【正文】 廣場(chǎng)、徐東平價(jià)超市郵局：有銀行：工行、建行、商行醫(yī)院：武警醫(yī)院、湖北中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院其他：35%優(yōu)勢(shì)位于武昌區(qū)沙湖路畔，它東臨沙湖，西靠?jī)?nèi)沙湖公園，南臨中山路，北臨湖大路。 產(chǎn)品劣勢(shì)：建筑外力面相對(duì)有些落后，下面商用部分設(shè)計(jì)不是很合理。 周邊環(huán)境： 武昌區(qū)委、區(qū)政府、湖北省高級(jí)法院、湖北彩電中心、湖北有線電視臺(tái)、湖北無線電管理中心、武昌交通大隊(duì)、江南水果批發(fā)市場(chǎng)、江南鋼材市場(chǎng)、江南汽車配件市場(chǎng)等，武昌地稅局、申銀萬國(guó)證券公司、長(zhǎng)江廣場(chǎng)已在興建、商場(chǎng)： 中商平價(jià)，華聯(lián) 郵局： 中華路郵局 銀行： 商行，建行，招行，人民銀行 醫(yī)院： 中醫(yī)學(xué)院，附一、三醫(yī)院以住宅樓銷售為主，銷售完成總套數(shù)的10%。與此同時(shí)還可實(shí)施招商活動(dòng)。所需物品：大型遮陽傘，一次性餐具，桌椅，餐巾，音響設(shè)施。售房部?jī)?nèi)吊旗氛圍的營(yíng)造確定企劃案具體執(zhí)行4） 向目標(biāo)客戶介紹樓盤的整體規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)管理的信息。（毛坯房裝修）舉辦“空中花園自助餐會(huì)“，在樓書上進(jìn)行宣傳，并向前來咨詢的潛在客戶分發(fā)請(qǐng)柬。文案：前臨沙湖，背倚鳳凰山，立于濃蔭翠綠間，遠(yuǎn)眺中華名樓，靜觀一湖二江三山四岸，在家中享受自然——清新的空氣……開闊的視野……寧靜的健康……鳳凰大廈，住高層的感覺不一樣選擇高層，也就選擇了高貴的生活！《生活篇》：標(biāo)題：鳳凰大廈，量身而造，居家之美文案：與政府為鄰，顯赫地利，為您量身而造，全面滿足您居家之美徜徉于詩畫之顛，汲藝術(shù)之靈，華而不喧，前臨沙湖背倚鳳凰山，遠(yuǎn)晀長(zhǎng)江，縱情山水間，享健康生活，風(fēng)高云淡，與藍(lán)天為伴，引領(lǐng)時(shí)尚居住空間，彰顯人生品味《品質(zhì)篇》：標(biāo)題：建筑，是生活的珍藏文案：多采用高科技環(huán)保材料，第四代塑鋼門窗，廚、衛(wèi)變壓式排氣道，PPR綠色環(huán)保進(jìn)水管，PVC消聲排水管，國(guó)際品牌優(yōu)力維特電梯，大理石公共走道、廳堂，優(yōu)雅燈飾，多功能的房型設(shè)計(jì)，盡顯尊貴身份，廳、臥全陽光采景。廣告媒體組合的調(diào)整，銷售重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到商務(wù)辦公用房。根據(jù)上述綜合因素來給物業(yè)的不同方位、不同面積、不同層數(shù)給樓盤定不同的價(jià)位，采用差價(jià)策略。作為沙湖區(qū)域開發(fā)較早的地產(chǎn)項(xiàng)目，鳳凰大廈是由武昌物業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展總公司全資建設(shè)，武昌區(qū)政府重點(diǎn)支持，武漢新八集團(tuán)、武漢聯(lián)發(fā)監(jiān)理公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，精心打造的高品質(zhì)生態(tài)觀景住宅，各種現(xiàn)代化設(shè)施配套齊全，環(huán)境優(yōu)美，地理位置優(yōu)越，武昌區(qū)政府重點(diǎn)支持，開發(fā)商信譽(yù)好，鳳凰大廈的基本戶型較大，目標(biāo)消費(fèi)群體是那些社會(huì)階層處于中高階層的私企老板、個(gè)人創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)中高級(jí)管理者、家庭投資者，鑒于武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟，置業(yè)群體已越來越理性，其對(duì)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、戶型功能、景觀環(huán)境、交通配套等要求也越來越嚴(yán)格，所以以高品質(zhì)高層次的中高端形象入市才能夠吸引目標(biāo)消費(fèi)群體。 進(jìn)度優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目為現(xiàn)房，可感受產(chǎn)品成熟價(jià)值。街道口科技商業(yè)圈/亞貿(mào)購物商圈/洪山電影院/婦幼醫(yī)院等生活配套設(shè)施齊全，藝術(shù)體育中心，光電博物館，圖書館等也將陸續(xù)建成。向北隔幾條主干道能見長(zhǎng)江，遠(yuǎn)眺兩江四岸。全年職工平均工資11719元，%，%；%，%，是各類消費(fèi)品中增長(zhǎng)最快的，％，其中：，％，％；，%；，同比增長(zhǎng)4%；，同比增長(zhǎng)7%。大廈外墻采用高級(jí)釉面磚，三段漸變式色配，現(xiàn)代風(fēng)格屋頂，流線型立面格局，玻璃幕墻，三維綠化。7（3）競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析8（4）項(xiàng)目SWOT分析12（2）價(jià)格策略及定價(jià)原則A、B二座均為21層。隨著長(zhǎng)江沿岸的開放開發(fā)，武漢將建設(shè)成為集現(xiàn)代化鋼鐵、汽車、商貿(mào)金融和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為一體的國(guó)際性城市。B、 鳳凰大廈項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)境從今年的房地產(chǎn)形式看，沙湖區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)形式良好６０００畝沙湖是武昌城區(qū)內(nèi)最大的自然湖，親水是這一片區(qū)最大的賣點(diǎn)。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析表：阜華大廈物業(yè)類別：商住樓裝修狀況：毛坯建筑類別：高層物業(yè)地址：武昌珞瑜路起　　價(jià)：3310元/平方米最 高 價(jià)：4300元/平方米占地面積：5000平方米建筑面積：70000平方米容 積 率：14樓層狀況：32層，1－5層商場(chǎng)，6－30層商住樓基本戶型三室兩廳和兩室兩廳周邊配套:內(nèi)部配套：會(huì)所, 停車場(chǎng), 保安系統(tǒng), 水電, 有線電視, 寬帶入戶，空中花園中、小學(xué)：華中師大,理工大,省藝術(shù)學(xué)校幼兒園：有商場(chǎng)：武商亞貿(mào)廣場(chǎng)，群光廣場(chǎng)郵局：有銀行：有醫(yī)院：省婦幼醫(yī)院，口腔醫(yī)院，陸軍總醫(yī)院，武漢大學(xué)醫(yī)院其他：電腦城優(yōu)勢(shì)雄踞武漢中國(guó)光谷，東湖高新等科技園區(qū)門戶要塞。 面積優(yōu)勢(shì)：戶型面積為118m——288m， 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：綠化率較高，親水地段，空氣質(zhì)量較好環(huán)境優(yōu)雅。售樓員的銷售技巧及公關(guān)禮儀缺乏專業(yè)的培訓(xùn)。間斷發(fā)布廣告及促銷活動(dòng)信息。第二階段：以硬性廣告為主，宣傳樓盤戶型、功能配套、景觀綠化、社區(qū)生活等第三階段：以促銷性與提醒式廣告，刺激消費(fèi)。并進(jìn)行免費(fèi)長(zhǎng)年樹木后期維護(hù)。對(duì)此階段銷售形勢(shì)不太有利的戶型和樓層采取打折策略。市內(nèi)較好大型廣告牌選擇人流量大，影響面廣，又與項(xiàng)目較近的主要交通口，位置優(yōu)越。延續(xù)銷售期進(jìn)入第一階段 售現(xiàn)場(chǎng)以樓書等宣傳品為主困難產(chǎn)品（滯銷產(chǎn)品）突破項(xiàng)目系列形象廣告：報(bào)紙型海報(bào) 系列軟廣告發(fā)布媒體廣告發(fā)布 （三） 強(qiáng)銷期：2003年9月——2004年3月 第二階段強(qiáng)銷：2003年9月12月阻力產(chǎn)品促銷來人來電過濾 實(shí)施銷售控制促銷活動(dòng)方案擬訂實(shí)施 第三階段強(qiáng)銷：2004年1月—2004年4月成交客戶分析及追蹤客戶反映統(tǒng)計(jì)分析媒體反應(yīng)組合周四周五周六派發(fā)宣產(chǎn)品定點(diǎn)看板海報(bào) 續(xù)媒體組合、持續(xù)期：2004年7月—2004年12月有希望客戶全力爭(zhēng)取 對(duì)