【正文】 意搬動，盡量減少其動作次數(shù)，延長其使用壽命。每班巡視內(nèi)容：記錄電壓、電流、溫度、電表數(shù)；檢查屏上指示燈、電器運行聲音是否正常；房內(nèi)是否有異味。 未經(jīng)公安消防機構(gòu)同意不得擅自關(guān)閉火災自動報警、自動滅火系統(tǒng)。 凡外單位施工和檢修人員因工作 需要進入這些工作場所時，必須憑事先辦理好的有關(guān)施工許可證、工作票和有效的臨時工作證件，到當值領(lǐng)班處辦理許可和登記手續(xù)后進入現(xiàn)場，在工作中不得隨意操作和觸動與自己工作無關(guān)的設(shè)備。 本公司內(nèi)有關(guān)上級部門因檢查工作，必須要進入這些場所時，應由部門經(jīng)理 或其指定人員陪同，并通知當值領(lǐng)班開門后進入，同時在《設(shè)備房出入登記簿》上做好記錄。 嚴禁看書報雜志、聽收音機、打私人電話等與工作無關(guān)的事情。送、停電由值班人員負責完成，無關(guān)人員嚴禁入內(nèi)。 ． 9． 2 管道和設(shè)備沖水 a) 充水前應認真清理泳池和設(shè)備中的雜物； b) 將池水放至稍高于循環(huán)水位，充滿水后等待時間不應少于 15分鐘，確 保水泵的吸水管路沖滿水； c) 沖水完畢、檢查管道及連接閥門是否漏水； d)確認一切正常，方可進入方可進入下一步操作。 機房內(nèi)應保持環(huán)境清潔，通風 良好。非工作人員若需進入，須經(jīng)工程部主管同意后，在工作人員培同下方可進入，并填寫《設(shè)備房外來人員進出登記表》。工程部應加強對各機房的管理，建立、健全嚴格的崗位責任制和設(shè)備操作規(guī)程，并要求操作人員對設(shè)備運行情況進行詳細記錄和執(zhí)行嚴格的交接班制度，以 確保設(shè)備的安全和正常運行。 e)當發(fā)生事故正在處理時，禁止交接班，接班人員應配合當班人員工作，待事故處理完畢后方可進行交接班。 使用結(jié)束后應立即通知工程人員拆除。 制定維修操作規(guī)程和安全檢查制度。 c) 設(shè)備功能已不能滿足提供服務(wù)需要的設(shè)備。 b) 維修工對所有設(shè)施設(shè)備進行設(shè)備標識及設(shè)備編號。 裝修登記審批 a) 客服中心填寫《入伙裝修信息表》，送至物業(yè)工程。 維修結(jié)束后，應填寫相關(guān)的維修記錄。 b) 服務(wù)中心做好各維修項目的招標、議標資料及維修協(xié)議的存檔保管工作。責任認定（屬那個分包單位，重大缺陷 7 天）。 工程質(zhì)量保修內(nèi)容及期限 乙方承諾在質(zhì)量保修范圍內(nèi)，按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)約定中最高的條款執(zhí)行。 物業(yè)接管驗收中質(zhì)量問題的處理 a) 如 發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限，書面通知開發(fā)商，由開發(fā)商組織施工單位負責進行加固（補強）返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。 ，對開發(fā)商提交的申請和相關(guān)資料進行審核，對具備條件的，應在 15 日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。如接地線位置、預埋套管穿越墻體等。 做好維修后廢棄物處理工作。 接受住戶報修或咨詢時，態(tài)度要熱情、和藹，及時解決住戶的疑難問題。項目工程部的工作是與客服、安保、綠化等橫向聯(lián)系與配合，對提高物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量。 與水、電、煤氣、電信等單位的聯(lián)系和溝通。 未獲批準，不準將公司的辦公用品、公用工具、設(shè)施、設(shè)備等擅自贈與、轉(zhuǎn)租、出租、出借、抵押給其它公司、單位或個人。 屋面、樓地面在做找平層前檢查基層是否清理到位，以免樓地面空鼓。 ，不空鼓。 物業(yè)接管 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標準化手冊 11 制定物業(yè)接管方案 根據(jù)項目情況，制定接收計劃，安排工作人員，明確工作要求。費用的結(jié)算按市場價的 120%計價，只要業(yè)主、物業(yè)和甲方簽字就可在工程款中扣除； (3)發(fā)生緊急搶修事故的，乙方在接到事故通知后，應當立即到達事故現(xiàn)場搶修； (4)同一部位維修二次仍未修復則由丙方另行委托，費用從乙方工程款中扣除； (5)對于涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量問題，應當按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定，立即向當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報告，采取安全防范措施，由原設(shè)計單位或具有相應資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出保修方案，乙方實施保修； (6)從房屋竣工之日起，除甲方分包工程量外，在保修范圍內(nèi)因施工質(zhì)量造成的投訴，乙方必須保證在一天內(nèi)予以答復，并派人到現(xiàn)場進行維修，一年內(nèi)派人常駐在現(xiàn)場，在物業(yè)公司及業(yè)主的合理要求時間內(nèi)完成修復并承擔用戶提出的合理賠償。 h) 維修項目完成后，物業(yè)服務(wù)中心及時按計劃要求（協(xié)議規(guī)定時間）組織驗收，并填寫《工程維修驗收整改聯(lián)系單》。 同意后方可進入室內(nèi)進行安裝 /維 修。分公司通過小區(qū)物業(yè)維修管理人員做好房屋裝修有關(guān)的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或非業(yè)主使用人，并加強巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)及時勸阻制止，如勸阻無效及時報告屬地建設(shè)行政主管部門或城市管理行政執(zhí)法部門（準備相關(guān)法律、法規(guī)、物價部門批文）。 f) 服務(wù)中心工程維修人員、安保人員應加強對裝修作業(yè)現(xiàn)場的監(jiān)督管理，填寫《裝修施工檢查日志》，防止 擾民、污染或安全事故發(fā)生。符合要求的，辦理驗收手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理。 b) 報 廢設(shè)備應由工程管理部組織鑒定。 對中央空調(diào)、壓力表、保險閥等，必須定期進行校驗。 接班：必須接交接班簿上的記錄，查看當天是否有特別任務(wù)及安排，核對設(shè)備狀況。 值班人員每天要認真填寫值班記錄、巡視檢查表及相關(guān)表格。 b)嚴格遵守操作規(guī)程，密切監(jiān)視機器運轉(zhuǎn)，定期檢查維修機器設(shè)備。 水泵房內(nèi)嚴禁存放有毒、有害物品，并配有合格的消防器材及溫度計。 幾臺電梯共用機房場所，在停電電梯的電源開關(guān)手把上，應懸掛“禁止合閘，有人工作”標示牌。 d) 過濾袋：要避免硬物撞擊，要定期清洗；長時間不用，應將過濾袋取出 清洗 干凈曬干，放在陰涼通風的環(huán)境保存。 配電房內(nèi)照明、通風良好，配電房內(nèi)溫控在 40度以下。 機房內(nèi)應配有合格的消防器材及溫度計，機房溫度應控制在 30℃以內(nèi)，如超出，應開啟機房內(nèi)的空調(diào)或通風機。工作結(jié)束后，及時通知當值人員辦理驗收離場手續(xù)。 機電設(shè)備房出入管理制度 工程部機電設(shè)備房包括范圍： 高壓配電室 低壓配電室 變壓器室 樓層電氣配線豎井房 水泵房 電話總機房 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標準化手冊 50 監(jiān)控機房 各電梯機房 以上機房均為工程部的機電設(shè)備運行用房，為了確保本 XXX 小區(qū)內(nèi)各機電系統(tǒng)正常運行，非工程部工作人員，未經(jīng)許可不得進入以上機電設(shè)備房。 消控室實行晝夜 24 小時專人值班，值班人員應堅守崗位，嚴禁脫崗，未經(jīng)專業(yè)培訓的無證人員不得上崗。 配電房 管理制度 配電房全部機電設(shè)備，由機電技術(shù)人員負責管理和值班。 游泳池設(shè)施管理制度 ：設(shè)備在運行之前必須進行全面檢查 a) 電氣路線的安裝是否完善與正確； b) 管道上的閥門是否正確開啟； c) 電源是否正常，設(shè)備有無安全接地； d) 確認一切正常，方可進入下一 步操作。 每半月檢查一起，試運行一次。 水 泵房內(nèi)機電設(shè)備由工程部技術(shù)人員負責，其他人不得操作，水泵房應當做到隨時上鎖， 鑰匙 由專人保管，非 工作人員禁止進入。 機房管理制度 物業(yè)的空調(diào)冷凍機房、變配電所、水泵房等，是工程部重要設(shè)備場所，也是最容易出重大事故的地方。 d)交接班人員對所 轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時，接班人員應要求交班人員做好清潔工作后，方可進行交接班。 各部門需架設(shè)臨時線，應由工程派電工安裝。 應組織對電工等特殊工種工作進行技術(shù)考核。 b) 多余設(shè)備，含服務(wù)提供有再需要的設(shè)備。 a) 維修工將管轄范圍內(nèi)的所有設(shè)施設(shè)備建立臺帳，填寫《設(shè)施設(shè)備清單》。 業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，同時填寫《鑰匙 /資料簽收單》。盡量使噪音降到最低限度，嚴禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘻笑取鬧。 f) 在協(xié)議中明確總費用、質(zhì)量要求、維修方案、內(nèi)容、工期延誤的罰款辦法、保修期限、保證金比例、付款辦法等。如《工作聯(lián)系單》，采用掛號信或快件等通知承建施工單位，一般情況在３天 ― ７天內(nèi)完成。 明確各單位工程保修金的數(shù)額及歸還時間。 ，室外道路暢通、平整、無斷裂、面層不起砂，排水管道、窨井流水暢通，防臭水封井應按規(guī)范設(shè)置。 物業(yè)驗收 與接管 物業(yè)驗收 a) 物業(yè)接管驗收程序 : ，并提交相應的資料。 對重點部位加以注意，對常見病的問題及時預防。 及時完成領(lǐng)導交辦的其它任務(wù)。 掌握小區(qū)內(nèi)房屋的分布情況、結(jié)構(gòu)類型，地上、地下管道的走向、分 布和起止點。 同時，物業(yè)管理費用所支出的工程設(shè)備運行、維護等各方面費用的節(jié)約，直接令成本降低，提高整體管理效益。 組織本部門員工適時開展環(huán)境因素識別、危險源的別識工作，并配合公司評價重要環(huán)境因素和重大危害危因素。 工作時間須配戴工作銘牌，著裝整潔，注意形象、儀表。對于安裝及智能化工作的管線走向是否與設(shè)計相符合，進行抽查，以便于業(yè)主裝修時按圖查找，對于設(shè)施、設(shè)備重點了解操作程序、注意事項等。整體面層平整，無裂縫、起砂、嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標準化手冊 10 脫皮等現(xiàn)象。 a) 確定交房時間、標準。如不能按要求進行維修，則由丙方另請他人維修，由此產(chǎn)生的費用在保修金內(nèi)扣除； (7)竣工備案完成后的資金支付必須具備物業(yè)公司簽字認可方能辦理支付手續(xù)。 i) 涉及住宅的維修在維修完成后及時填寫好《 修理情況反饋表》， 10 天內(nèi)入檔。進入伙戶家庭，應按公司規(guī)定在鞋上套一次性干凈鞋套方可進入伙戶家庭。 入伙準備 a) 服務(wù)中心應做好以下準備工作： ，填寫《業(yè)主入伙資料清單》并歸類裝袋； 、布置、裝修； 、安排、分配； 、確定崗位分工，明確注意事項； 。 裝修后驗收 a) 業(yè)主裝修完畢后應通知服務(wù)中心。 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標準化手冊 31 e) 經(jīng)驗收符合要求的采購設(shè)備按相關(guān)規(guī)定納入臺帳，建立卡片等進行日常管理。參與鑒定的人員應包括：設(shè)備主管人員、分公司經(jīng)理等。易燃、易燃物品必須存放在危險品倉庫，并應控制最大存放量。對由于不清楚，隱患未查出而造成事故，由接班人員負責；如發(fā)現(xiàn)交班者未按交班 要求交班，接班者有權(quán)拒絕接班，并報告主管。 當工作需要離開崗位時，須向主管人員請示并告知去向，完畢后立即回到休息室，值班人員用餐時，必須輪換進行，在早、午、晚和夜餐時間所有運行機房應有人值班。 c)配電室認真監(jiān)護電壓負荷的變化情況；定期清掃變壓、開關(guān)柜、防止生污造成短路；堅持進行倒閘操作 ，必須一人操作一人監(jiān)護；嚴禁約時送電、停電、嚴禁非電器人員下達停送電指令，嚴禁違章維修電器設(shè)備；每年在雨季之前要對避雷器進行檢查；逢重大節(jié)假日要全面檢修線路和設(shè)備。水泵房溫度應控制在 40℃以內(nèi)，如超出，應開啟水泵房內(nèi)的空調(diào)或通風機。 維修時不得擅自改動線路，必要時應先報告有關(guān)部門，允許后方可改動，改動部分應有相應的技術(shù)資料并存檔。 e) 冬季應將水位排于吸水口位以下，防止凍壞池體和過濾循環(huán)系統(tǒng)。 供電回路操作開關(guān)的標志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標志牌，非有關(guān)人員決不能動。 嚴禁攜帶易燃、易爆、有毒的物品及零食進入監(jiān)控室，室內(nèi)嚴禁煙火，水杯應放置在遠離電器設(shè)備的地方。 所有人員進入這些場所后，都應隨手關(guān)門，并不得隨意操作和觸動與自己工作無關(guān)的設(shè)備。 無人值班機房借用鑰匙需登記。 監(jiān)消控人員要嚴守保密制度，不準將監(jiān)消控系統(tǒng)的功能、監(jiān)消控情況向他人透露 。 “處理情況”欄寫明轉(zhuǎn)呈通知的方式（電話或書面）、接受單位（部門）、接受人。用于清潔的物品和油泥抹布等易燃物品，必須隨時清理，并貯存在金屬容器內(nèi)。 開關(guān)平時應置于高速狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)問題及時報告工程部主管。嚴禁吸煙。 c)所轄設(shè)備有故障，影響系統(tǒng)正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進行交接班，此時，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。 確因改善服務(wù)質(zhì)量需要，應經(jīng)所在部門主管批準，報請工程人員安裝。 各崗位必須嚴守崗位職責，必須對本崗值班范圍內(nèi)進行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，應隨時消除不安全因素，并須立即上報、工程主管或項目經(jīng)理。 設(shè)備的停用與封存 a) 發(fā)現(xiàn)下列情況之一，設(shè)備應予停用或封存。 設(shè)施設(shè)備檔案的建立要求。 4. 收費開票 業(yè)主繳納相關(guān)費用，財務(wù)部 /物業(yè)組開據(jù)所收費用的發(fā)票、 收據(jù)，銀行組現(xiàn)場收取相關(guān)費用。 安裝 /維修時，要把有礙操作的物品小心移開，并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布廢報紙等）。 e) 協(xié)議簽訂必須嚴格遵照招標、議標所定的報價費用、工期要求、施工質(zhì)量。 d) 協(xié)調(diào)安排好維修單位和人員（房屋保修期內(nèi)通知承建商），以工作聯(lián)系單、函件形式。 在交房前甲方將完整竣工資料一套交丙方簽收，其中包括（ 1）工程項目批準文件；（ 2）規(guī)劃許可證；（ 3）建設(shè)工程施工許可證；（ 4）小區(qū)總平面圖；（ 5）單體施工竣工圖（包括地下車庫全套）；（ 6）沉降觀察記錄；（ 7）竣工驗收備案表；（ 8）水、電、氣附屬工程竣工圖（ 9）園林、綠化，整個小區(qū)內(nèi)、外智能化竣工圖；（ 10）電 梯、消防驗收合格資料；（ 11）各種設(shè)備清單，安裝調(diào)試記錄，使用注意事項質(zhì)保書和保修單