某項目可行性報告-預(yù)覽頁
【正文】 及益林兩鎮(zhèn)組成新的副城市中心，設(shè)計東益二鎮(zhèn)城區(qū)總面積 15平方公里，人口總數(shù)達(dá)到 10萬人。11城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)07年固定資產(chǎn)投資年固定資產(chǎn)投資 26435萬元萬元2127萬元萬元07年財政收入年財政收入超過超過 1600萬元萬元07年基礎(chǔ)建設(shè)投資年基礎(chǔ)建設(shè)投資? 07年財政收入較 06年增加 ％，城鎮(zhèn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速? 07年末農(nóng)民純收入達(dá)到 6307元? 08年的基礎(chǔ)建設(shè)投資預(yù)計將超過 2023萬元，城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)建設(shè)步伐加快12城市經(jīng)濟(jì)－東益經(jīng)濟(jì)區(qū)城市經(jīng)濟(jì)－東益經(jīng)濟(jì)區(qū)13城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì) —東益經(jīng)濟(jì)區(qū)東益經(jīng)濟(jì)區(qū)? 東益經(jīng)濟(jì)區(qū)按照縣域城市的定位，將東溝、益林兩鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃，功能分區(qū)，連片開發(fā)，一體發(fā)展；? 規(guī)劃區(qū)域 ；? 目前全區(qū)有近 6000名各種技術(shù)專業(yè)人才， 人，每年新增勞動力 1000余人。開發(fā)商： 鹽城福澤置業(yè)總占地： 總建筑面積： 容積率： ? 客群特征 ：主要依托于東溝區(qū)域性客戶。戶型設(shè)計有缺陷：三個樓盤在戶型設(shè)計存在缺陷：或面寬小進(jìn)深長，有黑廳；或客廳為橫廳采光不足、或房型太大，浪費空間多，不實用 給本案戶型創(chuàng)新留下了空間。23客戶分析客戶分析對于東溝購房客戶的判斷對于東溝購房客戶的判斷中等收入者自住、婚房等剛性需求 這部分群體 ,一般來說在當(dāng)?shù)鼗蛲獬鰟?wù)工有 5年以上，處于成家立業(yè)階段且有了一定的經(jīng)濟(jì)積累，由于結(jié)婚或者其他生活需要會考慮買房。24客戶分析客戶分析? 目標(biāo)客戶群體 中等收入者自住、婚房等剛性需求； 隨著城鎮(zhèn)人口的增加，新婚人數(shù)的增多，大部分家庭的現(xiàn)有住房不能滿足需求，而國家對于自建住房的控制，使得這部分需求必然被釋放到房地產(chǎn)市場上； 目前東溝全鎮(zhèn)有 5000余人在外從事建筑行業(yè)，其他在外務(wù)工人員的數(shù)量也接近 3000人，這部分人員絕大多數(shù)是處于青壯年，都有著不同程度的住房剛性需求，隨著在外務(wù)工積蓄的增加，東益經(jīng)濟(jì)區(qū)的副城建設(shè)的完善，對于他們而言，在城鎮(zhèn)中置業(yè)會是大部分年青人的首選；25客戶分析客戶分析? 目標(biāo)客戶群體 東溝重點中學(xué)目前為高中部，在校的教職工有近 200人，隨著年內(nèi)校區(qū)的擴建，初中部也將回遷，屆時教職工的人數(shù)會增加至 300人以上；這部分人群的收入多在 2200元 /月左右。可見三房為主力需求戶型。 32地塊分析：位置地塊分析：位置位置： 地塊位于建東路以南，海陵河以北； 整個地塊占地面積約 ； 現(xiàn)在為恒河油脂有限公司用地。37地塊分析：地塊分析： SWOTO機會機會 東益經(jīng)濟(jì)區(qū)是阜寧縣重點發(fā)展的副城市中心，目前的規(guī)劃發(fā)展方向是城區(qū)面積擴大到 15平方公里，城區(qū)人口增加到 10萬，隨著人口的逐年增加，為市場的發(fā)展提供足夠的基礎(chǔ)。38地塊分析：地塊分析： SWOTT競爭： 東溝目前直接產(chǎn)生威脅的競爭樓盤的總的體量在 1000余套左右在整個市場剛剛起步的階段，使得本案的銷售壓力會較大。 在投資開發(fā)過程中，如何切實利用市場空白點和如何根據(jù)市場需求 “ 度身定制 ” 產(chǎn)品成為項目成功的關(guān)鍵，同時，資金鏈的合理有效控制也是需要關(guān)注的重要問題。人文 ? 自去年 10月的 “ 限第二套房貸政策 ” 比以往政策更加嚴(yán)厲。如何快速扭轉(zhuǎn)當(dāng)?shù)鼐用褡越ǚ康牧?xí)慣思維，從而追求一種集約化的居住生活方式，是啟動本項目的關(guān)健點。參考周邊三個樓盤的銷售價格 (城中花園 :1320元 /平米 ,幸?；▓@均價 1200—1300元 /平米 ,幸福路商業(yè)街住宅 1280元/平米 )3房 2廳 1衛(wèi)房型占開發(fā)總量比例 約 40%面積控制： 108㎡ ——115 ㎡ （建筑面積）戶型功能結(jié)構(gòu)特征實用方正，簡潔通透，以小進(jìn)深，大開間，全明采光實行功能保障功能緊湊，無浪費空間，以凸窗或外飄窗增大使用空間 51產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議3房 2廳 2衛(wèi)房型戶型面積配比：占開發(fā)總量比例 約 25%面積控制： 118㎡ ——135 ㎡ （建筑面積）4房 2廳 2衛(wèi)房型戶型面積配比：占開發(fā)總量比例 約 5%面積控制： 140㎡ ——150 ㎡ （建筑面積）戶型功能結(jié)構(gòu)特征 舒適豪華，增強功能面積滿足該戶型功能特征，以躍式進(jìn)戶花園，超寬客廳體現(xiàn)主人身份；以寬域飄窗，觀景陽臺提升生活品質(zhì)；以干濕分區(qū)，動靜分離滿足人性化需求；增大通風(fēng)采光。從封閉式社區(qū) —— 公共區(qū)域監(jiān)控 —— 保安規(guī)范管理 —— 單體樓防護(hù) —— 家居安全防護(hù)五個層級來保障小區(qū)的安全。信息傳輸通道應(yīng)采用高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)作為主干網(wǎng)，物業(yè)管理計算機系統(tǒng)需配置局部網(wǎng)絡(luò)，并可供住戶聯(lián)網(wǎng)使用。62THANKS
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