【正文】 。 配套設置齊全，啟動次序：寫字樓 —— 酒店 —— 住宅；通過寫字樓樹立形象提升項目價值，然后酒店面市推動項目銷售，將項目價值達到最大化，然后推出住宅，實現(xiàn)價值最大化（案例：喜年廣場） 區(qū)域規(guī)劃已經形成，但配套等設置不成熟，啟動次序：住宅 —— 酒店 —— 寫字樓 —— 商業(yè)；首先啟動居住性較強的高端住宅，樹立項目形象緩解項目資金問題，其次根據(jù)推出酒店提升項目形象環(huán)節(jié)區(qū)域陌生度，推出寫字樓實現(xiàn)實現(xiàn)將項目提升到最高點，最后推出公寓。居住人口有限；望望后期會開發(fā)商業(yè)； 深圳星河國際 模式五 均衡發(fā)展模式 CBD區(qū)域 /城市中心：主干道沿線 /地鐵口 /規(guī)模較大 /開發(fā)商實力強勁和豐富的經營管理經驗 北京華貿中心、香港太古廣場 各物業(yè)之間相互影響 ? 綜合體研究通常是通過相關分析法，便于綜合體各物業(yè)之間的排布； ? 通過各物業(yè)關系研究，可以看出住宅和公寓對整個項目具有重要的作用；處理不當會影響項目整體品質； 住宅公寓 酒店 商業(yè) 寫字樓 提升項目整體檔次的 強力手段，標志性強 （外地和外籍人士） 外向性較強，可以 塑造較強的差異性 實現(xiàn)較高的銷售價格 保持物業(yè)形象 保障開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金 來源，滿足長期客戶 需求 酒店為公寓和寫 字樓提供配套和 服務 公寓和住宅為 商業(yè)提供客源 但可能會降低 整體檔次 寫字樓為酒店 和住宅帶來客源 提高商業(yè)檔次 商業(yè)為寫字樓、 酒店提供配套 商業(yè)可能影響 住宅 相互關系 作用 綜合體模式選擇 —— 影響綜合體構成的主要因素是區(qū)域屬性、環(huán)境資源、開發(fā)目標 主要因素 商業(yè) 寫字樓 酒店 住宅 /公寓 區(qū) 域 屬 性 商業(yè)中心 商務中心 旅游區(qū) —— 環(huán) 境 屬 性 自然資源 產業(yè)資源 昭示性 人流量大 開 發(fā) 目 標 租（長期持有） 售（回籠資金） ? 通過對綜合體的研究可以充分看出：綜合體開發(fā)通常是根據(jù)項目所占資源決定； 綜合體開發(fā)次序 ? 成熟區(qū)域 ? 城市綜合體中在非常熟區(qū)域，首先是啟動具有居住感較強的住宅，實現(xiàn)銷售。 ?區(qū)域距離機場僅數(shù)分鐘的路程，對外交通十分便捷 航空 南部新中心目前居住人口 17萬，規(guī)劃居住 人口 50萬 —— 70萬， 就業(yè)人口 60萬人 ? 該區(qū)域為南部新中心的起步區(qū) ? 規(guī)模： （ 1996年啟動） ? 功能和現(xiàn)狀：目前已經是非常成熟的高檔居住區(qū)和最早的科研區(qū)。該類型客群主要購買的房源為 8090平米左右的套二 。 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析 ? 根據(jù)四川省政府和成都市委市政加快金融產業(yè)發(fā)展的要求，區(qū)將打造成為金融總部商務，區(qū)域將大力扶持和引進金融機構，形成中國中西部的金融聚集區(qū)； ? 區(qū)域未來將成為中國西部的建國國貿、倫敦的“金融城”，區(qū)域未來具有較大的發(fā)展?jié)摿蛢r值。翠屏灣 南城都匯 美年廣場美岸 城南一號 蘭庭 鳳凰 城 華府西苑 本案 % 區(qū)位認同 8 6 % 外部自然環(huán)境 7 7 9 9 7 8 7 % 交通狀況 8 8 8 9 8 8 8 8 % 周邊市政生活配套 9 6 7 6 6 6 8 % 小區(qū)環(huán)境配套 7 8 9 7 8 7 9 % 規(guī)劃布局 7 8 9 7 8 7 % 建筑設計 8 7 9 9 8 8 % 建筑配套 8 8 7 9 7 7 % 物業(yè)管理 8 9 9 8 8 7 8 % 品牌形象 9 8 8 9 9 9 7 7 均價 8000 7400 6000S 13000 6400 7000 5600 / 本案 9300 ? 根據(jù)專家打分法，進行綜合評定，本項目的銷售價格約在 9300元 /㎡ ； ? 同時區(qū)域明年地鐵 1號線將通車，將進一步拉升區(qū)域項目的價值，價格還將進一步修正； 價格策略 ?采用平開高走的策略，實現(xiàn)項目價值最大化。 2023年 3月 28日星期二 上午 8時 14分 50秒 08:14: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 28日星期二 8時 14分 50秒 08:14:5028 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 08:14:5008:14:5008:143/28/2023 8:14:50 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。節(jié)約中青年群體的時間。 項目地勢平坦 民悅東街 北側道路 天府大道 紅星路南延線 項目交通體系 —— 現(xiàn)代化的交通體系，區(qū)域內交通便捷，通達性強。從區(qū)域來看，省內的投資客群約占到整個投資客群的 5060%，省外客群約占到 4050%。軌道交通的銜接使市區(qū)向郊區(qū)迅速擴張 ?交通方式 ：高速鐵路繼續(xù)向外延伸 ?城市發(fā)展階段 ：高速交通系統(tǒng)的運行使得城市內部的商業(yè)、商務功能更為集中，在城市外圍形成以居住為主的副城 單中心城市擴張 多中心 都市群形成 主城 副城 副城 副城 副城 ?交通方式 ：高速道路網為主體的新交通體系，從而實現(xiàn)向高效率多心型城市結構的轉變 ?城市發(fā)展階段 ：形成大都市發(fā)展群 城市發(fā)展階段 川崎千葉橫濱其他城市東京其他城市副城副城副城副城川崎千葉橫濱其他城市東京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城成都 南部新區(qū)交通體系 繞城高速 地鐵 1號線 三環(huán)路 迎賓大道 紅星路南延線 天 府 大 道 站 華 路 元 華 路 火車南站 地鐵孵化園站 地鐵新益州站 地鐵世紀城站 地 鐵 地鐵火車南站站 至華陽 至天府廣場、火車北站、大豐 機場高速 華陽廣場 府河站 地鐵科技園站 天府立交 高新區(qū)委 項目 天府軟件園 ?三橫四縱 ?機場高速 道路系統(tǒng) ?6條公交線路經過項目所在區(qū)域，直通華陽、天府廣場、大源村等多處。 ? 項目東臨： 項目臨近紅星路沿線，并靠近府南河，具有較佳的河景資源； ? 項目北臨： 項目靠近法院，僅靠金融總部商務區(qū)，未來具有較好的商務氛圍； ? 項目南臨： 項目南部為成都歌劇院、海洋公園、新世紀公園，項目是南部新區(qū)獨有； ? 項目西臨： 項目僅靠城市快速通道天府大道，并西北角為成都政府新辦公聚集區(qū)（南樓） 南部新區(qū)娛樂聚集區(qū) 金融總部商務區(qū) 孵化園 大魔方產品認識（一） — 成都城市標志性建筑，南部新區(qū)的休閑娛樂名片。外資投資呈現(xiàn)出較快發(fā)展，增長了 %； ? 在 2023年中西部城市主要經濟的指標對比中成都仍然名列前茅。 項目區(qū)域分析 — 項目地處城市未來的中心區(qū)域，區(qū)域具有加大的發(fā)展?jié)摿?，但目前區(qū)域成熟度不高。 鳳凰城 華府西苑 終極置業(yè) 華敏 ?年齡 ： 2540歲 ?客戶職業(yè) ：公務員、企業(yè)中高層等客戶 ?置業(yè)特征 ：選擇產品以舒適性為主導；以未來發(fā)展為目標，具有超強的前瞻能力 ?置業(yè)次數(shù)： 首改以及再改型客戶為主，投資客戶為輔 目標客戶群獨特特征 客戶群特征描述： 戶型配比建議 ? 充分考慮到住宅要求快速回籠資金，根據(jù)目前區(qū)域市場銷售量較快的 90平米左右的套二和 130平米左右的套三產品； ? 提升 90— 120㎡ 戶型和 120— 140㎡ 三房（ ）的性價比和競爭力，將促進快速銷售； ? 項目未來將成為成都市的標志性建筑，成為成都市休閑文化娛樂的前沿陣地，項目的品牌附加值隨著商業(yè)的運營而大幅提升，住宅部分因此會在品牌、檔次上得到提升，戶型走區(qū)域主流 —— 寬松奢尺路線 戶型配比 戶型結構 兩房 三房 面積 80— 90㎡ 90— 100㎡ 110— 120 120— 140平米 百分比 20% 30% 30% 20% 戶型設計建議 大陽臺設計 （標準套二） 具有一定的可變空間 （可變三房） 標準舒適性的 3房 具有可變空間 （可變成 ） 戶型配比建議依據(jù)（一） —— 目標客群需求 ?首次置業(yè)客群戶型需求：總價適合的套二戶型， 8089平米的套二，實際上為套三的使用率，可滿足首次置業(yè)短期或長期的居住。 08:14:5008:14:5008:14Tuesday, March 28, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 08:14:5008:14:5008:143/28/2023 8:14:50 AM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 08:1