【正文】 .................................................................... 65 一、投資估算的風(fēng)險(xiǎn) ........................................................................................................ 65 二、資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................................................ 65 三、拆遷安置風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................................................ 65 四、拆遷政策風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................................................ 66 五、籌資風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................................................... 66 第十五章 社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ........................................................................................................ 67 第十六章 結(jié)論 ...................................................................................................................... 68 1 第一章 項(xiàng)目總論 一、項(xiàng)目提要 （一） 項(xiàng)目名稱 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)安置房建設(shè)項(xiàng)目 （二） 項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)實(shí)施 單位概況 建設(shè)單位： XX 市工業(yè)集中發(fā)展建設(shè)投資有限責(zé)任公司 （三 ） 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》； 《中華人民共和國(guó)土地管理法》； 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； XX 經(jīng)開區(qū) XX 河兩岸修建性詳細(xì)規(guī)劃 ； XX 災(zāi)后重建的相關(guān)優(yōu)惠政策； XX 市征地補(bǔ)償安置暫行辦法實(shí)施細(xì)則； 其他相關(guān)資料。 在災(zāi)后重建中 XX 市制定了一系列規(guī)劃，“一體兩翼三帶”的城市網(wǎng)絡(luò)發(fā)展結(jié)構(gòu)確定了“ XX、胥家、天馬”組成的東北翼組團(tuán)為綜合性環(huán)保工業(yè)區(qū)，東北翼片區(qū)的發(fā)展為 XX 市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與 XX 鎮(zhèn)帶來了巨大的發(fā)展契機(jī)。北區(qū)主要發(fā)展金屬加工機(jī)械制造業(yè)和機(jī)電研發(fā)與設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)；南區(qū)主要發(fā)展現(xiàn)代中藥制造、健康食 6 品及旅游產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代生物制藥研發(fā)與設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)。 XX 市是緊鄰 XX 省省會(huì)成都的旅游城市，隸屬于成都；與成都市區(qū) 經(jīng)成灌高速公路 、成灌高鐵等相連 ，約 30 分鐘車程 ， 距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng) 60 公里 ，被譽(yù)為成都的后花園。 要改變城鄉(xiāng) 二元結(jié)構(gòu)，就必須全面繁榮農(nóng)村，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，建設(shè)現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入，切實(shí)改善當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的生活質(zhì)量。 要促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)更快發(fā)展應(yīng)大力吸引外來資金加入到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)。 15 第 四 章 項(xiàng)目區(qū)域 概況與經(jīng)濟(jì)分析 一 、 XX 概況與區(qū)域經(jīng)濟(jì) （一） XX 概況 行政區(qū)劃 XX 市總面積 1208 平方千米，總?cè)丝? 萬人（ 20xx 年），以著名的 XX 水利工程而得名。城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款達(dá) 28792 元，同比增長(zhǎng) %。東與彭州接壤，南 與胥家相鄰，西接灌口城區(qū)，北連向峨。 20 第 五 章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 一、 項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 XX 鎮(zhèn)建設(shè)村，其中 一期地點(diǎn)臨 XXXX 河， 緊鄰麻柳河以東、干河子以西地塊為二期建設(shè)地點(diǎn)；干河子以西地塊為三期建設(shè)地點(diǎn)。鑒于此，為了適應(yīng)多層次、多要求的選擇，創(chuàng)造富有人情味的建筑空間環(huán)境，我們將提供多種優(yōu)秀戶型供建設(shè)方選擇。 道路系統(tǒng)規(guī)劃 結(jié)合用地特點(diǎn)與空間布局，在強(qiáng)化小區(qū)形象特色并便利內(nèi)外的同時(shí)， 25 強(qiáng)調(diào)城市空間整體性與景觀性的和諧，使各住宅組團(tuán)內(nèi)部交通組織相對(duì)獨(dú)立。首先，本規(guī)劃突破了以往一些規(guī)劃小區(qū)綠化環(huán)境視為“邊角料”的零亂無序形象，而是提出一個(gè)“以人為本”的指導(dǎo)思想，具體以“天人合一”的生態(tài)理念作為綠化環(huán)境的整體宗旨 ，創(chuàng)造了一套綠化與水景結(jié)合的景觀系統(tǒng)，使綠色充分融合到每一個(gè)組團(tuán)環(huán)境中，繼而營(yíng)造出一個(gè)整體和諧可親，充滿詩(shī)情畫意的人居環(huán)境。 各相關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計(jì)要求及圖紙資料。 設(shè)計(jì)范圍 10KV 及 380/220V 供配電系統(tǒng)、一般照明、電力、防雷接地、電話、數(shù)據(jù)、電視、可視對(duì)講家用燃?xì)鈭?bào)警。 （五）公建配套設(shè)施 為了進(jìn)一步增加 小 區(qū)活力，方案 在各小區(qū)入口處兩側(cè)設(shè) 商業(yè)鋪面，就近居民生活區(qū)，既方便居民生活，又形成了居住區(qū)內(nèi)具有各種活動(dòng)支持的特色空間。采光：應(yīng)保證建筑物主要用房的最佳朝向，避免室內(nèi)陽(yáng)光直射。 （五）信息管理目標(biāo)：及時(shí)掌握與交換準(zhǔn)確、完整的工程建設(shè)信息，為工程建設(shè)管理全面服務(wù)，全面提升項(xiàng)目管理質(zhì)量。重要的分項(xiàng)工程是：砌筑、鋼筋安裝、混凝土澆筑、防水施工（屋面、浴 37 廁間）、配電柜安裝及動(dòng)力開關(guān)柜安裝及接地裝置安裝。 D 嚴(yán)格把住原材料、構(gòu)配件和半成品的質(zhì)量驗(yàn)收，特別是商品砼的質(zhì)量關(guān)。 ②屋面不得有滲漏和積水，屋面防水完成后應(yīng)進(jìn)行 24h 的蓄水檢驗(yàn)， 5 給排水及 采暖工程 合格 所有分項(xiàng)工程必 須符合 GB5024220xx 規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)?？偰繕?biāo)：?jiǎn)挝还こ舔?yàn)收合格率 100%。 綠化工程主要內(nèi)容 道路帶狀綠化系統(tǒng) 和小區(qū)景觀、綠化 。 燃?xì)鈭?bào)警：住宅每戶設(shè)燃?xì)鈭?bào)警。 消防系統(tǒng) 消防給水 根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》需設(shè)置室外消火栓系統(tǒng)，根據(jù)《建筑滅火器配置規(guī)范》設(shè)置相應(yīng)數(shù)量的滅火器。 材料 （ 1）框架部分：柱、梁、板混凝土標(biāo)號(hào) C30。建筑外窗采用熱工性能好、保溫性能良好的玻璃。 我們保留原有水文特征，保留中心區(qū)部分原有樹木，希望就是能保留些舊回憶，也許就是那一顆樹，它又自己的故事，自己的歷 史，創(chuàng)造了自己獨(dú)特文化；也許是那一條熟悉的溪水，它造就了許多人的生活習(xí)慣，晚風(fēng)習(xí)習(xí)，河邊一涼席，三五知己，一輪皓月，談天說地，這種文化的沉淀才會(huì)是最佳的人居環(huán)境。 強(qiáng)調(diào)綠地、水景與民居的融合。先后引進(jìn)了拉法基水泥公司（世界 500 強(qiáng)）、 XX 雙良集團(tuán)、大陸希望集團(tuán)、臺(tái)灣正峰集團(tuán)、樂山錫成紙業(yè)、 XX 治權(quán)集團(tuán)、恒城置業(yè)投資公司、西馬碳素公司等一大批實(shí)力雄厚的大集團(tuán)、大公司。其中， 全市共完成房地產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) ％，其中建筑安裝工程投資完成 億元，占房地產(chǎn)投資的 ％。諸如“二王廟”、“伏龍觀”、“觀景臺(tái)”等處的人文景觀；改建魚嘴挖 掘出土的東漢李冰石像和“飲水思源”石刻；歌頌李冰父子降龍治水的民間傳說和具有一定宗教神學(xué)色彩的祭祀活動(dòng)；以及由此而產(chǎn)生的祭水、祭神、祭人的詩(shī)、詞、書畫的水文學(xué)等，形成獨(dú)具特色的 XX 水文化。董事長(zhǎng)為公司法定代表人，并兼任總經(jīng)理，統(tǒng)一負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營(yíng)和管理。 XX 提出 將用 3 年時(shí)間圍繞 “1475”四級(jí)城鎮(zhèn)體系，構(gòu)建新型城鄉(xiāng)形態(tài)。如果農(nóng)業(yè)與農(nóng)村的發(fā)展滯后，必將拖住工業(yè)與城市發(fā)展的后腿，使其進(jìn)程受阻，最終將停留于更加畸形的二元結(jié)構(gòu)。一方面， 通過 工業(yè)新城的整體開發(fā)建設(shè)，不僅可以有效避免工業(yè)集中發(fā)展區(qū)“工業(yè)孤島”現(xiàn)象的發(fā)生，還能通過城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市功能的完善， 城市 建設(shè)管理 水平 的 提高以集聚人氣，集聚投資， 產(chǎn)生人口紅利， 形成集聚效應(yīng)，帶動(dòng) 一、二、 三產(chǎn)業(yè) 聯(lián)動(dòng) 發(fā)展 ；另一方面，通過一、 二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 特別是工業(yè)集中發(fā)展區(qū)一大批新引進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目的建成投產(chǎn)，既 可 以 就 近就 地 解決全市城鎮(zhèn)下崗職工和轉(zhuǎn)居失地 農(nóng)民 的充分就業(yè)問題 ， 又可以帶動(dòng)城市居住、商貿(mào)和餐飲 娛樂等配套服務(wù)業(yè)的大發(fā)展，還可以帶動(dòng)區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)。二是能源建設(shè)方面：要盡快完成符合工業(yè)新城工業(yè)用氣及生活用氣需求的天然氣配氣站擴(kuò)容建設(shè)，同步完成配套管網(wǎng)建設(shè)；要建設(shè) 110KV變電站建設(shè) 2 座，日供水量 10 萬噸的自來水廠 1 座，確保工業(yè)新城各項(xiàng)配套設(shè)施健全完善。 20xx年， XXXX 科技產(chǎn)業(yè)園 更名為 ： XX 工業(yè)集中發(fā)展工區(qū)。 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .........................................................................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 五、項(xiàng)目規(guī)劃方案 ..................................................................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資約 65, 萬元，其中一期為 32, 萬元，二期 14, 萬元，三期為 17, 萬元。 園區(qū)現(xiàn) 已初步形成了開發(fā)建設(shè)整體推進(jìn)的良好態(tài)勢(shì)。培育億元以上金屬加工機(jī)械制造產(chǎn)業(yè) 7 企業(yè) 30 個(gè)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上增加值 35 億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 105 億元，稅收達(dá) 億元，拉動(dòng)就業(yè)人數(shù)達(dá) 萬人；培育機(jī)電和現(xiàn)代生物制藥研發(fā)與設(shè)計(jì)企業(yè) 15 個(gè)、實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上增加值 10 億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 30 億元，稅收達(dá) 億元，拉動(dòng)就業(yè)人數(shù)達(dá) 1 萬人。因此，通過本項(xiàng)目的實(shí)施，可對(duì)各種基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行重建和升級(jí)，使重建工作取得成功。 XX 市委、市政府 結(jié)合本 市 實(shí)情，提出了“ 城鄉(xiāng)空間架構(gòu)以三山為依襯，岷江為軸心，七水為脈絡(luò)，田園為基底，七射五環(huán)干路為骨架，扇形組團(tuán)式進(jìn)行布局。 13 第三章 項(xiàng)目業(yè)主介紹 本項(xiàng)目業(yè)主為 XX 市工業(yè)集中發(fā)展建設(shè)投資有限責(zé)任公司 。建于戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的 XX，歷經(jīng)兩千多年風(fēng)雨仍發(fā)揮著巨大的作用，堪稱“舉世無雙”，其人與自然和諧統(tǒng)一的思想，凸現(xiàn)了中華民族的偉大智慧，是世界水文化寶庫(kù)中首屈一指的稀世奇寶。其中：工資性收入為 5010 元；家庭經(jīng)營(yíng)性收入 1037 元；財(cái)產(chǎn)性收入 171 元。鎮(zhèn)內(nèi)主要河流“ XX 河”穿越而過。 規(guī)劃依據(jù)及參考資料 設(shè)計(jì)招標(biāo)文件 ； 市規(guī)劃管理局項(xiàng)目用地地塊規(guī)劃控制指標(biāo)的通知 ； 科技產(chǎn)業(yè)園管理委員會(huì)提供的用地紅線圖及二期農(nóng)民安置房建設(shè)農(nóng)戶所需住房戶型統(tǒng)計(jì)表 ； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè) 計(jì)規(guī)范》 GB5018093（ 20xx 年版） ； 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB5035220xx； 22 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500961999（ 20xx年版） ； 《住宅建筑規(guī)范》 GB5016820xx； 《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（ 20xx） ； 《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ13420xx； 《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ4888； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5001620xx； 《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ5020xx； 《托兒所、幼兒園建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ3987； 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB5018920xx； 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 根據(jù) XX 市及 XX 鎮(zhèn)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展各方面因素的分析，綜合國(guó)內(nèi)外居住區(qū)建設(shè)的理論與實(shí)踐，提出如下觀點(diǎn)。無論是中央綠帶還是住宅都注重整體的構(gòu)圖和空間效果，其中每一棟建筑都不是獨(dú)立的存在。靜態(tài)交通規(guī)劃也是本次規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要方面，充分考慮停車庫(kù)的安排。地塊內(nèi)道路結(jié)合地下停車庫(kù)以及綠化平臺(tái)，盡可能減少對(duì)中心綠化環(huán)境與步行系統(tǒng)的影響，達(dá)到人車分流的目的。 水量： 經(jīng)計(jì)算本工程用水量指標(biāo)如下： 30 二期安置房最 高日用水量： 740m3/d 二期安置房最大時(shí)用水量： 100m3/h 給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)： 本工程給水由市政給水管網(wǎng)直接供水。采用放射式與樹干式相結(jié)合方式。 公廁 獨(dú)立式 為 單 層磚混結(jié)構(gòu)，水沖式男女公廁，內(nèi)墻、地面和外墻裙貼面磚；基礎(chǔ)施工時(shí)即考慮給排水管道的埋設(shè)，給水主管采用 DG50PPR塑料管，排水主管采用 DG100PVC 塑料管；電源從街道供電系統(tǒng)引入，男 33 女廁各設(shè) 25W 節(jié)能燈 4 盞；男廁設(shè)蹲式大便器 10 個(gè)，殘疾人坐式大便器1 個(gè)，立式小便器 6 個(gè)；女廁設(shè)蹲式大便器 12 個(gè)，殘疾人坐式大便器 1個(gè)。通風(fēng)換氣：建筑的各個(gè)用房應(yīng)有良好的自然通風(fēng)，必須保持室內(nèi)有良好的空氣質(zhì)量。 ②地下室防水砼及防水工程必須符合要求，保證不滲漏。 管理主要措施 (1) 檢查：施工過程中對(duì)重點(diǎn)的項(xiàng)目和關(guān)鍵部位實(shí)施旁站監(jiān)督和跟蹤檢查，檢查施工過程中材料及混合材料與批準(zhǔn)的是否符合；檢查施工單位是否按批準(zhǔn)的方案、技術(shù)規(guī)范施工。 (3) 試驗(yàn)：對(duì)多種材料、混合料配比、混凝土、砂漿等，進(jìn)行隨機(jī)抽