購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位研究-預覽頁
【正文】 水療中心、有氧大操房、動感單車房、飛鏢館、瑜伽房、舞道區(qū)、斯諾克中心、乒乓室、棋牌室、網吧、托幼中心、桑拿淋浴區(qū)、體能測試中心、休閑商務中心、中西餐廳、營養(yǎng)餐吧、水果影視吧、運動專賣區(qū)等。定位是因，則品牌是果，品牌的落位是實現(xiàn)定位的成果。許多開發(fā)商往往一開始就急于緊抓看得見的而忽視看不見的，這也是很多項目缺乏靈魂，導致失敗的原因。開發(fā)商如果自己都沒有想清楚定位，何談招到合適的商家。對目標客群的消費習慣和消費傾向更深入的思索；對主力商家和品牌商家做更深入的分析和篩選。冷區(qū)及熱區(qū)如何銜接，如何人流互動。有了Apple旗艦店，就不需要COODOO或美承。如在購物中心規(guī)劃兒童主題類業(yè)態(tài)，就要保證品類盡量豐富。在電影院周邊，通?？梢园才乓恍╇娡?、甜品、休閑餐廳、水吧等業(yè)態(tài)?？梢杂嗅槍π缘囊?guī)劃一些便利店、生活配套、零食店、快捷餐廳、特色美食等。Bear、Massimo Dutti、Bershka、Stradivarius、Oysho、Uterque、Zara Kids服裝品牌，及Zara Home家居品牌。Bear、Bershka、Stradivarius 四個服裝品牌。而Massimo Dutti、Oysho在產品線內定位相對更為高端，通常會在定位更高的購物中心出現(xiàn)，如成都金牛萬達廣場(A級店)。但項目所在的李滄區(qū)消費環(huán)境和消費水平相對偏低，消費者對Massimo Dutti這類小眾又偏高端的品牌接受度很低，筆者今年8月去店內考察時，就面臨打折虧損。這里以奢侈品牌為例：世界三大奢侈品集團LVMH、PPR、Richemond之間競爭激烈，尤其以LVMH旗下的LV和PPR麾下Gucci之間競爭最為白熱化，你很難在一個購物中心看到他們兩個，更不用說比鄰而居?！ 纹奉惾鏟atek Philippe一般鄰中庭、集合店如LV、Prada放門臉。如果規(guī)劃的面積過小，則不適合相應商家的要求，也會對招商造成阻礙。而類似于ZARA、Hamp。 餐飲品牌因菜系不同，定位風格不同，所需求面積差異較大。 中大型餐飲如外婆家，綠茶需求面積通常在5001000㎡，這類品牌擁有超高的翻臺率，常常能帶來巨大的人氣?！ ≡谝恍┻呥吔墙?，或者一些大餐飲的外圍，同時也會切割一些小鋪出來做一些休閑餐飲、水吧、甜品店，面積幾十到一百多平方米?！ ∽饨鸪惺苣芰Α煌瑯I(yè)態(tài)各不同 購物中心的租金支付通常分為純租金或扣點，或者二者取其高。另一方面，租金是購物中心主要的收入來源，購物中心的投資回報主要是通過租金來實現(xiàn)的。特別是目前的餐飲業(yè)面臨著高升級換代率，高人工成本，高材料成本，留給餐飲的凈利潤率越來越有限。除了考慮到可以將人流往上牽引外，還有一個重要的因素就是租金價格因素。否則，招商還是應該現(xiàn)實點，目標著眼于已入駐該城市的品牌為宜?！ 拿浊闆r可以判斷出，所在城市相關品牌的需求?！ ∩碳?guī)旖ⅰR未動，糧草先行 為避免后期招商的盲目性，需要針對符合項目定位、經營情況良好的品牌建立商家?guī)?。資格審查包括：商家經營情況、經營歷史，合作歷史等。主力店的落定，相當于給項目招商定了基調，為后期一般品牌招商打下了基礎。該項目預計今年下半年開業(yè)，好鋪不多，有意者速聯(lián)系。許多知名品牌很難單獨形成氣候，需要借勢業(yè)內極具影響力和號召力的龍頭品牌。就算大爺點頭了，你還得把最好的位置，最佳的展示面，最低的扣點備齊，就是這樣，購物中心開業(yè)了，他說不定還在打圍，只甩給你一句：JUST WAITTING，時機成熟了再進場裝修?！ 〔贿^奢侈品招商不是一蹴而就，縱使強如萬達，其號稱全國之最的漢街萬達廣場，在給了幾個億裝補，推遲幾輪開業(yè)后，那些傳說中的國際大牌猶抱琵琶半遮面?！ ≥^強的履約能力，較強的抗風險能力，增強了購物中心的經營能力。萬達、寶龍這類全國性的商業(yè)地產開發(fā)商，可以與其戰(zhàn)略合作，全國開店，減少了單個項目逐個溝通的時間成本?；瘖y品、香水類通常面積不大，通常設置在一樓女裝區(qū)單獨割出的小鋪，如果購物中心通道夠寬，通?？稍O置中島，作為多金點位
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