【正文】 機關、軍事用地2 同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者； 2 原劃撥、承租土地使用權人申請協議出讓 2 城市基礎設施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權改變用途或轉讓，收回土地使用權，實行招拍掛出讓的；3 劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓 3 國家重點扶持的能源、交通等項目用地4 出讓土地使用權改變用途 4 出讓土地使用權人申請續(xù)期 4 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同 有償有償使用，需要簽定合同少量費用 (補償、安置）或無償有期限限制 有期限限制 一般無期限限制土地出讓方式招標、拍賣、掛牌的異同 招 標 拍 賣 掛 牌交易場所 指定地點 拍賣行 土地交易場所交易方式 一次報價 多次報價 多次報價持續(xù)時間 長 短 長復雜程度 需要制作標書十分復雜 不復雜 一般衡量指標 價格及指定的技術等其它條件 價格 價格適用范圍 具備其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件 土地用途無特別限制及要求 土地用途無特別限制及要求3土地使用權轉讓土地使用權轉讓 是指土地使用者 通過合法方式將土地使用權再轉移的行為，包括 出售、交換和贈與 。 4）協議出讓 土地出讓方式拍 賣u拍賣方式概念 按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法叫價的方法 將土地使用權拍賣給 出價最高者出價最高者 （競買人 ）。?中標及后續(xù)工作。主要適用于一些大型或關鍵性的發(fā)展計劃與投標項目。?出讓主體的平等性 。?土地出讓的客體 。在投資地段選擇時，既要判斷出近期的熱點地段，又要判斷出中長期的投資熱點地段，還要判斷出隱蔽的投資地段所在。 城市開發(fā)用地的選擇n 1開發(fā)用地的必備條件 國有用地n 根據中華人民共和國 《 土地法 》 和 《 城市房地產管理法 》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內， 只有國有土地 才能投入房地產開發(fā)；城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有土地，經依法征用轉為國有土地后，才可用于房地產開發(fā)；城市用地 開發(fā)用地，通常是指一宗（片）位于 城市規(guī)劃區(qū) 的，適合開發(fā)企業(yè)進行基礎設施和房屋建設使用的 國有土地 。 1998年， 《 土地管理法 》 規(guī)定，國家依法實行國有土地有償使用制度，建設單位使用國有土地應當以出讓等有償方式取得。v我國土地使用權獲取方式的演變經歷了四個階段：?第一階段（ 1949年～ 1954年） 1954年以前，國家從制度上承認城市土地的商品屬性，對城市國有土地實行有償使用，無論全民所有制單位還是集體所有制單位，只要使用城市國有土地，都必須向國家繳納租金和有關稅費。v《 城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 》 ：土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。167。典期期滿逾期 10年，或典契未寫明年限而經營 30年未贖回的，原則上視為絕贖。土地抵押權土地抵押權 是一種擔保物權，是抵押人以其合法的土地以 不轉移占有 的方式，向抵押權人提供債務履行的擔保，當債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的不動產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。 熟地： 是 指已經具備 “七通一平 ”“五通一平 ”或“三通一平 ”建設條件的土地。 第二節(jié)城市開發(fā)用地獲取 我國現行土地制度 2 房地產開發(fā)用地的選擇 房地產開發(fā)用地的取得 在建項目收購與項目公司入股 開發(fā)建設中的農地征用 房地產開發(fā)可接受的地價的測算 1土地的基本概念凡未取得建設用地規(guī)劃許可證，而取得建設用地批準文件占用土地的，批準文件無效；未經發(fā)證機關審核同意，建設用地規(guī)劃許可證的有關規(guī)定不得變更。Wb、 A≤L（ W+S）（ 投影角為 ）或 一、建設用地規(guī)劃管理的概念和主要內容（二）住宅與生態(tài)系統(tǒng) 是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動和物質循環(huán)過程中形成的一個統(tǒng)一的有機整體。對重點項目進行初步可行性研究；廣泛尋找投資項目； 沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件 ?！?建筑工程施工許可證 》 (建筑工程開工證 )是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。（一）投資項目尋找稱為 “看地 ”或 “選址 ”。（四）項目談判 房地產建設項目選址一、項目選址管理 《城市規(guī)劃法》規(guī)定： “城市規(guī)劃區(qū)內的建設工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。生態(tài)系統(tǒng)是由生命物質和非生命物質構成的。建設用地規(guī)劃管理 是城市規(guī)劃管理部門根據城市總體規(guī)劃（包括分區(qū)規(guī)劃、專業(yè)系統(tǒng)規(guī)劃、詳細規(guī)劃）對建設單位或個人申請的建設項目用地進行審查，確定其建設地址，用地范圍，核定其用地性質和土地開發(fā)強度等規(guī)劃要求， 核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證 。第四節(jié) 澄清三個概念： 土地與土壤的區(qū)別用途開發(fā)程度（土地一級開發(fā)）工業(yè)用地商業(yè)用地綠化用地特殊用房倉儲 用房居住用地交通用地市政公共設施用地3土地的職能和特點土地使用年限 指土地使用權受讓人在出讓地塊上享有土地使用權的總年期。 在我國，特指土地使用權抵押。(5)土地租賃權是指土地所有者或非土地所有者依法作為土地出租人將土地使用權隨同地上或地下建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，并依法向承租人收取租金的權利。4 土地管理制度及其演變土地管理制度及其演變（ 1）土地所有制v 我國的土地所有制分為以下兩種：?全民所有制《 土地管理法實施條例 》 第二條規(guī)定，下列土地屬于全民所有即國家所有： ① 城市市區(qū)的土地； ② 農村和城市郊區(qū)中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地； ③ 國家依法征收的土地； ④ 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； ⑤ 農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集 體所有的土地；⑥ 因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后 不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。 ”v土地使用權可分為兩類：w 一類是土地所有人對自己擁有的土地所享有的使用權，稱為 所有權能的使用權 ，又稱為所有人的使用權；w 另一類是非土地所有權人對土地享有的權利，稱為 與所有權相分離的使用權 ，或叫非所有人的使用權。這種有償使用制度實質上是具有市場配置含義的。自此，國有土地有償使用制度正式確立。n 開發(fā)用地的使用權n 根據我國 《 房地產管理法 》 的規(guī)定：n 對開發(fā)用地，國家實行有償、有期限使用制度；n 開發(fā)用地的使用權是一個有償、有限期的使用權。為達此目的，首先要用全局的觀點來考慮問題；其次要認真調查研究，充分掌握第一手材料；再次要透過表面看本質，通過資料分析，找出關鍵所在。第二， 屬行政劃拔無償取得，補交出讓金，或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交，補交的出讓金也稱為補地價。土地出讓的客體是城鎮(zhèn)國有土地，即城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內屬于全民所有的土地。（ 4）出讓土地使用權年限 《 城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 》 規(guī)定的出讓最高年限如下：?居住用地 70年?工業(yè)用地 50年?教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50年?商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年?綜合或其他用地 50年（ 5）土地使用權出讓的方式 v招標出讓的程序一般包括以下幾個步驟：?前期準備工作。2）拍賣出讓 u拍賣流程（一）主持人點算競買人；（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要 求和其他有關事項；（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。v協議出讓國有土地使用權 ，是指市、縣國土資源管理部門以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權出讓金的行為。 土地使用權 轉讓的條件必須是出讓的土地使用權才能進行轉讓 土地使用權轉讓的方式 （ 1）土地使用權收回v國家收回土地使用權有多種原因，如使用期限屆滿、提前收回、沒收等。 在建項目收購與項目公司入股在建項目收購與項目公司入股1 在建項目收購 在建項目收購 是指通過在建工程轉讓的方式，獲取項目所用土地使用權、地上在建工程、行政批文及各類權益，同時繼續(xù)承擔項目所負的各項義務的經濟活動。 如果項目公司的 所有股東 對該項目不再具有投資意向或無資金進行投資，會選擇 整體出售 項目公司，由收購方（投資方）進行全資收購。 為了順利實現項目公司入股，一些不具有經驗的收購方會選擇財務顧問或投資顧問做項目公司入股全程策劃、咨詢。 ” 這樣修改，主要的考慮是：征收和征用既有共同之處，又有不同之處。（ 4）有償使用土地的原則： 有償使用土地，是土地使用制度改革的核心內容，是管好土地、促進節(jié)約用地和合理利用土地、提高土地經濟效益的經濟手段。 安置補助費 按照需要安置的 農業(yè)人口數計算 。開發(fā)建設中的農地征用補償（ 5）臨時建設用地補償費。 1)拆遷的一般規(guī)定 2） 補償方式以房地產市場評估價格確定(3)租賃房屋的拆遷補償安置 “拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。 但拆遷用于非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作房屋調換，只能用貨幣補償 。 五、六類地段的拆遷戶安置是否增加安置面積，增加多少，根據所在區(qū)（縣）政府制定的標準執(zhí)行 。影響地價的兩大因素：用對比法推算地價有關的概念：地價（單價） /畝，公頃，平方英尺樓面地價：是平均到每單位建筑面積上的土地價格。推算所需基礎數據參考條件相似的樓宇實際成交價格 參考條件相似的樓宇工程決算結果關鍵點 ：找到相當數量的條件相似的樓宇。 （ 1）用靜態(tài)方法測算開發(fā)商可接受地價（ 2）用折現法測算開發(fā)商可接受的地價靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ***1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 *****1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 *****1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 *****1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 ****楊柳散和風，青山澹吾慮。 ***很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 ****1以我獨沈久，愧君相見頻。 某開發(fā)商擬購一塊商住混合用地，面積是 10000平方米，允許建筑容積率為 7． 5。 容積率 = 總建筑面積 / 建筑用地面積地價測算公式 由： 樓價 =土地成本與利息費用 +工程成本與利息費用 +各種稅金 +目標利潤可設單位面積土地價格為 X，則有： 土地成本與利息費用 =（ X+X*N*i） /A （ A為容積率， N為地價貸款使用期限， i為利率）則地價為： 1+N*iA（樓價 工程成本與利息費用