【正文】 效利用“時(shí)間差”提高收益，因而有可能將銷售的市場風(fēng)險(xiǎn)降到最低。 開發(fā)商將項(xiàng)目進(jìn)行到銷售階段時(shí)，不但對項(xiàng)目投入了極大的人力、物力和財(cái)力，而且傾注了相當(dāng)?shù)那楦小?要獲得企業(yè)在市場的長期存在，要揚(yáng)長避短，要在自己擅長的領(lǐng)域、在最短的時(shí)間內(nèi)獲得最大的投資受益，必須牢記“有為有不為”。⑵同理，一般開發(fā)商不到一定規(guī)模不會設(shè)立專門的營銷廣告推介部門?！　?。綜上所述，將項(xiàng)目交由代理公司銷售，從管理角度是優(yōu)于自主銷售的，目前萬科、保利等一線品牌開發(fā)商都在將項(xiàng)目的營銷版塊專業(yè)分工出來，交給代理公司，這是行業(yè)發(fā)展的趨勢，也是社會專業(yè)化分工的必然?，F(xiàn)在一般有兩種銷售模式：開發(fā)商自主銷售和委托代理銷售。而作為專業(yè)的代理公司，具備了如下優(yōu)勢：，分工更細(xì)，人員配備齊全，規(guī)模龐大。這些客戶資源是“市場黃金”，也是每個(gè)代理商手中的核心優(yōu)勢！ 　。 房地產(chǎn)企業(yè)理性、成熟的發(fā)展，表現(xiàn)在行業(yè)分工的日益細(xì)化：策劃理念普遍被房地產(chǎn)業(yè)所接受，“開發(fā)商—策劃公司—設(shè)計(jì)部門—施工企業(yè)—中介代理公司—物業(yè)管理公司”組成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成產(chǎn)業(yè)鏈，成為房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的精髓和方向。加之樓盤并不是售完就了事，顧客服務(wù)的工作才剛剛開始，代理公司的素質(zhì)對營銷影響很大，代理公司銷售完畢僅把陌生的客戶交給你（開發(fā)商自身的物業(yè)公司），這本身就是賣樓和賣服務(wù)的脫節(jié)。 2．委托代理公司可以合理調(diào)整社會資源 社會化大生產(chǎn)的專業(yè)分工帶來的是節(jié)能、高效、低成本、高收益，它告訴我們合作是企業(yè)生存、發(fā)展的基礎(chǔ)。 6．邊際利潤高、銷售總成本低 專業(yè)公司的專業(yè)優(yōu)勢，使其抓住市場機(jī)遇的幾率增大，加之其市場化的操盤手段、管理方式、與開發(fā)商的合同關(guān)系、與收益密切相關(guān)的企業(yè)信譽(yù)等，故能相對地縮短銷售周期，加快資金回籠速度，能較好的處理時(shí)間與收益的關(guān)系，事實(shí)證明，與自產(chǎn)自銷相比，委托專業(yè)公司銷售，邊際利潤高、銷售總成本低，資金利潤率高。對項(xiàng)目的優(yōu)劣分析客觀，很少受“情感因素”支配。同時(shí)銷售價(jià)格也做到靈活多樣、及時(shí)到位，防止大的失誤。因?yàn)閰^(qū)域政治、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、國民收入、時(shí)間、地段、周邊環(huán)境等的不同，所面對的有效需求也不同，所獲得的數(shù)據(jù)沒有通用性，也不具普遍指導(dǎo)意義，甚至“成在無知，敗在經(jīng)驗(yàn)”。這些因素如果開發(fā)商不引起重視將會影響其營銷決策的正確性，以至影響到企業(yè)項(xiàng)目的整體效益。據(jù)此代理商就能夠比較準(zhǔn)確的把握市場走勢，精確判斷客戶群體的各方面需求；可以在項(xiàng)目的市場定位、建筑風(fēng)格和品質(zhì)、戶型面積、環(huán)境營造、合理配套以及價(jià)格體系制定等方面向開發(fā)商提供有益的參考。臨時(shí)組建的團(tuán)隊(duì)的操作風(fēng)險(xiǎn)還在于團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力上一般達(dá)不到專業(yè)代理公司的水平，房產(chǎn)銷售畢竟是一項(xiàng)專業(yè)度高事項(xiàng)，一旦銷售不盡人意，若聘請營銷顧問公司的話，‰左右。這兩種模式的不同比較如下:一、針對的對象不同：自主銷售針對的是營銷部門和銷售人員，管理瑣碎；委托代理針對的是代理公司，合同制約，管理單純。正規(guī)的房地產(chǎn)代理公司都設(shè)有專業(yè)的產(chǎn)品策劃部門、市場調(diào)研部門、平面設(shè)計(jì)部門、銷售執(zhí)行部門以及后勤部門。開發(fā)商專心于項(xiàng)目的整體投資、規(guī)劃和建設(shè)，代理商則及時(shí)提供市場信息，營造項(xiàng)目的品牌效應(yīng)并專注于樓盤的推介和銷售。開發(fā)商逐步成為項(xiàng)目的組織者和協(xié)調(diào)人，項(xiàng)目的立項(xiàng)、征地、市場定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、管理等具體實(shí)施，全部委托給專業(yè)公司進(jìn)行運(yùn)作。所以自行銷售能夠長期保證公司物業(yè)品牌和發(fā)展商品牌少受損壞。 開發(fā)商從本質(zhì)上講就是投資商，其自身優(yōu)勢在于資金融通與資源整合。 7．大開發(fā)商代理、自銷各異跟蹤研究發(fā)