【正文】 通常非房地產(chǎn)企業(yè)為金融投資者，希望取得固定回報(bào)，目的是為閑散資金找到投資渠道，取得較高、穩(wěn)定的收益，一般不參與日常經(jīng)營(yíng)，在項(xiàng)目收益預(yù)期較為穩(wěn)定時(shí)，資金成本可能偏高。房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)證券化的重要手段。協(xié)定存款功能等同活期存款，但收益要高出活期存款近2倍。（三） 合理安排融資規(guī)模，盡量簽訂最高額擔(dān)?；虻盅嘿J款合同，依據(jù)資金需求在最高額度內(nèi)使用貸款，避免貸款資金閑置，有效降低資金成本。12月4日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究確定了九條金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施,其中房地產(chǎn)信托投資基金作為創(chuàng)新融資方式的性質(zhì)得到了明確。由于公司間借貸為《貸款通則》所明令禁止，可采取委托貸款的方式進(jìn)行。（二）引進(jìn)新的戰(zhàn)略合作者如果公司后期涉足二級(jí)開發(fā)，所需資金巨大，可考慮引進(jìn)新的資金實(shí)力雄厚、開發(fā)營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)豐富的戰(zhàn)略合作者，如*投資集團(tuán)（香港）有限公司，參與商業(yè)定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)、區(qū)域整體開發(fā)顧問(wèn)、區(qū)域內(nèi)部分商業(yè)項(xiàng)目投資等。二、圍海造地項(xiàng)目投資及公司財(cái)務(wù)狀況圍海造地工程于2003年6月開工，2006年11月至2007年7月各分項(xiàng)工程陸續(xù)交工驗(yàn)收。該方式為權(quán)益性融資，可提高自有資金比例，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為銀行貸款提供合規(guī)性保障，且同比例增資不改變現(xiàn)有股權(quán)結(jié)構(gòu)，有利于公司正常經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)。銀團(tuán)貸款是指由兩家或兩家以上銀行基于相同貸款條件，依據(jù)同一貸款協(xié)議，按約定時(shí)間和比例，通過(guò)代理行向借款人提供的本外幣貸款或授信業(yè)務(wù)。目前我司暫不具備上述融資條件。同時(shí)應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度所需資金量及整體財(cái)務(wù)狀況合理安排融資規(guī)模、融資時(shí)點(diǎn)和組合方式，保持較低的資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 　　由于項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)高，融資結(jié)構(gòu)、擔(dān)保體系復(fù)雜，參與方較多，因此前期需要做大量協(xié)議簽署、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、咨詢顧問(wèn)的工作，需要發(fā)生各種融資顧問(wèn)費(fèi)、成本費(fèi)、承諾費(fèi)、律師費(fèi)等。（九）國(guó)債轉(zhuǎn)貸或BOT模式一級(jí)土地開發(fā)中如果涉及市政基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)，如污水泵站建設(shè)等，可考慮通過(guò)政府申請(qǐng)國(guó)債基金轉(zhuǎn)貸，有效降低資金成本；或者采用BOT模式，形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收入或租金收入，彌補(bǔ)日常經(jīng)營(yíng)支出的資金缺口。該方案因無(wú)需變更股權(quán)結(jié)構(gòu)，較引進(jìn)顯性投資者而言程序簡(jiǎn)便，但相應(yīng)可能帶來(lái)較為復(fù)雜的法律、稅收、財(cái)務(wù)糾紛風(fēng)險(xiǎn)。（三）商業(yè)銀行貸款作為最常用的債權(quán)性融資方式，該方案具有可操作性強(qiáng)、手續(xù)簡(jiǎn)便、可發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用、節(jié)稅等優(yōu)點(diǎn)。根據(jù)項(xiàng)目初步估算，全部投資至少需要200億元，其中一期開發(fā)（即基礎(chǔ)設(shè)施配套）約需26至30億元，09年7月1日達(dá)到一期土地整理完畢交付土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行招拍掛的進(jìn)度。資產(chǎn)負(fù)債率=（負(fù)債總額/資產(chǎn)總額）*100％三、*項(xiàng)目投資及財(cái)務(wù)估算根據(jù)*市政府推進(jìn)的“*”戰(zhàn)略規(guī)劃，公司圍海造地所得土地性質(zhì)擬從碼頭、倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)用地變更為商業(yè)、住宅用地，公司將進(jìn)行該地塊的一級(jí)土地開發(fā)，七通一平后納入土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行招拍掛。同樣，作為權(quán)益性融資，資金成本高，起不到財(cái)務(wù)杠桿和節(jié)稅作用。如引進(jìn)的隱形投資者為承建方，則可大大減少工程支出，從而減少整個(gè)項(xiàng)目的資金需求量。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。