【正文】 要求 土地用途無特別限制及要求3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 是指土地使用者 通過合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括 出售、交換和贈與 。v土地使用權(quán)終止存在以下兩種情況：167。?入股后續(xù)事項（包括公告）。（ 3）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則： 既不要因為征用土地而降低被征地生產(chǎn)單位的生產(chǎn)水平和農(nóng)民個人的生活水平，也不要因征地而過大的提高農(nóng)民的生活水平或者超過當(dāng)?shù)氐纳钏?。它與地上附著物一樣屬農(nóng)民對土地的投資。一是實行 貨幣補(bǔ)償安置 ；如 非居住用房是出租的，又不能解除租關(guān)系的，應(yīng)實施價值標(biāo)準(zhǔn)調(diào)房安置，以保護(hù)原租賃關(guān)系，即按市場價的 20%補(bǔ)償給被拆遷人， 80%補(bǔ)償給原承租人 。 安置用房在一、二、三類地段，或四類地段動遷戶仍安置在四類地段的，不享受增加系數(shù)安置。1+N*i 樓價 工程成本與利息費(fèi)用 各種稅金 目標(biāo)利潤X’ =基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指 所建樓宇的預(yù)期樓價 和 樓宇建造成本 。 何謂補(bǔ)地價？ 什么是城市房屋拆遷？ 1什么是拆遷人和被拆遷人？ 1了解房屋拆遷補(bǔ)償安置的方式和標(biāo)準(zhǔn)。 ****1楚塞三湘接，荊門九派通。 ***1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 ****1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 X也為單位土地面積地價。低于被拆除房屋同區(qū)域公有居住房屋上市交易的平均市場單價這個最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)的，按最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)計算 。二是實行貨幣補(bǔ)償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換（即 價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換 ） ； 開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補(bǔ)償n （ 3）土地附著物。農(nóng)地征用的類型 為公共目的而進(jìn)行的征用，如為國防、國家機(jī)關(guān)等公共公益事業(yè)發(fā)展所需用地進(jìn)行的農(nóng)地征用； 為非公共目的，即為滿足城市土地市場一般需求而進(jìn)行的農(nóng)地征用，如為房地產(chǎn)開發(fā)需求而進(jìn)行的農(nóng)地征用。?專業(yè)問題協(xié)商與解決。?因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)。w 協(xié)議出讓程序① 需用地單位提出用地申請。?拍賣出讓文件編制。 國土資源部出臺的 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 》 增加了國有土地使用權(quán)掛牌出讓方式。 土地使用權(quán)出讓金 是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。 如調(diào)整的出讓金高于原出讓金的，超過的部分即稱補(bǔ)地價 。在選擇投資地段時，既需要認(rèn)真分析，盡量規(guī)避投資地段風(fēng)險，又要敢于冒險，以大無畏的勇氣去爭取投資的巨大收益。?第三階段（ 1988年～ 2023年 )1987年，深圳市敲響了國有土地拍賣的第一槌。w《 土地管理法 》 第十條規(guī)定： “農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )農(nóng)村集體組織經(jīng)營、管理。在典權(quán)法律關(guān)系中，支付典價者為 典權(quán)人 ，收取他人典價并將自己財產(chǎn)供典權(quán)人占有、使用、收益者為 出典人 。4土地相關(guān)權(quán)利所有權(quán)使用權(quán)抵押權(quán)典 權(quán)租賃權(quán)(1)土地所有權(quán)土地所有人對土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。它是一個自然、經(jīng)濟(jì)的綜合體。a、（一）概念（三）初步可行性研究項目投資談判； 詳細(xì)可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)公司的總體決策 。建設(shè)局建筑工程施工許可證計委開工報告審批房管局商品房預(yù)銷售許可證申報材料申請表（按要求填寫）規(guī)劃部門、國土部門相關(guān)手續(xù)初步設(shè)計批文項目法人及負(fù)責(zé)人材料開工前審計報告（審計相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)項目）執(zhí)行招投法相關(guān)材料（總投資50萬元以上項目）監(jiān)理制實施相關(guān)材料申報材料商品房銷售申請書營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明資質(zhì)等級證書立項批文建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證國有土地使用證施工許可證建設(shè)項目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖建設(shè)工程投資及工程進(jìn)度狀況證明白蟻防治合同1商品房預(yù)售價格審核報告1物業(yè)管理方案1商品房預(yù)售方案1項目手冊實施情況1其他材料選 址立 項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收三、開發(fā)流程三、開發(fā)流程立 項 開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選選 址址 竣工驗收人 目的 事 提交文件開發(fā)商 尋找可以投資的地塊 投資分析報告n 本階段 ,如果需要尋找合作伙伴 ,則需要簽定合作意向 ,協(xié)議及合同書n 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷 ,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進(jìn)行判斷需要提交文件為 :項目建議書可行性研究報告開發(fā)商三、開發(fā)流程立立 項項 開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選 址 竣工驗收人 目的 事 向政府提交文件開發(fā)商 取得項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)項目建議書可行性研究報告涉及部門分別為 :計委規(guī)劃局建委三、開發(fā)流程立 項 開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地取得土地選 址 竣工驗收人 目的 事 向政府提交文件開發(fā)商 取得土地開發(fā)與使 用權(quán) 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 《 國有土地使用證 》1.《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 規(guī)定提交文件2.《 國有土地使用證 》 規(guī)定提交文件辦理 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 :需準(zhǔn)備文件如下：1. 立項批復(fù)2. 建設(shè)項目規(guī)劃審批表3. 市政府征地批復(fù)4. 用地釘樁成果5. 按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件6. 審定設(shè)計方案通知書三、開發(fā)流程立 項 開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地取得土地選 址 竣工驗收辦理 《 國有土地使用證 》 :需準(zhǔn)備文件如下：1. 立項批復(fù)2. 辦理土地出讓手續(xù)申請3. 審定設(shè)計方案通知書4. 土地評估報告原件5. 出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲嬙O(shè)計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）6. 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 及釘樁成果通知單7. 建筑面積與用途說明書8. 加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件9. 《 建設(shè)用地批準(zhǔn)書 》 或原用地單位的 《 國有土地使用證 》 、 《 房屋所有權(quán)證 》 、國有土地權(quán)屬來源證明文件（原件）10. 與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件11. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等三、開發(fā)流程立 項 開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計取得土地選 址 竣工驗收人 目的 事 向政府提交文件開發(fā)商 項目方案滿足市場需要和政府要求3領(lǐng)取 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》項目設(shè)計方案辦理 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 :需準(zhǔn)備文件如下：1. 供電、給水、市政、燃?xì)怆娏Φ炔块T意見2. 建設(shè)項目規(guī)劃審批報表3. 審定設(shè)計方案4. 建筑工程施工設(shè)計圖紙5. 工程檔案登記證明6. 按審定設(shè)計方案要求取得的7. 協(xié)議通知書三、開發(fā)流程立 項 開工建設(shè)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選 址 竣工驗收人 目的 事 向政府提交文件開發(fā)商 找到符合條件施工隊 ,開發(fā)建設(shè) 《 建筑工程施工許可證 》 項目設(shè)計方案辦理 《 國有土地使用證 》 :需準(zhǔn)備文件如下：1. 建筑工程施工許可申請表一式兩份2. 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 及附件3. 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 及附件4. 施工圖紙設(shè)計文件審查通知書5. 經(jīng)過備案的施工合同6. 監(jiān)理單位中標(biāo)通知書7. 項目建設(shè)資金落實證明8. 年度施工計劃9. 人防工程備案通知書10. 園林局伐移樹木批準(zhǔn)文件11. 四源費(fèi)統(tǒng)一收費(fèi)憑證12. 質(zhì)量監(jiān)督通知書13. 安全監(jiān)督通知書14. 建筑節(jié)能新型墻體收費(fèi)憑證15. 統(tǒng)計局登記通知三、開發(fā)流程立 項 開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選 址 竣工驗收竣工驗收人 目的 事 向政府提交文件開發(fā)商 完成建造 ,出售 ,回收資金及獲利 之前取得的所有證辦理 《 商品房銷售（預(yù)售）許可證 》 :需準(zhǔn)備文件如下：1. 年度施工計劃2. 施工合同3. 地名辦批復(fù)4. 物業(yè)管理公約批復(fù)5. 臨時國有土地使用證，國有土地使用權(quán)出讓合同，出讓金繳納證明6. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證7. 建筑工程施工許可證8. 銷售（預(yù)售）房價監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達(dá) 35%以上的證明材料9. 銷售（預(yù)售）商品房面積測量報告和分?jǐn)偛课坏恼f明，各層平面圖10. 市政府征地的批復(fù)11. 銷售（預(yù)售）商品房圖，裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備簡介等三、開發(fā)流程總 結(jié) :計委、規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等 :《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 國有土地使用證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程施工許可證 》 、 《 商品房銷售 (預(yù)售 )許可證 》 :《 項目建議書 》 、 《 立項報告 》 、 《 可行性研究報告 》 、 《設(shè)計方案送審書 》 、 《 施工圖 》 等以及各相關(guān)部門的批文第二章 二、項目選擇的程序中國城市土地所有權(quán)屬于國家（國有土地） 農(nóng)村、城郊除法規(guī)外屬于集體（集體土地）征地費(fèi)用征地土地征用補(bǔ)償費(fèi)勞動力安置補(bǔ)償費(fèi)地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)(2)土地使用權(quán)（ 1）土地使用權(quán)定義（ 2）取得方式行政劃撥（有限定）出讓轉(zhuǎn)讓（ 3）使用年限協(xié)議 掛牌招標(biāo)拍賣買賣贈與交換土地一級市場土地二級市場70年 居住用地50年 工業(yè)、文、體、醫(yī)、綜合用地40年 商業(yè)、旅游、娛樂用地土地使用權(quán)出讓 指 國家國家 將一定年限內(nèi)的國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。作為典權(quán)標(biāo)的物的不動產(chǎn)為 典物 。 ” （ 2）國有土地使用制度v這種土地使用制度，是在不改變城市土地國有的前提下，采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌等方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)；需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，期限可以延長，同時按當(dāng)時市場情況補(bǔ)交地價。1988年， 《 憲法 》 修正案規(guī)定 ,土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得n 方式n 按照 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 的規(guī)定：獲取土地使用權(quán)的基本方式有：n 土地劃撥n 土地出讓n 土地轉(zhuǎn)讓1土地劃撥土地劃撥 土地使用權(quán)劃撥是指經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。構(gòu)成： ① 一定年限內(nèi)地租； ② 土地使用權(quán)出讓前