【正文】 對(duì)面是阜寧縣東溝重點(diǎn)中學(xué)，門口是即將與希望路聯(lián)通的建東路；希望路是未來 的鎮(zhèn)區(qū)新商業(yè)街；規(guī)劃中東側(cè)將有一條連通工業(yè)區(qū)與老鎮(zhèn)的道路。北面正對(duì)東溝中學(xué)大門，為北街底層銷售提供了堅(jiān)實(shí)的客戶資源，為定位學(xué)生用品和飲食一條街提供了市場依據(jù)。 48產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議第二種方案 保留北面東邊四層住宅（對(duì)外立面改裝成與新小區(qū)統(tǒng)一的建筑風(fēng)格），對(duì)中間和西邊老建筑拆遷，規(guī)劃設(shè)計(jì)兩層商鋪（擴(kuò)大商鋪面積就是擴(kuò)大項(xiàng)目利潤），商鋪上面設(shè)計(jì)四層小戶型住宅與其它住宅形成南低北高韻律之感49產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議? 整體規(guī)劃建議 規(guī)劃布局以標(biāo)準(zhǔn)層高四層住宅為主，局部帶閣樓三層或四層的多層住宅。對(duì)安全防范系統(tǒng)實(shí)行監(jiān)控車輛出入與停車管理供電設(shè)備、公共照明、供水等主要設(shè)備監(jiān)控管理緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng) 39地塊分析地塊分析 小結(jié)小結(jié)地塊價(jià)值研判 由于本地市場目前處于發(fā)展的起步階段，對(duì)于本案來說有較大的發(fā)展空間。目標(biāo)客群的置業(yè)類別本案潛在目標(biāo)可群中 65％的是二次置業(yè)， 35％是一次置業(yè)。銷售中沒有銀行按揭支持，所有購房要客戶一次性付款，購買門檻高客戶面狹窄，銷售異常緩慢，這是阻礙東溝樓盤銷售一年重要原因 給本案提供銀行按揭留下了機(jī)會(huì)。8PART 2: 城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)9城市經(jīng)濟(jì)－城市經(jīng)濟(jì)－ GDP2023年東溝全鎮(zhèn) GDP較上年增長 ％，經(jīng)濟(jì)的增長幅度明顯，顯示出城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展的上升通道之中，為房地產(chǎn)市場的起步發(fā)展奠定了良好經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。東溝5認(rèn)識(shí)城市－城鎮(zhèn)交通認(rèn)識(shí)城市－城鎮(zhèn)交通 公路： 234省道 (鹽淮公路 )橫貫東西，距京滬、寧靖鹽、沿海、鹽淮高速約 15分鐘的車程。10城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)? 07年東溝的三次產(chǎn)業(yè)較 06年都有了不同程度的增長，其中二次產(chǎn)業(yè)的增長幅度最高達(dá)到 29％，三次產(chǎn)業(yè)增長 18％，一次產(chǎn)業(yè)增長 7％，顯示城市經(jīng)濟(jì)中二次產(chǎn)業(yè)的支柱性作用。21PART 4: 客戶分析客戶分析22客戶分析客戶分析客戶來源分析： 本次客戶信息來源主要采用直接問訊法，直接與其他項(xiàng)目銷售人員的溝通和在走訪當(dāng)?shù)氐木用瘢? 從實(shí)際來看，與其他項(xiàng)目銷售人員溝通所獲得的客戶來源信息反映了目前東溝真實(shí)購房需求的消費(fèi)群的基本情況；通過其他樓盤的銷售經(jīng)驗(yàn)來幫助本案更加準(zhǔn)確的定位。目標(biāo)客群的意向戶型案潛在客戶群中，需求兩房約占 28％、需要三房約占 58％。 在各項(xiàng)資源中，在區(qū)域、交通、成本等顯性資源外尚有政府資源等隱性資源的高效整合問題，這也是發(fā)展商具備的優(yōu)勢之一。（ 2）信息管理子系統(tǒng)（ 3）信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)每戶不少于兩對(duì)電話線和兩個(gè)有線電視插座建立有線電視網(wǎng)產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議61產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議目前項(xiàng)目的北側(cè)沿建東路現(xiàn)有 2幢住宅樓，建議如下方案處理：1：給予保留，根據(jù)本案的建筑風(fēng)格，以較低的成本對(duì)其外立面進(jìn)行重新改造粉刷，使之于本案風(fēng)格和諧一致，但這樣本案沿建東路一側(cè)面對(duì)東溝中學(xué)的商鋪總體量將受到影響；2：進(jìn)行拆遷，對(duì)原住戶給予相應(yīng)的住房或貨幣補(bǔ)償，這樣成本會(huì)較前一方案高，但可以增加本案較多的沿街商鋪和小區(qū)的完整性。由于本地塊北面紅線的不規(guī)則性和不確定性，在項(xiàng)目整體的規(guī)劃中將采取兩種規(guī)劃方案：第一種方案 ： 北面全部拆遷，以全新理念規(guī)劃本項(xiàng)目，底層設(shè)計(jì)商鋪將北面商業(yè)價(jià)值發(fā)揮最大化，上面設(shè)計(jì)四層小戶型住宅與其它住宅形成南低北高韻律之感（鑒于拆遷成本高，本方案不可?。?。 40地塊特性分析：地塊特性分析：地塊方正平整，易于產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)：屬油脂 廠房，拆遷成本少，前期投入費(fèi)用不高，可加快開發(fā)速度。目標(biāo)客群購房的主要影響因素：客群購房的主要影響因素依次為：地段、價(jià)格、戶型、教育、配套景觀。政府公務(wù)及相關(guān)行業(yè)人員 東溝的政府部門的行政工作人員，他們普遍已有住房和較好的經(jīng)濟(jì)積累多為二次置業(yè)的改善住房需求。? 園區(qū)已招引 1000萬元以上項(xiàng)目 21個(gè)，開工建設(shè) 18個(gè)，竣工投產(chǎn) 14個(gè)，其中億元以上項(xiàng)目 4個(gè)，外資項(xiàng)目 3個(gè)，新增民營企業(yè) 67家，注冊(cè)資本 3880萬元。 東溝特色農(nóng)業(yè)資源豐富，多種農(nóng)副產(chǎn)品銷往全國。東溝鎮(zhèn)東溝鎮(zhèn)7認(rèn)識(shí)城市認(rèn)識(shí)城市遠(yuǎn)景規(guī)劃 在阜寧縣的規(guī)劃中東溝及益林兩鎮(zhèn)組成新的副城市中心，設(shè)計(jì)東益二鎮(zhèn)城區(qū)總面積 15平方公里，人口總數(shù)達(dá)到 10萬人。戶型設(shè)計(jì)有缺陷：三個(gè)樓盤在戶型設(shè)計(jì)存在缺陷：或面寬小進(jìn)深長，有黑廳；或