【正文】 本期推出總戶數(shù)： —— 本次推出體量： 3棟小高層 本次開盤項(xiàng)目構(gòu)成： 小高層住宅 +底商 套內(nèi)均價(jià)（分類別）： 2023（報(bào)價(jià)） 整體銷售率： 100多套 銷售周期： —— 本期推出戶型配比 前期開盤時(shí)間： 2023年 12月 后續(xù)產(chǎn)品規(guī)劃情況： 小區(qū)產(chǎn)品組合豐富，但是由于容積率高達(dá) 2以上，因此規(guī)劃景觀質(zhì)量比較差，沿上海路、淮海路布置高層建筑。 京寧名居 泗陽(yáng)樓市個(gè)案研究 — 銷售不利 2 泗陽(yáng)小高層樓盤現(xiàn)狀分析 2023 2023 2023 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 金康華府 4棟 13F小高層約 京寧名居 2棟 11F小高層約1萬(wàn)平方米 東方名苑 2棟 9F小高層約 1萬(wàn)平方米 名流新天地 3棟 9F小高層 萬(wàn)平方米 萬(wàn)誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng) 3棟小高層 東方現(xiàn)代城 3棟 11F小高層 3萬(wàn)平方米 金地如意里 1棟小高層約 3000平方米 翰學(xué)院 15棟小高層約 7萬(wàn)平方米 預(yù)計(jì)至本項(xiàng)目推售時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)量約為 20萬(wàn) m2 上海城、金海灣花園預(yù)計(jì)推出小高層體量約 5萬(wàn)平方米 泗陽(yáng)小高層市場(chǎng)供應(yīng)量分析 世紀(jì)華庭約 4棟 11F小高層約 2萬(wàn)平方米 中勝翡翠城 2棟小高層約6000m2 （ 預(yù)計(jì)） 泗陽(yáng)小高層市場(chǎng)價(jià)格分析 名流新天地 東方名苑 萬(wàn)誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng) 東方現(xiàn)代城 金地如意里 翰學(xué)院 價(jià)格 （元 /平方米） 約 2200 約 2400 約 1900 約 1900 約 2100 約 2023 京寧名居 約 2023 價(jià)格依靠地段及 自身品質(zhì)為依托 價(jià)格比較依賴于 社區(qū)多層價(jià)格 區(qū)域獨(dú)特 價(jià)格自成體系 泗陽(yáng)小高層市場(chǎng)戶型分析 泗陽(yáng)相關(guān)樓盤主力面積段分析 名流新天地 東方名苑 萬(wàn)誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng) 東方現(xiàn)代城 翰學(xué)院 京寧名居 110 120 130 140 150 160 160以上 三 房 三 房 三 房 三 房 三、 四房 三 房 三 房 二 房 100 從市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，各樓盤的產(chǎn)品面積序列比較齊全，但房型數(shù)量還需多樣化； 160左右的大面積戶型還有發(fā)展空間，而 100120合理化的戶型面積仍有挖掘空間。房地產(chǎn)發(fā)展具備良好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 城市背景： 泗陽(yáng) 規(guī)劃發(fā)展 以 一環(huán)一軸為架構(gòu)， 呈“三區(qū)、三軸、三帶”格局 城市背景： 泗陽(yáng)縣總體規(guī)劃圖 ?城市發(fā)展方向 ——北擴(kuò) 、 東延 、 南跨 、 西進(jìn) ， 拉開城市框架 。 目前已經(jīng)形成的木材加工 、 紡織服裝 、 化工制造 、 農(nóng)副食品加工 、 電器照明 、 飲料制造等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)頗具特色 。 區(qū)域分析 —— 項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)殂絷?yáng)“黃金商圈”所在，未來(lái)城市發(fā)展的重點(diǎn)，與泗陽(yáng)汽車站的距離較近，今后的前景為當(dāng)?shù)厝怂春谩? 萬(wàn)誠(chéng) 國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱： 世紀(jì)華庭 項(xiàng)目位置： 繁榮路，志遠(yuǎn)中學(xué)旁 項(xiàng)目開發(fā)單位： —— 項(xiàng)目電話： 052785689999 整體定位： 獨(dú)具江南庭院雋秀品質(zhì)、開創(chuàng)泗陽(yáng)江南庭院之 “凈態(tài)社區(qū) ” 建筑形態(tài)： 多層 \小高層 園林風(fēng)格： 無(wú) 總占地面積： 約 11萬(wàn)平方米 總建面： 15萬(wàn)平米 項(xiàng)目構(gòu)成 : 住宅 +底商 容積率 ： 約 總戶數(shù)： —— 車位數(shù)： —— 產(chǎn)品品質(zhì)及規(guī)劃： 品質(zhì)一般，基本的兵營(yíng)式布局，無(wú)社區(qū)氛圍營(yíng)造 園林景觀規(guī)劃評(píng)述： 由于建筑密度較大，基本無(wú)園林景觀 配套設(shè)施 : 周邊基本設(shè)施配套齊全 本期開盤時(shí)間 08年 3月 28日 本期推出總戶數(shù)： —— 本次推出體量： 16棟多層 本次開盤項(xiàng)目構(gòu)成： 多層 套內(nèi)均價(jià) （分類別）： 20232700 整體銷售率： 約 100多套 銷售周期： —— 本期推出戶型配比 前期開盤時(shí)間： —— 后續(xù)產(chǎn)品規(guī)劃情況： 二期將推出含小高層產(chǎn)品，具體時(shí)間待定，小高層位于繁榮路沿街底商之上 目標(biāo)人群概述： 區(qū)域 (比例 )：泗陽(yáng)當(dāng)?shù)乜蛻?+志遠(yuǎn)中學(xué)老師 +志遠(yuǎn)中學(xué)陪讀家長(zhǎng) +投資者 泗陽(yáng)小高層樓盤重點(diǎn)個(gè)案研究 產(chǎn)品類別 戶型 面積 戶數(shù) 比例 銷售率 多層 2 90102 —— —— —— 多層 3 110121 —— —— —— 銷售分析 —— 由于地處城區(qū)繁華區(qū)域，同時(shí)周邊的目標(biāo)客戶，如志遠(yuǎn)中學(xué)老師學(xué)生等群體比較集中，盡管銷售價(jià)格較高，因此開盤當(dāng)天，取得較為良好的銷售業(yè)績(jī)。最終順利清盤。 反饋機(jī)制：跟蹤記錄表；指定跟蹤實(shí)施人。目標(biāo)接受 50位內(nèi)部認(rèn)購(gòu)買家的誠(chéng)意金。開盤后第四日起恢復(fù)正常小定 → 大定 → 簽約銷售方案。 ?形態(tài)價(jià)值： 稀有排屋洋房社區(qū) … ?生活價(jià)值： 高性價(jià)比，完美生活尊享無(wú)所不在。 ?架空層營(yíng)造 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)： 依勢(shì)而建，風(fēng)情住區(qū)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)序號(hào)在 50位以后且未購(gòu)得本項(xiàng)目之買家優(yōu)先購(gòu)買金卡。同時(shí)也可增加早期買家的被重視感。 本案一期總銷金額預(yù)估 產(chǎn)品 建筑面積 戶數(shù) 銷售均價(jià) 總銷金額 聯(lián)排 2 12套 3300 9744900 多層 206套 2220 61050000 小高層 80套 2150 22023000 總計(jì) 298套 92810900 客戶拓展計(jì)劃： 重點(diǎn)區(qū)域： 產(chǎn)業(yè)帶 — 泗陽(yáng)東部產(chǎn)業(yè)帶相關(guān)企業(yè)、紡織企業(yè)等； 文教學(xué)校； 泗陽(yáng)政府事業(yè)單位 — 周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府； 大型企業(yè) 來(lái)人集中區(qū)域帶 指導(dǎo)思想： 定期非業(yè)務(wù)銷售目的的客戶針對(duì)性維護(hù)，跟蹤目標(biāo)客層的最新動(dòng)向，建立類別客戶群和大客戶管理機(jī)制，建立人際網(wǎng)絡(luò)渠道。 結(jié)論 Ⅲ ： 以目前的市場(chǎng)去化趨勢(shì)判斷，泗陽(yáng)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)還保持著穩(wěn)步上升的勢(shì)頭，從現(xiàn)在到第四季度，市場(chǎng)價(jià)格還應(yīng)有一定的上漲空間， 一般住宅產(chǎn)品的成交價(jià)格將達(dá)到 2200元 /平方米，而別墅產(chǎn)品由于市場(chǎng)較為稀缺，因此價(jià)格應(yīng)達(dá)到 3500元 /平方米以上的價(jià)格體系。 泗陽(yáng)小高層樓盤重點(diǎn)個(gè)案研究 小結(jié)： 盡管具備較高社區(qū)品質(zhì)，但由于定價(jià)與市場(chǎng)認(rèn)知有出入，同時(shí)地段影響有限，導(dǎo)致市場(chǎng)去化與市場(chǎng)平均水平有差距。 區(qū)域分析 —— 項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)殂絷?yáng)市民廣場(chǎng)東側(cè)，緊鄰北京路主干道，周邊生活氛圍逐漸成熟，因此發(fā)展?jié)摿薮? 營(yíng)銷分析 —— 已臨近尾盤，項(xiàng)目未有部分優(yōu)惠促銷措施 物業(yè)分析 —— 項(xiàng)目的整體規(guī)劃較差，基本無(wú)園林綠化，戶型以三房為主，面積配比較大 小結(jié)： 項(xiàng)目所處位置較偏，但由于社區(qū)品質(zhì)一般，價(jià)格較高，而產(chǎn)品缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，因此小高層部分去化率不高。 泗陽(yáng)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于穩(wěn)步起飛階段。 ?為了更好地吸引 、 集聚外地生產(chǎn)要素 ， 培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體 ， 泗陽(yáng)縣在城郊興建了經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ， 分為西區(qū)和東區(qū) 。 營(yíng)銷分析 —— 該項(xiàng)目主要的推廣手段為道旗、外墻、樓書等；而且銷售無(wú)優(yōu)惠措施。 區(qū)域分析 —— 項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)殂絷?yáng)城區(qū)比較成熟區(qū)域，無(wú)論是周邊的生活配套還是教育設(shè)施都比較齊全，生活氛圍濃厚，具有投資潛力。 思路決定出路 PART III THE PRODUCT FIX POSITION 產(chǎn)品定位 一期產(chǎn)品細(xì)化分析 總體統(tǒng)計(jì) 產(chǎn)品 建筑面積 所占比例 戶數(shù) 所占比例 聯(lián)排 % 12套 % 多層 70% 206套 % 小高層 % 69套 24% 總計(jì) 100% 287套 100% 產(chǎn)品總體定位 新城市主義傳世獨(dú)院名宅 產(chǎn)品理念詮釋： 新城市主義：地段的屬性，未來(lái)高尚住宅聚集區(qū)，城市主動(dòng)脈 —— 市政府、各級(jí)黨政機(jī)關(guān)、教育機(jī)構(gòu)、高等學(xué)府形成的城市龍脈，整個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀殂絷?yáng)新的城市中心。 ?已成交客戶： 進(jìn)行有針對(duì)性，以擴(kuò)散效應(yīng)為手段，以真正加大介紹成交客戶群為目的的，口碑式宣傳，網(wǎng)絡(luò)人際如到建設(shè)。在認(rèn)購(gòu)當(dāng)天，買家需持續(xù)統(tǒng)一寄發(fā)的邀請(qǐng)函入場(chǎng)，以抽號(hào)形式進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。開盤當(dāng)日價(jià)格較內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期上漲 2%.計(jì)劃當(dāng)天安排 30套推量，售完后若客戶強(qiáng)烈要求，則再行加推。擁有享受自然，在生活中感受異域文化藝術(shù)精神內(nèi)涵 …… ?人文價(jià)值： 集異域神韻、泗陽(yáng)人文之大成。 本地客 政府客 泗陽(yáng)、周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn) 外地客 產(chǎn)品利益點(diǎn) ?約 100000平方米排屋社區(qū)的規(guī)模氣勢(shì)、中央水景，近 6000平方米商業(yè)配備、高品質(zhì)會(huì)所。金卡銷售期及有效截止期為開盤后第三天。此舉可加深早期意向買家對(duì)項(xiàng)目的了解度，從而使其盡早明確購(gòu)買。 多層 /小高層： 一期市場(chǎng)消化的主力產(chǎn)品，在前期營(yíng)造高品質(zhì)物業(yè)形象及中心別墅 3500元的高價(jià)空吊下，形成市場(chǎng)較高的心理價(jià)格預(yù)期和認(rèn)知，并結(jié)合強(qiáng)勢(shì)銷售手段進(jìn)行快速去化。 泗陽(yáng)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判 結(jié)論 Ⅳ ： 縱觀泗陽(yáng)目前取得良好銷售業(yè)績(jī)的重點(diǎn)樓盤，主要的決定因素有三個(gè)方面， 一是良好的地段，如萬(wàn)誠(chéng)國(guó)際廣場(chǎng)；二是通過(guò)出眾的小區(qū)規(guī)劃和恰當(dāng)?shù)膽粜彤a(chǎn)品設(shè)計(jì)所打造的高品質(zhì)社區(qū)感，如名流新天地；三是全方位、多樣化的物業(yè)形態(tài)組合所帶來(lái)的升值前景預(yù)期；項(xiàng)目基本具備贏得良好業(yè)績(jī)?nèi)齻€(gè)條件。 營(yíng)銷分析 —— 目前項(xiàng)目并未推出具有誘惑力的營(yíng)銷手段 物業(yè)分析 —— 項(xiàng)目物業(yè)為多層和小高層為主，是泗陽(yáng)目前在售樓盤中，唯一主打產(chǎn)品為小高層的；而且社區(qū)還引入了水景的設(shè)計(jì)，戶型在市場(chǎng)上也比較有競(jìng)爭(zhēng)力。 東方名苑 泗陽(yáng)樓市個(gè)案研究 — 銷售不利 1 項(xiàng)目名稱： 京寧名居 項(xiàng)目位置： 北京路上海路 項(xiàng)目開發(fā)單位： 宿遷市實(shí)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目電話： 052785231000 整體定位： 您的首選理想家園 建筑形態(tài)： 多層、小高層 園林風(fēng)格： 無(wú) 總占地面積： 總建筑面積： 項(xiàng)目構(gòu)成 : 住宅 +底商 容積率 ： 約 總戶數(shù)： 200（約） 車位數(shù)： —— 產(chǎn)品品質(zhì)及規(guī)劃評(píng)述： 品質(zhì)一般，基本的兵營(yíng)式布局， 園林景觀規(guī)劃評(píng)述： 由于占地面積較小，因此采用傳統(tǒng)兵營(yíng)式排列 配套設(shè)施 : 周邊基本設(shè)施配套較缺乏，鄰近市民廣場(chǎng) 本期開盤時(shí)間 2023年 本期推出總戶數(shù)： 200（約） 本次推出體量： 2棟小高， 4棟多層 本次開盤項(xiàng)目構(gòu)成： 多層 +小高層 套內(nèi)均價(jià)（分類別）： 21602470（報(bào)價(jià)） 整體銷售率： 80% 銷售周期： —— 本期推出戶型配比 前期開盤時(shí)間： —— 目標(biāo)人群概述： 拆遷戶 +城郊居民 產(chǎn)品類別 戶型 面積 戶數(shù) 比例 銷售率 小高層 3 121158 110（約） —— 70% 泗陽(yáng)樓市個(gè)案研究 — 銷售不利 2 銷售分析 —— 項(xiàng)目多層已售完，但由于小高層定價(jià)較高，在市場(chǎng)上缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，因此項(xiàng)目已交房，但卻仍有 30%未去化。 ?近兩年泗陽(yáng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)趨勢(shì)保持穩(wěn)定 ， 在泗陽(yáng)縣交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)后 ， 社會(huì)消費(fèi)品零售總額將有大幅提高 。 泗陽(yáng)城市未來(lái)發(fā)展方向： 產(chǎn)業(yè)組團(tuán)規(guī)劃明確，未來(lái)發(fā)展清晰可見 宏觀背景小結(jié)： ?經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極 ?泗陽(yáng)縣依托區(qū)域現(xiàn)有的資源優(yōu)勢(shì)，積極培育和發(fā)展 其中的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。 泗陽(yáng)小高層樓盤重點(diǎn)個(gè)案研究 物業(yè)分析 —— 小區(qū)產(chǎn)品組合比較豐富，外立面的設(shè)置也較為穩(wěn)重，由于社區(qū)有水系和別墅產(chǎn)品，居住品質(zhì)為市場(chǎng)所肯定。 營(yíng)銷分析 —— 基本無(wú)較大的優(yōu)惠手段 物業(yè)分析 —— 項(xiàng)目的社區(qū)規(guī)劃布局品質(zhì)感較為缺乏，但戶型面積段及相關(guān)配比較為合理 泗陽(yáng)小高層樓盤重點(diǎn)個(gè)案研究 小結(jié)： 具備地段優(yōu)勢(shì)，較有影響力的物業(yè)組合，加上適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷技巧，從而取得了市場(chǎng)的成功。 傳世：不動(dòng)產(chǎn)的特有屬性，象征財(cái)富的一脈相承，私家大宅的代代相傳，能高度喚起本案目標(biāo)客群的共鳴。 長(zhǎng)效機(jī)制：落實(shí)對(duì)接人，建立相公管理維護(hù)機(jī)制，開發(fā)新的成本合適的介紹推薦獎(jiǎng)勵(lì)方案。即客戶入場(chǎng)后，憑邀請(qǐng)函參加抽號(hào)，每份邀請(qǐng)函限抽號(hào)一次，按抽取的序號(hào)先后認(rèn)購(gòu)。逾期不來(lái)或退卡者，金卡及所累積的抵扣金額同時(shí)作廢，金卡認(rèn)購(gòu)金無(wú)息退還。移植異域形態(tài)融合人居傳統(tǒng)，精神內(nèi)核上對(duì)歷史、人文的尊重。 同時(shí) ， 我們還了解到 ， 針對(duì)泗陽(yáng)市場(chǎng)進(jìn)行