【正文】 78 平方米至 3 00 平方米的復式單位。保利花園占地１８萬平方米、總建筑面積 45 萬平方米。其在規(guī)模上的優(yōu)勢正在縮減，為了以新形象示人，它也提出了新的口號。但是，其在利用景觀和戶型設計方面均不理想，綠化過于集中，區(qū)內樓房密度又較大，多數單位基本無景觀可言，戶型設計較為落后，且給人一種擠壓感。白領人家 碧桂園剛登陸廣州市場所掀起的 “碧桂園”旋風，在周圍大盤名盤林立的情況下逐漸平息下來，其平鋪直敘的綠化和工廠化的生產模式已魅力不再，雖然其一直以 “ 五星級的家”來自居，但追求檔次的消費者對其品位并沒有多少認同，為此，碧桂園不得不運用新的廣告口號， “白領人家”雖然是老生常談，但仍被起用以期有所彌補。 同在番禺地塊的樓盤 ： 具有相同的時空、環(huán)境及 生活質量的消費預期。目前，直接的山景盤開發(fā)受到限制，因此，真正的山景物業(yè)會有一定的升值潛力，整個區(qū)域競爭力還較為弱勢，只有整個環(huán)境得到徹底治理之后，吸引力才會有較大的提高。小區(qū)性價比與番禺樓盤差距不是很大時，對相當一部分年輕白領仍有較大的吸引力。樓盤數量較大，但以中低檔盤為主，一些地塊較大者才會小有作為，對于中低收入人士和在海珠區(qū)工作或生活的人有一定的吸引力，對于較高收入階層吸引力不大。由于地理位置因素，廣州人將其作為度假和家居的比例差不多，但作為家居的比例越來越大。市橋版塊優(yōu)勢 ：為番禺中心區(qū)，有成熟的市政配套，地鐵三號線拉近了這一區(qū)域與廣州的距離；較低的價位也是其競爭的有利因素。 14 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 威 脅 ?大石版塊名牌樓盤的 攔截效應 ?市區(qū)某些樓盤與錦繡天河在景觀、特色及價格方面具有可比性，它們對周邊消費者有 近水樓臺效應 ?山景盤以清新的空氣、濃郁的山林取勝，其 休閑特色 不言自喻，在概念上有近似的競爭力 15 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 消費需求的變化： 廣州居民的居住需求已從基本的安居 ——希望優(yōu)美的居住環(huán)境，發(fā)展為追求完全放松、休閑愜意的生活方式，突出環(huán)保、休閑等主題能迎合市場的主導需求。 ?關于錦繡天河賣點的測試 從總體上看， 小區(qū)的景觀 和 整體設計布局 ，是消費者每時每刻都可以看到的，因而是最為關注的； 酒店式的服務 是消費者可以切身體會得到的，消費者關注的程度也較高；強強聯合則是一個較為抽象的概念，消費者較難把握和琢磨，因而排在最后。 名雅花園、保利花園及合富輝煌所代理的多個樓盤，率先掀起了反“攤”風暴，有的甚至不提價，著實讓消費者實惠不少。 ?營銷手段創(chuàng)新運用，智者勝。 南部的番禺作為廣州未來的居住衛(wèi)星城 ，已初具規(guī)模，不少知名大盤都聚居于此，競爭一直很熱烈。在交通及生活配套日益完善的情況下，郊區(qū)的優(yōu)質大盤價格仍存在一定的上升空間。 4 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 300040005000600070001/99 2/99 3/99 4/99 5/99 6/99 7/99 8/99 9/9910/99 11/99 12/991/2023 2/2023 3/2023 4/2023 5/2023 6/2023 7/2023 8/2023高層住宅 多層住宅廣州市商品住宅成交均價走勢(人民幣)元/平方米價格走勢呈現明顯的兩極分化：高層在動蕩中走低，多層則緩慢回升；城內盤或低價推出，或降價促銷；城郊盤在優(yōu)質盤帶動下，價格步步攀高。 2 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 ，新上市量經過短暫的平寂之后也迅速恢復，新一輪房地產快速發(fā)展時期已經開始。 ?在地鐵、撤市設區(qū)等多種利好消息的刺激下，廣州市區(qū)下半年頭三個月的住宅上市量就比上半年增長了近 ，交易量增長了 ，樓市呈現出明顯的供求兩旺的態(tài)勢。 （資料來源：市國土房管局） 5 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 ?城內盤與城郊盤價格的對比 城內盤從高檔豪宅到普通小區(qū)，平價出街較為平常。如廣地花園雖然其在宣傳上不太成功，但其打出的“都市人的生態(tài)家園”，對都市人還是有一定的吸引力；白云高爾夫花園則擯棄了原來的“尋常人家的高爾夫生活”，給尋常人家一個生態(tài)家園。而且，參與者幾乎都是實力強大的開發(fā)商，這樣就更增強了該區(qū)域競爭的重量級別，競爭將會異常的激烈和火爆。在日益理性的消費者面前，不少開發(fā)商不得不再次啟用這種策略，如洛濤居和廣地花園。 從投資開發(fā)、樓房布局設計、園林綠化、建設施工到物業(yè)管理等合作方都是實力很強的知名單位，為鍛造優(yōu)質名牌打下了良好的基礎。 ?酒店式的服務內容很有吸引力，但名稱過于平常和泛濫，進行包裝之后再推出，會產生新的號召力。 16 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 小結： 錦繡天河是一個綜合素質較高的樓盤，如何整合其所有的資源，形成綜合競爭力，與其他盤在景觀特色、品位和檔次上拉開檔次、形成區(qū)隔以制勝，是我們在推廣中將著重解決的問題。目前，打入廣州市場還有些過早 。其它版塊或距離廣州太遠，或因為人氣過望而破壞了生活環(huán)境，南村距離廣州卻是“鬧中取靜”； ?南村處于剛剛開發(fā)階段，可利于整個區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展，較有潛力； 但同時，南村在配套上不夠完善，消費者仍存有很大顧慮。對華南快速干線附近樓盤有明顯的截客效應。對居住環(huán)境要求較高的一部分會轉向郊區(qū)的優(yōu)質盤。南村在區(qū)位及景觀上的優(yōu)勢將會逐步顯現，成為下一個熱點已是指日可待。均價升至 3900 4100 元。盡管存在區(qū)內密度大，運動消費較貴的問題，但銷售場面依然很火。 小區(qū)內有七個組團。均價 4500 元 / 平方米。先創(chuàng)造品牌美譽度，在推出之后，不失時機地運用事件營銷，達到品牌與贏利的雙贏。由于小區(qū)處于交通干線中山大道上，交通方便，對在黃埔投資設廠的私營企業(yè)主或在黃埔、天河工作的白領人士還是有一定吸引力。 27 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 （ 1）、年齡特征 （ 2）、學歷特征 （ 3）、職業(yè)狀況 （ 4）、家庭收入狀況 （ 5）、家庭人口結構特征 （ 6）、成長背景 （ 7）、業(yè)余愛好 （ 8）、購房動機 （ 9）、目前日常乘車習慣 目標消費群人文特征分析 28 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 （ 1）、年齡特征 購房者的年齡主要集中在 2635歲，中青年為主，其他年齡段購房需求則逐漸下降。 33 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 （ 6）、成長背景特征 番禺樓盤目標群體的成長背景長大后來廣州定居或工作的人士38%其他4%需經常來廣州人士13%土生或土長的廣州人45% 番禺樓盤的潛在群體中， 外來人士所占比例相對多一些。 各群體潛在消費者日常乘車習慣%%%%%%% %%%% %%%%%%%%%公交車 摩托車 自駕汽車 單位交通車 出租車總體 番禺樓盤 目標價位4000元的番禺樓盤在總體和番禺樓盤潛在消費群中， 公交車 、 摩托車和 自駕汽車 分別是前三位最常用的交通工具，但在我們的目標群中，使用 摩托車 上升到較高的比例，自駕汽車的比例基本不變。 目標群作為考慮對象的樓盤 支持率華南碧桂園 %保利花園 %光大花園 %中海錦苑 %奧林匹克花園 %麗江花園 %廣地花園 %43 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 （ 3）、對樓盤主要特點或風格的偏好 以上的幾個主要特色，消費者的選擇主要是視小區(qū)的 整體綠化及配套 是否完善，他們注重的是綜合素質，不會因為有江景、山景或獨特的教育或智能化配套，而表現出特別的偏好。 小 結 46 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 （ 1）、消費者將要購買的住房類型 （ 2）、消費者希望的住房價格和購房面積 （ 3）、消費者希望的住房價格和購房面積 （ 4）、消費者對交樓標準的要求 （ 5）、消費者對智能化的要求 （ 6）、影響目標消費者購房的因素分析 （ 7）、目標消費者購房決策過程 （ 8）、消費者對小區(qū)配套的要求 目標群購樓心理及習慣 47 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 （ 1）、消費者將要購買的住房類型 消費者較為喜歡的住宅類型%%% %%31%%%%%%%%%%%%標準層面 復式單位 別墅 錯層或躍式總體 番禺樓盤潛在消費者? 總體上，消費者還是樂于選擇 標準層面 的住宅，他們占了整個比例的 60%多，對復式單位的選擇，番禺樓盤潛在消費者大于總體。 ?較有傾向的是 高學歷和高收入 者一般都喜歡有幾種裝修套餐可供選擇，只要求提供單一的裝修標準者中低學歷和低收入者為主。 目標群的選擇有著明顯不同 廣州消費者購樓時關心的前幾位分別是： 價格 、 交通 、小區(qū)內環(huán)境 、 配套設施 。 小 結 56 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 市場分析部分總結 郊區(qū)化的居住潮流為南村版塊的崛起提供了發(fā)展契機，錦繡天河的諸多賣點和較高的綜合質素，剛好符合人們心目中理想家園形象，賦予我們樓盤一個什么樣的性格特征，以滿足人們對人性化、家本位居住模式的渴求，引起他們的共鳴，是我們在推廣中將要著重解決的課題。 ? 對產品質量來說，不是 100分就是 0分。 2023年 2月 3日 12時 23分 00:23:31 ? 預防是解決危機的最好方法。我將保證你們有 5%的回報，并在此后我將抽取所有利潤的 50% 。 ? 發(fā)展和維護他們的家 。 ? 從管理的角度來講，兩點之間最短的距離不一定是一條直線，而是一條障礙最小的曲線。 ? 拖延將不斷滋養(yǎng)恐懼。 2023年 2月 3日星期五 上午 12時 23分 31秒 00:23: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 00:23:3100:23:3100:23Friday, February 3, 2023 ? 1不知香積寺，數里入云峰。 00:23:3100:23:3100:232/3/2023 12:23:31 AM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 上午 12時 23分 31秒 上午 12時 23分 00:23: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴