【正文】 追蹤廣告，打來熱線的客戶 2. 主力商戶的招商 主力商戶是指在某商品品類銷售 市場中，多年經營、有成熟經驗和業(yè)內知名度的商戶或品牌代理商，具有較為廣泛的影響力和領頭作用，他的進駐可促進猶豫商戶的簽約入住 針對主力商戶的招商，采取的是直銷的方式，以形象、規(guī)劃為依托，強力對此類多家商戶推介項目，根據(jù)其影響力給予相應的優(yōu)惠（包括租金折扣和免租期等），互相促進，簽約主力 3. 主力品類的開拓 主力品類是指因其商戶量大或具有與眾不同的特色，在整座市場內或個別樓層起到吸引商戶，聚集消費者的特殊商品品類。 商業(yè)項目成就的基礎 依據(jù)多年商業(yè)物業(yè)營銷的經驗，總結各類商業(yè)物業(yè)成敗的案例，我們發(fā)現(xiàn)，成功開發(fā)并持久運營一個大型商業(yè)項目的基本條件主要包括以下幾點： ? 地段環(huán)境 ? 市場定位 ? 租金價格 ? 物業(yè)自身結構 ? 商業(yè)管理和物業(yè)管理 寶馬商城的情況是： ? 地段環(huán)境：交通便利、位置優(yōu)越，成熟商業(yè)區(qū)，面 向主干道 大量管理資料下載 ? 市場定位：不明確 ? 租金價格：較便宜 ? 物業(yè)自身結構：優(yōu)于滿達商城 ? 物業(yè)管理：無特殊性 商業(yè)管理：需要與定位有策略地結合 通過上述分析，我們可以看到寶馬商城的精確定位是商業(yè)運營優(yōu)化的首要環(huán)節(jié)。如果選擇不慎，會造成很大的損害。 商業(yè)推廣建議 商業(yè)推廣不同于其他的推廣活動，也不僅是商業(yè)形象和品牌的樹立的過程，更是要求為商戶帶來直接的經濟效益，所以商業(yè)推廣應該是全方位、多層次、全立體的推廣。為了達到最理想的效果，我們通常建議多種宣傳方式的整合： ? 形象建立及發(fā)展方向 ? 公共關系活動 大量管理資料下載 ? 廣告 ? 宣傳刊物 ? 特別設計的標志 ? 宣傳光碟 ? 宣傳招牌和橫幅 ? 直接推銷 ? 郵遞宣 傳 （三） 正式推廣和租售進程 萬恒投資擔當獨家推廣和租售代理，將以專業(yè)水準面對激烈的競爭市場，降低發(fā)展商的運營風險，創(chuàng)建真正符合市場需求的產品。 專項推介書是針對特定的業(yè)種業(yè)態(tài)，描述物業(yè)位置、定位、功能、管理、服務等各方面的適應性和競爭力，針對性地提出租賃條件。 ② 即使有廣告支持，發(fā)展商與客戶的接觸面也非常窄，不如有一定規(guī)模的專業(yè)代理公司市場接觸面廣泛。 缺點： ① 商業(yè)物業(yè)營銷不僅是一項非 常專業(yè)的工作，而且需要廣泛了解客戶的經營模式、物業(yè)要求，發(fā)展商直接營銷難以形成專業(yè)優(yōu)勢。 通用推介書是通過對物業(yè)位置、定位、功能、管理、服務等各方面的描述，介紹獨特的競爭優(yōu)勢，同時推出租賃條件。 根據(jù)商業(yè)的設計和定位，提出針對性的主題，并開展初步的宣傳工作。前面我們已經談到寶馬商城的知名度較低，所以在整個過程中，不論是具體內容還是載體選擇，都應抓住重點，有的放矢，最大限度地廣而告知并引起轟動，而且應以活動為主、軟宣為輔、硬廣再次之。 （ 2） 客戶來源 客戶具體來源可主要出自以下幾個方面：