【正文】 。 203 路：老福山――蓮塘，為南昌縣連接市區(qū)的主要公交線路。 交通方面： 在交通方面，本案可以說是具有一定的優(yōu)勢，按現(xiàn)有的公交線路來講，到達蓮塘的公交系統(tǒng)都途徑本案，并且本 案距離市區(qū)比蓮塘近 5 公里，在交通上節(jié)約的時間很多，這也是本案對比蓮塘板塊最大的優(yōu)勢。彩虹世紀城的 中國最大管理資源中心 地下景觀會所、夢里水鄉(xiāng)的游泳池等。 樓盤的物管水平： 只有澄湖并且各個樓盤相隔的距離都很近，看上去顯得樓盤規(guī)模很大，各樓盤內(nèi)部的配套也可以互相利用。 綜述：紅谷灘區(qū)域的樓盤在建材方面已經(jīng)比較突出，基本上中高檔樓盤應(yīng)采用的建材在這個區(qū)域都有所體現(xiàn)，象彩鋁窗、樓梯地面磚、子母防盜門等建材都成了標配，更有象濱江豪園這樣拿建材、施工質(zhì)量來作賣點的樓盤。 理想家園 區(qū)域環(huán)境： 由于周邊有一個面積 很大的艾溪湖，萬科四季花城的區(qū)域環(huán)境可以說是相當?shù)睦硐耄谀喜氖忻裰幸欢仁切蓍e養(yǎng)生的理想場所，相比之下，本案周邊皆為馬路，以后的公交總公司建造更會帶來非常繁雜的人流，在區(qū)域環(huán)境這一方面，本案的劣勢比較明顯。 對公區(qū)設(shè)施、設(shè)備每日巡視、精心維護、確保設(shè)施、設(shè)備運行正常。 蓮塘板塊： 蓮塘板塊目前的產(chǎn)品以多層為主，并出現(xiàn)了一些小高層，二房的面積在 90－ 110平方米之間，三房的面積在 120－ 140 平方米之間。 中國最大管理資源中心 第三部分 項目配價建議 第一節(jié) 其他個案配價方式 競爭個案的配價方式及銷售情況如下： 一、萬科四季花城： 目前萬科四季花城在銷售的，與本案有競爭性的產(chǎn)品有普通多層公寓和四層的花園洋房。 位置： 臨小區(qū)外主干道的單元比不臨的低 100 元／平方米，臨小區(qū)內(nèi)馬路的低 50 元／平方米。 萬達多層的一樓為架空層（層高 米），這是他比較強的賣點。 該案于 2020 年 6 月 22 日對外發(fā)售，多層住宅均價 1360 元／㎡， 至目前一期已經(jīng)接近售罄，而價格漲到多層 1400 元／平方米，小高層 1600 元／平方米。其實南昌地區(qū)樓盤的配價一般都是五樓比二樓貴，萬科到了四期時也根據(jù)這個情況調(diào)整過來了。 四、銷售策略： 作為一個規(guī)模達 42 萬大盤的首期，采取低開高走的銷售策略應(yīng)是比較明智的一個選擇，從這個角度來講，價格不應(yīng)定的太高。二房位于小區(qū)的最北端，臨著外面的馬路，環(huán)境、景觀等各個方面都是小區(qū)最差的，價格也應(yīng)是最低的。 每年實行八次以上滅四害行動； 樓道燈、窗、平臺每周擦洗； 人工水景每日清除水面漂浮物，定期清洗池底； 管理、雨棚每月擦試，目視無明顯塵埃。由于該區(qū)域目前在售個案較少，與萬科的差距又非常明顯，下面就只介紹萬科四季花城。 洪城時代廣場：綠化率 50％，園林設(shè)計為上海高辰，螺旋下沉式中庭綠地、 7000 中國最大管理資源中心 平米的中庭花廣場。因而從內(nèi)部配套來說，本案應(yīng)處于劣勢。目前多層一般在 2100－ 2400元／平方米之間，小高層一般在 2500－ 2850 元／平方米之間。 但從整個區(qū)域樓盤的建材來說，可以改進的方面還有很多，如彩鋁窗就還未被采用。 樓盤內(nèi)部配套：各個樓盤的內(nèi)部配套如下： 彩虹世紀城的內(nèi)部配套： 1200 平方米的活水人工湖、 800 平方米地下景觀會所、大型商場、 7000 平方米的商業(yè)街、 9 班制雙語幼兒園。 區(qū)域配套方面： 區(qū)域配套方面應(yīng)該 說蓮塘板塊占有明顯的優(yōu)勢，作為南昌縣的中心城鎮(zhèn)，其區(qū)域內(nèi)配套非常齊全，南昌縣政府機關(guān)、市第二師范學(xué)校、蓮塘一中、二中、三中、蓮西小學(xué)、縣人民醫(yī)院、縣體育館、菜場等設(shè)施應(yīng)有盡有。 地塊南面緊鄰匯仁集團，以北緊鄰規(guī)劃建造之 中的南昌市公交公司總站（為南昌市對外長途汽車交通的樞紐）及金屋裝飾城 ,以西緊鄰南昌市的主干道 —— 迎賓大道 (南高公路 )。 新建縣板塊雖屬競爭個案，但樓盤價格、開發(fā)水平等方面都與蓮塘板塊類似，與本案的競爭性又不象后者那么直接，因而這里暫時不加以論證。 開發(fā)商的品牌： 蓮塘區(qū)域的開發(fā)商沒有品牌較強的，從這方面來看，本案由于規(guī)模較大，品 牌有一定的可操作性。 樓盤建材： 彩虹世紀城的建材標準： 屋面 由斜坡屋面與部分采摘陽光的框架組成屋面，裝飾材料為藍色波形瓦飾面， 南昌首家弧線型屋頂瓦。 區(qū)域樓盤品質(zhì) 政府正積極將紅谷灘打造成為南昌市的“浦東”，引進了許多有名的開發(fā)商進駐本區(qū)域，也促使本區(qū)域成為南昌市的房地產(chǎn)熱點區(qū)域。 綜述：從樓盤的內(nèi)部配套來看，比蓮塘區(qū)域的樓盤要高了一個檔次，各個樓盤的配套都比較齊全，在別的地方很少采用的游泳池、網(wǎng)球場在這里基本成了標準配置，想萬達星城和濱江豪園更是采用了恒溫泳池。 萬達星城：綠化率 45％，園林設(shè)計為 澳大利亞柏濤。 由于地價較低，目前的市場價格已經(jīng)能使開發(fā)商取得暴利，加上區(qū)域集中供應(yīng)量很大，短時間內(nèi)競爭激烈，開發(fā)商自然用心規(guī)劃各自的樓盤，從而在目前的南昌房地產(chǎn)市場，紅谷灘區(qū)域的樓盤開發(fā)水準是比較高的。 物管： 萬科的物管不用說，絕對的全國第一，從四季花城的物管項目來看，規(guī)定的非常細。 ＝ 1790 元／平方米 所以從市場比較法的角度來講，本案的價格應(yīng)在 1800 元／平方米左右。這兩個總價段也應(yīng)是本案三房及樓中樓的總價段。但從四期的去化情況來看，一樓的去化速度明顯偏慢，說明這個價差拉得有點過頭。 景觀： 景觀好的加 50 元／平方米。從銷售的情況來看，二樓的接受度也是比較高的，其去化速度快于三樓。 間距： 間距大的比普通的高 10－ 40 元／平方米。 在短短的大半年之間漲了 250 元／平方米，漲幅也是比較大的。目前澄湖彩虹世紀城小高層均價 1600 元／平方米，復(fù)式住宅面積 170－ 210 平方米，總價在 27－ 34 萬。 個性化有償服務(wù) 代繳各類公共事業(yè)費服務(wù)； 代辦居家清潔、家庭綠化、家政服務(wù)、兒童看護等居家服務(wù)； 代辦衣物洗滌，汽車清潔、物品采購、送取包裹等生活服務(wù)； 代辦機、船、車票、賓館、酒店預(yù)訂、打字、傳真等商務(wù)服務(wù)； 舉辦專家義診，保健咨詢等健康服務(wù)； 代辦訂送鮮花，聚會策劃，旅游咨詢等禮儀服務(wù)； 代辦空調(diào)安裝、家電調(diào)試、物件搬運，裝修咨詢等家飾服務(wù)； 為 老年人建立“夕陽紅”溫馨服務(wù)卡等愛心服務(wù)； 建立社區(qū)網(wǎng)站等數(shù)字化服務(wù)。 規(guī)模： 南昌萬科四季花城總占地面積近 1000 畝，總建筑面積為 60 萬平方米，本案與之相比還是有一定的差距。 本案的園林如不好好設(shè)計，在這方面將處于劣勢。 組團園林分為法式、英式、德式、意式風格。 萬達星城： 10000 平方米的運動會所、 800 米商業(yè)步行街、室內(nèi)恒溫 泳池、多功能室內(nèi)體育館、露天娛樂廣場，雙語幼兒園、名牌中小學(xué)、商場、大型娛樂休閑場所與巴士車隊。 綜合看來，本案對比蓮塘區(qū)域的樓盤還是具有一定的優(yōu)勢。 樓盤的產(chǎn)品形態(tài)： 蓮塘區(qū)域的樓盤大部分以多層為主，主力戶型與南昌市的其它區(qū)域也相差無幾，一般二房主力在 90－ 110 平方米之間，三房主力在 130－ 140 平方米之間，但新開的、品質(zhì)較高的樓盤還是引進了一些不同的產(chǎn)品。 區(qū)域環(huán)境： 本案緊鄰迎賓大道，車流量很大，雖然道路經(jīng)過了細致的規(guī)劃，但影響還是不能避免的，并且本案附近沒有很好的天然景觀可以借鑒，因而就區(qū)域環(huán)境而言，實在沒有什么優(yōu)勢。 區(qū)內(nèi)配套比較齊全，學(xué)校、會所、活水水系景觀帶、大面積組團綠化和游泳池一應(yīng)俱全。 項目概況： 本案位于迎賓大道西側(cè)，規(guī)模較大，總占地面積近 500 畝，在南昌市也應(yīng)是一個極具影響力的超級大盤。而對于郊區(qū)樓盤來說，這是不得不考慮的一個因素。 從本案的配套來看，會所、游泳池、幼兒園等配套也比較齊全，在配套方面應(yīng)比這些樓盤更好，當然，也存在優(yōu)勢。本案在物管方面水平應(yīng)在這些樓盤之上。另有一個幼兒園。 樓盤的園林設(shè)計： 濱江豪園：綠化率 57％，園林設(shè)計為上?，F(xiàn)代。 綜述：紅谷灘區(qū)域的樓盤對園林都相當?shù)淖⒅?，綠化率都較高（ 45％－ 60％），在園林設(shè)計方面，萬達星城聘請了著名的澳大利亞柏濤公司，紅谷春天更是以園林來作為一個較強的賣點，在園林的訴求上，一般都 進行了較多的分析，以期加強競爭力，就該區(qū)域的園林設(shè)計來說，在南昌應(yīng)處于高水準。而本公司在南昌市民的心目中還沒有任何的影響。 維修工規(guī)范作業(yè)，自帶鞋套，維修完畢后清場離開； 建立維修服務(wù)回訪制試，回訪率不于 10% 全天侯服務(wù) 全天侯治安保衛(wèi)； 全天侯維修服務(wù)； 全天侯客戶熱線。 而本案復(fù)式樓中