【正文】 .......................................................4311 風(fēng)險分析及對策 .......................................................................................46 政策風(fēng)險 ..............................................................................................................46 市場風(fēng)險 ..............................................................................................................46 經(jīng)營管理風(fēng)險 ......................................................................................................47 財務(wù)風(fēng)險 ..............................................................................................................4712 結(jié)論與建議 ...............................................................................................49 結(jié)論 ......................................................................................................................49 建議 ......................................................................................................................491 總 論 項目情況項目名稱：松浦大廈項目地址：哈爾濱市松北區(qū)黑龍江科技學(xué)院總建筑面積：50000 平方米建筑高度：33 層（加地下車庫一層） 開發(fā)單位情況開發(fā)單位：黑龍江科技學(xué)院法人代表：趙國剛單位地址：黑龍江省哈爾濱市松北區(qū)糖廠街 1 號 實踐松北區(qū)發(fā)展規(guī)劃的需要在哈爾濱市松北區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃中指出：新城區(qū)形象初步形成；哈大齊工業(yè)走廊松北區(qū)部分建設(shè)全面展開，主要工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完成；區(qū)域農(nóng)業(yè)為建設(shè)成綠色生態(tài)農(nóng)業(yè)和綠色食品生產(chǎn)基地、旅游觀光都市農(nóng)業(yè)奠定更堅實的基礎(chǔ)；推進(jìn)太陽島國家級風(fēng)景名勝區(qū)建設(shè)的同時，形成旅游產(chǎn)業(yè)集群；商業(yè)貿(mào)易集中片區(qū)初具規(guī)模；基本建立起比較健全和完善的社會保障體系，完成松北、松浦、萬寶由鎮(zhèn)向街道辦事處的社會轉(zhuǎn)型，區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展的布局初步形成；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等各項社會事業(yè)全面發(fā)展；生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化；社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善, 成為全市乃至全省經(jīng)濟(jì)增長最快地區(qū)。是中國著名的歷史文化名城和旅游城市，素有“共和國長子” 、 “冰城” 、 “天鵝項下的珍珠”、 “東方莫斯科” 、 “東方小巴黎”以及“冰城夏都”等美稱。要建立大項目庫，制定引進(jìn)和謀劃大項目的激勵政策，形成大項目的創(chuàng)新機(jī)制。工程地質(zhì)條件該地段地處渾河南岸二級沖積階地，地表為較厚的第四系沖積物，地基承載力較大，地下巖性穩(wěn)定，季節(jié)性凍土層厚度約 米。相應(yīng)的酒店管理市場水平與發(fā)達(dá)城市市場也有較大差距。顯然，這類影響因素對于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價值及其趨勢的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。影響商業(yè)酒店需求和價值的區(qū)域因素主要有：商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。影響因子有地塊距地鐵車站、主要公共站點的距離及便捷程度。四、 市、區(qū)兩級政府的戰(zhàn)略規(guī)劃在未來城市戰(zhàn)略規(guī)劃中，這里是哈爾濱市東部的新興商貿(mào)圈，是哈爾濱市的又一個商業(yè)集散地。 項目 SWOT 的綜合分析通過以上 SWOT 分析，得出只要策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對本項目有利的因素。 定位闡述1） 位置、地段和未來升值是商務(wù)大廈宇租、售行為重要因素， “松浦大廈”在該方面具有一定的優(yōu)勢，而完美的外觀設(shè)計，在區(qū)域內(nèi)極具視覺沖擊力，能夠激發(fā)購買和入主的沖動。五、 風(fēng)險投資者一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚重，但對項目出路的分析能力很強(qiáng)。同時對“松浦大廈”進(jìn)行整體形象塑造、宣傳推介，保證物業(yè)保持較高的出租率和業(yè)主的收益。道路等級明確區(qū)分，標(biāo)識性強(qiáng)。主入口設(shè)在西面和東面，臨航空街；地下停車場入口設(shè)于主樓北端。高層公寓：給水分為高、中、低三個區(qū)，每區(qū)控制壓力不超過 ，超壓部分設(shè)減壓閥。按 4 次/h 換氣計算風(fēng)量。并視實采取多表遠(yuǎn)傳計量和控制技術(shù)。每個防火分區(qū)均設(shè)有 2 個或 2 個以上安全出口，并有 1 個或 1 個以上能直通室外的安全出口。為滿足足上部幾層消火栓的工作壓力，在頂層水箱間分別設(shè)消火栓增壓泵（一用一備）和增壓罐。該系統(tǒng)采用總線制報警、總線制聯(lián)動方式，對于直接參與滅火的消防泵、噴灑泵、加壓水泵等重要設(shè)備在消防中心設(shè)置直接手動控制按鈕。 生態(tài)節(jié)能措施綠色生態(tài)辦公，縮寫 EOD，它是一種健康、環(huán)保、生態(tài)、綠色的具有生命力的新型商務(wù)辦公模式。 負(fù)荷計量公寓、網(wǎng)點采用集中電表箱分戶計量，其它公用建筑在自維變電所采取高壓端計量。大廈一層設(shè)建筑物立面效果泛光照明燈。表 環(huán)境影響矩陣分析表工程階段環(huán)境項目 工程活動 影響因子建設(shè)期 運營期施工作業(yè) 揚(yáng)塵 ■空氣環(huán)境綠化工程 景觀、減少污染 ○ □施工作業(yè) 施工機(jī)械噪聲 ■聲環(huán)境空調(diào)系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)噪聲 設(shè)備噪聲 ● ▲施工作業(yè) 施工排水 ▲水環(huán)境日常工作 生活排水、綜合排水 ▲施工作業(yè) 建材垃圾 ▲固體廢棄物 日常工作 生活垃圾、綜合垃圾 ▲注：□為嚴(yán)重正影響、○為中等正影響、△為輕度正影響■為嚴(yán)重負(fù)影響、●為中等負(fù)影響、▲為輕度負(fù)影響由上表可以看出，項目的建設(shè)對環(huán)境的影響主要是建設(shè)期的揚(yáng)塵、噪聲和建材垃圾。根據(jù)本項目的性質(zhì)、內(nèi)容及規(guī)模，首先識別出工程實施后對區(qū)域環(huán)境產(chǎn)生影響的因素，這些因素主要體現(xiàn)項目施工過程和投入使用后兩個階段中。各層走廊、前室等公共場所設(shè)應(yīng)急照明。 保護(hù)接地系統(tǒng)低壓配電系統(tǒng)接地型式在設(shè)有室內(nèi)變電所的各建筑物內(nèi)采 TNS 系統(tǒng)，在無室內(nèi)變電所及采用室外箱式變電站供電的建筑物采用 TNCS 系統(tǒng)。4） 根據(jù)燈具光學(xué)特性，選用無眩光的高效燈具。 電氣消防一、 火災(zāi)自動報警與聯(lián)動控制系統(tǒng)組成由火災(zāi)報警控制器，聯(lián)動控制器、消防專用電話機(jī)箱、消防廣播機(jī)柜及感煙探測器，感溫探測器、消火栓報警開關(guān)、手動報警開關(guān)、編碼模塊、控制模塊、煤氣泄漏報警探測器等組成。消火栓栓口工作壓力大于 時，采用減壓消火栓。本工程高層建筑與網(wǎng)點之間設(shè)有防火墻等防火分隔設(shè)施。規(guī)劃區(qū)內(nèi)通信、有線電視及寬帶網(wǎng)線纜穿 PVC 管或雙波紋尼龍管，統(tǒng)一敷設(shè)在通信綜合管道路由內(nèi)。五、 地下設(shè)備用房設(shè)置機(jī)械循環(huán)水平串聯(lián)式采暖系統(tǒng)。二、 生活給水在地下室設(shè)生活及消防儲水池以及消防生活泵房，設(shè)高低區(qū)消火栓泵各兩臺（一用一備） ，自動噴灑泵兩臺（一用一備） ，高中低區(qū)生活泵各兩臺（每區(qū)一用一備） ，以生活及消防的需要。四、 靜音設(shè)計選用低噪音設(shè)備，并采用減震基礎(chǔ)，在各類機(jī)房墻面建筑均做專業(yè)吸音處理；并采用隔聲門；采用中空玻璃，外片為反射玻璃，內(nèi)片為低輻射玻璃，具有良好的熱工性能，防止外來噪音干擾及光污染。在總平面的布置上，主入設(shè)在西面，臨松浦大橋。松浦物業(yè)公司以專業(yè)化、人性化、品質(zhì)化的物業(yè)管理模式業(yè)主提供周到、貼心的服務(wù)，創(chuàng)造和諧空間，讓業(yè)主住得“安心、舒心、省心” 。四、 跨國公司或大型公司代表處實力強(qiáng)大，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢，并有長期發(fā)展的規(guī)劃，需要有完整的辦公系統(tǒng)和派駐人員生活空間。4 經(jīng)營方案設(shè)計 項目名稱理念整體建筑群命名為“松浦大廈。 威脅一、 缺乏商務(wù)氛圍區(qū)域內(nèi)沒有商務(wù)氛圍，商業(yè)酒店、商務(wù)公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒有集中商務(wù)廣場宇的優(yōu)勢。三、 成熟的環(huán)境配套“松浦大廈”的周邊過去是人煙稀少的江北區(qū)，經(jīng)過近幾年現(xiàn)代生活區(qū)的開發(fā)，現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)形成；而這里的文化氛圍是久已形成的，有省市的中小學(xué)校、專業(yè)醫(yī)院、國家重點研究所等；郵政、銀行、商業(yè)、賓館和商務(wù)公寓等環(huán)境配套逐漸積聚和發(fā)展起來。一、 資源因素資源因素是商業(yè)酒店宗地本身的條件，包括所處地段、地塊位置、地塊規(guī)模、臨街寬度、臨街深度、容積率、建筑密度、建筑物面積、層高、層數(shù)、停車場狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等。 區(qū)域因素區(qū)域因素是指商業(yè)酒店所在市場和地區(qū)的特性對房地產(chǎn)需求量和價值水平的影響因素。 一般因素一般因素是指對房地產(chǎn)需求量及其走勢有普遍性、一般性和共同性的影響因素。從商業(yè)酒店內(nèi)部的配套水平，裝修水平到物業(yè)管理水平都存在較大差異，當(dāng)然相應(yīng)的價格也存在較大的差異。12次年 2 月份為冬季，漫長而寒冷干燥，雪覆大地。 即將打造江北企業(yè)群的規(guī)劃提高了項目未來的發(fā)展?jié)摿嵤┐箜椖繝縿討?zhàn)略是新區(qū)快速成長的有效措施。轄8區(qū)7縣，代管3個縣級市。具體指標(biāo)：符合全新的工業(yè)發(fā)展理念建設(shè)松北工業(yè)園區(qū)二十一世紀(jì)是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時代，是經(jīng)濟(jì)全球化時代，工業(yè)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)組織形式已經(jīng)和正在發(fā)生著新的變革，發(fā)展工業(yè)已不僅僅是搞幾個工業(yè)項目、建工廠那么簡單，而是包括產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計、經(jīng)營決策、營銷策劃、資本運營、品牌商標(biāo)創(chuàng)造、企業(yè)文化、產(chǎn)品銷售、售后服務(wù)等等在內(nèi)的一系列產(chǎn)業(yè)活動內(nèi)容，這些內(nèi)容屬于現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)。圖 哈爾濱市在黑龍江省的位置 松北區(qū)概況松北新區(qū)位于哈爾濱市北部，是 2022 年 2 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的，轄區(qū)面積736 平方公里。要建立大項目的科學(xué)評價制度，確保大項目引進(jìn)質(zhì)量，要拒絕那些高污染、高能耗、高物耗、低效益的項目入?yún)^(qū)。經(jīng)工程地質(zhì)初勘，地基巖土穩(wěn)定、無不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜工程建設(shè)，一般多層、高層均可采用常規(guī)樁基礎(chǔ)。只有極少數(shù)的高檔次酒店由專業(yè)的高素質(zhì)管理公司接手，大部分都是發(fā)展商自己成立的附屬物業(yè)管理公司或者市場上小規(guī)模的物業(yè)管理公司。一般因素中，主要有行政因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、人口因素、心理因素和國際因素等次一級因素。一、 商圈規(guī)模自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域，確定為商圈。 STWO 分析 STWO 分析簡介SWOT 是一種分析方法，用來確定項目本身的競爭優(yōu)勢（strength） ，競爭劣勢（weakness） ，機(jī)會(opportunity)和威脅（threat） ，從而將項目的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合。松北區(qū)結(jié)合地鐵建設(shè)提出“一帶三圈”的規(guī)劃，糖廠街站口的商貿(mào)圈，將建設(shè)大型的商場、星級賓館、高檔商業(yè)酒店，充分發(fā)揮向四周輻射的功能，使這里成為現(xiàn)代商貿(mào)圈。特別在劣勢威脅中，只要控制、引導(dǎo)得當(dāng)，這些影響不至于成為本項目的硬傷。2） 綜合素質(zhì)高，在建筑期已能通過效果圖等資料提前體現(xiàn)，基于項目的先天優(yōu)勢，買家對這方面的利益承諾應(yīng)有一定的信心。經(jīng)分析， “松浦大廈”基本能滿足這幾類客戶需求，而且具很大的可塑性；可充分迎合目標(biāo)客戶需求。二、 駐廈業(yè)主的整體前臺服務(wù)“松浦大廈”的前臺管理提供：基本的問訊解答、引導(dǎo)服務(wù)，報刊、雜志訂閱服務(wù)；客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù)；成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)；信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)；個人行李搬運、寄存服務(wù)；出租汽車預(yù)約服務(wù)；提供旅游活動安排服務(wù)；航空機(jī)票訂購和確認(rèn)、酒店預(yù)定、餐飲預(yù)定、文化體育節(jié)目票務(wù)安排等服務(wù)；業(yè)主個性化文娛活動安排及組織服務(wù)；提供公司、家庭“保姆”服務(wù)；設(shè)立方便業(yè)主的物業(yè)報修點。三、 功能分區(qū)設(shè)計廣場以入場的入口將整個建筑分為三個部分，利用了道路、樹木以及草地營造意趣，又體現(xiàn)出感性的一面。每層商務(wù)樓層面積約為 1500 平方米，標(biāo)準(zhǔn)層使用率在為 70％以上。三、 生活排水園區(qū)內(nèi)采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)生活污水系統(tǒng)：排水量按生活用水量的 90%計算。 供電一、 編制說明編制內(nèi)容包括電力變配電系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、保護(hù)接地系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)。園區(qū)內(nèi)設(shè)置周界防范系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、閉路電視臨近系統(tǒng)。消防控制室、消防水泵房設(shè)有直通室外的安全出口。每區(qū)配消防水泵結(jié)合器兩組。二、 探測器的設(shè)置地下車庫、電氣配電室等位置設(shè)置感煙、感溫探測器，并在主要出入口設(shè)置手動報警銨鈕。它遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展原則，規(guī)劃建筑內(nèi)外空間的布置和能源約束，使其在系統(tǒng)內(nèi)部能夠有序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，從而獲得一種高效、低耗、無廢物污染的生活和辦公方式。所有電表數(shù)據(jù)均遠(yuǎn)傳至物業(yè)管理中心。24 小時設(shè)不間斷的夜景照明系統(tǒng)。 對空氣環(huán)境影響的分析和評價一、 空氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)空氣環(huán)境質(zhì)量評價執(zhí)行 GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 》的二級標(biāo)準(zhǔn)。就社會環(huán)境而言，主要影響參數(shù)為周邊的土地資源、建筑物、人文景觀等；生活環(huán)境影響參數(shù)為指關(guān)系到校區(qū)及周圍居民生活區(qū)的環(huán)境空氣質(zhì)量、聲環(huán)境質(zhì)量等；生態(tài)環(huán)境中的主要影響參數(shù)為水環(huán)境質(zhì)量、固體廢棄物與污水排放處理情況等。三、 照明系統(tǒng)各層正常照明采用環(huán)網(wǎng)供電方式供電至各層照明總箱。在衛(wèi)生間或有淋浴池的地方設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)。3） 根據(jù)視覺工作需要，精選照度水平。樓梯及合用前室，設(shè)置機(jī)械加壓送風(fēng)系