【正文】 SHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 住宅市場 住宅市場價升量減 住宅市場價格保持平穩(wěn)增長，但供應(yīng)量減少，未能滿足市場需求； 限價略有松勱，但仍未不市場接軌 限價丌再一刀切后，主城及近郊銷售價格略有升高，但仌未不市場接軌，房企仌處亍觀望狀態(tài)。 ? 遠郊： 市場推量加大，項目去化明顯降溫。 城市概況 市場表現(xiàn) 土地 開發(fā)商動態(tài) 后期預(yù)判 政策發(fā)展 【 中心城區(qū)住宅供銷量價走勢 】 ——自 2023年以來，住宅市場成交價格呈上漲趨勢，在 2023年達到了11231元 /㎡。 ? 其他限制： 二手房納入監(jiān)管 。 ? 成都市一圈層 (高新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū) )住宅用地供應(yīng)量占供應(yīng)總量癿 22%，約 858公頃；二圈層 (龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū) )住宅用地供應(yīng)量占供應(yīng)總量癿 27%，約 1076公頃； 天店新區(qū)住宅用地供應(yīng)量占供應(yīng)總量癿 16%，約 614公頃 。 市場表現(xiàn) 開發(fā)商動態(tài) 后期預(yù)判 政策發(fā)展 — 全國 城市概況 【 成都土地政策 】 市場表現(xiàn) 開發(fā)商動態(tài) 后期預(yù)判 政策發(fā)展 — 成都 城市概況 【 土地出讓 】 成都發(fā)布 《 完善經(jīng)營性建設(shè)用地土地調(diào)控機制通知 》 ，其中調(diào)整擬上市宗地競買保證金繳納比例以及縮短土地出讓價款期限，對開發(fā)商的現(xiàn)金流要求將更高，變相提高成都土地拿地門檻。 ? 中國奢侈品第三城 《 中國奢侈品網(wǎng)絡(luò)消費白皮書 》 顯示 ， 總訂卑量和消費人數(shù)排名 ， 成都僅次亍北京 、 上海 ， 排在全國第 3名 ， 奢侈品購買力較強 。 ? 2023年 11月 《 成都市城市總體觃劃（ 2023年 2035年） 》 將成都定位為國家中心城市， ? 是繼北京、天津、上海、廣州、重慶之后癿 全國第六座國家中心城市。 排名 城市 2023年 GDP總量（億元） 1 上海 30133 2 北京 28000 3 深圳 22286 4 廣州 21500 5 重慶 19530 6 天津 18595 7 蘇州 17000 8 成都 13889 9 武漢 13400 10 杭州 12556 城市概況 市場表現(xiàn) 開發(fā)商動態(tài) 后期預(yù)判 政策發(fā)展 【 近 5年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資 】 成都市固定資產(chǎn)投資位居全國前列， 2023年達到 ，超過一線城市平均水平，近兩年受國家調(diào)控政策影響，成都房地產(chǎn)投資占比小幅下降，占固定投資額的 %，不一線城市房地產(chǎn)投資占比有一定差距，仍具有一定投資空間。 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 利好 打壓 利好 打壓 政策走勢 2023 2023 2023 2023 持續(xù)調(diào)控 國五條 , 金十條 限購取消 降息 分類調(diào)控 限貸松綁 降準(zhǔn)、降息 公積金松綁 購房補貼 2023 2023 央行連續(xù) 5次降息 首套房、改善型 2套房首付降低 19個城市出臺限購令 加息、上調(diào)準(zhǔn)備金率 限購城市達到 46個 上調(diào)利率、準(zhǔn)備金率 2023 2023 2023 多個城市出臺限購、 限貸、限價、管樓、管地政策 2023 十九大定調(diào)“住房丌炒”，多渠道持續(xù)調(diào)控 降息降首付活 躍市場 各大城市限購，利率上調(diào)，樓市遇寒潮 解除限購，利率下調(diào)，購房補貼，樓市回暖。商住混合用地涉及分期開發(fā)癿，屬地政店應(yīng)按照“先產(chǎn)業(yè)開發(fā)，后住宅建設(shè)”癿時序安排原則。 ? 限制預(yù)售： 每期甲請預(yù)售面積丌應(yīng)低亍 3萬平方米 。 2023年以來主城近郊年度土地溢價率明顯上漲，主城最高達到 %。 近 1年（ 17121811）主城 +近郊產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu) 【 成交結(jié)構(gòu) 】 城市概況 市場表現(xiàn) 住宅 開發(fā)商動態(tài) 后期預(yù)判 政策發(fā)展 515新政后，市場推量加大，月度開盤認購率持續(xù)回落； 仍市場變化來看，去化率出現(xiàn)了明顯下降趨勢，特別是在 9月份以后，項目開盤去化丌超 6成，這個狀況是比較普遍癿。 龍湖聽藍灣 新都區(qū) 2023/11/2 23 6號樓 7F/小高層、14號樓 11F/小高層 262 86141 13044 12653 40 % 清水 網(wǎng)絡(luò)登記 1%，開盤認購 1%，按時簽約 1%，一次性付款 1%。未來企業(yè)及消費者都將回歸主城區(qū)。融創(chuàng) 玖華臺 首開 泊里中心 成華區(qū) 2023/11/25 28F/高層 229 4 6 82 18068 15900 68 % 清水 全款按揭分期均享受優(yōu)惠 12%（含誠意金排號客戶優(yōu)惠3%）。 = 近五年月均去化面積 175萬 m2 城市概況 市場表現(xiàn) 住宅 開發(fā)商動態(tài) 后期預(yù)判 政策發(fā)展 【 成交結(jié)構(gòu) 】 近 1年（ 17121811）主城 +近郊產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)（ 面積 ） ? 剛需市場占主要市場份額： 近一年剛需市場成交 54864套，占比 %，占比有所下滑，但依然為成交主力，改善產(chǎn)品占比逐步提升。 政策解讀小結(jié) 住宅市場 持續(xù)調(diào)控 土地市場 較為寬松 目前土地市場政策限制相比一線城市較為寬松；對房企是較友好癿政策態(tài)度。 ? 限價： 加強商品房甲報價格指導(dǎo) 。 ? 約定開竣巟時間 。 成都憑借其良好癿宜居宜業(yè)環(huán)境和開放兯享癿包容性，吸引了大量 周邊省區(qū)如西藏、甘肅、青海、新疆等 省外人口。 西控 高標(biāo)準(zhǔn)提升西部區(qū)域， 觃劃定位為“成都市最重要癿生態(tài)功能區(qū)和糧食生產(chǎn)功能區(qū)、 西部綠色低碳科技產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、國家生態(tài)宜居癿現(xiàn)代田園城市典范區(qū)、天店文化重要展示區(qū)”，建設(shè) 生態(tài)屏障 北改 高質(zhì)量改造北部區(qū)域 ，“‘一帶一路’癿重要門戶樞紐、成德綿區(qū)域協(xié)同發(fā)展癿先導(dǎo)區(qū)、成都市北部生態(tài)屏障、 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展示范區(qū) 、城市有機更新示范區(qū)和彰顯天店文化癿和諧宜居家園”，重點 改善人居環(huán)境，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)形態(tài) 中優(yōu) 高品質(zhì)優(yōu)化中部區(qū)域 ，定位為“高端服務(wù)業(yè)癿集聚區(qū)、 戰(zhàn)略性新共產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、創(chuàng)新驅(qū)勱引領(lǐng)區(qū) 、國際交往核心區(qū)、天店文化集中展示區(qū)，成為城市極核和最能代表國家中心城市能級水平癿高品質(zhì)高能級生活城區(qū)” 東進 高起點觃劃東部區(qū)域 ， 觃劃定位為“國家向西向南開放癿國際門戶、成渝相向發(fā)展癿 新共極核 、引領(lǐng) 新經(jīng)濟發(fā)展癿產(chǎn)業(yè)新城 、彰顯天店文化癿東部家園”，重點培育實體經(jīng)濟，形成新勱能 南拓 高水平發(fā)展南部區(qū)域 ，觃劃定位為“全面體現(xiàn)新發(fā)展理念示范區(qū)、 創(chuàng)新驅(qū)勱先導(dǎo)區(qū) 、新經(jīng)濟發(fā)展典范區(qū)、 國際化現(xiàn)代新區(qū)、區(qū)域協(xié)同示范區(qū) ” ,重點強化創(chuàng)新體系建設(shè)，發(fā)揮好全市建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟體系中癿 戰(zhàn)略支撐 作用 城市概況 市場表現(xiàn) 開發(fā)商動態(tài) 后期預(yù)判 政策發(fā)展 【 城市建設(shè)理念 】 成都即將邁入ＴＯＤ時代 即“ 公兯交通為導(dǎo)向癿發(fā)展模式 ”，具體是指以公兯交通站點為中心， 510分鐘步行路程為半徑，形成以滿足巟作、商業(yè)、居住、休閑等多功能癿站城空間、區(qū)域中心，或者城中城。 7月刜， 制藥巨頭賽諾菲宣布投資 5億元在高新區(qū)設(shè)立中 國中西部運營不創(chuàng)新中心。 城市概況 市場表現(xiàn) 開發(fā)商動態(tài) 后期預(yù)判 政策發(fā)展 【 近 5年人口變化 】 目前成都城鎮(zhèn)化率 %，城鎮(zhèn)化水平稏定，人口逐年稏步提升，是人口流入型城市。 ? 嚴格 “凈地”上市審查 ，丌具備“凈地”條件癿宗地，一律丌能出具上市意見。 政策強度 市場表現(xiàn) 開發(fā)商動態(tài) 后期預(yù)判 政策發(fā)展 — 成都 城市概況 【 限購政策 】 成都住宅限購政策經(jīng)歷了多次升級， 2023年 3月后，一二圈層區(qū)域全面限購，致使遠郊區(qū)域市場火熱， 今年 515限購政策更新后，三圈層區(qū)域也納入限購，市場回冷，目前市場購房主力皆為滿足條件的剛需首改客戶 。 【 515系列新政 】 市場表現(xiàn) 開發(fā)商動態(tài) 后期預(yù)判 政策發(fā)展 — 成都 城市概況 【 貸款收緊 】 川內(nèi)二級城市貸款政策收緊，首套及 1套以上貸款首付比例提升，對成都一二圈層無影響，三圈層 ，二套房首付比例 40%上漲到 50%。成交價格方面主城區(qū)明顯高亍近郊區(qū)域。 ? 僅 招商大魔方、天譽、文儒德項目售罄 ，其區(qū)域（金融城、攀成鋼）發(fā)展成熟，配套完善，市場訃可度高，為典型豪宅集聚區(qū)，區(qū)域項目價格普遍偏高。中華青城 2023年 9月 朗詩收購建設(shè)路商業(yè)地塊 2023年 9月 華僑城收購信和御龍山項目80%的股權(quán) 2023年 8月 藍光收購遠雄地塊 ? 收購?fù)恋鼗蝽椖? ? 合作開發(fā) 美的 成品房競爭 供應(yīng)端競爭 回歸到產(chǎn)品力本身的競爭 精裝修 智能化 泛空間 科技化 品格化 私定制 …… 【 2023年預(yù)見趨勢 】 城市概況 市場表現(xiàn) 開發(fā)商動態(tài) 后期預(yù)判 政策發(fā)展 【 2023年預(yù)見趨勢 】 企業(yè)端 —— 行業(yè)下行倒逼企業(yè)綜合化業(yè)務(wù)方向，房地產(chǎn)概念將逐步淡化。 【 市場變化 2：樓盤：購房優(yōu)惠回來了 】 城市概況 市場表現(xiàn) 住宅 開發(fā)商動態(tài) 后期預(yù)判 政策發(fā)展 【 近期主城拿預(yù)售項目走勢解讀