 3）免息分期付款首期 40%，兩個月 20%，8個月 20%（付清） 購地： 定金： 23萬 1）一次性付款， 95折優(yōu)惠； 2）免息分期。B— 檔： a、房屋南北朝向，離江邊較近，可看到部分江景（被 A 檔遮去一部分），鄰近較多綠地，離公路較遠。 ２、 B 檔： B+檔：不鄰近公路，房屋南北朝向，可看到的綠地較多，可透過圍全的開口看到部分江景，不鄰近公路。 ⑤ 銀行按揭：時間任定（ 91 折） 付款進度和操作方法：首期 10%（ 15 天內(nèi)）， 第二期、第三期、第四期、第五期各付 5%，每半年付款一次，發(fā)展商提供 20%免息貸款，按揭金額不超過樓款總額 70%。這樣的入市價格較為合適。 （二） 項目定位 本項目以高素質(zhì)、高品位和高格調(diào)的文化氛圍為基調(diào)，規(guī)劃歐陸風情的園林特色小區(qū)：地中海小城。首先客觀地分析本項目的問題點和機會點。具體內(nèi)容如下： （一） 辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計 其包括：總經(jīng)理室、副總經(jīng)理室、經(jīng)理室、副經(jīng)理室、辦公室、工程部、經(jīng)營企劃部、造價財務(wù)部、會議室、檔案室、洽談室、繪圖室、保安室、水電室。形象墻前面是接待臺及資料臺，是銷售人員主要接待接待客戶和派送資料的場所。 第三節(jié) 確立項目標志 一、 背景介紹 1998 年春，美的房地產(chǎn)公司經(jīng)營策劃部會同美 的工業(yè)設(shè)計中心平面設(shè)計部，深圳國企公司平面設(shè)計部開始著手有關(guān)項目標志的設(shè)計工作。 ２、 凡是小區(qū)內(nèi)公共建筑，一律稱“美的 XX”，如美的小學、美的會所、美的健身中心等。其中命名為“萬科城市花園”創(chuàng)造了一個全國聞名的房地產(chǎn)品牌。 （七） 特種作業(yè)人員必須持證上崗，非操作人員不準運用機械設(shè)備。 ２） 建立實施質(zhì)量日記、現(xiàn)場質(zhì)量協(xié)調(diào)會、質(zhì)量匯報會等制度。 ①外觀檢查主要檢查結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量是否符合質(zhì)量標準和設(shè)計要求。 ⑥暗配電氣線路：檢查位置、規(guī)格、標 高、彎度、防腐接頭等。 ２、 必須有十分明確的各級領(lǐng)導(dǎo)和各職能部門安全生產(chǎn)的責任，遵守本地區(qū)、本單位的安全生產(chǎn)責任制。 承包商應(yīng)隨時接受檢驗。主要對標書所附合同內(nèi)容進行評議和報價書進行分析比較。對資源進行優(yōu)化配置，使各項工作都納入計劃軌道，可預(yù)見、可預(yù)控。 （五） 商品房開發(fā)商要嚴格遵守國家頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理條件，在工程建 設(shè)過程中，應(yīng)配備相應(yīng)的專職技術(shù)人員對工程進行管理，或委托建設(shè)監(jiān)理單位對工程實行監(jiān)理，不得隨意肢解工程，同時開發(fā)商或物業(yè)管理單位要加強物業(yè)管理，落實保修制度，搞好商品房保養(yǎng)維修，加強對住戶的管理，限制其隨意“打、拆、鑿”，以及任意改變平面布局的行為，以確保建筑物的結(jié)構(gòu)安全。 八、化糞池留設(shè)在商鋪范圍內(nèi)，無預(yù)留清渣口，排污管檢查口不足，無法清理，造成排污管道堵塞。 （二） 省、市、縣都要充分利用當?shù)匦侣劽浇閺V泛宣傳該活動的目的、意義 和活動的安排。 二、 本活動由省、市、縣建設(shè)行政主管部門會同房地產(chǎn)管理部門牽頭組織。如不重視解決，對擴大內(nèi)需，把住宅業(yè)培育成為國民經(jīng)濟新的增長點，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展不利。宣傳本活動的目的、意義和安排，宣傳有關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，散發(fā)宣傳資料（包括投訴表），接受業(yè)主投訴，解答問題等。 主題詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 管理 通知 抄送：建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司，省政府辦公廳，廣東建設(shè)報社及有關(guān)新聞單位 廣東省建設(shè)委員會辦公室 一九九九年七月一日印發(fā) 附錄： 順德市政建設(shè)局文件 順德市市政建設(shè)局文件 順建發(fā) [1998]72 號 關(guān)于開展全市商品房質(zhì)量問題專項治理活動的通知 各有關(guān)單位： 隨著我市經(jīng)濟的迅速發(fā)展，商品房建設(shè)發(fā)展很快，商品房的建設(shè)量占全市工程建設(shè)量的比重很大。 （二） 質(zhì)監(jiān)站于商品房工程監(jiān)督時，嚴格按照國家有關(guān)標準和規(guī)范進行監(jiān)督檢查。 商品房的工程質(zhì)量問題，直接關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益以及生命財產(chǎn)的安全，商品房質(zhì)量的好壞亦反映了我市居住水平和建筑業(yè)水平的高低，而其質(zhì)量水平?jīng)Q非一朝一夕可以提高。 （六）處理合同履行過程中的重大爭議與糾紛，組織處理重大索賠，協(xié)助財務(wù)等部門搞好工程決算、結(jié)算。 5）提供履約擔保。 由于承包商違約引起的原因，或者不合理施工或工程不安全， 監(jiān)理師有權(quán)指令暫時停工或返工，并在停工返工期間要對工程 進行必要的保護和安全保障。先按標準、規(guī)范、規(guī)程施工達優(yōu)，做出結(jié)構(gòu)裝飾工程樣板（如樣板墻、樣板間、樣板結(jié)構(gòu)），經(jīng)認定后作為操作和質(zhì)量驗收的標準，達不到樣板標準的不予驗收。 ①對原材料、半成品、成品、構(gòu)件等進場前進行試檢驗。 ②質(zhì)檢手段：目測（看、摸、敲、照）和實測（靠、吊、量、套）并用。 （三） 投資控制 １、 在施工過程中及時答復(fù)施工單位提出的問題及配合要求，主動協(xié)調(diào)好各方面關(guān)系，預(yù)測工程風險及可能發(fā)生索賠的誘因，制定防范性對策，避免和減少索賠事件發(fā)生。 （二） 臨時用電設(shè)備接線必須符合現(xiàn)場安全用電管理規(guī)定，未經(jīng)批準不得使用電熱器具。從十幾個項目命名中提出了三個候選命名： １、 美的黃金海岸 ２、 凱旋花園 ３、 美的海岸花園 本項目中之命名最終確定為：美的海岸花園。 ５、 組團小區(qū)之間道路分別用一路、二路、三路區(qū)分。標志也深刻地反映了美的海岸花園對生活住宅概念的高視點及不同凡響。 ３、 大屏幕彩電及觸摸顯示屏。 美的海岸花園項目總體營銷策劃方案是在對項目前期市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，對項目可行性綜合研究，特別是項目投資分析研究的基礎(chǔ)上擬定的。 ５、 項目發(fā)售時沒有現(xiàn)樓和園林綠化及配套，會影響買家信心，增加銷