【正文】 機(jī)關(guān)、軍事用地2 同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者； 2 原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)協(xié)議出讓 2 城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實(shí)行招拍掛出讓的；3 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓 3 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通等項(xiàng)目用地4 出讓土地使用權(quán)改變用途 4 出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期 4 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同 有償有償使用，需要簽定合同少量費(fèi)用 (補(bǔ)償、安置）或無償有期限限制 有期限限制 一般無期限限制土地出讓方式招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同 招 標(biāo) 拍 賣 掛 牌交易場(chǎng)所 指定地點(diǎn) 拍賣行 土地交易場(chǎng)所交易方式 一次報(bào)價(jià) 多次報(bào)價(jià) 多次報(bào)價(jià)持續(xù)時(shí)間 長(zhǎng) 短 長(zhǎng)復(fù)雜程度 需要制作標(biāo)書十分復(fù)雜 不復(fù)雜 一般衡量指標(biāo) 價(jià)格及指定的技術(shù)等其它條件 價(jià)格 價(jià)格適用范圍 具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件 土地用途無特別限制及要求 土地用途無特別限制及要求3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 是指土地使用者 通過合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括 出售、交換和贈(zèng)與 。 4）協(xié)議出讓 土地出讓方式拍 賣u拍賣方式概念 按照指定時(shí)間、地點(diǎn)，在公開場(chǎng)所出讓方用叫價(jià)的方法叫價(jià)的方法 將土地使用權(quán)拍賣給 出價(jià)最高者出價(jià)最高者 （競(jìng)買人 ）。?中標(biāo)及后續(xù)工作。主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投標(biāo)項(xiàng)目。?出讓主體的平等性 。?土地出讓的客體 。在投資地段選擇時(shí)，既要判斷出近期的熱點(diǎn)地段，又要判斷出中長(zhǎng)期的投資熱點(diǎn)地段，還要判斷出隱蔽的投資地段所在。 城市開發(fā)用地的選擇n 1開發(fā)用地的必備條件 國(guó)有用地n 根據(jù)中華人民共和國(guó) 《 土地法 》 和 《 城市房地產(chǎn)管理法 》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)， 只有國(guó)有土地 才能投入房地產(chǎn)開發(fā)；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才可用于房地產(chǎn)開發(fā)；城市用地 開發(fā)用地，通常是指一宗（片）位于 城市規(guī)劃區(qū) 的，適合開發(fā)企業(yè)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的 國(guó)有土地 。 1998年， 《 土地管理法 》 規(guī)定，國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度，建設(shè)單位使用國(guó)有土地應(yīng)當(dāng)以出讓等有償方式取得。v我國(guó)土地使用權(quán)獲取方式的演變經(jīng)歷了四個(gè)階段：?第一階段（ 1949年～ 1954年） 1954年以前，國(guó)家從制度上承認(rèn)城市土地的商品屬性，對(duì)城市國(guó)有土地實(shí)行有償使用，無論全民所有制單位還是集體所有制單位，只要使用城市國(guó)有土地，都必須向國(guó)家繳納租金和有關(guān)稅費(fèi)。v《 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 ：土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。167。典期期滿逾期 10年，或典契未寫明年限而經(jīng)營(yíng) 30年未贖回的，原則上視為絕贖。土地抵押權(quán)土地抵押權(quán) 是一種擔(dān)保物權(quán)，是抵押人以其合法的土地以 不轉(zhuǎn)移占有 的方式，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的不動(dòng)產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 熟地： 是 指已經(jīng)具備 “七通一平 ”“五通一平 ”或“三通一平 ”建設(shè)條件的土地。 第二節(jié)城市開發(fā)用地獲取 我國(guó)現(xiàn)行土地制度 2 房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得 在建項(xiàng)目收購(gòu)與項(xiàng)目公司入股 開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用 房地產(chǎn)開發(fā)可接受的地價(jià)的測(cè)算 1土地的基本概念凡未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件占用土地的，批準(zhǔn)文件無效；未經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)審核同意，建設(shè)用地規(guī)劃許可證的有關(guān)規(guī)定不得變更。Wb、 A≤L（ W+S）（ 投影角為 ）或 一、建設(shè)用地規(guī)劃管理的概念和主要內(nèi)容（二）住宅與生態(tài)系統(tǒng) 是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動(dòng)和物質(zhì)循環(huán)過程中形成的一個(gè)統(tǒng)一的有機(jī)整體。對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行初步可行性研究；廣泛尋找投資項(xiàng)目； 沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件 ?！?建筑工程施工許可證 》 (建筑工程開工證 )是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。（一）投資項(xiàng)目尋找稱為 “看地 ”或 “選址 ”。（四）項(xiàng)目談判 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址一、項(xiàng)目選址管理 《城市規(guī)劃法》規(guī)定： “城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。生態(tài)系統(tǒng)是由生命物質(zhì)和非生命物質(zhì)構(gòu)成的。建設(shè)用地規(guī)劃管理 是城市規(guī)劃管理部門根據(jù)城市總體規(guī)劃（包括分區(qū)規(guī)劃、專業(yè)系統(tǒng)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃）對(duì)建設(shè)單位或個(gè)人申請(qǐng)的建設(shè)項(xiàng)目用地進(jìn)行審查，確定其建設(shè)地址，用地范圍，核定其用地性質(zhì)和土地開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃要求， 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 。第四節(jié) 澄清三個(gè)概念： 土地與土壤的區(qū)別用途開發(fā)程度（土地一級(jí)開發(fā)）工業(yè)用地商業(yè)用地綠化用地特殊用房倉(cāng)儲(chǔ) 用房居住用地交通用地市政公共設(shè)施用地3土地的職能和特點(diǎn)土地使用年限 指土地使用權(quán)受讓人在出讓地塊上享有土地使用權(quán)的總年期。 在我國(guó)，特指土地使用權(quán)抵押。(5)土地租賃權(quán)是指土地所有者或非土地所有者依法作為土地出租人將土地使用權(quán)隨同地上或地下建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，并依法向承租人收取租金的權(quán)利。4 土地管理制度及其演變土地管理制度及其演變（ 1）土地所有制v 我國(guó)的土地所有制分為以下兩種：?全民所有制《 土地管理法實(shí)施條例 》 第二條規(guī)定，下列土地屬于全民所有即國(guó)家所有： ① 城市市區(qū)的土地； ② 農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地； ③ 國(guó)家依法征收的土地； ④ 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； ⑤ 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集 體所有的土地；⑥ 因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后 不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 ”v土地使用權(quán)可分為兩類：w 一類是土地所有人對(duì)自己擁有的土地所享有的使用權(quán)，稱為 所有權(quán)能的使用權(quán) ，又稱為所有人的使用權(quán)；w 另一類是非土地所有權(quán)人對(duì)土地享有的權(quán)利，稱為 與所有權(quán)相分離的使用權(quán) ，或叫非所有人的使用權(quán)。這種有償使用制度實(shí)質(zhì)上是具有市場(chǎng)配置含義的。自此，國(guó)有土地有償使用制度正式確立。n 開發(fā)用地的使用權(quán)n 根據(jù)我國(guó) 《 房地產(chǎn)管理法 》 的規(guī)定：n 對(duì)開發(fā)用地，國(guó)家實(shí)行有償、有期限使用制度；n 開發(fā)用地的使用權(quán)是一個(gè)有償、有限期的使用權(quán)。為達(dá)此目的，首先要用全局的觀點(diǎn)來考慮問題；其次要認(rèn)真調(diào)查研究，充分掌握第一手材料；再次要透過表面看本質(zhì)，通過資料分析，找出關(guān)鍵所在。第二， 屬行政劃拔無償取得，補(bǔ)交出讓金，或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交，補(bǔ)交的出讓金也稱為補(bǔ)地價(jià)。土地出讓的客體是城鎮(zhèn)國(guó)有土地，即城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地。（ 4）出讓土地使用權(quán)年限 《 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 規(guī)定的出讓最高年限如下：?居住用地 70年?工業(yè)用地 50年?教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50年?商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年?綜合或其他用地 50年（ 5）土地使用權(quán)出讓的方式 v招標(biāo)出讓的程序一般包括以下幾個(gè)步驟：?前期準(zhǔn)備工作。2）拍賣出讓 u拍賣流程（一）主持人點(diǎn)算競(jìng)買人；（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要 求和其他有關(guān)事項(xiàng)；（三）主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。v協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán) ，是指市、縣國(guó)土資源管理部門以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓的條件必須是出讓的土地使用權(quán)才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式 （ 1）土地使用權(quán)收回v國(guó)家收回土地使用權(quán)有多種原因，如使用期限屆滿、提前收回、沒收等。 在建項(xiàng)目收購(gòu)與項(xiàng)目公司入股在建項(xiàng)目收購(gòu)與項(xiàng)目公司入股1 在建項(xiàng)目收購(gòu) 在建項(xiàng)目收購(gòu) 是指通過在建工程轉(zhuǎn)讓的方式，獲取項(xiàng)目所用土地使用權(quán)、地上在建工程、行政批文及各類權(quán)益，同時(shí)繼續(xù)承擔(dān)項(xiàng)目所負(fù)的各項(xiàng)義務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 如果項(xiàng)目公司的 所有股東 對(duì)該項(xiàng)目不再具有投資意向或無資金進(jìn)行投資，會(huì)選擇 整體出售 項(xiàng)目公司，由收購(gòu)方（投資方）進(jìn)行全資收購(gòu)。 為了順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公司入股，一些不具有經(jīng)驗(yàn)的收購(gòu)方會(huì)選擇財(cái)務(wù)顧問或投資顧問做項(xiàng)目公司入股全程策劃、咨詢。 ” 這樣修改，主要的考慮是：征收和征用既有共同之處，又有不同之處。（ 4）有償使用土地的原則： 有償使用土地，是土地使用制度改革的核心內(nèi)容，是管好土地、促進(jìn)節(jié)約用地和合理利用土地、提高土地經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)手段。 安置補(bǔ)助費(fèi) 按照需要安置的 農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算 。開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補(bǔ)償（ 5）臨時(shí)建設(shè)用地補(bǔ)償費(fèi)。 1)拆遷的一般規(guī)定 2） 補(bǔ)償方式以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定(3)租賃房屋的拆遷補(bǔ)償安置 “拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。 但拆遷用于非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作房屋調(diào)換，只能用貨幣補(bǔ)償 。 五、六類地段的拆遷戶安置是否增加安置面積，增加多少，根據(jù)所在區(qū)（縣）政府制定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 。影響地價(jià)的兩大因素：用對(duì)比法推算地價(jià)有關(guān)的概念：地價(jià)（單價(jià)） /畝，公頃，平方英尺樓面地價(jià)：是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。推算所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)參考條件相似的樓宇實(shí)際成交價(jià)格 參考條件相似的樓宇工程決算結(jié)果關(guān)鍵點(diǎn) ：找到相當(dāng)數(shù)量的條件相似的樓宇。 （ 1）用靜態(tài)方法測(cè)算開發(fā)商可接受地價(jià)（ 2）用折現(xiàn)法測(cè)算開發(fā)商可接受的地價(jià)靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 ***1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 *****1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 *****1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 *****1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 ****楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 ***很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 ****1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 某開發(fā)商擬購(gòu)一塊商住混合用地，面積是 10000平方米，允許建筑容積率為 7． 5。 容積率 = 總建筑面積 / 建筑用地面積地價(jià)測(cè)算公式 由： 樓價(jià) =土地成本與利息費(fèi)用 +工程成本與利息費(fèi)用 +各種稅金 +目標(biāo)利潤(rùn)可設(shè)單位面積土地價(jià)格為 X，則有： 土地成本與利息費(fèi)用 =（ X+X*N*i） /A （ A為容積率， N為地價(jià)貸款使用期限， i為利率）則地價(jià)為： 1+N*iA（樓價(jià) 工程成本與利息費(fèi)用