【正文】 價(jià)格 配套 高檔涉外酒店、寫(xiě)字樓 外事企業(yè)， 服務(wù)于使館區(qū)的外事企業(yè) 。 楓樺豪景 8200 毛坯 已售完 楓樺豪景是由四棟 1214層板式高層及商業(yè)裙樓組成半合圍似的高檔住宅小區(qū)。 娛樂(lè)設(shè)施：保齡球、臺(tái)球、健身 風(fēng)味菜系：上海、四川。 除了必要 、 基本的形象廣告告知之外 ， 一切宣傳與活動(dòng)皆運(yùn)用 “ 高來(lái)高往 ” 的原則 ， 鎖定專(zhuān)屬人群 、 大眾傳播僅作為告知作用 。 ?數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo) ?介質(zhì)營(yíng)銷(xiāo) ?人脈營(yíng)銷(xiāo) 鏢靶式營(yíng)銷(xiāo) 數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo) ： 偉業(yè) 十一年地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)之路 ，建立了龐大的客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)， 手中積累了 數(shù)萬(wàn)份頂級(jí)公寓的客戶(hù)名單。對(duì)客戶(hù)提出的各種問(wèn)題進(jìn)行互相演繹對(duì)練學(xué)習(xí)，業(yè)務(wù)員每賣(mài)出一套滯銷(xiāo)戶(hù)型要向大家講述銷(xiāo)售經(jīng)過(guò)。 作息時(shí)間為 9： 00―18 ： 00，早晨值班為 8： 30，晚上值班到 19： 00，在 19： 00之前打電話約好到售樓處看房的客戶(hù)，業(yè)務(wù)員必須等待。 多活動(dòng) 差異性非常規(guī)推廣傳播策略： 營(yíng)銷(xiāo)篇 — 基本策略 — 推廣策略 ?差異性推廣手段： 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)及事件營(yíng)銷(xiāo)為主，媒體廣告為輔。制造熱力入市氛圍 基于市場(chǎng)分析和本項(xiàng)目特質(zhì)， 偉業(yè)顧問(wèn)量身打造 —— 商住復(fù)合營(yíng)銷(xiāo)鏈?zhǔn)浇Y(jié)構(gòu) 銷(xiāo)售結(jié)構(gòu) 偉業(yè)專(zhuān)有渠道銷(xiāo)售 傳統(tǒng) 營(yíng)銷(xiāo) 被動(dòng)： 傳統(tǒng)銷(xiāo)售采用廣撒網(wǎng) 被動(dòng)等客上門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)方式。區(qū)域的酒店型物業(yè)獲得較多認(rèn)可 。標(biāo)準(zhǔn)間面積 24平米。為快節(jié)奏的工作的成功人士提供了一處理想的商住社區(qū)。以商務(wù)帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，最終形成高檔商務(wù)、商業(yè)于一體的成熟商圈。 由于本商圈為最發(fā)達(dá)，核心區(qū)域，便利的交通條件是商圈形成的有利條件，高檔次消費(fèi)人群對(duì)應(yīng)區(qū)域高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)；商務(wù)帶動(dòng)商業(yè)；交通便利條件對(duì)商圈形成有利影響 產(chǎn)品類(lèi)型 客群 價(jià)格 配套 中高檔寫(xiě)字樓，高檔公寓為主，高檔酒店相對(duì)集中 服務(wù)于政府機(jī)構(gòu)的企業(yè)為主，涉外型高端企業(yè) 寫(xiě)字樓價(jià)格在 15000元 /平方米（與各商圈內(nèi)同類(lèi)產(chǎn)品相比價(jià)格偏高） 商務(wù)辦公配套為主 區(qū)域 Vs 產(chǎn)品 區(qū) 域 特 征 產(chǎn) 品 特 性 東長(zhǎng)安街商圈 緊鄰中國(guó)最高的決策中心，地區(qū)因其得天獨(dú)厚地理位置及市政府的高度重視，無(wú)疑是北京市最有價(jià)值的辦公區(qū)域；且政治職能性較強(qiáng) 第三使館區(qū) 第三使館區(qū) 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目 位置 項(xiàng)目周邊狀況 項(xiàng)目位置賣(mài)點(diǎn) 內(nèi)部配套 產(chǎn)品類(lèi)型 客群 價(jià)格（租金） 裝修標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理 項(xiàng)目分析 凱賓斯基飯店 燕莎橋東南 昆侖飯店等、外事公寓 高檔涉外酒店臨近使館區(qū)，配套完善 豪華精裝修 酒店 涉外人員政府要人國(guó)外辦公及旅游群體 185美元/天 285美元/天 385美元/天 超豪華裝裝修 高貴配套設(shè)備 典雅舒適 凱賓斯基飯店管理集團(tuán) 超豪華，五星級(jí)，全功能，涉外酒店 寫(xiě) 字 樓 元 /平米*月 區(qū)域內(nèi)代表項(xiàng)目 業(yè)態(tài)分布 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 將更加成為外國(guó)人的首選之地。 東華金座 7700（塔樓） 8500（板樓） 精裝 已售完 僅余樓王－－售價(jià) 15000元 /平方米 東華金座由兩棟 20層的塔樓及一棟 18層的板樓連體組成，是集商業(yè)、居住、商務(wù)三位為一體，具有全面滿(mǎn)足居家、辦公、休閑、娛樂(lè)、投資五大功能。 酒店附近有百盛購(gòu)物中心、莊勝崇光百貨（ SOGO）、深圳大廈。 016712642 20024681012五星級(jí) 四星級(jí) 三星級(jí) 二星級(jí) 客棧宣武區(qū)西客站區(qū)項(xiàng)目周邊酒店點(diǎn)評(píng) 兩個(gè)區(qū)域的酒店檔次整體偏低，西客站的酒店檔次略高于宣武區(qū)。 ?廣告大范圍轟炸法 ?房展作秀法 …… 主動(dòng)： 偉業(yè)認(rèn)為 朗琴園的銷(xiāo)售渠道應(yīng)選擇主動(dòng) 直向銷(xiāo)售。 ?差異性銷(xiāo)售手段： 專(zhuān)業(yè)建筑銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)與客戶(hù)互動(dòng)機(jī)制，注重銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的展示作用 推廣策略 傳播策略 執(zhí)行中的部分重要原則 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理 差異性定價(jià)原則 依據(jù)本項(xiàng)目所余戶(hù)型樓區(qū)位置、產(chǎn)品類(lèi)型、朝向差異、樓層差異、景觀差異制定產(chǎn)品價(jià)格差異，實(shí)現(xiàn)不同戶(hù)型的不均衡性銷(xiāo)售 不輕易放走一個(gè)意向客戶(hù)，熱銷(xiāo)戶(hù)型高價(jià)銷(xiāo)售，根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售不斷調(diào)高價(jià)格，滯銷(xiāo)戶(hù)型適度定價(jià)，拉大價(jià)差，并再給與滯銷(xiāo)戶(hù)型適度的價(jià)格空間；價(jià)格引導(dǎo)上的控制往往比硬性銷(xiāo)控更有效，力求實(shí)現(xiàn)不均衡性銷(xiāo)售。業(yè)務(wù)員下班后，熱線進(jìn)行轉(zhuǎn)接，業(yè)務(wù)員 24小時(shí)不允許關(guān)機(jī)。 要求業(yè)務(wù)員反應(yīng)靈活，針對(duì)不同客戶(hù)的需求介紹不同的產(chǎn)品，必要時(shí)可反向解說(shuō)戶(hù)型的優(yōu)劣勢(shì)，做到暢銷(xiāo)戶(hù)型弱化優(yōu)勢(shì)，針對(duì)景觀戶(hù)型不談景觀，滯銷(xiāo)戶(hù)型突出價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 針對(duì)朗琴園目標(biāo)客戶(hù)群， 毫無(wú)虛言，直接命中鏢靶。 區(qū)域市場(chǎng) / 項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知 項(xiàng)目 SWOT分析 A 作為綜合商務(wù)組團(tuán)，產(chǎn)品力強(qiáng)，彌補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白點(diǎn) B 產(chǎn)品規(guī)劃特色為營(yíng)銷(xiāo)傳播提供了良好的平臺(tái) C 區(qū)域特性影響客群認(rèn)知，提升市場(chǎng)關(guān)注度是項(xiàng)目入市的基礎(chǔ) Strengths優(yōu)勢(shì)分析 （ 1）規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：高起點(diǎn)、高規(guī)劃的城市定位，發(fā)展?jié)摿薮? （ 2）規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 16萬(wàn)平方米，涵蓋寫(xiě)字樓、 SOHO辦公、星級(jí)酒店、商鋪于一體的大型綜合體，容易形成區(qū)域內(nèi)地標(biāo)性建筑 （ 3）交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目緊鄰兩廣路、二環(huán)路，交通便捷，可達(dá)性強(qiáng)，對(duì)商、住有較強(qiáng)的支持 （ 4）自身優(yōu)勢(shì)： “朗琴園”前三期產(chǎn)品塑造了良好市場(chǎng)形象，為本項(xiàng)目奠定良好的基礎(chǔ) （ 5）佩套優(yōu)勢(shì)： 區(qū)域內(nèi)生活、商業(yè)配套齊全；未來(lái)自身的商業(yè)、商務(wù)配套將使生活更加便利 （ 6） 商企云集：區(qū)域內(nèi)密集的商企匯集為本項(xiàng)目帶來(lái)大量客群 Weaknesses劣勢(shì)分析 （ 1） 周邊商務(wù)配套不全，檔次不高 （ 2） 周邊生活配套不全，檔次不高 （ 3） 項(xiàng)目規(guī)模小，無(wú)法營(yíng)造大盤(pán)效應(yīng) （ 4） 地塊小，施工難度較大 （ 5） 西二環(huán)道路兩側(cè)的過(guò)街通道距離本案較遠(yuǎn) Opportunities機(jī)會(huì)分析 （ 1）天時(shí) —— 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)態(tài)平穩(wěn)，中、高檔物業(yè)供需持續(xù)平穩(wěn) （ 2）地利 —— 本項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型在區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹(shù)一幟，利于產(chǎn)品的特性塑造 （ 3）人和 —— 隨著區(qū)域內(nèi)新盤(pán)的不斷開(kāi)發(fā)、人群的聚集，必將帶來(lái)周邊置業(yè)和商業(yè)的發(fā)展 （ 4）奧運(yùn)影響，北京市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高 Threats威脅分析 （ 1） “ ” 后 ， 大量項(xiàng)目投入市場(chǎng) ， 未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈 （ 2） 銀行放貸政策有所調(diào)整 ， 利率上調(diào) ， 對(duì)購(gòu)房者有一定影響 （ 3） 物業(yè)周邊租售市場(chǎng)價(jià)格偏低 （ 4） 市場(chǎng)對(duì)于南城的認(rèn)可度不高 （ 5） 區(qū)域商住市場(chǎng)以中低檔需求為主 營(yíng)銷(xiāo)策略 打造成熟居住區(qū) 創(chuàng)立二環(huán)居住第一品牌 朗琴園前三期 總體策略 項(xiàng)目定位 總體策略 項(xiàng)目定位 打造西南財(cái)富第一品牌 頂級(jí)商務(wù)型財(cái)富中心 朗琴園四期 關(guān)鍵詞 —— 財(cái)富 關(guān)鍵詞 —— 尊貴 基于南城缺乏高端寫(xiě)字樓 、 高端酒店式公寓 、 高端商住兩用項(xiàng)目的狀況 ， 提升項(xiàng)目品質(zhì)感 ， 提升客戶(hù)心理價(jià)值 。擁有可容納 200人左右的會(huì)議室。建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約典雅，具有極強(qiáng)的實(shí)用性，能滿(mǎn)足現(xiàn)代白領(lǐng)及對(duì)城市中央有深厚情結(jié)的老北京居民喜愛(ài)。 酒吧街，涉外酒店，涉外公寓，大型娛樂(lè)產(chǎn)所，為燕莎商圈 強(qiáng)有力的配套支持。 電子及計(jì)算機(jī)企業(yè) 97家，占 65%，產(chǎn)值占 80% 產(chǎn)品類(lèi)型 客群 價(jià)格 配套 中檔寫(xiě)字樓為主，酒店稀缺 IT人群， IT商務(wù)人士，高級(jí)管理 高級(jí)技術(shù)人群 寫(xiě)字樓價(jià)格在 11000—18000元 /平方米 商業(yè)為主（大中型賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)店） 區(qū)域 Vs 產(chǎn)品 區(qū)