【正文】 以兩房和三房為主章江新區(qū)大中小盤均有中高檔、高檔以多層與小高層產(chǎn)品為主，后期小高層、高層比例加大以兩房和三房為主，也有不少四房和復(fù)式開發(fā)區(qū)多數(shù)為中小盤中低檔以多層與小高層產(chǎn)品為主以兩房和三房為主站北區(qū)中小盤為主中低檔為主以高層和小高層為主以兩房和三房為主分析：目前各板塊開發(fā)強(qiáng)度與檔次定位不一，河套老城區(qū)和開發(fā)區(qū)開發(fā)規(guī)模與強(qiáng)度均比較適中，唯獨章江新區(qū)是贛州市房地產(chǎn)開發(fā)的核心熱點區(qū)域，其特征為：樓盤“規(guī)模較大、中高檔為主、產(chǎn)品類型豐富”，特別是黃金廣場與市政府區(qū)域出現(xiàn)中高端樓盤扎堆的現(xiàn)象，章江新區(qū)南部區(qū)域也是眾多樓盤云集，主要是因為處于未來城市發(fā)展方向，且濱江地段豐富，開發(fā)商紛紛看好區(qū)域發(fā)展前景。站北板塊（1）區(qū)域范圍：火車站以北區(qū)域（2）代表樓盤：江灣帝都、鷺江新城、江畔豪庭、富升大廈、濱江相府等（4）綜述：該區(qū)域處于政府規(guī)劃的“南延”方向，基于火車站及沙河工業(yè)園區(qū)所帶來的發(fā)展后勁，該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)也迎來快速發(fā)展的時期，目前區(qū)域內(nèi)已經(jīng)建成較多高品質(zhì)的樓盤，但大多數(shù)都集中于沿江一線，其他整體以中低端居多。二、贛州房地產(chǎn)市場板塊分析（一）房地產(chǎn)板塊劃分根據(jù)贛州城市房地產(chǎn)發(fā)展特點以及消費(fèi)者對區(qū)域的認(rèn)可度等因素，贛州房地產(chǎn)可分為四大區(qū)域，即河套老城區(qū)、章江新區(qū)、開發(fā)區(qū)和站北區(qū)，另有環(huán)市中心以及沿江小型板塊，如水東片區(qū)，峰山片區(qū)等，如下圖所示：章江新區(qū)峰山組團(tuán) 章江新區(qū)站北區(qū)河套老城區(qū)開發(fā)區(qū)水西片區(qū)水東片區(qū)（二）各板塊發(fā)展分析河套老城區(qū)板塊（1）區(qū)域范圍：章江與貢江交匯處與G323國道圍合區(qū)域。不再擴(kuò)大發(fā)展現(xiàn)有傳統(tǒng)工業(yè)，以鎢、稀土等有色金屬的精深加工為突破點，重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)?！皟蓭А敝腑h(huán)城產(chǎn)業(yè)帶和京九產(chǎn)業(yè)帶。城市居民人均生活消費(fèi)支出10662元，%。（20062010年贛州市GDP總量增長情況）贛州市統(tǒng)計公報三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成各產(chǎn)業(yè)合理發(fā)展，結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化%：%：%，第一產(chǎn)業(yè)比例逐步下降，第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)比重不斷上升，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)得到優(yōu)化。贛州黃金機(jī)場（1）航空按4D級規(guī)劃的贛州黃金機(jī)場現(xiàn)為江西第二大機(jī)場，規(guī)劃2015年年旅客吞吐量達(dá)100萬人次，贛州還被列為中國首個支線航空發(fā)展試點城市，引進(jìn)全國地級市首家航空公司基地。贛州東接福建三明和龍巖，南至西南臨廣東梅州、河源和韶關(guān)，西靠湖南郴州，北連江西吉安、撫州，處于東南沿海地區(qū)向中部內(nèi)地延伸的過渡地帶，是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一。章貢區(qū)是贛州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，是贛州市委、市政府所在地（目前市政府已遷至章江新區(qū)）。（3）公路公路運(yùn)輸已基本形成以市區(qū)為中心，103231206國道為骨架通達(dá)四面八方的公路網(wǎng)絡(luò)，目前已初步建成快速交通骨架網(wǎng)：贛粵高速、大廣高速、蓉廈高速、贛韶高速、環(huán)城高速、鷹瑞高速、瑞贛高速、贛大高速公路等。 農(nóng)業(yè)：推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化216。n 贛州城鎮(zhèn)居民收入水平和消費(fèi)水平在“十一五”期間得到了長足的發(fā)展與進(jìn)步，隨著“十二五”國家加快拉動國內(nèi)消費(fèi)，國內(nèi)居民消費(fèi)能力也將進(jìn)一步被激發(fā)，贛州房地產(chǎn)消費(fèi)市場也將迎來利好局面?！耙患埂奔蹿M州的城市發(fā)展“金脊”中心城區(qū)段，串聯(lián)著河套老城、章江新區(qū)和創(chuàng)新區(qū)三個城市核心，是整個城市公共生活的核心區(qū)段。n 城市影響力擴(kuò)大必將有效吸引外來投資者，贛州憑借自身龐大的人口基數(shù)將構(gòu)成巨大的消費(fèi)群體，強(qiáng)大的購買團(tuán)體和消費(fèi)需求以及消費(fèi)能力將成為推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的強(qiáng)大驅(qū)動力。御景園、金樽花園等。帝怡江景、蘭亭半島、時間公園等（4）綜述：這些區(qū)域發(fā)展還未成熟，水西、水東片區(qū)屬于城市邊緣老舊地區(qū)，遺存有大量民房或城中村，基礎(chǔ)設(shè)施較落后。其他地方以配套資源不同處在60009000元/平方米之間。（2）城市規(guī)劃利好，將為贛州房地產(chǎn)的發(fā)展帶來更多的空間贛州20062020年城市總體規(guī)劃通過了政府審批，未來將建成與南昌南北雙中心區(qū)域城市，其在政策層面所帶來的投資、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)與人才引進(jìn)等均對贛州房地產(chǎn)市場帶來了利好消息，從中長期來看，這種歷史趨勢對于整個城市現(xiàn)代化進(jìn)程有很大的推動作用，在未來贛州房地產(chǎn)市場前景較明朗，有較大市場空間。贛州目前在售項目大多以中大面積戶型為主，當(dāng)?shù)乜蛻簦ㄓ绕涫侵苓吙h市客戶）對于中大面積戶型的需求偏好性較強(qiáng)，市場需求量較大。u 。區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)密集，交通方便暢達(dá)。 分析： 從規(guī)劃來看，章江新區(qū)未來城市功能定位和人口發(fā)展規(guī)模都具有前瞻性，章江新區(qū)的發(fā)展?jié)摿ξ阌怪靡?。中央星城廣州云星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司——廣州利海酒店物業(yè)管理有限公司嘉福l 麗江豪庭以大面積戶型為主，其戶型有130多平方米的豪華兩房，超大陽臺可盡覽江景。云星（2）道路環(huán)境：主干道路已經(jīng)開通。由于地塊緊接交通要道，沿路一線較嘈雜，可在沿路一線做綠化帶以削弱這種影響。n 政策威脅 目前全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入到緊縮時期，國家宏觀調(diào)控政策持續(xù)出臺限制房地產(chǎn)市場，市場不穩(wěn)定因素增加，項目對于市場的不確定性加大。項目推廣推廣主題上游項目推廣推廣主題給城市人居一個新高度主要賣點l 規(guī)模大盤，自身配套完善。項目目前已圍擋進(jìn)行施工，預(yù)計2011年年中開盤。l 銷售人員著裝統(tǒng)一，但職業(yè)素養(yǎng)較好，接待客戶比比較熱情，人數(shù)較少，存在客戶無人接待的情況。l 銷售人員接待熱情，介紹詳細(xì)，有較好的職業(yè)素養(yǎng)，很注重客戶回訪，且對客戶的把控能力較強(qiáng)。項目周圍3公里內(nèi)現(xiàn)有生活居民約256800人；新建樓盤約16036套，約可居住77000人，暫住及流動人口約有1012萬人。l 項目推廣資料較齊全，樓書、折頁、單頁皆有配置，印刷質(zhì)量較好，但設(shè)計水平不高。l 首層架空并設(shè)置休閑區(qū)，增加社區(qū)住戶交流l 酒店式雙入堂設(shè)計，推廣渠道區(qū)域內(nèi)大型戶外廣告牌、圍墻噴繪、網(wǎng)絡(luò)、短信。特別值得一提的是，每種不同戶型都帶有入戶花園，強(qiáng)調(diào)了通風(fēng)和采光，性價比相當(dāng)高，充分考慮居家生活的需要項目推廣推廣主題一座城市，一片森林主要賣點l 全市高端樓盤，完善配套（學(xué)校、商業(yè)走廊、會所等）l 未來區(qū)域核心地段，前景優(yōu)越。 地塊資料： 嘉福項目效果圖項目立面圖項目實景圖項目實景圖項目述評云星項目情況樓盤地址贛州市梅關(guān)大道6號銷售電話07978286888/8286999開發(fā)/投資商江西華森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理公司深圳智美廣告占地面積18000㎡總建筑面積66000㎡綠化率55%容積率車位數(shù)量――/車位租售價格——項目產(chǎn)品類型小高層、高層。
機(jī)會威脅n 城市發(fā)展機(jī)會贛州作為贛南區(qū)域性中心城市，未來發(fā)展?jié)摿o限，市域龐大的人口基數(shù)和外來人口對于房地產(chǎn)市場發(fā)展有強(qiáng)勁的支撐作用。登峰大道與紅都大道交叉口（東望西）北面的紅都大道（東望西）（4）地塊東面：緊靠登峰大道，是出入市區(qū)的主要干道。第五部分 項目分析一、項目區(qū)位及周邊環(huán)境分析 地塊區(qū)位分析：未來高新居住區(qū)贛州城市生態(tài)公園美麗江景本案位置位于章江新區(qū)南端位置，瀕臨章江，江景致源豐富，項目所在地塊是沿章江的生態(tài)景觀環(huán)帶，加之北面已建成的城市中央公園，生態(tài)資源豐富，將成為章江新區(qū)高層次人才聚居之地。公元城由于臨近中央生態(tài)公園，均價預(yù)期與江景房相差不大。產(chǎn)品形態(tài)項目名稱產(chǎn)品形態(tài)建筑風(fēng)格園林風(fēng)格戶型面積麗江豪庭高層西班牙風(fēng)格歐式園林風(fēng)格三房 四房 面積136194平米云星市場競爭趨勢：市場競爭越趨激烈，推貨量大由于區(qū)域內(nèi)尚有許多處于開發(fā)初期或尚未發(fā)售的項目，加上區(qū)域內(nèi)大盤集中、實力型開發(fā)商集中和產(chǎn)品線豐富，各大項目將會出現(xiàn)近距離的短兵相接的競爭態(tài)勢，市場競爭將越趨激烈。建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、景觀宜人配套設(shè)施完備的城市公共活動帶。第三部分 章江新區(qū)現(xiàn)狀及規(guī)劃分析一、章江新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀分析章江新區(qū)自然現(xiàn)狀分析（1）江景資源豐富章 江 新 區(qū)章 江本案章江蜿蜒流經(jīng)章江新區(qū)周邊，成U字型三面環(huán)繞狀，河岸線較長，本區(qū)域內(nèi)許多樓盤位置處在章江沿岸，江景資源豐富，沿江樓盤基本都是采用高層建筑，以最大限度利用江景。贛州房地產(chǎn)市場的外部環(huán)境總體呈現(xiàn)出低迷的狀態(tài)，在這種宏觀大背景之下，企業(yè)及開發(fā)商更應(yīng)該采取謹(jǐn)慎的態(tài)度，以避免政策及市場帶來的巨大風(fēng)險。（2）小高層已成為主流，高層為更多人接受。分析：n 在未來的發(fā)展過程中，章江新區(qū)的發(fā)展?jié)摿ψ畲?，行政、居住商?wù)中心的遷入將帶來完善的配套設(shè)施；n 老城區(qū)雖然受制于規(guī)劃和設(shè)施落后等限制，但隨著舊城改造及升級換代，未來發(fā)展前景依然看好；n 開發(fā)區(qū)站北區(qū)情況較類似，目前發(fā)展相比章江新區(qū)較慢，因此在目前市場競爭中將處于劣勢地位，但遠(yuǎn)期來看前景較好。與之對應(yīng)的大量住房需求與人口轉(zhuǎn)移安置將為章江新區(qū)帶來巨大的發(fā)展前景。（3）綜述：該區(qū)域板塊是政府大力發(fā)展的高新技術(shù)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，此地塊目前發(fā)展比較成熟，區(qū)內(nèi)大多以中小心小區(qū)為主，但近年來已陸續(xù)開發(fā)了一些大型、高檔的樓盤，以承接高層次人才的住房需求。但隨著市場逐步成熟，未來市場將會消化這一影響，保持穩(wěn)定。中心城區(qū)邊緣區(qū)西城片區(qū)贛州城市重要的工業(yè)基地。據(jù)了解，“一脊”是指贛州的城市發(fā)展“金脊”中心城區(qū)段，主要串聯(lián)著河套老城區(qū)、章江新區(qū)和創(chuàng)新區(qū)三個城市核心，是整個城市公共生活的核心區(qū)段。居民消費(fèi)水平穩(wěn)定增長。贛州經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，競爭力逐步增強(qiáng)，在中國社科院發(fā)布2010年中國城市競爭力藍(lán)皮書——《中國城市競爭力報告》中，贛州市躋身“過去5年競爭力穩(wěn)步提升的10個城市”光榮榜，且位列第三。境內(nèi)公路、鐵路、民航和水運(yùn)交通設(shè)施齊全，構(gòu)成了立體化的交通網(wǎng)絡(luò)。第一部分 城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃發(fā)展分析一、贛州市概況地理位置贛 州贛州是江西下轄的一個地級市，是江西第二大城市，常稱為贛南地區(qū)，是客家人主要聚居地之一。全市戶籍總?cè)丝?97萬（2010年），其中常住人口830萬，約占江西總?cè)丝诘奈宸种?，約占江西土地面積的四分之一。（4）水運(yùn)位于贛江源頭的贛州港是江西六大港口之一，長江水系重點建設(shè)的港口。 工業(yè)：承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移先鋒216。n 贛州作為贛南地區(qū)中心城市，市域本身人口基數(shù)龐大，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會發(fā)展程度高，消費(fèi)能力和潛力巨大?！皟蓭А敝腑h(huán)城產(chǎn)業(yè)帶和京九產(chǎn)業(yè)帶。n 城市用地規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張給城市帶來了新的建設(shè)需求，由于地形限制，城市整體重點向南發(fā)展，促使章江新區(qū)整體快速提升，加速了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，將為房地產(chǎn)創(chuàng)造更多的機(jī)會。（3）綜述：該區(qū)域作為贛州的老城區(qū)，發(fā)展歷史悠久，各種基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，現(xiàn)在仍是贛州的商業(yè)和居住中心，人口密集，居民的認(rèn)可度最高。但由于濱江優(yōu)勢以吸引眾多開發(fā)商的目光，未來開發(fā)將進(jìn)入擴(kuò)容提質(zhì)階段。開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的創(chuàng)新區(qū)，區(qū)域內(nèi)有楊梅渡、森林公園等自然資源，住宅均價在60007000元/平方米之間。價格發(fā)展趨勢：房價漲幅將在動蕩中保持穩(wěn)定，上漲趨勢暫時受限據(jù)贛州市房管局提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年贛州市全年住宅銷售總套數(shù)為8752套，㎡，全年均價為3443元/㎡。隨著未來周邊各縣市以自住為主的潛在客戶進(jìn)入贛州市場，中大面積舒適型戶型在未來兩年內(nèi)仍將是市場主流。 j+ _39。 （2）市政基礎(chǔ)配套齊全章江新區(qū)中心部位建有大型人工湖泊——城市中央公園，周邊配套有贛州自然博物館，贛州中學(xué)及商業(yè)中心等城市綜合體，形成外有章江環(huán)抱，內(nèi)有城市中央公園綠地的立體式水景資源和文化配套設(shè)施。在未來城市發(fā)展主軸帶動之下。尚江尊品贛州嘉福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合縱連恒——中航中央星城以中等戶型為主，戶型較多，產(chǎn)品較豐富。中央星城給城市人居一個新高度216。東邊緊鄰登峰大道南面緊接梅關(guān)大道目前項目緊鄰的濱江道路——梅關(guān)大道已建成通車，北邊紅都大道、西邊贛康路和東邊的登峰大道均已建成通車，加上項目內(nèi)部的營前路，項目周邊均緊鄰主要干道，交通極其方便。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析：規(guī)模優(yōu)勢明顯，產(chǎn)品組合空間大。n 市場威脅——周邊已開建項目面臨直接競爭，項目東面和北面均被外頂強(qiáng)勢開發(fā)商項目包圍，區(qū)域競爭激烈。雙灣一心、二環(huán)、X軸、三大公園的景觀構(gòu)成。推廣主題：城市榮耀，公元再續(xù)——中航l 樓盤展示資料較小，主要以戶型單張為主，僅有凱旋銀座樓書，無總體宣傳品。l 售樓部內(nèi)部設(shè)置井井有條，舒適愜意，但某些細(xì)節(jié)需待注意交房交房標(biāo)準(zhǔn)未裝修，毛坯交房交房時間2012年年底。西門是贛州市唯一一塊原始生態(tài)保存完好的區(qū)域，依山傍水、風(fēng)景秀麗。l 銷售人員著裝整齊，待客熱情，體現(xiàn)了較好的專業(yè)素養(yǎng)。l 周邊教育資源豐富，完善的生活配套、各種體育運(yùn)動設(shè)施、先進(jìn)的現(xiàn)代化設(shè)施。銷售率總體銷售率約80%價格管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)㎡/月整體均價高層9800元/平米、別墅11000元/平米樓層差價3040元/層房型面積范圍房型面積范圍二房84㎡四房140㎡三房117—129㎡戶型述評中廷?森林公館的戶型方正，布局緊湊實用、南北通