【正文】 了“水系”環(huán)境景觀的塑造 – 綠化體系：外圍防護(hù)綠化，內(nèi)部水系綠化，干道綠化，中心軸綠化，院落綠化 – 水景設(shè)計呈現(xiàn)“運(yùn)河”狀態(tài)，沿線設(shè)計不同的噴泉、戲水池、休息區(qū)等駐留景觀 14 [新西區(qū) ]基本情況（ 3） ? 戶型： – 除宜北路兩側(cè)少量躍層住宅外，全部為透天別墅 – 單體戶型面積指標(biāo)趨大，功能更全 – 聯(lián)排組合單位更少，并有少量雙拼產(chǎn)品 ? 戶型分布情況： 產(chǎn)品類別 面積指標(biāo)（平方米） 比例 總貨值（萬元） 聯(lián)排別墅 170 44% 55— 60 190以上 34% 60— 65 聯(lián)排別墅 200以上 22% 80以上 15 [新西區(qū) ]客戶群定位 區(qū)域來源 以項(xiàng)目周邊之紅橋、河北區(qū)為主，兼及和平、河西、南開 年齡層面 以 30— 40歲之間為主 行業(yè)類型 經(jīng)商人士，企業(yè)白領(lǐng)，政府官員 收入水平 家庭年收入在 10萬 — 30萬之間 交通工具 有私家車，或有單位配車 擇居傾向 重視現(xiàn)代感、舒適度、居住環(huán)境，有要求獨(dú)立性居住空間的傾向，有崇洋心理，認(rèn)可 170— 200平方米的別墅面積指標(biāo)，可接受價位一般在 60萬元左右 16 [新西區(qū) ] 優(yōu)勢： 新城成熟社區(qū)，價值在市場上的到較高程度的認(rèn)同 規(guī)模大，配套齊全 環(huán)境設(shè)計突出“樹”，并導(dǎo)入水景設(shè)計 純別墅社區(qū)，人文素質(zhì)較為趨同 私人化物業(yè)服務(wù)，容易體現(xiàn)的身份感 出色的銷售推廣手段 萬科及新城的品牌優(yōu)勢 劣勢： 開發(fā)銷售周期長 區(qū)位較差，市場認(rèn)同難度增加 產(chǎn)品較為穩(wěn)定，已為市場所熟知，推廣中新意挖掘的難度增加 地塊與新城已建成區(qū)被市政路網(wǎng)分離，社區(qū)的整體感被削弱 機(jī)會點(diǎn)： 聯(lián)排別墅產(chǎn)品類型已獲得客戶的認(rèn)同，市場已經(jīng)打開，客戶需求量增加 競爭項(xiàng)目的規(guī)?；_發(fā)程度較差，開發(fā)商知名度相對較低 問題點(diǎn)： 競爭對手較多，客戶群的增長速度低于同類項(xiàng)目的開發(fā)速度 梅江居住區(qū)起步區(qū)正在陸續(xù)上市，與其相比，本項(xiàng)目缺乏來自政府方面的輿論支持，較難占據(jù)市場熱點(diǎn)中心位置 新城開發(fā)已近三年，透天別墅開發(fā)接近兩年，客戶的新鮮感較難激發(fā) 戶型、環(huán)境容易被競爭者模仿，這方面的絕對優(yōu)勢正在喪失 17 [新西區(qū) ]賣點(diǎn)歸納 ? 成熟新城新版圖 – 新城已經(jīng)是一個美麗的成熟、高檔居住社區(qū) – 延續(xù)新城的理念，利用新城的經(jīng)驗(yàn)， [新西區(qū) ]的開發(fā)更加完善，將體現(xiàn)一種質(zhì)的飛躍 ? 綠樹蔭庇時尚居 – 地塊原有的陳年老樹得到良好的保護(hù) – 以樹為主題的社區(qū)，具有環(huán)境設(shè)計上的獨(dú)特性 – 戶型做了較大改進(jìn)，并增加了部分大面積戶型 ? 專有服務(wù)顯身份 – 私密化物業(yè)服務(wù)，服務(wù)更周到、更能滿足個性化需求，居住更安全、舒適 – 業(yè)主的身份感得到了滿足 18 [新西區(qū) ]推廣上的應(yīng)對策略 ? 宣傳重點(diǎn)由 [產(chǎn)品 ]向 [社區(qū) ]轉(zhuǎn)化，并開始導(dǎo)入 [品牌 ]的制勝作用 ? 新城成熟社區(qū)的榜樣作用和舒適方便生活的現(xiàn)實(shí)意義仍是貫穿在宣傳中的主要線索 ? 及時開盤，在時間上最大限度地?fù)屨枷葯C(jī) ? 樹景、水景是 [新西區(qū) ]環(huán)境上的新賣點(diǎn)，應(yīng)該在宣傳中充分利用 ? 更新的更有感召力的項(xiàng)目包裝，是打擊