【正文】 46 單一信托的設(shè)計(jì)要求 ?項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控 ?滿足資金方的風(fēng)險(xiǎn)控制要求 ?提示：?jiǎn)我恍磐懈嗍琴Y金方發(fā)起設(shè)立的。 ? 項(xiàng)目所在位置交通便利，目前周邊的公交線路有 30余條，已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的地鐵一號(hào)線“三山街站”距離夫子廟與本項(xiàng)目位置步行約 10~15分鐘。預(yù)計(jì)回款明細(xì)等 ? 項(xiàng)目的總體資金安排（既往欠款、后續(xù)用款、預(yù)計(jì)銷售及經(jīng)營(yíng)回款、融資安排等） ?還款安排 ? 二、交易對(duì)手實(shí)力及信用狀況 ? 控股股東的信用信息報(bào)告 ? 實(shí)際控制人的信用信息報(bào)告 ? 實(shí)際控制人背景情況 17 交易對(duì)手信用現(xiàn)狀的盡職調(diào)查 ? 業(yè)務(wù)框架 ? 核心業(yè)務(wù) ? 主要盈利及現(xiàn)金流產(chǎn)出來(lái)源 ? 金融機(jī)構(gòu)往來(lái)與金融機(jī)構(gòu)授信情況（真實(shí)授信） ? 交易對(duì)手后續(xù)用款計(jì)劃與融資計(jì)劃：信用惡化、信用維持、信用優(yōu)化 ? 后備融資空間與融資資源 ? 發(fā)展?jié)摿? ? 核心：資金平衡、還款來(lái)源 ? 提示：還款來(lái)源并非一定是經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流 18 風(fēng)險(xiǎn)控制措施分類分析與盡職調(diào)查要點(diǎn) ?一、補(bǔ)償性風(fēng)險(xiǎn)控制措施：較強(qiáng) ?抵押 ?（ 1）房產(chǎn)抵押：資產(chǎn)價(jià)值與抵押辦理程序 ?（ 2）土地及在建工程抵押：資產(chǎn)價(jià)值與抵押辦理程序 ?（ 3）第二順位抵押權(quán)：資產(chǎn)價(jià)值、抵押辦理程序、風(fēng)險(xiǎn)處置程序 ?所持有股權(quán)質(zhì)押：股權(quán)價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)處置 ?第三方保證擔(dān)保：代償能力與代償意愿 ?二、配套性風(fēng)險(xiǎn)控制措施：較弱 ?實(shí)際控制人連帶責(zé)任保證擔(dān)保：代償能力與代償意愿 ?融資主體自身股權(quán)質(zhì)押：股權(quán)價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)處置 ?關(guān)聯(lián)企業(yè)連帶責(zé)任保證擔(dān)保：代償能力與代償意愿 ?承諾回購(gòu)或承諾受讓：回購(gòu)能力 19 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告的盡職調(diào)查 ?一、 《 可行性研究報(bào)告 》 內(nèi)容： ?項(xiàng)目概況 ?行業(yè)情況 ?融資企業(yè)情況 ?市場(chǎng)分析 ?項(xiàng)目效益分析 ?風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施等 ?二、盡職調(diào)查核心： ?銷售預(yù)測(cè)、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)與實(shí)現(xiàn)依據(jù) ?效益分析與測(cè)算 20 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析 法律盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告為例） ?一、盡職調(diào)查范圍 ?主體資格 ?股權(quán)結(jié)構(gòu) ?資產(chǎn)合法性（房地產(chǎn)項(xiàng)目）：土地、規(guī)劃等 ?債權(quán)債務(wù) ?擔(dān)保訴訟等 ?二、企業(yè)基本情況盡職調(diào)查文件資料： ?公司章程 ?驗(yàn)資報(bào)告 ?股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 ?股東會(huì)決議 ?營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、機(jī)構(gòu)代碼證等 ?信用信息報(bào)告 21 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析 法律盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告為例） ?三、盡職調(diào)查文件資料： ?立項(xiàng)批復(fù) ?資質(zhì)證書 ?用地規(guī)劃 ?工程規(guī)劃 ?施工許可證 ?土地使用權(quán)出讓合同、變更合同 ?其他 22 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析 法律盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告為例） ? 四、盡職調(diào)查報(bào)告正文： ? 主體資格 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì) ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更情況 ? 土地使用權(quán) ? 建設(shè)用地規(guī)劃等許可、審批情況 ? 資產(chǎn)瑕疵情況：被抵押或質(zhì)押資產(chǎn)情況 ? 債權(quán)債務(wù) ? 或有負(fù)債 ? 訴訟 ? 特殊情況：房地產(chǎn)聯(lián)建項(xiàng)目 ? 1其他需要補(bǔ)充說(shuō)明的情況：土地及規(guī)劃變更等 23 財(cái)務(wù)盡職調(diào)查要點(diǎn)分析 ? 一、基本資料 ? 借款人近三年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告及最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表 ? 驗(yàn)資報(bào)告 ? 企業(yè)主要會(huì)計(jì)科目明細(xì) ? 納稅證明 ? 固定資產(chǎn)明細(xì)表 ? 二、關(guān)鍵要點(diǎn)： ? 融資往來(lái)與融資記錄 ? 欠款情況及賬期 ? 資產(chǎn)狀況與價(jià)值分析 ? 核心：資金狀況 24 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析 財(cái)務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告為例） ?一、盡職調(diào)查工作范圍： ?資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益及損益情況 ?土地市場(chǎng)價(jià)值 ?項(xiàng)目預(yù)計(jì)現(xiàn)金流 ?對(duì)信托資金使用計(jì)劃的分析 ?房屋銷售價(jià)格、銷售情況預(yù)測(cè)分析 ?融資成本及對(duì)項(xiàng)目的影響 ?二、公司基本情況 ?三、項(xiàng)目情況描述： ?四、財(cái)務(wù)核算情況 25 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析 財(cái)務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告為例） ?五、公司財(cái)務(wù)狀況分析 ?（一）財(cái)務(wù)報(bào)表分析 ?貨幣資金分析 應(yīng)收款分析 存貨情況分析 ?預(yù)付賬款分析：（ 1）開發(fā)成本 （ 2）開發(fā)間接費(fèi)用 ?待攤費(fèi)用 ?固定資產(chǎn) ?無(wú)形資產(chǎn) ?長(zhǎng)期待攤費(fèi)用、應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅金、其他應(yīng)交款、其他應(yīng)付款等 ?長(zhǎng)期借款、長(zhǎng)期應(yīng)付款 ?實(shí)收資本及變動(dòng)情況 ?1營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 ?1現(xiàn)金流分析、大額資金往來(lái) 26 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析 財(cái)務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告為例） ?（二）對(duì)外抵質(zhì)押、擔(dān)保、訴訟情況 ?（三）其他重大事項(xiàng)：房地產(chǎn)聯(lián)建合同 ?六、項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值 27 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析 財(cái)務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告為例） ?七、未來(lái)兩年現(xiàn)金流分析 ?（一）現(xiàn)金流入 ?信托資金到位時(shí)間： 2023年 9月 ?項(xiàng)目竣工時(shí)間 : 2023年底 ?主要銷售期： 2023年上半年 ?（二）預(yù)計(jì)未來(lái)兩年收入 ?2023年： 1500萬(wàn)元 ?2023年： ?2023年： 28 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析 財(cái)務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告為例） ?（三）資金流出： ?土地 ?前期工程費(fèi) ?建設(shè)規(guī)費(fèi) ?建安工程費(fèi) ?公建設(shè)施費(fèi) ?銷售費(fèi)用： 400萬(wàn)元 ?銷售提成 ?償還金額 ?（四）現(xiàn)金凈流量 ?（五）敏感性分析：銷售價(jià)格下降 10%或項(xiàng)目成本上升 10%，凈現(xiàn)金流仍為正。大股東。 ?二、項(xiàng)目性融資： ?項(xiàng)目?jī)r(jià)值：資產(chǎn)價(jià)值 ?項(xiàng)目的未來(lái)盈利與現(xiàn)金流未來(lái)預(yù)測(cè)