【正文】 分布。超市獨(dú)立的貨梯，卸貨平臺(tái)及貨車動(dòng)線均需在前期明確?！　【拖裎业囊晃粚?dǎo)師所說(shuō)：看不見(jiàn)的東西最重要。　　品類規(guī)劃四項(xiàng)基本原則：　　唯一性：同一品類不能重復(fù)出現(xiàn)，避免內(nèi)部銷售分流，降低坪效，同時(shí)也有利于項(xiàng)目特色經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的創(chuàng)建和保持?！　±砬迤放飘a(chǎn)品線——從產(chǎn)品線看項(xiàng)目定位　　關(guān)于品牌的產(chǎn)品線戰(zhàn)略，詳見(jiàn)我的另一篇文章《零售品牌產(chǎn)品線研究》，這里舉個(gè)例子簡(jiǎn)單說(shuō)一下，西班牙Inditex集團(tuán)(INdustrias de DIse241。換個(gè)角度講，品牌的不同產(chǎn)品線都有清晰的定位，更能準(zhǔn)確篩選符合購(gòu)物中心需要的的品牌。所以一般的快時(shí)尚面積均要求15002000㎡左右來(lái)展示更多選擇。租金是商戶經(jīng)營(yíng)成本的一個(gè)重要組成部份。包括品牌的進(jìn)駐情況，開(kāi)店面積，租金，營(yíng)業(yè)額、坪效等情況深入研究。私以為，主力店至少在短期內(nèi)，仍將具備重要影響力。　　聯(lián)發(fā)品牌落位——強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，合作共贏　　品牌聯(lián)合發(fā)展戰(zhàn)略是指兩個(gè)或更多品牌相互聯(lián)合，相互借勢(shì)，使品牌本身的各種資源因素達(dá)到有效的整合從而創(chuàng)造雙贏的營(yíng)銷局面的戰(zhàn)略。不過(guò)不要驚慌，非高端購(gòu)物中心雖然也要招龍頭品牌，也要給裝補(bǔ)，也要降低扣點(diǎn)或租金，但大家合作機(jī)會(huì)更多，談判更有余地。并定期針對(duì)合格商家進(jìn)行資格評(píng)估，清退問(wèn)題商家?！　∪?、品牌落位步驟：　　商家摸底——知己還要知彼　　項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐纳碳屹Y源在很大程度上決定了該項(xiàng)目日后招商的難易程度。二是小鋪往往能出高租金，彌補(bǔ)大餐飲低租金的收益損失?！　∪缫话愕姆椘放?，套內(nèi)面積通常在100150㎡左右。但并不是覆蓋越全越好，還要看項(xiàng)目定位及消費(fèi)環(huán)境。這將有利于消費(fèi)者能在最短的時(shí)間內(nèi)找到自己想要的商品或服務(wù)。　　接下來(lái)需要針對(duì)不同樓層，不同區(qū)域，不同品類，執(zhí)行由整體到局部，由主到次的品類規(guī)劃。一、品牌落位定義：　　品牌落位是指在符合項(xiàng)目整體定位的前提下，按照各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃，將合適的品牌，按照合適的面積，落在合適的位置?！　∧迟?gòu)物中心業(yè)態(tài)配比示意：　　　　工程技術(shù)條件　　業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)，一定要充分考慮所要引進(jìn)商家其特殊的工程技術(shù)要求，是否適合在購(gòu)物中心樓層內(nèi)經(jīng)營(yíng)?！　I(yè)態(tài)規(guī)劃要點(diǎn)：　　明確項(xiàng)目定位　　業(yè)態(tài)規(guī)劃首先要明確的是所在項(xiàng)目的定位，一切業(yè)態(tài)規(guī)劃乃至后期的品牌落位，無(wú)不是為了落實(shí)前期定位的合理性。項(xiàng)目定位重點(diǎn)包括目標(biāo)消費(fèi)群定位和業(yè)態(tài)定位。層高、柱距、結(jié)構(gòu)負(fù)荷、電氣、給水、排水、排煙、消防等方面都是業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)應(yīng)考慮到的工程技術(shù)條件。如果將項(xiàng)目比作一個(gè)人，定位塑其靈魂，業(yè)態(tài)成其精氣，品牌則賦予項(xiàng)目看得見(jiàn)的血肉。品類規(guī)劃要點(diǎn)：在明確整體定位的前提下，各樓層需明確主題。如購(gòu)物中心連接地鐵的樓層，人群分過(guò)路客和目標(biāo)客群，如何最大化的延長(zhǎng)目標(biāo)客群的停留時(shí)間，并間接促成過(guò)路客的消費(fèi)行為。如青島偉東樂(lè)客城引進(jìn)了Inditex產(chǎn)品線的7大品牌。一些時(shí)裝品牌在主線服裝打開(kāi)知名度后，會(huì)擴(kuò)展鞋、包、配飾等副產(chǎn)品線，其面積需求通常要求更大。第三個(gè)目的，大餐飲面積大，在進(jìn)深相同的情況下，開(kāi)間必然很大，如果一條臨街面幾十米都給一家大餐，可逛度會(huì)大大降低，所以會(huì)在大餐外圍割出一些進(jìn)深淺的小鋪，形成小口大肚子。因?yàn)槌鞘且欢€城市的核心地段，并具備超強(qiáng)的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，才能引入大量首次入駐該城市的商家資源?！　≈髁Φ曷涠ā袪?zhēng)議的基石　　有關(guān)主力店招商，網(wǎng)上的資料多如牛毛，這里我就不詳細(xì)多講。不像奢侈品，一個(gè)城市可能就開(kāi)12家，幾十個(gè)和尚都在搶一碗粥。目前廈門(mén)寶龍國(guó)際中心就定位于國(guó)際奢侈品購(gòu)物中心，未來(lái)的壓力和挑戰(zhàn)異常艱巨。不過(guò)近期網(wǎng)上議論得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的話題：購(gòu)物中心去主力店化，并增加次主力店占比?！　∩碳颐资紫纫獙?duì)項(xiàng)目所在城市的商業(yè)資源情況進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。但不同業(yè)種商戶的租金承受力各有差異。M這類服裝集合店，不僅囊括男裝、女裝、童裝，鞋、包、配飾等一應(yīng)俱全，其最大的優(yōu)勢(shì)就是款式多樣，且超高頻率的更新?lián)Q代，大大提高了產(chǎn)品的豐富程度，顧客每次來(lái)都能見(jiàn)到不一樣的新鮮產(chǎn)品?！　≌驹陂_(kāi)發(fā)商招商的角