【正文】 房屋供應量居高不下，房價相對高昂，而且相當部分是大房型面積，樓房的總價高，導致與客戶消費能力，消費結構不相符合；東區(qū)一兩年來，小樓盤在市場上所占的比例居多，小樓盤不可克制的一個問題是后期管理的投入與收益的矛盾比較突出，加上小區(qū)內可塑造的綠化、休閑娛樂的空間少，理性的消費者或二次置業(yè)的客戶考慮購買的可能性較少；東區(qū)市政工程向東移的趨勢，降低其地段價值，同時周邊郊區(qū)化的房地產市場日漸成熟，在性價比的基礎上，選擇的空間更多。● 西區(qū)板塊西區(qū)片區(qū)總體特征西區(qū)交通便捷，主要交通干線有105國道，廣珠公路，博愛路，岐江公路，中山一路，富華大道等，交通樞紐有市汽車站、市長途汽車站、市公共汽車站，構成立體交通網絡，是外地進入中山市區(qū)的要沖之一，又是中山商貿對外輻射的一個重要區(qū)域?！?西區(qū)商業(yè)氛圍良好，第三產業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，房地產市場將進入自住型和投資型兩相活躍的良好局面。隨著萬科和雅居樂兩大地產巨頭的入駐，輪流的強勢廣告宣傳和形象宣傳，把人們的注意力牽引至南區(qū)，讓更多人了解和認識南區(qū)?！?隨著中山房地產市場日漸成熟和城區(qū)可開發(fā)利用的空間有限，小樓盤的生存更加困難。2公里范圍內聚集大量公共事業(yè)單位和政府辦事機構。一期項目預計5月上旬開工,按照項目之工程建筑進度,基本于2006年9月份內部認購，2007年10月1日示范單位正式開放。深度挖掘樓盤各種優(yōu)勢元素,重組項目宣傳方式和賣點,力求達到市場旺銷的態(tài)勢（貴族）都市生活，（繁華）城市座標金逸豪廷地段篇內部認購期 –樓盤形象及認知的延伸,使市場關注度得以持續(xù)保持，進入內部認購。 內部認購期時間: 2006年10月 目的: 保持項目受關注程度, 抬升項目口碑, 使項目一直保持高競爭力和市場認同, 以縮短銷售周期, 快速回籠資金。模型展示區(qū)應與洽談區(qū)有一定距離，以防止參觀模型客與正在洽談客戶互相干擾，或對樓盤有不好的看法而影響到其它人想法。 宣傳造勢在擁有良好銷售環(huán)境的前提下, 宣傳造勢可以有效的引起目標客戶的關注, 促使其親臨現場了解本項目具體狀況, 因此在開盤前后的整個銷售過程中, 應盡可能多的利用各種宣傳途徑, 提高市場曝光率。175。建議低樓層差價大而高樓層縮小價差甚至某些樓層不設價差。結合以上媒體特點以及本項目自身的市場定位，目標客戶群的定位，建議本項目在推廣銷售階段的廣告媒體的選擇為：以電視廣告、報紙、DM投放作為主打媒體，輔以針對目標客戶群較強的直投雜志、戶外廣告牌等，并視情況通過網絡、電視等媒體發(fā)布信息，以擴大樓盤知名度。l 同一樓層中不同單位對價格的影響因素：格局、面積、景觀、位置、噪音及其它影響、采光等。3團體聯誼會在本項目銷售一定階段之后，為了在客戶群中繼續(xù)擴大項目的良好口碑，以項目的某一賣點并通過一系列促銷手段舉辦團體聯誼會，配合以相應的促銷方式，比如：、老客戶帶新客戶給予免一年物業(yè)費的獎勵等。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。目的在于通過在現場營造極為熱烈的成交氣氛，使未成交客戶的購買欲望易于在這種熱烈的銷售環(huán)境及氣氛下得到極大的促進、提高、成交機率亦隨之加大；再結合相應的促銷手段以及銷售人員的游說，定能達到較為理想的銷售效果。35175。而且模型制作公司應盡量選擇本地的, 在之后的維修與維護會比較方便。 工地圍墻（5月15日前完成）工地圍墻應以宣傳樓盤形象的畫面裝飾,尤其是沿寶珠路沿線, 幾百米長的工地圍墻如果不進行裝飾, 既有損形象又浪費了很多的資源, 這里完全可成為展示項目形象的巨幅廣告牌。 售樓大廳應注重周圍環(huán)境的營造，首先應設置必要的功能區(qū)，如停車位，其次，門前小廣場要設計現代感的綠植、水景等精致的小景觀，并且設置醒目的樓盤標志。 方式: 此階段的還沒有銷售許可證, 只能以內部登記的形式進行前期的蓄客，為下一階段的銷售作鋪墊。175。 主題構筑要素● 產品的優(yōu)越性提供了高品質的生活空間● 適中的價位提供置業(yè)的可能性● 主題會所、戶外運動休閑設施、各式各樣的俱樂部組織提供了休閑、學習、運動、享受優(yōu)越的條件。 價格策略根據產品單元的差異性（朝向、樓層、景觀、裝修情況、市場接受度）進行合理訂價，以低于市場同類產品、具有震撼力的價格入市，引起市場的高度關注，并在銷售的不同階段，根據市場變化情況，作相應的靈活調整。真正的中產階層聚集于政府部門的公務員和個體私營老板，因而在中山啟動概念炒作十分艱苦。按樓價劃分，多層：低價1750元/㎡，中價2050元/㎡，高價2500元/㎡。隨著西南板塊的撬動和配套設施的日益完善，西區(qū)整體居住環(huán)境將有較大的變化，同樣人們選擇在西區(qū)置業(yè)的觀念將會有較大的改觀。樓房價格按近三年劃分，多層：低價2100元/㎡，占的份額很小，中檔價位3000元/㎡，高檔價位3500元/㎡；小高層或高層：低價位3000元/㎡，中檔價位3600元/㎡，高價位4100元/㎡，其中東區(qū)中檔價位的樓房數量偏多。此外還有新開發(fā)的樓房，如頤和山莊、彩云居、高云臺等。市場上的需求量。社區(qū)化的樓盤更受歡迎?！? 房屋施工穩(wěn)步增加110月，%。面對人民幣升值的壓力，中央的態(tài)度是：保持人民幣匯率基本穩(wěn)定，完善匯率形成機制，采取綜合措施緩解人民幣升值的壓力。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ● 結論：宏觀經濟環(huán)境穩(wěn)定，利率波動不大，有利個人住房信貸，中低檔樓盤開始增量，市場資源進一步集中在大型地產商手中。其中住宅、辦公樓、%、%、%%?！?價格市場的飽和及供應量不斷增加，將導致整體市場價格漸趨平穩(wěn)，這一點在中高端產品市場上表現得尤為突出。北區(qū)樓盤的供應量僅次于東區(qū)，但其市場需求量卻十分暢旺，基本上沒有出現滯銷的樓盤和爛尾樓的現象。市場上的需求量東區(qū)是中山政治文化中心，成為中山的行政、文化、經濟中心、配套完善而且居住環(huán)境相對優(yōu)越，許多人把在東區(qū)購房睇成是“有面子”的事情。● 博愛路板塊博愛路片區(qū)的總體特征博愛路聚集的樓房素質均比較高，被大多數人們認定為高檔樓群。西區(qū)未來的房地產市場前景看好。高層：低價2700元/㎡，中價3000元/㎡，高價3300元/㎡?！?中山市房地產市場物業(yè)同質化程度高，主要是由于其它行業(yè)轉入房地產開發(fā)，開發(fā)水平不高造成。 目標客戶群定位 人員立足于沙溪區(qū)域，輻射周邊十公里范圍內的城區(qū)、大涌、沙朗、東升等區(qū)鎮(zhèn)，個人月收入在3000元左右及以上的普通市民和外來人員。● 精心塑造的“高檔、活力、健康、優(yōu)越”的社區(qū)形象滿足目標客戶群內心需要被認同的居地身分，從而滿足部份社會認同與尊重的需求。 配合前期的項目推廣階段,突出項目整體形象 175。配合售樓部開業(yè)慶典。因銷售大廳處于路口的絕佳位置, 應于大廳外立面上設計大幅樓盤名稱字樣，樹立本小區(qū)最具吸引力形象。 戶外廣告牌（4月15日前完成）戶外大型廣告牌是展示項目形象, 傳遞項目信息的重要途徑, 但因投入大, 只適合大型樓盤使用。其次,模型的樓間距可適當放大。 價格策略總體價格的制定采用比較法, 根據同級地段, 同級檔次的樓盤銷售價格,并結合其銷售情況, 制定本項目的銷售均價,本項目的銷售單位可以比其它同級樓盤略高,但樓盤質量和項目包裝要跟的上。2自投媒體這部分媒體主要包括：l 模型（8月25日前完成）l 展板（8月25日前完成）l 賣場整體布置（8月25日前完成）l 路牌（5月15日前完成）l 燈旗（5月15日前完成）l 指示牌（8月25日前完成）l 工地外圍墻（5月15日前完成）l 案旗（POP）（8月25日前完成）l 樓書（7月25日前完成）l 宣傳單張（DM）（7月25日前完成）l 宣傳光盤（5月25日前完成）l 網站（4月25日前完成）52確定項目價格的影響因素依據房地產消費市場的消費習慣，以及消費者的消費心理。（奠基及房展會）、內部認購、開盤等時間舉辦大型活動，將客戶約至銷售中心，屆時利用明星效應舉行抽獎或促銷活動，促進客戶成交。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。4l 不同樓層對單位價格的影響因素：樓層的高低、采光效果。另外，直投雜志因全部向高檔消費場所、高檔酒店、寫字樓投遞，受眾人群具有一定水準，所以適合高檔樓盤的宣傳。最后制定各樓層單價, 該單價制定原則是不能造成銷售傾斜,即某些樓層被搶購而某些樓層滯銷, 高層住宅定價的難度也在于此。 展板（8月25日前完成）展板一般作為銷售大廳內裝飾墻面, 并進一步宣傳樓盤賣點和提升項目形象的工具, 建議由銷售大廳設計師進行整體設計, 確定展板的位置,材料則選擇亞克力等高檔材質。初步建議選擇兩塊, 一塊在105國道附近, 一塊在寶珠路樓盤地塊上。前臺不應與大門距離太遠，以便值班人員能夠第一時間發(fā)現客戶進門并上前打招呼。配合戶外、報紙、雜志、燈旗、以及公共宣傳品和自身宣傳品, 形成轟動效果。2. “金逸豪廷”總體策劃思路 推廣階段推廣時間推廣目的推廣思路推廣主題市場預告期– 項目初步形象建立, 引起關注顯示地塊位置優(yōu)勢, 并宣傳公司開發(fā)背景,塑造項目品牌和公司知名度誠信廣浩，金逸豪廷及家，就在這里整體造勢期 –使項目在市場產生多角度,多層面效應,創(chuàng)造市場熱點標榜項目賣點, 突出項目質量,推出新高尚住宅理念精英生活，城市座標金逸豪廷地段篇開盤引導期 – 正是介入項目一期銷售宣傳,進入內部登記，造成旺銷聲勢。 項目現狀是宣傳推廣的實際操作性因素?！?沙溪鎮(zhèn)：四個工業(yè)區(qū)、2100多家工商企業(yè)、7000多家個體工商戶、三個專業(yè)批發(fā)市場。如小區(qū)規(guī)劃、戶型設計、園林綠化雕塑、小區(qū)功能配套設施、新型環(huán)保的建筑材料應用等方面著手。%?！?雖然西區(qū)與石岐區(qū)僅一河之隔，而且緊鄰繁榮市區(qū)，但中山市本地居民，如石岐區(qū)，東區(qū)的居民選擇西區(qū)置業(yè)始終所占的比例不大。例如雅居樂、盈豐創(chuàng)建、新龍基等知名地產公司。但今年以來，東區(qū)房地產銷售速度明顯放慢，變相降價促銷手法多樣，整體上東區(qū)呈現出市場飽和的跡象。未來北區(qū)樓房的需求量依然很大?！?競爭市場競爭將更為激烈，重點將圍繞品質和性價比上做文章。■ 鎮(zhèn)區(qū)樓市持續(xù)領舞 樓市發(fā)展重心向下。 項目所在地房地產市場狀況分析 中山市房地產市場現狀剖析（市區(qū)） 中山市房地產市場目前呈現出以下特點：2005年110月房地產市場概況、2005年110月商品房施工、竣工面積及銷售面積（數據來源中山統(tǒng)計局）：指標名稱1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月商品房施工面積（萬平方米）388．1累計