【正文】 價(jià)格：９９８１元／平米 安慧里社區(qū)和慧忠里社區(qū)居民的平均收入水平比較： 50%33%9%8% 0%10003000元30005000元5007000元700010000元100 00以上 慧忠里社區(qū) 19%55%13%13%0%10003000元30005000元5007000元700010000元100 00以上 安慧里社區(qū) 安慧里社區(qū)和慧忠里社區(qū)居民支出水平比較 42%32%14%8%4%5001000元100020xx元20xx3000元30005000元500 0元以上 慧忠里社區(qū) 19%37%25%6%13%5001000元100020xx元20xx3000元30005000元500 0元以上 安慧里社區(qū) （三）、人口分析 主要分為三個(gè)方面： １人口數(shù)量： 經(jīng)過(guò)調(diào)查，及對(duì)每個(gè)社區(qū)人口的匯總，我們可以估算出現(xiàn)在該地區(qū)現(xiàn)有在冊(cè)人口為 12 萬(wàn)人，總體保守估計(jì)有 ．地區(qū)的消費(fèi)水平有直接的影響 ,只有一定數(shù)量的人口才會(huì)形成購(gòu)買(mǎi)和消費(fèi)群體 ,人口數(shù)量對(duì)周邊的物業(yè) ,商場(chǎng)以及周邊的配套設(shè)施等的數(shù)量都有一定的影響 . （注：調(diào)查問(wèn)卷發(fā)放情況：時(shí)間： 8 月 8 日 9 點(diǎn)至 14 點(diǎn)：地點(diǎn)：安立路及安慧 里和慧忠里小區(qū)；發(fā)放問(wèn)卷 135 份，其中有效問(wèn)卷為 101 份） 2．亞 運(yùn) 村 人 均 收 入 水 平 調(diào) 查 結(jié) 果： 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%10003000元 30005000元 50007000元 700010000元100 00元以上系列1 3 亞運(yùn)村人均消費(fèi)水平調(diào)查結(jié)果：%%%%%%%%5001000元100020xx元20xx3000元300050000元500 0以上系列1 ４． 亞 運(yùn) 村 人 口 文 化 水 平 調(diào) 查 結(jié) 果： %%%%%%%%%%初中水平 高中水平 專(zhuān)科水平 本科水平 本科以上系列1 三、關(guān)于亞運(yùn)村特殊商業(yè)及周邊配套設(shè)施市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 根據(jù)對(duì)亞奧商圈的調(diào)查，特殊商業(yè)有北辰購(gòu)物中心、飄亮廣場(chǎng)、第五大道，我主要圍繞這三個(gè)商業(yè)，及周邊的配套設(shè)施進(jìn)行了調(diào)查。占整層面積的 1/3。 人流量 由于飄亮廣場(chǎng)附近小區(qū)居民近 20xx0 人，人流量大，致使地下一層超市人流量大，其次是廣場(chǎng)北門(mén)的陽(yáng)光影城，會(huì)帶來(lái)一定的客流量， 周一至周五，人流量在 1000 人左右，周末會(huì)達(dá)到將近 20xx 人。（ ） （四）、流向 表面上看，人流的動(dòng)向北辰的人流相對(duì)大于被對(duì)面的專(zhuān)賣(mài)店。 （ ） 水立方的基本狀況 國(guó)家游泳中心位于北京奧林匹克公園內(nèi) ，北京奧運(yùn)會(huì) 會(huì)標(biāo)志性建筑物之一。設(shè) 施比較完備，街面寬闊，店面規(guī)模也不小。而像港粵明珠海鮮，金粵船菜海鮮，已經(jīng)停業(yè)了，據(jù)分析，這兩家海鮮面積都在 30004000 左右，而停車(chē)位不到 40 個(gè)在很大程度上限制了他的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。 我們知道，投資行為尤其商業(yè)投資主要傾向于選擇一些配套完善、發(fā)展成熟、投資回報(bào)較為穩(wěn)定的 成熟商務(wù)項(xiàng)目。 （三）供求關(guān)系決定其中高端消費(fèi)的投資前景 較小供應(yīng)量與龐大消費(fèi)人群需求間的巨大懸殊是 拉動(dòng)亞奧經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 重要原因。 隨著奧運(yùn)的臨近， 220億奧運(yùn)場(chǎng)館投資， 2800億城市基礎(chǔ)建設(shè)投資，北京奧 運(yùn)將與軌道地產(chǎn)、商業(yè)創(chuàng)造出新的亞奧財(cái)富大道。 據(jù)有關(guān)部門(mén)的測(cè)算， 20xx 年奧運(yùn)會(huì)北京市游客總數(shù)將達(dá)到 億人次，其中海外游客將達(dá)到 463 萬(wàn)人次。因此擁有大量停車(chē)位的中高檔西式餐館有較大的發(fā)揮空間?，F(xiàn)對(duì)調(diào)查結(jié)果分析如下： 兩條餐飲街分析 目前，慧忠北路 ,慧忠路主要餐飲企業(yè)有 55 家，其中中餐館如漁公漁婆，東北菜等中高檔餐飲 44 家，西餐館如韓國(guó)燒烤，日本料理等 6 家，還有麥 當(dāng)勞，肯德基，牛肉面等一些中西式快餐。比如說(shuō)開(kāi)始滿(mǎn)足東部一些商務(wù)的消費(fèi)，他原來(lái) 是 24 小時(shí)營(yíng)業(yè)以這個(gè)吸引大家。 藥店：同仁堂（北苑路）、德威治大藥房（安慧里）金象大藥房、全新大藥店、紫丹堂藥店等 20 家 。一層底墑，以寶島眼鏡為例， 350400 ㎡，月租金在 14 萬(wàn)左右。 ，由 5 個(gè)豪華放映廳組成，共計(jì) 495 個(gè)觀眾坐席。） 由于三層北段正在裝修，三層的客流量受到一定影響，經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，1 小時(shí)客流量平均在 50人左右。社區(qū)內(nèi)擁有物業(yè)公司和便利店，幼兒園及學(xué)校等場(chǎng)所。餐飲住宿有吉林大廈、龍強(qiáng)大酒店、九頭鳥(niǎo)酒家，辣婆婆酒家。 社區(qū)特點(diǎn)：社區(qū)居民層次差異較大，北辰東路 8號(hào)院四棟居民樓中的居民大多為收入較高的白領(lǐng)階層人員，文化水平、生活習(xí)慣和生活質(zhì)量存在較大差異。新興的二線商圈則如亞奧商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈等，：東二環(huán)商務(wù)帶的傳統(tǒng)總部經(jīng)濟(jì)、上地商圈的高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)、亞奧商圈的 20xx 奧運(yùn)概念 專(zhuān)家認(rèn)為，根據(jù)首爾和悉尼舉辦奧運(yùn)會(huì)的經(jīng)驗(yàn)，這一商圈的房地產(chǎn)價(jià)值將比其他地區(qū)上漲 30%。 108路 (崇文門(mén) 大屯 ) 30條 124路 (大屯 西四 ) 328路 (安定門(mén) 馬連洼 ) 358路 (安定門(mén) 天通北苑 ) 380路 (大屯西站 德勝門(mén) ) 847路 (都市芳園 豆各莊鄉(xiāng)政府 ) 849路 (青塔小區(qū) 天通北苑 ) 850路 (北七家村 古城西街 ) 858路 (康家溝 天通北苑 ) 406路 (北辰東路 單店 ) 408路 (北辰東路 南十里居 ) 984路 (高麗營(yíng) 四惠 ) 419路 (甘路園 東北旺東路 ) 426路 (地壇西門(mén) 魯疃 ) 643路 (安定門(mén) 九龍游樂(lè)園 ) 643區(qū)間 (安定門(mén) 龍脈溫泉 ) 644路 (安定門(mén) 北苑家園 ) 653路 (五路橋東 北苑家園 ) 702路 (嘉銘同城 寶隆公寓 ) 713路 (北京華僑城 東小口村委會(huì) ) 758路 (天通苑北 管莊惠合建材市場(chǎng) ) 周邊公交線路 758區(qū)間 (安定門(mén) 海 鶄 落 ) 803路 (彩虹城 宏福苑小區(qū)西 ) 803快 (呂營(yíng)花園 興壽站 805路 (安定門(mén) 二撥子新村 ) 847路 (四惠站 回南家園 ) 849路 (青塔小區(qū) 天通苑北 ) 850路 (張儀村南站 北七家村 ) 985路 (大紅門(mén)集美家居 雙興苑 ) 特 2路 (麗澤橋南 炎黃藝術(shù)館 ) （以上數(shù)據(jù)收集于安慧橋北公交站牌） 城市建設(shè) 作為未來(lái)奧運(yùn)場(chǎng)館的集中建設(shè)地，目前亞運(yùn)村地區(qū)雖高檔住宅項(xiàng)目云集，但其商業(yè)供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足居住區(qū)內(nèi)居民的高品質(zhì)生活需求。 目 錄 一、亞奧商圈的概況 —— 二、 亞奧商圈的人口分析調(diào)查 —— 三、亞奧的特殊商業(yè)及周邊配套設(shè)施 —— 四、亞奧商圈餐飲街的調(diào)查分析 —— 五、亞奧商圈的投資分析及總結(jié) —— 一、關(guān)于亞運(yùn)村概況分析報(bào)告 亞運(yùn)村全稱(chēng)為“第十一屆亞洲運(yùn)動(dòng)會(huì)運(yùn)動(dòng)員村服務(wù)中心”。整個(gè)商業(yè)發(fā)展在北辰西路以東已經(jīng)相對(duì)完善。亞奧地區(qū)將借 20xx 年北京奧運(yùn)會(huì)契機(jī)吸引近 30萬(wàn)左右的新增居住人口，總居住人口將達(dá)到 200 萬(wàn)，形成一個(gè)更加高檔的大 型社區(qū)，為商圈提供極佳的商務(wù)消費(fèi)基礎(chǔ)。 其中北辰東路社區(qū)商用面積占 %，寫(xiě)字樓多， 700多個(gè)單位基本屬于租房辦公 . 社區(qū)資源： （ 1）轄區(qū)內(nèi)有 130 余個(gè)各級(jí)中共黨組織。還有寫(xiě)字樓 4 座。 承建單位：華惠建筑公司 房屋售價(jià)： 3 居 148平米 126 萬(wàn)元 南北向 6/18 房屋租金： 2400— 2500 元 /月 兩居 家 具全 普裝 轎車(chē)級(jí)別：中高等 7 慧忠里社區(qū)、 東臨安立路，西臨北辰路，北臨科薈路，與奧林匹克公元毗鄰。 四層： 男裝、針紡、鞋帽。其處亞運(yùn)村核心地段，周邊集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體，而陽(yáng)光影城彌補(bǔ)了亞運(yùn)村電影文化空白。 人流量 第五大道的幾個(gè)大的商家占據(jù)了一定的市場(chǎng)地位， 13： 0015： 00 間人流量在 170 人左右，全聚德、錢(qián)柜、青鳥(niǎo)健身占了 80%； 簡(jiǎn)要分析 而新世紀(jì)錢(qián)柜、青鳥(niǎo)健身和全聚德等主要商 家占了近 50%，所以導(dǎo)致購(gòu)物中心精品零售店數(shù)量非常少，而且臨街的所有鋪面商戶(hù)全部對(duì)外開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，導(dǎo)致了商場(chǎng)內(nèi)的人氣下降，空置了近 80%的攤位。 健身館：浩沙健身會(huì)館（北苑路）、青鳥(niǎo)健身（慧忠北里）等 20 家 。而且他的口味是以四川麻辣口味為主，來(lái)吸引消費(fèi)者。 中餐館經(jīng)營(yíng)的主要菜系是：川菜 ,湘菜 ,海鮮，海鮮人均消費(fèi) 100 元；川菜 ,湘菜一般消費(fèi) 60元 . 西餐館經(jīng)營(yíng)的主要菜系是：泰國(guó)菜，日本料理 ,韓國(guó)燒烤 , 在快餐館中，西式快餐主要是麥當(dāng)勞，肯德基，必勝客和多樂(lè)之日，人均消費(fèi)是 30 元；中式快餐主要是北京牛肉面、成都小吃 ,人均消費(fèi)是 10元。 提供停車(chē)位的中檔特色中式餐館。（搜房網(wǎng)）外省來(lái)京游客在奧運(yùn)會(huì)后一兩年內(nèi)將達(dá)到高峰，達(dá)到 億人次，境外游客將達(dá)到 400 萬(wàn) 500萬(wàn)人次。 年租金 80萬(wàn) /年 月租金 66000元 /月 水電雜費(fèi)： 2500元 /月 工資： 2500元 /月 4人＋ 5000＝ 15000元 /月 稅收： 675000元 ％ =29700元／月 裝修： 10萬(wàn) /年＝ 8330元 /月 服裝成本： 675000元／月 ＝ 202500元 /月 。（搜房網(wǎng)）可以預(yù)見(jiàn)，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)將為亞奧地區(qū)帶來(lái)巨大的商業(yè)機(jī)遇，并促使亞奧商圈的商業(yè)升值和商圈成熟。 五、亞奧商圈的投資前景及案例分析 通過(guò)以上三部分對(duì)亞運(yùn)村人口，商業(yè)物業(yè)和餐飲界的詳細(xì)介紹， 下面 將用以下具體數(shù)據(jù)、案例對(duì)投資亞奧商圈的前景進(jìn)行整體分析和展望。這和他們面對(duì)的消費(fèi)人群和消費(fèi)習(xí)慣有很