【正文】 以兩房和三房為主章江新區(qū)大中小盤均有中高檔、高檔以多層與小高層產(chǎn)品為主，后期小高層、高層比例加大以兩房和三房為主，也有不少四房和復(fù)式開發(fā)區(qū)多數(shù)為中小盤中低檔以多層與小高層產(chǎn)品為主以兩房和三房為主站北區(qū)中小盤為主中低檔為主以高層和小高層為主以兩房和三房為主分析：目前各板塊開發(fā)強(qiáng)度與檔次定位不一，河套老城區(qū)和開發(fā)區(qū)開發(fā)規(guī)模與強(qiáng)度均比較適中，唯獨(dú)章江新區(qū)是贛州市房地產(chǎn)開發(fā)的核心熱點(diǎn)區(qū)域，其特征為：樓盤“規(guī)模較大、中高檔為主、產(chǎn)品類型豐富”，特別是黃金廣場(chǎng)與市政府區(qū)域出現(xiàn)中高端樓盤扎堆的現(xiàn)象，章江新區(qū)南部區(qū)域也是眾多樓盤云集，主要是因?yàn)樘幱谖磥沓鞘邪l(fā)展方向，且濱江地段豐富，開發(fā)商紛紛看好區(qū)域發(fā)展前景。站北板塊（1）區(qū)域范圍：火車站以北區(qū)域（2）代表樓盤：江灣帝都、鷺江新城、江畔豪庭、富升大廈、濱江相府等（4）綜述：該區(qū)域處于政府規(guī)劃的“南延”方向，基于火車站及沙河工業(yè)園區(qū)所帶來的發(fā)展后勁，該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)也迎來快速發(fā)展的時(shí)期，目前區(qū)域內(nèi)已經(jīng)建成較多高品質(zhì)的樓盤，但大多數(shù)都集中于沿江一線，其他整體以中低端居多。二、贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析（一）房地產(chǎn)板塊劃分根據(jù)贛州城市房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)以及消費(fèi)者對(duì)區(qū)域的認(rèn)可度等因素，贛州房地產(chǎn)可分為四大區(qū)域，即河套老城區(qū)、章江新區(qū)、開發(fā)區(qū)和站北區(qū)，另有環(huán)市中心以及沿江小型板塊，如水東片區(qū)，峰山片區(qū)等，如下圖所示：章江新區(qū)峰山組團(tuán) 章江新區(qū)站北區(qū)河套老城區(qū)開發(fā)區(qū)水西片區(qū)水東片區(qū)（二）各板塊發(fā)展分析河套老城區(qū)板塊（1）區(qū)域范圍：章江與貢江交匯處與G323國(guó)道圍合區(qū)域。不再擴(kuò)大發(fā)展現(xiàn)有傳統(tǒng)工業(yè)，以鎢、稀土等有色金屬的精深加工為突破點(diǎn)，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。“兩帶”指環(huán)城產(chǎn)業(yè)帶和京九產(chǎn)業(yè)帶。城市居民人均生活消費(fèi)支出10662元，%。（20062010年贛州市GDP總量增長(zhǎng)情況）贛州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成各產(chǎn)業(yè)合理發(fā)展，結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化%：%：%，第一產(chǎn)業(yè)比例逐步下降，第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)比重不斷上升，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)得到優(yōu)化。贛州黃金機(jī)場(chǎng)（1）航空按4D級(jí)規(guī)劃的贛州黃金機(jī)場(chǎng)現(xiàn)為江西第二大機(jī)場(chǎng)，規(guī)劃2015年年旅客吞吐量達(dá)100萬人次，贛州還被列為中國(guó)首個(gè)支線航空發(fā)展試點(diǎn)城市，引進(jìn)全國(guó)地級(jí)市首家航空公司基地。贛州東接福建三明和龍巖，南至西南臨廣東梅州、河源和韶關(guān)，西靠湖南郴州，北連江西吉安、撫州，處于東南沿海地區(qū)向中部?jī)?nèi)地延伸的過渡地帶，是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一。章貢區(qū)是贛州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，是贛州市委、市政府所在地（目前市政府已遷至章江新區(qū)）。（3）公路公路運(yùn)輸已基本形成以市區(qū)為中心，103231206國(guó)道為骨架通達(dá)四面八方的公路網(wǎng)絡(luò)，目前已初步建成快速交通骨架網(wǎng)：贛粵高速、大廣高速、蓉廈高速、贛韶高速、環(huán)城高速、鷹瑞高速、瑞贛高速、贛大高速公路等。 農(nóng)業(yè)：推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化216。n 贛州城鎮(zhèn)居民收入水平和消費(fèi)水平在“十一五”期間得到了長(zhǎng)足的發(fā)展與進(jìn)步，隨著“十二五”國(guó)家加快拉動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)，國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)能力也將進(jìn)一步被激發(fā)，贛州房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)也將迎來利好局面?！耙患埂奔蹿M州的城市發(fā)展“金脊”中心城區(qū)段，串聯(lián)著河套老城、章江新區(qū)和創(chuàng)新區(qū)三個(gè)城市核心，是整個(gè)城市公共生活的核心區(qū)段。n 城市影響力擴(kuò)大必將有效吸引外來投資者，贛州憑借自身龐大的人口基數(shù)將構(gòu)成巨大的消費(fèi)群體，強(qiáng)大的購(gòu)買團(tuán)體和消費(fèi)需求以及消費(fèi)能力將成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)力。御景園、金樽花園等。帝怡江景、蘭亭半島、時(shí)間公園等（4）綜述：這些區(qū)域發(fā)展還未成熟，水西、水東片區(qū)屬于城市邊緣老舊地區(qū)，遺存有大量民房或城中村，基礎(chǔ)設(shè)施較落后。其他地方以配套資源不同處在60009000元/平方米之間。（2）城市規(guī)劃利好，將為贛州房地產(chǎn)的發(fā)展帶來更多的空間贛州20062020年城市總體規(guī)劃通過了政府審批，未來將建成與南昌南北雙中心區(qū)域城市，其在政策層面所帶來的投資、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)與人才引進(jìn)等均對(duì)贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了利好消息，從中長(zhǎng)期來看，這種歷史趨勢(shì)對(duì)于整個(gè)城市現(xiàn)代化進(jìn)程有很大的推動(dòng)作用，在未來贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)前景較明朗，有較大市場(chǎng)空間。贛州目前在售項(xiàng)目大多以中大面積戶型為主，當(dāng)?shù)乜蛻簦ㄓ绕涫侵苓吙h市客戶）對(duì)于中大面積戶型的需求偏好性較強(qiáng)，市場(chǎng)需求量較大。u 。區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)密集，交通方便暢達(dá)。 分析： 從規(guī)劃來看，章江新區(qū)未來城市功能定位和人口發(fā)展規(guī)模都具有前瞻性，章江新區(qū)的發(fā)展?jié)摿ξ阌怪靡?。中央星城廣州云星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司——廣州利海酒店物業(yè)管理有限公司嘉福l 麗江豪庭以大面積戶型為主，其戶型有130多平方米的豪華兩房，超大陽臺(tái)可盡覽江景。云星（2）道路環(huán)境：主干道路已經(jīng)開通。由于地塊緊接交通要道，沿路一線較嘈雜，可在沿路一線做綠化帶以削弱這種影響。n 政策威脅 目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到緊縮時(shí)期，國(guó)家宏觀調(diào)控政策持續(xù)出臺(tái)限制房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)不穩(wěn)定因素增加，項(xiàng)目對(duì)于市場(chǎng)的不確定性加大。項(xiàng)目推廣推廣主題上游項(xiàng)目推廣推廣主題給城市人居一個(gè)新高度主要賣點(diǎn)l 規(guī)模大盤，自身配套完善。項(xiàng)目目前已圍擋進(jìn)行施工，預(yù)計(jì)2011年年中開盤。l 銷售人員著裝統(tǒng)一，但職業(yè)素養(yǎng)較好，接待客戶比比較熱情，人數(shù)較少，存在客戶無人接待的情況。l 銷售人員接待熱情，介紹詳細(xì)，有較好的職業(yè)素養(yǎng)，很注重客戶回訪，且對(duì)客戶的把控能力較強(qiáng)。項(xiàng)目周圍3公里內(nèi)現(xiàn)有生活居民約256800人；新建樓盤約16036套，約可居住77000人，暫住及流動(dòng)人口約有1012萬人。l 項(xiàng)目推廣資料較齊全，樓書、折頁、單頁皆有配置，印刷質(zhì)量較好，但設(shè)計(jì)水平不高。l 首層架空并設(shè)置休閑區(qū)，增加社區(qū)住戶交流l 酒店式雙入堂設(shè)計(jì)，推廣渠道區(qū)域內(nèi)大型戶外廣告牌、圍墻噴繪、網(wǎng)絡(luò)、短信。特別值得一提的是，每種不同戶型都帶有入戶花園，強(qiáng)調(diào)了通風(fēng)和采光，性價(jià)比相當(dāng)高，充分考慮居家生活的需要項(xiàng)目推廣推廣主題一座城市，一片森林主要賣點(diǎn)l 全市高端樓盤，完善配套（學(xué)校、商業(yè)走廊、會(huì)所等）l 未來區(qū)域核心地段，前景優(yōu)越。 地塊資料： 嘉福項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目立面圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目述評(píng)云星項(xiàng)目情況樓盤地址贛州市梅關(guān)大道6號(hào)銷售電話07978286888/8286999開發(fā)/投資商江西華森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理公司深圳智美廣告占地面積18000㎡總建筑面積66000㎡綠化率55%容積率車位數(shù)量――/車位租售價(jià)格——項(xiàng)目產(chǎn)品類型小高層、高層。
機(jī)會(huì)威脅n 城市發(fā)展機(jī)會(huì)贛州作為贛南區(qū)域性中心城市，未來發(fā)展?jié)摿o限，市域龐大的人口基數(shù)和外來人口對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有強(qiáng)勁的支撐作用。登峰大道與紅都大道交叉口（東望西）北面的紅都大道（東望西）（4）地塊東面：緊靠登峰大道，是出入市區(qū)的主要干道。第五部分 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目區(qū)位及周邊環(huán)境分析 地塊區(qū)位分析：未來高新居住區(qū)贛州城市生態(tài)公園美麗江景本案位置位于章江新區(qū)南端位置，瀕臨章江，江景致源豐富，項(xiàng)目所在地塊是沿章江的生態(tài)景觀環(huán)帶，加之北面已建成的城市中央公園，生態(tài)資源豐富，將成為章江新區(qū)高層次人才聚居之地。公元城由于臨近中央生態(tài)公園，均價(jià)預(yù)期與江景房相差不大。產(chǎn)品形態(tài)項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形態(tài)建筑風(fēng)格園林風(fēng)格戶型面積麗江豪庭高層西班牙風(fēng)格歐式園林風(fēng)格三房 四房 面積136194平米云星市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越趨激烈，推貨量大由于區(qū)域內(nèi)尚有許多處于開發(fā)初期或尚未發(fā)售的項(xiàng)目，加上區(qū)域內(nèi)大盤集中、實(shí)力型開發(fā)商集中和產(chǎn)品線豐富，各大項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)近距離的短兵相接的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將越趨激烈。建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、景觀宜人配套設(shè)施完備的城市公共活動(dòng)帶。第三部分 章江新區(qū)現(xiàn)狀及規(guī)劃分析一、章江新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀分析章江新區(qū)自然現(xiàn)狀分析（1）江景資源豐富章 江 新 區(qū)章 江本案章江蜿蜒流經(jīng)章江新區(qū)周邊，成U字型三面環(huán)繞狀，河岸線較長(zhǎng)，本區(qū)域內(nèi)許多樓盤位置處在章江沿岸，江景資源豐富，沿江樓盤基本都是采用高層建筑，以最大限度利用江景。贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部環(huán)境總體呈現(xiàn)出低迷的狀態(tài)，在這種宏觀大背景之下，企業(yè)及開發(fā)商更應(yīng)該采取謹(jǐn)慎的態(tài)度，以避免政策及市場(chǎng)帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)。（2）小高層已成為主流，高層為更多人接受。分析：n 在未來的發(fā)展過程中，章江新區(qū)的發(fā)展?jié)摿ψ畲?，行政、居住商?wù)中心的遷入將帶來完善的配套設(shè)施；n 老城區(qū)雖然受制于規(guī)劃和設(shè)施落后等限制，但隨著舊城改造及升級(jí)換代，未來發(fā)展前景依然看好；n 開發(fā)區(qū)站北區(qū)情況較類似，目前發(fā)展相比章江新區(qū)較慢，因此在目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中將處于劣勢(shì)地位，但遠(yuǎn)期來看前景較好。與之對(duì)應(yīng)的大量住房需求與人口轉(zhuǎn)移安置將為章江新區(qū)帶來巨大的發(fā)展前景。（3）綜述：該區(qū)域板塊是政府大力發(fā)展的高新技術(shù)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，此地塊目前發(fā)展比較成熟，區(qū)內(nèi)大多以中小心小區(qū)為主，但近年來已陸續(xù)開發(fā)了一些大型、高檔的樓盤，以承接高層次人才的住房需求。但隨著市場(chǎng)逐步成熟，未來市場(chǎng)將會(huì)消化這一影響，保持穩(wěn)定。中心城區(qū)邊緣區(qū)西城片區(qū)贛州城市重要的工業(yè)基地。據(jù)了解，“一脊”是指贛州的城市發(fā)展“金脊”中心城區(qū)段，主要串聯(lián)著河套老城區(qū)、章江新區(qū)和創(chuàng)新區(qū)三個(gè)城市核心，是整個(gè)城市公共生活的核心區(qū)段。居民消費(fèi)水平穩(wěn)定增長(zhǎng)。贛州經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)力逐步增強(qiáng)，在中國(guó)社科院發(fā)布2010年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書——《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》中，贛州市躋身“過去5年競(jìng)爭(zhēng)力穩(wěn)步提升的10個(gè)城市”光榮榜，且位列第三。境內(nèi)公路、鐵路、民航和水運(yùn)交通設(shè)施齊全，構(gòu)成了立體化的交通網(wǎng)絡(luò)。第一部分 城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃發(fā)展分析一、贛州市概況地理位置贛 州贛州是江西下轄的一個(gè)地級(jí)市，是江西第二大城市，常稱為贛南地區(qū)，是客家人主要聚居地之一。全市戶籍總?cè)丝?97萬（2010年），其中常住人口830萬，約占江西總?cè)丝诘奈宸种?，約占江西土地面積的四分之一。（4）水運(yùn)位于贛江源頭的贛州港是江西六大港口之一，長(zhǎng)江水系重點(diǎn)建設(shè)的港口。 工業(yè)：承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移先鋒216。n 贛州作為贛南地區(qū)中心城市，市域本身人口基數(shù)龐大，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展程度高，消費(fèi)能力和潛力巨大?！皟蓭А敝腑h(huán)城產(chǎn)業(yè)帶和京九產(chǎn)業(yè)帶。n 城市用地規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張給城市帶來了新的建設(shè)需求，由于地形限制，城市整體重點(diǎn)向南發(fā)展，促使章江新區(qū)整體快速提升，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，將為房地產(chǎn)創(chuàng)造更多的機(jī)會(huì)。（3）綜述：該區(qū)域作為贛州的老城區(qū)，發(fā)展歷史悠久，各種基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，現(xiàn)在仍是贛州的商業(yè)和居住中心，人口密集，居民的認(rèn)可度最高。但由于濱江優(yōu)勢(shì)以吸引眾多開發(fā)商的目光，未來開發(fā)將進(jìn)入擴(kuò)容提質(zhì)階段。開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的創(chuàng)新區(qū)，區(qū)域內(nèi)有楊梅渡、森林公園等自然資源，住宅均價(jià)在60007000元/平方米之間。價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)：房?jī)r(jià)漲幅將在動(dòng)蕩中保持穩(wěn)定，上漲趨勢(shì)暫時(shí)受限據(jù)贛州市房管局提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年贛州市全年住宅銷售總套數(shù)為8752套，㎡，全年均價(jià)為3443元/㎡。隨著未來周邊各縣市以自住為主的潛在客戶進(jìn)入贛州市場(chǎng)，中大面積舒適型戶型在未來兩年內(nèi)仍將是市場(chǎng)主流。 j+ _39。 （2）市政基礎(chǔ)配套齊全章江新區(qū)中心部位建有大型人工湖泊——城市中央公園，周邊配套有贛州自然博物館，贛州中學(xué)及商業(yè)中心等城市綜合體，形成外有章江環(huán)抱，內(nèi)有城市中央公園綠地的立體式水景資源和文化配套設(shè)施。在未來城市發(fā)展主軸帶動(dòng)之下。尚江尊品贛州嘉福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合縱連恒——中航中央星城以中等戶型為主，戶型較多，產(chǎn)品較豐富。中央星城給城市人居一個(gè)新高度216。東邊緊鄰登峰大道南面緊接梅關(guān)大道目前項(xiàng)目緊鄰的濱江道路——梅關(guān)大道已建成通車，北邊紅都大道、西邊贛康路和東邊的登峰大道均已建成通車，加上項(xiàng)目?jī)?nèi)部的營(yíng)前路，項(xiàng)目周邊均緊鄰主要干道，交通極其方便。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析：規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)品組合空間大。n 市場(chǎng)威脅——周邊已開建項(xiàng)目面臨直接競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目東面和北面均被外頂強(qiáng)勢(shì)開發(fā)商項(xiàng)目包圍，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈。雙灣一心、二環(huán)、X軸、三大公園的景觀構(gòu)成。推廣主題：城市榮耀，公元再續(xù)——中航l 樓盤展示資料較小，主要以戶型單張為主，僅有凱旋銀座樓書，無總體宣傳品。l 售樓部?jī)?nèi)部設(shè)置井井有條，舒適愜意，但某些細(xì)節(jié)需待注意交房交房標(biāo)準(zhǔn)未裝修，毛坯交房交房時(shí)間2012年年底。西門是贛州市唯一一塊原始生態(tài)保存完好的區(qū)域，依山傍水、風(fēng)景秀麗。l 銷售人員著裝整齊，待客熱情，體現(xiàn)了較好的專業(yè)素養(yǎng)。l 周邊教育資源豐富，完善的生活配套、各種體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施、先進(jìn)的現(xiàn)代化設(shè)施。銷售率總體銷售率約80%價(jià)格管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)㎡/月整體均價(jià)高層9800元/平米、別墅11000元/平米樓層差價(jià)3040元/層房型面積范圍房型面積范圍二房84㎡四房140㎡三房117—129㎡戶型述評(píng)中廷?森林公館的戶型方正，布局緊湊實(shí)用、南北通