【正文】 他們的身家不算高，一般為所購房產(chǎn)總價(jià)的12倍，難以承受市區(qū)房價(jià)購房，會(huì)考慮按揭貸款；$ 他們的年齡一般在2550歲之間，年齡層次日趨年輕化；$ 因生活或工作需居住在車坊鎮(zhèn)二、消費(fèi)特征：n 本板塊的消費(fèi)群在經(jīng)濟(jì)上比較富裕，購買原因多為改善型和安家型；n 這部分消費(fèi)群年齡層次相對較近，經(jīng)商或有較穩(wěn)定不錯(cuò)的工作；n 這部分人向往舒適的生活，開始講究配套，尤其是物管和智能化、信息化配套設(shè)施由此我們不難看出：年齡25—50歲之間，月薪2000元以上的中等收入者為本案的目標(biāo)客源層。車坊鎮(zhèn)地產(chǎn)市場前景展望一）.新興市場，具有潛力由于車坊鎮(zhèn)地產(chǎn)市場起步較晚，目前市場需求很旺盛，因此現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售情況紅火也屬于正?，F(xiàn)象。功能定位　　以高等教育為主體，形成科研生產(chǎn)、生活居住、文化休閑于一體的現(xiàn)代化城市新區(qū)。 土地：本鎮(zhèn)規(guī)劃三個(gè)工業(yè)小區(qū)，區(qū)域面積2平方公里，已完成五通一平等基礎(chǔ)設(shè)施供客商選擇。雖離園區(qū)較近，但地理位置相對還是較偏。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)車坊全鎮(zhèn)目前主要生產(chǎn)茨菇、荸薺、藕、芹菜、茭白，搭配種植芡實(shí)、菱角、莼菜，被譽(yù)為“水八仙”，現(xiàn)已形成水生蔬菜、水產(chǎn)養(yǎng)殖、家禽家畜三個(gè)類別的農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)基地。 供熱、供氣：現(xiàn)由工廠以鍋爐供熱供氣，熱電聯(lián)供中心江遠(yuǎn)熱電廠輸汽工程已完成設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)2002年底竣工運(yùn)行。成為融學(xué)、研、產(chǎn)、住四位于一體的現(xiàn)代化區(qū)域。四）、建筑以現(xiàn)代式為主、與周邊環(huán)境吻合觀察車坊鎮(zhèn)建筑，現(xiàn)代式風(fēng)格恰與車坊鎮(zhèn)綠水的優(yōu)美環(huán)境和不失古樸感的人文相映稱，共同涵養(yǎng)了一個(gè)具有鮮明特色的城鎮(zhèn)格局。經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行業(yè)成熟將會(huì)帶給房地產(chǎn)業(yè)更廣闊的空間。社區(qū)的環(huán)境綠化、物業(yè)管理、智能配套、網(wǎng)絡(luò)配套等都有待加強(qiáng)。從而給郊鎮(zhèn)個(gè)案創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。 主要出入口：主出入口小區(qū)的西側(cè)，次出入口小區(qū)的東南側(cè)。198。隨著經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，一個(gè)朝氣蓬勃的市場將會(huì)嶄露頭角。C、 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。由于周邊建筑多是現(xiàn)代式風(fēng)格或根本就沒有什么風(fēng)格，本案采用現(xiàn)代式建筑和中式園林結(jié)合風(fēng)格，與周邊建筑相協(xié)調(diào)。運(yùn)用競爭導(dǎo)向法的現(xiàn)行價(jià)格定價(jià)法，可以定出本案的競爭導(dǎo)向基價(jià)為3166元/平方米，該價(jià)格會(huì)隨著競爭對手的變化而變化。2. 競爭導(dǎo)向法競爭導(dǎo)向法是一種根據(jù)競爭狀況確定價(jià)格的定價(jià)方法，公司以市場主要競爭者的產(chǎn)品價(jià)格為其定價(jià)的基準(zhǔn)，結(jié)合考慮公司與競爭者之間的產(chǎn)品特色，制訂具有競爭力的產(chǎn)品價(jià)格并隨時(shí)根據(jù)競爭者價(jià)格的變動(dòng)而進(jìn)行調(diào)整。 在產(chǎn)品布置上：建議以“南北朝向、錯(cuò)落布置”為規(guī)劃指導(dǎo)思想。B、項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某種功能建筑的條件和素質(zhì)。 動(dòng)遷房對本案的沖擊力大——從車坊鎮(zhèn)土地局獲悉，未來的幾年中，車坊鎮(zhèn)將有60萬的動(dòng)遷量，雖大量的動(dòng)遷對房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用明顯，但同時(shí)也存在絕對的競爭。B 生活機(jī)能較完備——周邊商鋪林立、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施完善B 有水景資源——小區(qū)的北面、西面有豐富的水資源，加以運(yùn)用，可以提高的小區(qū)的品質(zhì)。 日照間距： 1：216。綜述： 蘇州整體房地產(chǎn)市場、園區(qū)房地產(chǎn)市場的快速、健康發(fā)展，給郊鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了空間，同時(shí)指明了明確的發(fā)展方向，也是郊鎮(zhèn)房地產(chǎn)商學(xué)習(xí)、效仿的模板。目前擁有人口10萬；房地產(chǎn)市場分析l 產(chǎn)品分布：普通公寓住宅產(chǎn)品集中在鎮(zhèn)區(qū)中心，別墅產(chǎn)品集中在金澄湖邊l 產(chǎn)品形態(tài)：鎮(zhèn)區(qū)主要以六層多層公寓樓為主 別墅主要是獨(dú)幢別墅，少量聯(lián)體別墅；l 價(jià)格：公寓：18002000元/m2 別墅：55006100元/m2 l 主力面積：公寓85126平米 別墅256500平米綜述： 甪直鎮(zhèn)相對周邊其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場要成熟，獨(dú)特的環(huán)境造就了一些很有特色的樓盤。而現(xiàn)在車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)上升、人民生活安逸的形勢來說，考慮購房的市民將越來越多，從而形成了供小于求的比例結(jié)構(gòu)。二）、上市量小，市場需求量大市場調(diào)查表明，2003年的推盤量只有車坊新地帶（7500平方余米） ，2004年3月在高墊路南側(cè)有15000方量投放市場，但總體市場推量及少；同時(shí)，在未來幾年中車鎮(zhèn)的動(dòng)遷房面積有60萬方量，2004年上半年有5萬方動(dòng)遷房量?！　√K州研究生城總占地面積10平方公里，其中3平方公里辟為研究生教育基地，將吸引8到10所國內(nèi)外著名大學(xué)在城內(nèi)設(shè)立研究生院或分支機(jī)構(gòu)，主要從事研究生教育；3平方公里建設(shè)創(chuàng)業(yè)園地，吸引研發(fā)機(jī)構(gòu)，探索創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式以及產(chǎn)、學(xué)、研一體化新機(jī)制；2平方公里為蘇州大學(xué)的新校區(qū)，建設(shè)蘇大理工學(xué)院；其余建設(shè)教學(xué)科研和生活服務(wù)配套設(shè)施。交通情況較便捷。還有為紀(jì)念抗戰(zhàn)犧牲的美國飛行員肖特烈士紀(jì)念館、瑤城遺址、綠杏橋。相傳鎮(zhèn)區(qū)原來東有油車，西有糟坊，故名車坊。與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)相比，經(jīng)濟(jì)實(shí)力略弱。 業(yè)蘇州新區(qū) 20公里宏基、華碩、 佳能、索尼、愛普生、羅禮、國巨、新寶、力捷、敬鵬、摩托羅拉、羅技、金像、飛利浦、中化、日本電波、富士膠片等200多家三資企業(yè) 蘇州工業(yè)園區(qū)接壤 　諾基亞、旭電、日東、旺宏、三星、住友、日立、中天、納貝斯克、百德、獅王、AMD、歐萊雅、 大將、友達(dá)、天虹、虹光等200多家三資企業(yè)昆山開發(fā)區(qū) 30公里南亞、仁寶、滬士、鴻海、東隆、鼎鑫、正新、統(tǒng)一、捷安特、遠(yuǎn)見、浮法等100多家三資企業(yè) 吳江開發(fā)區(qū) 20公里中達(dá) 、華宇、全友、誠洲、大毅、高創(chuàng)、精元巨豐等100多家三資企業(yè) 本鎮(zhèn)區(qū)康瑞照相材、順達(dá)水產(chǎn)、松友服飾、地儀光電、均品電器、聯(lián)大飾品、志得利電子、格康電子、高針電子、鏵龍電子、臺(tái)邑電子7. 研究生城地理位置　　研究生城位于蘇州工業(yè)園區(qū)南部，基地內(nèi)地勢平坦，河網(wǎng)縱橫，具有江南水鄉(xiāng)地貌特色，東部和南部為規(guī)劃的城市干道，西臨獨(dú)墅湖，北部的新機(jī)場路為城市快速路，其東北角，新機(jī)場路北側(cè)為規(guī)劃城市交通樞紐，有城市輕軌通過，可直達(dá)上海。二 車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析由于車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，開發(fā)進(jìn)度緩慢，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模相對較小、分布較為集中。再從目前房產(chǎn)銷售形勢看，整個(gè)市場銷售紅火，已建成樓盤的銷售率都達(dá)到了100%，說明車坊鎮(zhèn)場還是具有購買力，房地產(chǎn)市場具有發(fā)展?jié)摿Α?三、 車坊鎮(zhèn)周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場分析甪直鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析位置 甪直鎮(zhèn)位于蘇州市東郊，距上海虹橋機(jī)場48公里，距蘇州火車站25公里，距滬寧高速公路和蘇嘉杭高速道口分別為8公里和12公里。2）銷售情況分析 （普通住宅） 園區(qū)房地產(chǎn)市場銷售勢態(tài)持續(xù)火爆，先前開盤的個(gè)案交房之前都基本結(jié)案，新近開盤的個(gè)案在較短的時(shí)間內(nèi)大多銷售近半，快速去化的態(tài)勢助長了開發(fā)商接下來開發(fā)的信心。 綠地率： 》30%216。至車坊中心小學(xué)步行5分鐘即可，商場、農(nóng)貿(mào)市場、車坊醫(yī)院等生活配套均在咫尺，生活配套相對完善。B 未來需求大——隨著車坊鎮(zhèn)的規(guī)劃完成以及周邊大量工廠的進(jìn)入，將為車坊鎮(zhèn)帶來大量的外來人口，產(chǎn)生大量的居住需求，而目前的車坊房地產(chǎn)市場供應(yīng)較小，很難滿足這些需求。b) 區(qū)域市場存在空白點(diǎn)——目前車坊鎮(zhèn)場尚沒有成熟的商品房小區(qū)，已經(jīng)在建的各種小區(qū)品質(zhì)、內(nèi)部配套都遠(yuǎn)未達(dá)到成熟小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。在車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場均屬差異化創(chuàng)新。 配套設(shè)施建議1) 小區(qū)會(huì)所設(shè)置棋牌室、閱覽室、視聽室、乒乓室、美容美發(fā)等設(shè)施。目前客戶對