【正文】 土地購(gòu)置成本較高，閑置時(shí)間太長(zhǎng)，利息逐年積累形成的壓力大。 （二） 物業(yè)管理公共設(shè)施指示系統(tǒng) 小區(qū)示意圖牌、花園路牌名、路燈編號(hào)牌、售樓處歡迎牌、太陽(yáng)傘、遮雨篷、停車(chē)場(chǎng)指示牌、垃圾桶、會(huì)所平面示意圖、服務(wù)總臺(tái)、洗手間、樓梯上落示意圖、緊急通道、兌換處、吸煙區(qū)、非吸煙區(qū)、更衣間、公共電話(huà)、消防栓、消防通道、咖啡廳、餐廳、酒吧、保健室、告示欄（信息欄、意見(jiàn)箱）、環(huán)保告示牌（不要踢球、溜旱冰、養(yǎng)狗 、摘花、室外晾衣）、業(yè)主會(huì)所指示牌、“私家住宅謝絕參觀(guān)”牌、臺(tái)面標(biāo)牌（收款臺(tái)、領(lǐng)取資料處、洽談處）等。 ２、 展板及場(chǎng)地布置。 經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的醞釀設(shè)計(jì)，三方共設(shè)計(jì)出了 30 多個(gè)方案。 （二） 道路名 １、 東大門(mén)、北大門(mén)入口主干道路分別命名為海岸大道、花園大道。“萬(wàn)科城市花園”的命名十分貼切城市生活社區(qū)的概念，并與萬(wàn)科集團(tuán)品牌緊密相連，恰到好處。 （八） 遵守安全用電規(guī)定，嚴(yán)禁非電工接線(xiàn)、接燈，嚴(yán)禁使用移動(dòng)式碘鎢燈。 （二） 工期控制 目標(biāo)明確，現(xiàn)狀清楚，對(duì)策具體，措施落實(shí)，及時(shí)檢查總結(jié)。磚混結(jié)構(gòu)的組砌方法、圈梁構(gòu)造柱斷面尺寸，樓梯及構(gòu)件的焊接質(zhì)量、混凝土質(zhì)量；框架結(jié)構(gòu)要重點(diǎn)檢查節(jié)點(diǎn)做法和質(zhì)量。對(duì)于電纜還要進(jìn)行耐壓絕緣試驗(yàn)。 ３、 無(wú)條件做好“計(jì)劃、布置、檢查、總結(jié)、評(píng)比”安全工作，警鐘長(zhǎng)鳴。如果商定的時(shí)間和地點(diǎn)供檢驗(yàn) 的材料或設(shè)備未準(zhǔn)備好、或者確定不合規(guī)定的，監(jiān)理師可以拒 用這些材料和設(shè)備。 承包商義務(wù) 1）按合同規(guī)定的完工期限、質(zhì)量要求完成合同范圍內(nèi)的各項(xiàng)工程。 （三）規(guī)定職責(zé)范圍和協(xié)作關(guān)系。對(duì)售出的商品房要根據(jù)建設(shè)部建房[1998]102 號(hào)文的要求出具《質(zhì)量保證書(shū)》和《使用說(shuō)明書(shū)》，明確建筑物的保修內(nèi)容和時(shí)間以及使用要求。 九、開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理力度不夠，住戶(hù)自行裝修過(guò)程中亂打亂鑿亂拆，隨意砌筑間墻，任意堆積裝修垃圾，樓板負(fù)荷過(guò)大，造成結(jié)構(gòu)受損，又堵塞了下水管道，以致出現(xiàn)“裂”、“漏”、“堵”現(xiàn)象。 （三） 開(kāi)展該活動(dòng)期間，有關(guān)部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在辦公地點(diǎn)和正在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的樓盤(pán)懸掛橫額和標(biāo)語(yǔ)，讓該活動(dòng)家喻戶(hù)曉，并踴躍參加。全省性的活動(dòng)由廣東建設(shè)報(bào)社負(fù)責(zé)策劃。但房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在一些開(kāi)發(fā)企業(yè)違法、違規(guī)經(jīng)營(yíng)，出現(xiàn)無(wú)法交樓、延期交樓、貨不對(duì)板、質(zhì)量低劣、交付未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋，不按規(guī)定計(jì)算商品房銷(xiāo)售面積，不按承諾的時(shí)間辦理房地產(chǎn)權(quán)證，不承擔(dān)商品房保修責(zé)任等損害購(gòu)房人合法權(quán)益 的行為，引起市民的投訴。 8 月 7 日至 8 日，省、市、縣及商品銷(xiāo)售量比較大的鎮(zhèn)，由當(dāng)發(fā)建委和房地產(chǎn)管理局牽 頭，規(guī)劃、建材、工商、消委會(huì)等部門(mén)和開(kāi)發(fā)公司參加的大型咨詢(xún)會(huì)。同時(shí)，各市、縣對(duì)這次活動(dòng)中表現(xiàn)差，業(yè)主投訴多的企業(yè)給予通報(bào)批語(yǔ)，并按有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定給予處罰。市質(zhì)監(jiān)站和各鎮(zhèn)（區(qū)）質(zhì)監(jiān)分站于 11 月份進(jìn)行一次質(zhì)量抽查，并在新聞媒體上對(duì)用戶(hù)反映好的工程實(shí)行表彰，對(duì)用戶(hù)意見(jiàn)大的加以曝光，情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)責(zé)任單位進(jìn)行處理。同時(shí)，對(duì)工程質(zhì)量低劣、質(zhì)量隱患嚴(yán)重的工程進(jìn)行曝光，讓廣大群眾掌握我市商品房的質(zhì)量狀況。 （五）拿出處理重大質(zhì)量事故、責(zé)任事故、安全事故的意見(jiàn)。 4）對(duì)現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)清理，文明施工。 對(duì)覆蓋后才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，監(jiān)理師可隨時(shí)發(fā)出指示移去工程的任何 覆 蓋物或在其內(nèi)穿孔，并在檢查后恢復(fù)原狀，使之完好。 ２、 推行樣板制。 ２） 預(yù)檢，確定下道工序的質(zhì)量而預(yù)先對(duì)本項(xiàng)目作檢查。 ①質(zhì)檢方法：全數(shù)與抽數(shù)相結(jié)合。 ３、 有確保主導(dǎo)工序不突破工期的對(duì)策措施，（包括組織、經(jīng) 濟(jì)、技術(shù)、合同等），階段性工期被突破后督促承包商建立新的平衡（有補(bǔ)救措施，調(diào)整其他計(jì)劃的可能）。 二、 治安消防管理制度 （一） 消防設(shè)施組織設(shè)計(jì)布置，大門(mén)設(shè)專(zhuān)人值班。 美的海岸花園項(xiàng)目立項(xiàng)之初，公司策劃部專(zhuān)業(yè)人士就對(duì)其命名作專(zhuān)題研究。 ４、 北江北岸風(fēng)景走廊命名為沿江路。 采用明麗的色彩過(guò)渡作為花瓣，升展于云叢之上，獨(dú)創(chuàng)了美的海岸花園項(xiàng)目在房地產(chǎn)界花園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的新穎視覺(jué)形象；表現(xiàn)了美的海岸花園大型住宅小區(qū)的品質(zhì)；體現(xiàn)了現(xiàn)代成功人士追求高尚，享受綠色自然 的生活傾向。展板內(nèi)容：項(xiàng)目各戶(hù)型透視圖、主要交通及建筑物相片，地理規(guī)劃圖，住宅單位平面圖，住宅單位室內(nèi)布置，發(fā)展商之背景及別墅、洋房的真實(shí)效果 圖，價(jià)目表及付款方法等等。方案緊密結(jié)合 項(xiàng)目的特征，積極地探求營(yíng)銷(xiāo)策略以促成良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的預(yù)期目標(biāo)。 ４、 順德區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)較早的大型社區(qū)（碧桂園、康富花園）已占有相當(dāng)多的市場(chǎng)份額，并形成口碑。 定價(jià)問(wèn)題是策劃方案中最重要的問(wèn)題之一，影響定價(jià)的主要內(nèi)在因素有土地成本和項(xiàng)目定位決定的建筑成本等。（一次性付款） ２、 基本價(jià)格 ① 洋房基本價(jià)格 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期均價(jià)為每平方米 3100 元（一次性付款）； 項(xiàng)目啟動(dòng)年度（ 1998 年）均價(jià)定價(jià)：每平方米 2400 元（一次性付款） ② 別墅基本價(jià)格 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期均價(jià)為每平方米 4200 元（一次性付款） 項(xiàng)目啟動(dòng)年度（ 1998 年）均價(jià)定價(jià)：每平方米 3650 元（一次性付款） 說(shuō)明：以單塊別墅用地建筑容積率為 1 計(jì)，土地價(jià)格每平方米 2200 元，土建價(jià)格每平方米 1450 元。 ３、 業(yè)主二次購(gòu)房?jī)?yōu)惠； 美的新村業(yè)主在美的海岸花園購(gòu)房可以享受；購(gòu)房在優(yōu)惠基礎(chǔ)上再優(yōu)惠2%。 ３、 C 檔： C+檔：東西朝向可看到較多綠地，不能看見(jiàn)江景，不鄰近公路。 C— 檔：房屋東西朝向，離江邊最遠(yuǎn)，可看到較少江景，鄰近較少綠地，離公路較近。 年利率：（ %+%） /2=% 求：定價(jià) X，以一次性付款價(jià)值為基準(zhǔn)（設(shè)定為 1）。廣州市內(nèi)東西南北區(qū)都推出有品牌的樓盤(pán)。盡管目前順德市商品房供過(guò)于求只是一種表面現(xiàn)象，從市場(chǎng)需求和居住文化等綜合因素判斷，表面上的供過(guò)于求實(shí)際是市場(chǎng)有效需求不足、結(jié)構(gòu)失衡的表現(xiàn)，而 本項(xiàng)目無(wú)論是規(guī)劃、環(huán)境，還是銷(xiāo)售、配套、物業(yè)管理等諸多方面均是實(shí)現(xiàn)順德房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的一個(gè)標(biāo)志。 “地中海小城”這五個(gè)字高度精練地概括了項(xiàng)目的內(nèi)容，在珠江三角洲地區(qū)眾多的歐陸式建筑風(fēng)格項(xiàng)目中脫穎而出，具有唯一性和排它性。在不同的地域市場(chǎng)或不同階段，所訴求的側(cè)重點(diǎn)不同。未來(lái)的美的海岸花園，是一個(gè)有 20xx 多套洋房， 180 多套別墅，有大面積綠化、大量環(huán)藝小品，配套設(shè)施齊全，管理服務(wù)一流的高品位小區(qū)。今年以來(lái) ，廣州及周邊城市不斷推出新樓盤(pán)，無(wú)論是總體規(guī)劃、配套設(shè)施、營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)等都比以前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在綜合操作水平上有較大提高。 附錄二 美的海岸花園周邊項(xiàng)目一覽表 樓盤(pán)名稱(chēng) 位置 規(guī)劃 配套設(shè)備 交通線(xiàn)路 宣傳途徑 面積（ m2） 價(jià)格（元 / m2） 付款方式 入伙期 賣(mài)點(diǎn) 金業(yè)花園 番禺市 市良路 別墅 自建別墅 （購(gòu)地） A型： 240 B 型： C 型： 162 俱樂(lè)部 網(wǎng)球場(chǎng) 花壇 噴泉 游泳池 BUS： 金 — 廣州，40 分鐘 金 — 順德，30 分鐘 金 — 深圳， 小時(shí) 金 — 中山金 — 佛山 報(bào)紙 廣告 330~438 ~132 2490~2670 （別墅土建價(jià)格） 1680~1980 （別墅用地價(jià)格） 購(gòu)現(xiàn)樓： 定 金 ：RMB2 萬(wàn)元 1）一次性付款優(yōu)惠，80 元 /m2 7 天內(nèi)付清； 2）按揭最高六成，優(yōu)惠 50元 /m2 3）免息分期付款首期 40%，兩個(gè)月 20%，8個(gè)月 20%（付清） 購(gòu)地： 定金： 23萬(wàn) 1）一次性付款， 95折優(yōu)惠； 2）免息分期。B— 檔： a、房屋南北朝向，離江邊較近，可看到部分江景（被 A 檔遮去一部分），鄰近較多綠地，離公路較遠(yuǎn)。 ２、 B 檔： B+檔：不鄰近公路，房屋南北朝向，可看到的綠地較多，可透過(guò)圍全的開(kāi)口看到部分江景，不鄰近公路。 ⑤ 銀行按揭：時(shí)間任定（ 91 折） 付款進(jìn)度和操作方法：首期 10%（ 15 天內(nèi)）， 第二期、第三期、第四期、第五期各付 5%，每半年付款一次，發(fā)展商提供 20%免息貸款，按揭金額不超過(guò)樓款總額 70%。這樣的入市價(jià)格較為合適。 （二） 項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目以高素質(zhì)、高品位和高格調(diào)的文化氛圍為基調(diào)，規(guī)劃歐陸風(fēng)情的園林特色小區(qū)：地中海小城。首先客觀(guān)地分析本項(xiàng)目的問(wèn)題點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)。具體內(nèi)容如下： （一） 辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì) 其包括：總經(jīng)理室、副總經(jīng)理室、經(jīng)理室、副經(jīng)理室、辦公室、工程部、經(jīng)營(yíng)企劃部、造價(jià)財(cái)務(wù)部、會(huì)議室、檔案室、洽談室、繪圖室、保安室、水電室。形象墻前面是接待臺(tái)及資料臺(tái)，是銷(xiāo)售人員主要接待接待客戶(hù)和派送資料的場(chǎng)所。 第三節(jié) 確立項(xiàng)目標(biāo)志 一、 背景介紹 1998 年春，美的房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)策劃部會(huì)同美 的工業(yè)設(shè)計(jì)中心平面設(shè)計(jì)部，深圳國(guó)企公司平面設(shè)計(jì)部開(kāi)始著手有關(guān)項(xiàng)目標(biāo)志的設(shè)計(jì)工作。 ２、 凡是小區(qū)內(nèi)公共建筑，一律稱(chēng)“美的 XX”，如美的小學(xué)、美的會(huì)所、美的健身中心等。其中命名為“萬(wàn)科城市花園”創(chuàng)造了一個(gè)全國(guó)聞名的房地產(chǎn)品牌。 （七） 特種作業(yè)人員必須持證上崗，非操作人員不準(zhǔn)運(yùn)用機(jī)械設(shè)備。 ２） 建立實(shí)施質(zhì)量日記、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量協(xié)調(diào)會(huì)、質(zhì)量匯報(bào)會(huì)等制度。 ①外觀(guān)檢查主要檢查結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量是否符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求。 ⑥暗配電氣線(xiàn)路：檢查位置、規(guī)格、標(biāo) 高、彎度、防腐接頭等。 ２、 必須有十分明確的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和各職能部門(mén)安全生產(chǎn)的責(zé)任，遵守本地區(qū)、本單位的安全生產(chǎn)責(zé)任制。 承包商應(yīng)隨時(shí)接受檢驗(yàn)。主要對(duì)標(biāo)書(shū)所附合同內(nèi)容進(jìn)行評(píng)議和報(bào)價(jià)書(shū)進(jìn)行分析比較。對(duì)資源進(jìn)行優(yōu)化配置，使各項(xiàng)工作都納入計(jì)劃軌道，可預(yù)見(jiàn)、可預(yù)控。 （五） 商品房開(kāi)發(fā)商要嚴(yán)格遵守國(guó)家頒發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件，在工程建 設(shè)過(guò)程中，應(yīng)配備相應(yīng)的專(zhuān)職技術(shù)人員對(duì)工程進(jìn)行管理，或委托建設(shè)監(jiān)理單位對(duì)工程實(shí)行監(jiān)理，不得隨意肢解工程，同時(shí)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理單位要加強(qiáng)物業(yè)管理，落實(shí)保修制度，搞好商品房保養(yǎng)維修，加強(qiáng)對(duì)住戶(hù)的管理，限制其隨意“打、拆、鑿”，以及任意改變平面布局的行為，以確保建筑物的結(jié)構(gòu)安全。 八、化糞池留設(shè)在商鋪范圍內(nèi)，無(wú)預(yù)留清渣口，排污管檢查口不足，無(wú)法清理，造成排污管道堵塞。 （二） 省、市、縣都要充分利用當(dāng)?shù)匦侣劽浇閺V泛宣傳該活動(dòng)的目的、意義 和活動(dòng)的安排。 二、 本活動(dòng)由省、市、縣建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)管理部門(mén)牽頭組織。如不重視解決，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需，把住宅業(yè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展不利。宣傳本活動(dòng)的目的、意義和安排，宣傳有關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，散發(fā)宣傳資料（包括投訴表），接受業(yè)主投訴，解答問(wèn)題等。 主題詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 管理 通知 抄送：建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司，省政府辦公廳，廣東建設(shè)報(bào)社及有關(guān)新聞單位 廣東省建設(shè)委員會(huì)辦公室 一九九九年七月一日印發(fā) 附錄： 順德市政建設(shè)局文件 順德市市政建設(shè)局文件 順建發(fā) [1998]72 號(hào) 關(guān)于開(kāi)展全市商品房質(zhì)量問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)治理活動(dòng)的通知 各有關(guān)單位： 隨著我市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，商品房建設(shè)發(fā)展很快，商品房的建設(shè)量占全市工程建設(shè)量的比重很大。 （二） 質(zhì)監(jiān)站于商品房工程監(jiān)督時(shí)，嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行監(jiān)督檢查。 商品房的工程質(zhì)量問(wèn)題，直接關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益以及生命財(cái)產(chǎn)的安全，商品房質(zhì)量的好壞亦反映了我市居住水平和建筑業(yè)水平的高低，而其質(zhì)量水平?jīng)Q非一朝一夕可以提高。 （六）處理合同履行過(guò)程中的重大爭(zhēng)議與糾紛，組織處理重大索賠，協(xié)助財(cái)務(wù)等部門(mén)搞好工程決算、結(jié)算。 5）提供履約擔(dān)保。 由于承包商違約引起的原因，或者不合理施工或工程不安全， 監(jiān)理師有權(quán)指令暫時(shí)停工或返工，并在停工返工期間要對(duì)工程 進(jìn)行必要的保護(hù)和安全保障。先按標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程施工達(dá)優(yōu)，做出結(jié)構(gòu)裝飾工程樣板（如樣板墻、樣板間、樣板結(jié)構(gòu)），經(jīng)認(rèn)定后作為操作和質(zhì)量驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)不到樣板標(biāo)準(zhǔn)的不予驗(yàn)收。 ①對(duì)原材料、半成品、成品、構(gòu)件等進(jìn)場(chǎng)前進(jìn)行試檢驗(yàn)。 ②質(zhì)檢手段：目測(cè)（看、摸、敲、照）和實(shí)測(cè)（靠、吊、量、套）并用。 （三） 投資控制 １、 在施工過(guò)程中及時(shí)答復(fù)施工單位提出的問(wèn)題及配合要求，主動(dòng)協(xié)調(diào)好各方面關(guān)系，預(yù)測(cè)工程風(fēng)險(xiǎn)及可能發(fā)生索賠的誘因，制定防范性對(duì)策，避免和減少索賠事件發(fā)生。 （二） 臨時(shí)用電設(shè)備接線(xiàn)必須符合現(xiàn)場(chǎng)安全用電管理規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)不得使用電熱器具。從十幾個(gè)項(xiàng)目命名中提出了三個(gè)候選命名： １、 美的黃金海岸 ２、 凱旋花園 ３、 美的海岸花園 本項(xiàng)目中之命名最終確定為：美的海岸花園。 ５、 組團(tuán)小區(qū)之間道路分別用一路、二路、三路區(qū)分。標(biāo)志也深刻地反映了美的海岸花園對(duì)生活住宅概念的高視點(diǎn)及不同凡響。 ３、 大屏幕彩電及觸摸顯示屏。 美的海岸花園項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策劃方案是在對(duì)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目可行性綜合研究，特別是項(xiàng)目投資分析研究的基礎(chǔ)上擬定的。 ５、 項(xiàng)目發(fā)售時(shí)沒(méi)有現(xiàn)樓和園林綠化及配套，會(huì)影響買(mǎi)家信心，增加銷(xiāo)