【正文】 激下，郊區(qū)樓市迅速升溫，不久將成為廣州樓市的新熱點(diǎn)，尤其是南村版塊將成為繼大石版塊之后的焦點(diǎn)地帶。 華標(biāo)廣場開創(chuàng)了廣州“無理由退房”的先河。 無品牌知名度 ： 在眾多強(qiáng)勢 品牌的圍攻下，在品牌上會(huì)表現(xiàn)出較大的劣勢。鐘村版塊優(yōu)勢 ：環(huán)境和空氣較好，山水并俱，有祈福的大盤帶動(dòng)效應(yīng)，未來地鐵的帶動(dòng)會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)吸引力。由于交通便利和環(huán)境不錯(cuò)，開發(fā)潛力被看好。 22 錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 ２、可能構(gòu)成競爭的樓盤分析 錦繡天河 價(jià)格具有可比性的樓盤 價(jià)格在錦繡天河定價(jià)之上，但 差距不會(huì)太大。一期 E 區(qū) 4棟 7 層洋房、 J 區(qū)的 9 棟 13層小高層及別墅E 區(qū)洋房均價(jià) 3 400 元／平方米，J 區(qū)高層單位８月份開始推售目前均價(jià) 3 700 元，是毛坯房，銷售勢頭一般?！按箝艠湎陆】等思摇保】瞪顝拇苏嬲龘碛谐笮徒】蹈拍钭≌鐓^(qū)，得天獨(dú)厚的古榕樹給了光大獨(dú)特的形象，光大在成功的包裝下因此成為廣州的知名樓盤。小區(qū)布局、園林綠化及景觀、江景開發(fā)、水景處理、服務(wù)管理等各方面都做到了及至、體現(xiàn)了人性化。 34 錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 （ 7）、業(yè)余愛好特征 目標(biāo)群體的業(yè)余愛好對比分析%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%讀書看報(bào) 音樂 體育運(yùn)動(dòng) 旅游 購物 玩電腦 打牌 聊天總體 目標(biāo)群體 在個(gè)人業(yè)余愛好方面， 體育運(yùn)動(dòng) 和 旅游 是我們目標(biāo)群最為喜歡的兩種活動(dòng)，這種情況可能與我們的目標(biāo)群體相對集中在較為年輕的群體上有關(guān)。 %%17%17%%17%15%%%%%%%%%%%%綠化好、整體設(shè)計(jì)美觀精致成熟大盤，配套完善 旖旎江景、依水而建智能化小區(qū)群山環(huán)繞，空氣清新教育配套優(yōu)秀 運(yùn)動(dòng)設(shè)施齊全消費(fèi)者較為喜歡的小區(qū)特色44 錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 （ 4）、對南村版塊及其代表樓盤的認(rèn)識(shí) 在調(diào)查中，對南村版塊及其代表樓盤有如下幾種情況： 消費(fèi)者對于南村版塊的認(rèn)識(shí)較為模糊， 認(rèn)為南村較遠(yuǎn)，比較偏僻，生活不方便。 潛在消費(fèi)者希望提供的交樓標(biāo)準(zhǔn)單一裝修標(biāo)準(zhǔn)18%提供多種裝修套餐54%毛坯房28%51 錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 （ 5）、消費(fèi)者對智能化的要求 消費(fèi)者對小區(qū)智能化的態(tài)度 不少人認(rèn)為智能化是錦上添花 作為一個(gè)舒適休閑的高尚住宅，智能化又必須達(dá)到一定的水平 不是充分條件 是必要條件 可以理解為：目前消費(fèi)者對智能化的要求還只停留在 實(shí)用性的階段 （因?yàn)樗麄冎皇菓{自己對智能化所能理解的深度做出要求標(biāo)準(zhǔn)），但作為一個(gè)引領(lǐng)生活潮流的樓盤則應(yīng)有適度的超前，以新的內(nèi)容來引導(dǎo)消費(fèi)者，使他們產(chǎn)生新鮮感和興趣。 ? 一個(gè)人一生可能愛上很多人，等你獲得真正屬于你的幸福后，你就會(huì)明白以前的傷痛其實(shí)是一種財(cái)富，它讓你學(xué)會(huì)更好地去把握和珍惜你愛的人。 ? 不要把所有的雞蛋放在同一個(gè)籃子里。 ? 猶豫不決固然可以免去一些做錯(cuò)事的可能，但也失去了成功的機(jī)會(huì)。 2023年 2月 3日星期五 12時(shí) 23分 31秒 謝謝各位 ！ 錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 2月 3日星期五 上午 12時(shí) 23分 31秒 00:23: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 12時(shí) 23分 :23February 3, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 00:23:3100:23:3100:232/3/2023 12:23:31 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。道家講‘清虛’，佛家講空，空到極點(diǎn)，清虛到極點(diǎn)，這時(shí)候的智慧自然高遠(yuǎn)，反應(yīng)也就靈敏。 ? 人類被賦予了一種工作，那就是精神的成長。 2023年 2月 3日星期五 12時(shí) 23分 31秒 ? 世上并沒有用來鼓勵(lì)工作努力的賞賜，所有的賞賜都只是被用來獎(jiǎng)勵(lì)工作成果的。另外，目標(biāo)群對會(huì)所和停車場的要求也比普通的群體高。 ?別墅的購買意向較低，只有 %左右，希望面積主要集中在 180250M2之間，此比例占別墅總體的 60%左右。對它們較為滿意的地方，主要體現(xiàn)在 小區(qū)環(huán)境好 （或依山傍水、或較大的綠化面積）、 完善的配套 ，郊區(qū)盤的 空氣好污染少 也是一個(gè)重要的因素。 32 錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 （ 5）、家庭人口結(jié)構(gòu) 總體與目標(biāo)群體的家庭人口結(jié)構(gòu)比較%%%%%%%%%%%%%%三口之家 二人世界 單身獨(dú)居 三代同堂樣本總體 目標(biāo)消費(fèi)群 與總體明顯不同的是：我們的目標(biāo)群體中二人世界和單身獨(dú)居所占的比例明顯上升，三代同堂的比例明顯縮小，反映了的目標(biāo)群體傾向于擁有 獨(dú)立空間 、追求 自由自在，較為注重精神與生活享受 。主力戶型為二房、三房，按揭均價(jià)為 5351 元 / 平方米。24 錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 ?其它競爭樓盤 樓盤名稱 規(guī)　　模 現(xiàn)正推盤名稱推　售　情　況 特色與定位簡單評(píng)述光大花園占地 43 萬平方米，總建筑面積超過 100 萬平方米，容積率為 2. 32 ，綠化率 33 .5% 。廣州奧林匹克花園占地 16 萬 M2 ，建筑 30 余萬平方米，綠化率高達(dá) 40% 。?南村處于 廣州南部，不僅景觀、空氣較好，交通四通八達(dá) ，可方便地來往珠江三角洲，旅游資源 豐富； ?番禺作為廣州未來的 居住中心 ，其整體的生活及市政配套還可得到政府的資助，且其 價(jià)格 方面也比市區(qū)內(nèi)不少優(yōu)質(zhì)盤有吸引力。地鐵二號(hào)線開通后，沿線的一些物業(yè)會(huì)相對走俏一些。劣勢 ：目前離廣州路程仍較遠(yuǎn)，吸引廣州居民前去購買的可能性不大。 12 錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 江景 、 獨(dú)特的活水景觀 是消費(fèi)者最為認(rèn)同的賣點(diǎn)，這在廣州所有樓盤中可謂獨(dú)一無二；容積率低、房屋建在花園中的匠心設(shè)計(jì)也很有吸引力； 酒店式的服務(wù) 不僅僅是停留在一般的口號(hào)上，更體現(xiàn)了人性化的特點(diǎn)，尤其是集中提供鐘點(diǎn)保姆并集中管理的創(chuàng)新，在消費(fèi)者中引起了較大的興趣。 現(xiàn)樓發(fā)售再次被仿效。 6 錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 回歸自然、人與自然的最終融合，是現(xiàn)代居民對家居生活的真正詮釋。 ?從供求關(guān)系來看：廣州樓市需求平穩(wěn)，供需矛盾進(jìn)一步緩和，但下半年樓市呈現(xiàn)出明顯的急速上升 情況，表現(xiàn)出供需兩旺的趨勢。 郊區(qū)盤主要為多層 ， 它們在價(jià)格上攀揚(yáng)帶動(dòng)整體多層所致 。一些有眼光的開發(fā)商已經(jīng)在此領(lǐng)域進(jìn)行大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)，如華南新城、中山雅居樂、綠島花園別墅、錦繡天河、廣東奧林匹克花園等多個(gè)樓盤占地近 2萬畝，可以預(yù)見在近幾年之內(nèi)，這一區(qū)域?qū)⒊蔀閺V州樓市競爭的焦點(diǎn)地區(qū)。 9 錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 二、錦繡天河 SWOT分析 10 錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 ?遠(yuǎn)離都市、又有都市的繁華，與天河一橋之隔，給人天河南延的聯(lián)想 ?位于迎賓大道商業(yè)旅游休閑帶 ?臨江且位于快速干線和迎賓大道旁，有一線江景、交通方便、為“華南快速干線第一樓盤”。 郊區(qū)化的居住趨勢： 遠(yuǎn)離都市的喧囂是一種正在興起的潮流，郊區(qū)樓盤正面臨著良好的發(fā)展契機(jī)。南村版塊與番禺區(qū)內(nèi)其他版塊的 比較優(yōu)勢 在于： ? 距離廣州 CBD中心商務(wù)區(qū)（天河區(qū)），僅一橋之隔，為華南快速干線第一盤。目前，它們的優(yōu)點(diǎn)已被充分挖掘，升值的潛力不會(huì)很大，基本上可以保值。國慶期間推出最后 3 棟， 6070M2 的小戶型全部售完，目前還有一些剩余?！? 華南碧桂園 占地超過 10 00畝，一期 用地440 畝， 建筑面積 23 萬平方米。“自然最舒適”創(chuàng) 21世紀(jì)中國住宅的最高標(biāo)準(zhǔn)，保利花園在硬件建設(shè)和包裝推廣方面可謂很成功。因此，在調(diào)查中，我們重點(diǎn)分析了有意向購買番禺的消費(fèi)者，及目標(biāo)價(jià)位在 4000元以上的群體，并進(jìn)行了交叉分析，這樣可以剔出掉因?qū)ふ业蛢r(jià)位樓盤而看上郊區(qū)盤的部分，從而找出尋求 真正的居住家園而主動(dòng) 走向郊區(qū)化 的一類 。由于錦繡天河距離市區(qū)的實(shí)際距離較遠(yuǎn)，對交通問題的關(guān)注會(huì)在很大程度上決定著居民對樓盤的選擇。 45 錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 南村版塊已開始為廣州居民所接受，但目前對其認(rèn)識(shí)尚較模糊；結(jié)合消費(fèi)者對樓盤綜合素質(zhì)的要求，可強(qiáng)化錦繡天河本身的高尚質(zhì)素，淡化其南村版塊印象。 物業(yè)管理和小區(qū)品位檔次因素影響的比例也比總體大。 ? 人生沒有彩排，每一個(gè)細(xì)節(jié)都是現(xiàn)場直播。 ? 我所做的，就是創(chuàng)辦一家由我管理業(yè)務(wù)并把我們的錢放在一起的合伙人企業(yè)。 ? 一個(gè)人被工作弄得神魂顛倒直至生命的最后一息，這的確是幸運(yùn)。 :23:3100:23:31February 3, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , February 3, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :23:3100:23Feb233Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。 00::23:31 ? 自覺心是進(jìn)步之母，自賤心是墮落之源，故自覺心不可無，自賤心不可有。 ? 請示問題不要帶著問題請示，要帶著方案請示。 ? 成功的經(jīng)理人員在確定組織和個(gè)人的目標(biāo)時(shí)，一般是現(xiàn)實(shí)主義的。 53 錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 小區(qū)環(huán)境、交通、價(jià)格、配套設(shè)施和地段這幾個(gè)因素往往是對目標(biāo)消費(fèi)者產(chǎn)生綜合影響，而不是單獨(dú)發(fā)揮作用，決策的過程往往是 ： 版塊 樓盤綜合素質(zhì) 價(jià)格 區(qū)內(nèi)環(huán)境、生活、教育等各種配套、交通情況、物業(yè)管理等 消費(fèi)者一般以日?；顒?dòng)點(diǎn)為中心，在一定半徑內(nèi)的多個(gè)版塊作出可能的選擇，將樓盤的綜合素質(zhì)與價(jià)格進(jìn)行對比， 選擇他們認(rèn)為性價(jià)比（價(jià)值）較高的樓盤 。 ?對于躍式或錯(cuò)層的追求并沒有我們想象中的火熱，調(diào)查中一部分消費(fèi)者認(rèn)為這種結(jié)構(gòu)對老人和小孩并不是很適合。 37 錦繡天河市場分析報(bào)告 市場研究營銷咨詢中心 錦繡天河的目標(biāo)消費(fèi)群人文特征小結(jié) ?主要群體相對年輕且學(xué)歷較高（ 2635歲，大專以上學(xué)歷 ） ?收入及職位較高的高級(jí)打工一族為主（ 管理人士或?qū)I(yè)人士，家庭月收入在 7000元左右 ） ?外來人士特征明顯，愛好運(yùn)動(dòng)、前衛(wèi)時(shí)尚、希望遠(yuǎn)離都市的喧囂（有郊區(qū)化傾向） ?買房主要用于自住，目的是尋找一種更舒適的生活環(huán)境 ?更