【正文】 共同承諾就是共同承擔(dān)團(tuán)隊(duì)的責(zé)任。團(tuán)隊(duì)精神的基礎(chǔ)是尊重個人的興趣和成就。很多人經(jīng)常把團(tuán)隊(duì)和工作團(tuán)體混為一談，其實(shí)兩者之間存在本質(zhì)上的區(qū)別。在此大環(huán)境下，個人的危機(jī)與競爭自然不可避免。 害怕做出決定，要幫他做出決定。 ■確認(rèn)對方姓名身份盡量用褒義詞語 泉州市 天宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司置業(yè)顧問 學(xué)習(xí)手冊 7 替人轉(zhuǎn)接電話，確認(rèn)對方姓名時，盡量要用褒義詞語。 6. 不離開對方所講的話題，但可通過巧妙的應(yīng)答，把對方講話的內(nèi)容引向所需的方向和層次。要想坐在別人身旁，還必須征得對方的允許。坐起身后，應(yīng)該從左側(cè)離座。主要要求是：兩條大腿首先并攏，雙膝可以略為打開，兩條小腿可以在稍許分開后向內(nèi)側(cè)屈回，雙 腳腳掌著地。整個頭部看上去，應(yīng)當(dāng)如同一條直線一樣，和地面相垂直。 二是放在一條大腿上。坐后將雙腿架在一起，不是說絕對不可以。 8）用腳自脫鞋襪。 3）女士在社交場合，為了使坐姿更優(yōu)美，可以采用略側(cè)向的坐法，頭和身子朝向?qū)Ψ?，雙膝并攏，兩腳相并、相掖、一前一后都可以。 名片的使用 名片是人們交往結(jié)識的工具，在使用時有很 多講究。現(xiàn)政府對土地使用權(quán)年限規(guī)定如下：居住用地 70 年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為 50 年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為 40 年。 1房地產(chǎn)買賣合同： 是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。 2房屋的結(jié)構(gòu)形式： 主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混 泉州市 天宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司置業(yè)顧問 學(xué)習(xí)手冊 16 凝土結(jié)構(gòu)。針對房屋建筑物的主要規(guī)定有： （ 1）作為永久性結(jié)構(gòu)的房屋按外圍水平投影面積計(jì)算。 2套內(nèi)建筑面積的計(jì)算： 房屋為了滿足各種需求和結(jié)構(gòu)上的需要，各套面積不一定相等，就必須將各套房的面積分別進(jìn)行測算。 （ 3）各戶分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法：其基本思路就是用各戶套內(nèi)面 積按比例進(jìn)行分?jǐn)偅? 第 1 步：計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。對購房者而言，綠化率高為好。 4房屋的進(jìn)深： 在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度。它是既適應(yīng)地方生態(tài)又不破壞地方生態(tài)的建筑。 5居住組團(tuán) 一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模 1000～ 3000 人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 6建筑線 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 7如何進(jìn)行戶型評判 整體而言：（ 1）景觀；（ 2）朝向；（ 3）單元戶數(shù)；（ 4）人文環(huán)境；（ 5）方正實(shí)用。 另外，除了房間布置，好的戶型設(shè)計(jì)還會充分考慮現(xiàn)有備種家用電器如冰箱、電視 、洗衣機(jī)、空調(diào)、電話的設(shè)置，還要考慮將來不斷涌入家庭的各種新的家用電器如電腦網(wǎng)絡(luò)、新的電炊具、新的保健娛樂設(shè)施、新的安全防衛(wèi)設(shè)施、救生設(shè)施等等的配置，有合理的空間安排和電氣設(shè)計(jì)。 （ 2） 滿足使用方便和安全原則。而躍層房屋的上下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯(lián)系，和復(fù)式房屋的空間是兩種不同的 泉州市 天宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司置業(yè)顧問 學(xué)習(xí)手冊 27 類型。 第三考慮未來交化。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。 9 標(biāo)準(zhǔn)層 是指平面布置相同的房屋樓層。 廣告調(diào)查： （ 1） 企業(yè)促銷方式廣告媒介的比較及選擇； （ 2） 廣告費(fèi)用及廣告量的調(diào)查； （ 3） 廣告效果的調(diào)查。 （二）迎接客戶 基本動作 （ 1）客戶進(jìn)門，每個看見的銷售員都應(yīng)主動招呼“您好，您第一次來嗎？”，提醒其他銷售員注意；若非第一次來，應(yīng)協(xié)助找到第一次接待的銷售員。 （ 3） 廣告當(dāng)天，來電量較多，接聽電話時間不宜過長，一般以 2至 3分鐘為限。 （三）調(diào)查的基本原則 準(zhǔn)確、及時、計(jì)劃、適用、經(jīng)濟(jì)合理 （四）市場調(diào)查內(nèi)容 市場環(huán)境調(diào)查： （ 1） 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 —— 人口及結(jié)構(gòu)、收入增長情況、宏觀購買力、家庭收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化、物價水平及通貨膨脹、基礎(chǔ)設(shè)施； （ 2） 政治環(huán)境 —— 有關(guān)方針政策，如財(cái)政稅收金融等、政府的有關(guān)法令，如環(huán)境保護(hù)土地管理城市房地產(chǎn)管理廣告反不正當(dāng)競爭等、政局變化，包括國際和國內(nèi)政治形勢； （ 3） 社會文化環(huán)境 —— －居民職業(yè)構(gòu)成教育程度文化水平 、家庭人口規(guī)模及構(gòu)成、居民家庭生活習(xí)慣審美觀念及價值取向、社會風(fēng)俗。開發(fā)商在出售商品房時計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。 首先是房屋價格。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高房屋的空間利用率。 80、局住功能的國際標(biāo)準(zhǔn)是什么 按照國際文明房屋標(biāo)準(zhǔn)，房屋功能不僅要滿足最基本的寢、食功能，更要從自然、生態(tài)、社會、人文等方面滿足現(xiàn)代人對婚姻、家庭、工作、學(xué)習(xí)、子女教育、 休閑娛樂、身心健康、人際關(guān)系等多方面的需要。臥室的合理面積一般應(yīng)為 13 至 14 平方米之間，臥室要有私密性，安靜舒適并通風(fēng)良好。較低的起步價容易引起消費(fèi)者的注意。 6配建設(shè)施 與房屋規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地總稱。 4什么是花園式房屋？ 花園式房屋也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。這里的環(huán)境不僅涉及房屋區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動植物、能源等，也涉及房屋區(qū)的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和社會環(huán)境 。當(dāng)然房屋的公共面積包含在房屋建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。 3建筑密度 居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率， 它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻水平投影面積一半的建筑面積。與室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫不計(jì)算建筑面積。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 B、交易費(fèi)：在房產(chǎn)大證時間一年以內(nèi)的由開發(fā)商支付：房屋？元 /㎡、商鋪？元 /㎡；在房產(chǎn)大證時間一年以外的開發(fā)商與客戶各承擔(dān)一半：房屋？元 /㎡、商鋪？元 /㎡。 1產(chǎn)權(quán)證書： 是指 “ 房屋所有權(quán)證 ” 和 “ 土地使用 權(quán)證 ” 的二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。 發(fā)展商： 專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。 基本要領(lǐng)：昂首挺胸，收腹直腰，兩眼平視， 肩平不搖，雙臂自然前后擺動，兩腿直而不僵，提髖，身體重心落于腿掌前部，步幅適中均勻，兩腿落地一線，腳印正對前方。 6．不同情況下的坐姿 1）在比較輕松、隨便的場合，可以坐得比較舒展、自由。不管具體采用哪一種坐姿，都不要以本人的腳尖指向別人，因?yàn)檫@一做法是非常失禮的。 1）雙腿叉開過大。交談的時候，為表示重視，不僅應(yīng)面向?qū)Ψ?，而且同時應(yīng)將整個上身朝向?qū)Ψ?。需要注意的是，交叉后的雙腳可以內(nèi)收，也可以斜放，但不要向前方遠(yuǎn)遠(yuǎn)地 直伸出去。是女性適用的一種坐姿。雙方身份相似時，可以同時起身離座。 3）向周圍的人致意。 2. 單獨(dú)聽對方講話，身子稍稍前傾。因此轉(zhuǎn)接時，要同樣用客氣的方式叫人，或者應(yīng)該用手捂上話筒，注意隔音。 客戶一般沒有主見，觀念不清晰，可以被引導(dǎo)。這種控制不是自上而下的硬性強(qiáng)制力 量，而是由硬性控制向軟性內(nèi)化控制；由控制職工行為，轉(zhuǎn)向控制職工的意識；由控制職工的短期行為，轉(zhuǎn)向?qū)ζ鋬r值觀和 長期目標(biāo)的控制。 團(tuán)隊(duì)的精髓是共同承諾。核心是協(xié)同合作，最高境界是全體成員的向心力、凝聚力，反映的是個體利益和整體利益的統(tǒng)一，并進(jìn)而保證組織的高效率運(yùn)轉(zhuǎn)。優(yōu)秀的工作團(tuán)體與團(tuán)隊(duì)一樣，具有能夠一起分享信息、觀點(diǎn)和創(chuàng)意，共同決策以幫助每個成員能夠更好地工作， 同時強(qiáng)化個人工作標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn)。同時，在這樣的市場經(jīng)濟(jì) 高速增長下，公司的生存壓力一樣加大，公司與公司之間的競爭必然加劇。 我一定能搞定客戶。不要脫口而出，用習(xí)慣用語去確認(rèn)對方的姓名。 坐姿 優(yōu)雅的坐 姿傳遞著自信、友好、熱情的信息，同時也顯示出高雅莊重的良好風(fēng)范 。還要放輕動作，不要使座椅亂響。 3．下肢怎樣擺放 入座后，下肢大都落入別人的視野內(nèi)。 5）雙腿疊放式。在辦公時可以低頭俯看桌上的文件、物品，但在回答別人問題時，必須抬起頭來，不然就帶有愛理不理的意思。側(cè)身和人交談時，通常要將雙手疊放或相握地放在自己所側(cè)一方的那條大腿上。但正確的方式，應(yīng)當(dāng)是兩條大腿相架，并且一定要使兩腿并攏。在外人面前就坐時用腳自脫鞋襪，顯然是非常不文明的。在落座時，應(yīng)把裙子向腿下理好、掖好，以免不雅。它的作用在于向?qū)Ψ浇榻B說明自已的身份，便于今后通訊聯(lián)系，建立交往關(guān)系。 土地使用費(fèi) 泉州市 天宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司置業(yè)顧問 學(xué)習(xí)手冊 14 土地使用者因使用土地而按規(guī)定每年支付給予政府的費(fèi)用。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證 。 磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu) 的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。單層房屋按一層計(jì)算建筑面積，多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。套內(nèi)建筑面積是由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺面積三部分組成。 分?jǐn)傁禂?shù)＝需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和／各套內(nèi)建筑面積之和＝（總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和）／各戶套內(nèi)建筑面積之和。 3輔助面積 輔助面積是指房屋建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。進(jìn)深大的房屋可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的房屋具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，房屋的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求， 不宜過大。具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)。 5居住區(qū)用地 房屋用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地 的總稱。 6日照間距系數(shù) 根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。 具體而 言：（ 1）生理分居和功能分區(qū)；（ 2）動靜分離；（ 3）通風(fēng)與采光；（ 4）廚房要按操作流程設(shè)計(jì)；（ 5）衛(wèi)生間面積要適宜；（ 6）注重私密性；（ 7）空間分布科學(xué)。建筑材料也是質(zhì)量較好的新材料、新技術(shù)，如 50 年不變形的隔熱隔音的塑鋼門窗、防漏防腐易疏通的給排水煤氣管道、安全鋼化玻璃等等，以確保房屋的舒適與耐用。在適合家庭不同成員分室居住和共同團(tuán)聚的活動空間 以及緊急疏散的要求；在建筑構(gòu)造上，要符合抗震、防火、耐火等級以及預(yù)防滑跌和碰撞等保證安全的要求。 躍層和復(fù)式的面積汁算：躍層房屋如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。自住房要求環(huán)境相對穩(wěn)定，以 免入住后又要拆遷或改變功能；而投資則不然，要考慮將來城市規(guī)劃能否令所購房屋升值，不臨街變?yōu)榕R街，由房屋變作商鋪等。一般情況下，當(dāng)商品房屋的銷售量達(dá)到 80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。 9 平臺 是指供居住者進(jìn)行 室外活動的上人屋面或由房屋底層地面伸出室外的部分。 競爭情況調(diào)查： （ 1） 競爭企業(yè)的數(shù)量規(guī)模實(shí)力； （ 2） 競爭企業(yè)的市場營銷及開發(fā)情況； （ 3） 競爭產(chǎn)品的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)質(zhì)量服務(wù)狀況； （ 4） 競爭產(chǎn)品的市場反應(yīng)； （ 5） 消費(fèi)者對競爭產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況。 （ 2） 銷售員立即上前接待（按接待順序）。（見《電話接聽統(tǒng)一說詞》） （ 2） 廣告發(fā)布前，銷售員應(yīng)事先了解廣告內(nèi)容，研究和應(yīng)對客戶可能會涉及的問題。 （二）調(diào)查的種類 探索性調(diào)查（對企業(yè)或市場上存在的問題無法確定時所進(jìn)行的調(diào)查如問卷）； 描述性調(diào)查（找出市場各種因素之間的內(nèi)在聯(lián)系，對客觀情況如實(shí)加以描述）； 因果調(diào)查（對市 場上出現(xiàn)的某些現(xiàn)象之間的因果關(guān)系或測試假設(shè)的因果關(guān)系的正確性而作的調(diào)查）； 預(yù)測性調(diào)查。 9公用面積 房屋的公用面積是指房屋樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為 “ 一手 ” ，第二次交易則為 “ 二手 ” 。 8買自住房與投資房有什么不同 自住房和投資房因?yàn)橛猛静煌?，在選擇上亦有較大的區(qū)別。 復(fù)式房屋在概 念上是一層，但層高較普通的房屋（通常是 米）高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。 （ 4） 環(huán)境控制系統(tǒng) 實(shí)現(xiàn)家電自動控制功能；公共水電設(shè)施監(jiān)視等功能?，F(xiàn)今房屋設(shè)計(jì)中推崇的是大衛(wèi)生間，三居以上居室應(yīng)設(shè)有兩個衛(wèi)生間， — 個封閉 的設(shè)浴盆和大便器，一個開敞的設(shè)洗澡盆和擺放洗衣機(jī)，解決使用高峰期相互干擾等問題。多層 物業(yè)，以頂樓的銷售價為起步價；高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色房屋”的內(nèi)容。 4何謂生態(tài)房屋