【正文】 ? 房屋買賣合同 ? 物業(yè)服務(wù)收支情況報告 ? 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理報告及摘要 ? 北京物協(xié)物業(yè)服務(wù)成本信息公示報告 ? 五、指引和手冊 ? 業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立及運作指導(dǎo)手冊（內(nèi)容可拆分為系列指引，如籌備工作指引 ? 物業(yè)服務(wù)執(zhí)法手冊 ? 物業(yè)管理辦法釋義 ? 裝飾裝修管理指引 ? 設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護指引 ? 維修資金使用指引 ? 節(jié)能減排指引 ? 安全生產(chǎn)指引 ? 公共部位收益指引 謝謝 演講完畢，謝謝觀看！ 。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知并勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)主管部門報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。 ◆ 解決業(yè)主委員會不規(guī)范運作的問題 ■ 明確業(yè)主委員會委員資格問題 具體條款 ： 第十八條 業(yè)主委員會委員實行任期制，有關(guān)任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。 ? 第十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。 建設(shè)單位 單個業(yè)主 專有部分交付 物業(yè)公司 房屋買賣合同 單個業(yè)主 前期物業(yè)服務(wù)合同 二是解決開發(fā)遺留問題對物業(yè)管理的影響 ? 根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，建設(shè)單位將物業(yè)項目移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)后即撤出物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)遺留問題難以解決，引起業(yè)主對前期物業(yè)企業(yè)不信任、拒交物業(yè)費等糾紛。 三、主要內(nèi)容 《 北京市物業(yè)管理辦法 》 共七章， 46條。據(jù)統(tǒng)計，因開發(fā)建設(shè)遺留問題導(dǎo)致的物業(yè)糾紛，占物業(yè)糾紛的 70%。 ? 本市法院系統(tǒng)物業(yè)管理糾紛案件收案數(shù)： 2023年： 13282件 2023年： 16273件 2023年： 14232件 業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立困難，運作不規(guī)范。 ? 向社會公開征求意見： 在首都之窗網(wǎng)站向社會公開征求意見，共有 741位網(wǎng)民提出意見和建議。 物業(yè)服務(wù)用房 —— 物業(yè)管理活動的保障 明確物業(yè)服務(wù)用房要求、用途、審核部門 具體條款： 第七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置（具體到樓棟、房號）。 ? 市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時管理規(guī)約的示范文本。 ? 第四十四條 業(yè)主委員會不履行或者無法履行職責(zé)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行職責(zé)；逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會會議決定有關(guān)事項。 培育發(fā)展物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu) ? 第二十九條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用和物業(yè)共用部分管理狀況等進行評估和監(jiān)理。 ? 本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會的決定；未依法成立業(yè)主大會的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。 ? 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費用。 設(shè)定物業(yè)項目負(fù)責(zé)人制度 基本考慮： 物業(yè)服務(wù)的核心是對各項服務(wù)內(nèi)容的綜合協(xié)調(diào)，而綜合協(xié)調(diào)的核心關(guān)鍵在于物業(yè)項目負(fù)責(zé)人。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案： ? （一）籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告； ? （二）業(yè)主大會決議； ? （三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； ? （四）業(yè)主委員會委員名單。 ? 全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行查驗。 ? 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛 。 ? 典型案例： 法制晚報 3月 22日報道 “ 法律配套缺失 物業(yè)公司常勝－宣武法院去年 210件物業(yè)糾紛案 經(jīng)判決結(jié)案 業(yè)主全輸官司 ” （三）物業(yè)管理現(xiàn)行法律制度 ? 《 物業(yè)管理條例 》 （ 2023年）和 《 中華人民共和國物權(quán)法 》 （ 2023年） 是規(guī)范物業(yè)管理活動的基本法律、法規(guī)，明確了物業(yè)管理的基本框架，但是在實際操作層面規(guī)定較為原則，需要進一步細(xì)化和補充。 ? 730個住宅小區(qū)成立了業(yè)主大會，占 20%左右。 ? 典型案例： 朝陽區(qū)建外 SOHO東區(qū)，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同糾紛，導(dǎo)致原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生對峙及肢體沖突，并因費用問題