某項目可行性報告(文件)
【正文】 發(fā)水平上，缺乏創(chuàng)新的開發(fā)理念和獨特的產(chǎn)品主題，給人一種低價低質(zhì)化的感覺 給本案產(chǎn)品創(chuàng)新提供了機會。21PART 4: 客戶分析客戶分析22客戶分析客戶分析客戶來源分析： 本次客戶信息來源主要采用直接問訊法，直接與其他項目銷售人員的溝通和在走訪當?shù)氐木用瘢? 從實際來看，與其他項目銷售人員溝通所獲得的客戶來源信息反映了目前東溝真實購房需求的消費群的基本情況；通過其他樓盤的銷售經(jīng)驗來幫助本案更加準確的定位。 東溝中學目前有學生近 4000余名，多是從周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)匯集而來，有相當部分的學生家長有一定的經(jīng)濟實力，對于在東益置業(yè)也有著需求。目標客群的意向戶型案潛在客戶群中，需求兩房約占 28％、需要三房約占 58％。地塊區(qū)域特點主要如下 ：1：整體的發(fā)展和規(guī)劃看好，項目所處地是將來全鎮(zhèn)的教育中心；2：將來的東溝中學的擴建，希望路東西的貫通以及開發(fā)區(qū)的形成和發(fā)展為以后房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了可能： 3：東溝鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場目前尚處于剛剛起步階段，市民對于商品房的認識和需求處于待開發(fā)的空白階段。 36地塊分析：地塊分析： SWOTW劣勢劣勢 ： 由于鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場處于剛起步發(fā)展的階段，當?shù)叵M者對于住房的認識目前仍處于自建的階段，對于直接購買商品房的消費概念不強； 目前的東溝的居民住宅多為沿街底商形式的住宅，居民習慣沿街而居，而對于封閉式純住宅小區(qū)了解不夠，容易產(chǎn)生一定的抗性。 面對目前市場上低品質(zhì)的樓盤，本案樓盤的品質(zhì)及產(chǎn)品都有突破空間，配合正確的營銷方略能在市場上獲得良好的表現(xiàn)。 在各項資源中，在區(qū)域、交通、成本等顯性資源外尚有政府資源等隱性資源的高效整合問題，這也是發(fā)展商具備的優(yōu)勢之一。南面緊鄰海陵河，可規(guī)劃水景住宅和河岸景觀帶，增加產(chǎn)品的附加值本案占地約 50畝，基地面積大，為 “ 東溝第一個教育 41地塊風險分析：地塊風險分析：政策風險? 國家 70/90的政策影響， 本案是否受此政策的限制？? 目前推出的土地，隨著國家出臺 《 土地儲備管理辦法 》 ，要求土地建設開發(fā)周期不得超過三年，這將導致市場放量進一步增加，本 案市場競爭將會愈加激烈。42市場風險在一個房地產(chǎn)市場不成熟的小鎮(zhèn)開發(fā)一個近 5０畝的樓盤，市場容量的大小是運作項目研究的重要課題，能否準確對本案的目標客戶的界定，將對本案快速銷售的決定性作用。 土地價格預測土地價格預測46PART 6: 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議47產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 半地下層非機動車庫，對于欠發(fā)達地區(qū)，此類設計尤為重要，同樣可以減少小區(qū)內(nèi)非機動車停放不整齊的現(xiàn)象； 50產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議住宅戶型產(chǎn)品建議緊湊實用型2房 2廳 1衛(wèi)房型戶型面積配比占開發(fā)總量比例 約 30%面積控制： 88㎡ ——95 ㎡ （建筑面積）建立封閉式、多層次、立體化安全防范系統(tǒng)，為今后物業(yè)管理提供方便、全方位的智能安全管理平臺，同時為居民提供安全、便捷的生活環(huán)境。 通過信息管理系統(tǒng)，將整個智能化系統(tǒng)融合成一個整體。（ 2）信息管理子系統(tǒng)（ 3）信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)每戶不少于兩對電話線和兩個有線電視插座建立有線電視網(wǎng)產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議61產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議目前項目的北側(cè)沿建東路現(xiàn)有 2幢住宅樓，建議如下方案處理：1：給予保留，根據(jù)本案的建筑風格，以較低的成本對其外立面進行重新改造粉刷，使之于本案風格和諧一致，但這樣本案沿建東路一側(cè)面對東溝中學的商鋪總體量將受到影響；2：進行拆遷，對原住戶給予相應的住房或貨幣補償，這樣成本會較前一方案高，但可以增加本案較多的沿街商鋪和小區(qū)的完整性。將繁瑣的物業(yè)管理網(wǎng)絡化，既可提高工作效率，同時也可通過無紙化辦公，節(jié)省物業(yè)管理成本，方便物業(yè)公司的內(nèi)、外部管理，提供高效的業(yè)主、物業(yè)溝通網(wǎng)絡，更好地為小區(qū)業(yè)主服務。（ 1）安全防范子系統(tǒng)出入口管理及周界防越報警閉路電視監(jiān)控對講與防盜門控住戶報警保安巡更管理系統(tǒng)產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議60 信息管理子系統(tǒng)能夠提高居民生活的便捷性，也是提高小區(qū)科技含量最主要的突顯點。以書房、工人房，儲物空間配置滿足家庭功能需求，主仆分區(qū)明確功能特色，形成該類客戶需求特征。由于本地塊北面紅線的不規(guī)則性和不確定性，在項目整體的規(guī)劃中將采取兩種規(guī)劃方案：第一種方案 ： 北面全部拆遷，以全新理念規(guī)劃本項目，底層設計商鋪將北面商業(yè)價值發(fā)揮最大化，上面設計四層小戶型住宅與其它住宅形成南低北高韻律之感（鑒于拆遷成本高，本方
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