【正文】 處的這岸和我們要去的對(duì)岸連接起來(lái)，以克服這一天塹。 02:44 具體有以下幾點(diǎn)： 消費(fèi)者購(gòu)買力 國(guó)民生產(chǎn)總值持續(xù)高速增長(zhǎng)，這是影響房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的經(jīng)濟(jì)因素，因?yàn)橹挥行枨蟮脑黾硬拍苷嬲拇龠M(jìn)供給的增加。 ? 同時(shí)隨著觀念的改變，很多年輕人結(jié)婚后不愿與父母一起居住，家庭購(gòu)房需求加大。 成長(zhǎng)戰(zhàn)略 II： 即核心能力企業(yè)外擴(kuò)張 戰(zhàn)略聯(lián)盟 (strategic alliance) 企業(yè)與其他企業(yè)在研究開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)運(yùn)作、市場(chǎng)銷售等價(jià)值活動(dòng)中進(jìn)行合作，相互利用對(duì)方資源。 8. 簡(jiǎn)述目標(biāo)市場(chǎng)研究的主要內(nèi)容。 多元化戰(zhàn)略 同心多元化 concentric diversification 企業(yè)增加新的，但與原有業(yè)務(wù)相關(guān)的產(chǎn)品與服務(wù)。 02:44 四、社會(huì)文化因素 人口因素 ? 我國(guó)雖然實(shí)施了計(jì)劃生育政策，但人口增長(zhǎng)仍然過(guò)快，人口基數(shù)較大。 02:44 二、經(jīng)濟(jì)因素 近期經(jīng)濟(jì)大環(huán)境： ? 國(guó)外形勢(shì)：美國(guó)次貸危機(jī)剛過(guò)全球經(jīng)濟(jì)不好。如：電子商務(wù) 與物流相互進(jìn)入的爭(zhēng)議。同時(shí)，由于現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)的籌資方式多樣化，致使很多優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)還是可以挺過(guò)去。 02:44 戰(zhàn)略環(huán)境分析（續(xù)） 企業(yè)自身 戰(zhàn)略愿景和使命陳述 戰(zhàn)略環(huán)境分析 外部一般環(huán)境 行業(yè)環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 企業(yè)自身 顧客 戰(zhàn)略性計(jì)劃選擇 計(jì)劃的組織實(shí)施 思考題 29 企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施 人力資源管理 技術(shù)開(kāi)發(fā) 采購(gòu) 內(nèi)部 后勤 生產(chǎn) 作業(yè) 外部 后勤 市場(chǎng)營(yíng) 銷和銷 售 服 務(wù) 利潤(rùn) 利潤(rùn) 輔助活動(dòng) 基本活動(dòng) 02:44 戰(zhàn)略環(huán)境分析（續(xù)） 顧客（目標(biāo)市場(chǎng)） ?企業(yè)顧客研究的主要內(nèi)容是：總體市場(chǎng)分析、市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位。 清算戰(zhàn)略 (liquidation) 企業(yè)為實(shí)現(xiàn)其有形資產(chǎn)的價(jià)值而將公司資產(chǎn)全部或分塊出售。 德魯克 1954年提出的 其基本思想是： 1. 企業(yè)的任務(wù)必須轉(zhuǎn)化為目標(biāo) ，企業(yè)管理人員要通過(guò)這些目標(biāo)對(duì)下級(jí)進(jìn)行領(lǐng)導(dǎo)，并以此來(lái)保證企業(yè)總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 2. 目標(biāo)管理是 一種程序 ，使一個(gè)組織中的上下各級(jí)管理人員統(tǒng)一起來(lái)制訂共同的目標(biāo)， 確定彼此的責(zé)任 ， 并將此項(xiàng)責(zé)任作為指導(dǎo)業(yè)務(wù)和衡量各自貢獻(xiàn)的準(zhǔn)則 3. 每個(gè)企業(yè)管理人員或工人的分目標(biāo)就是企業(yè)總目標(biāo)對(duì)他的要求，同時(shí)也是這個(gè)企業(yè)管理人員或工人對(duì)企業(yè)總目標(biāo)的貢獻(xiàn) 4. 管理人員和工人是依據(jù)設(shè)定的目標(biāo)進(jìn)行自我管理 ，他們以所要達(dá)到的目標(biāo)為依據(jù)， 進(jìn)行自我指揮、自我控制，而不是由他的上級(jí)來(lái)指揮和控制 5. 企業(yè)管理人員 對(duì)下級(jí)進(jìn)行考核和獎(jiǎng)懲也是依據(jù)這些分目標(biāo) 戰(zhàn)略愿景和使命陳述 戰(zhàn)略環(huán)境分析 戰(zhàn)略性計(jì)劃選擇 計(jì)劃的組織實(shí)施 目標(biāo)管理 滾動(dòng)計(jì)劃法 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 思考題 34 02:44 目標(biāo)管理（續(xù)） 目標(biāo)管理的性質(zhì) ?目標(biāo)表示最后結(jié)果，總目標(biāo)需要由子目標(biāo)來(lái)支持。 特色優(yōu)勢(shì) differentiation 企業(yè)力求就顧客廣泛重視的一些方面在產(chǎn)業(yè)內(nèi)獨(dú)樹(shù)一幟。國(guó)內(nèi)調(diào)整股市的政策、經(jīng)濟(jì)規(guī)定都相應(yīng)的影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ? 國(guó)家（地方政府）以其特定的市場(chǎng)方式從無(wú)價(jià)的土地上獲得高額利潤(rùn)，完成賬面 GDP增長(zhǎng)計(jì)劃要求。 ? 年底政策突變 ? 支持借款人購(gòu)買首套自住住房的貸款需求，第二套房貸限制且利率較高 ? 貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮 10% 02:44 稅收政策： ? 政府調(diào)控采取了平穩(wěn)的步驟 ? 前期 ——營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策有力地促進(jìn)二手房市場(chǎng) ? 部分城市的房?jī)r(jià)和成交量已經(jīng)超越了歷史最高紀(jì)錄，樓市投機(jī)盛行，市場(chǎng)已顯過(guò)熱跡象，房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策就要適當(dāng)退出 后期 ——土地增值稅、物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等 02:44 住房政策 ? 由福利分房到貨幣化改革，住房政策過(guò)度鼓勵(lì)了市場(chǎng)化走向 表現(xiàn)： ? 07年注重住房保障 ? 09年注重解決城市低收入住房困難家庭，以及國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)改造展開(kāi)。 交通技術(shù)的發(fā)展和交通工具的完善 運(yùn)輸條件的改善，提高了中心區(qū)與郊區(qū)之間的可達(dá)性，使城市房地產(chǎn)區(qū)由中心區(qū)向郊區(qū)的演變的出現(xiàn)成為可能。 成長(zhǎng) 戰(zhàn)略 I： 核心能力企業(yè)內(nèi)擴(kuò)張 一體化戰(zhàn)略 前向一體化 Forward integration 企業(yè)獲得分銷商或零售商的所有權(quán)或加強(qiáng)對(duì)他們的控制。 戰(zhàn)略愿景和使命陳述 戰(zhàn)略環(huán)境分析 戰(zhàn)略性計(jì)劃選擇 計(jì)劃的組織實(shí)施 目標(biāo)管理 滾動(dòng)計(jì)劃法 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 思考題 39 績(jī)效分析 2022實(shí)際執(zhí)行情況 績(jī)效分析 2022實(shí)際 完成情況