購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位研究-預(yù)覽頁
【正文】 水療中心、有氧大操房、動感單車房、飛鏢館、瑜伽房、舞道區(qū)、斯諾克中心、乒乓室、棋牌室、網(wǎng)吧、托幼中心、桑拿淋浴區(qū)、體能測試中心、休閑商務(wù)中心、中西餐廳、營養(yǎng)餐吧、水果影視吧、運(yùn)動專賣區(qū)等。定位是因，則品牌是果，品牌的落位是實(shí)現(xiàn)定位的成果。許多開發(fā)商往往一開始就急于緊抓看得見的而忽視看不見的，這也是很多項(xiàng)目缺乏靈魂，導(dǎo)致失敗的原因。開發(fā)商如果自己都沒有想清楚定位，何談?wù)械胶线m的商家。對目標(biāo)客群的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)傾向更深入的思索；對主力商家和品牌商家做更深入的分析和篩選。冷區(qū)及熱區(qū)如何銜接，如何人流互動。有了Apple旗艦店，就不需要COODOO或美承。如在購物中心規(guī)劃兒童主題類業(yè)態(tài)，就要保證品類盡量豐富。在電影院周邊，通常可以安排一些電玩、甜品、休閑餐廳、水吧等業(yè)態(tài)。可以有針對性的規(guī)劃一些便利店、生活配套、零食店、快捷餐廳、特色美食等。Bear、Massimo Dutti、Bershka、Stradivarius、Oysho、Uterque、Zara Kids服裝品牌，及Zara Home家居品牌。Bear、Bershka、Stradivarius 四個服裝品牌。而Massimo Dutti、Oysho在產(chǎn)品線內(nèi)定位相對更為高端，通常會在定位更高的購物中心出現(xiàn)，如成都金牛萬達(dá)廣場(A級店)。但項(xiàng)目所在的李滄區(qū)消費(fèi)環(huán)境和消費(fèi)水平相對偏低，消費(fèi)者對Massimo Dutti這類小眾又偏高端的品牌接受度很低，筆者今年8月去店內(nèi)考察時(shí)，就面臨打折虧損。這里以奢侈品牌為例：世界三大奢侈品集團(tuán)LVMH、PPR、Richemond之間競爭激烈，尤其以LVMH旗下的LV和PPR麾下Gucci之間競爭最為白熱化，你很難在一個購物中心看到他們兩個，更不用說比鄰而居?！ 纹奉惾鏟atek Philippe一般鄰中庭、集合店如LV、Prada放門臉。如果規(guī)劃的面積過小，則不適合相應(yīng)商家的要求，也會對招商造成阻礙。而類似于ZARA、Hamp?！ 〔惋嬈放埔虿讼挡煌?，定位風(fēng)格不同，所需求面積差異較大。 中大型餐飲如外婆家，綠茶需求面積通常在5001000㎡，這類品牌擁有超高的翻臺率，常常能帶來巨大的人氣?！ ≡谝恍┻呥吔墙?，或者一些大餐飲的外圍，同時(shí)也會切割一些小鋪出來做一些休閑餐飲、水吧、甜品店，面積幾十到一百多平方米?！ ∽饨鸪惺苣芰Α煌瑯I(yè)態(tài)各不同 購物中心的租金支付通常分為純租金或扣點(diǎn)，或者二者取其高。另一方面，租金是購物中心主要的收入來源，購物中心的投資回報(bào)主要是通過租金來實(shí)現(xiàn)的。特別是目前的餐飲業(yè)面臨著高升級換代率，高人工成本，高材料成本，留給餐飲的凈利潤率越來越有限。除了考慮到可以將人流往上牽引外，還有一個重要的因素就是租金價(jià)格因素。否則，招商還是應(yīng)該現(xiàn)實(shí)點(diǎn)，目標(biāo)著眼于已入駐該城市的品牌為宜。 從摸底情況可以判斷出，所在城市相關(guān)品牌的需求?！ ∩碳?guī)旖ⅰR未動，糧草先行 為避免后期招商的盲目性，需要針對符合項(xiàng)目定位、經(jīng)營情況良好的品牌建立商家?guī)?。資格審查包括：商家經(jīng)營情況、經(jīng)營歷史，合作歷史等。主力店的落定，相當(dāng)于給項(xiàng)目招商定了基調(diào)，為后期一般品牌招商打下了基礎(chǔ)。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年下半年開業(yè)，好鋪不多，有意者速聯(lián)系。許多知名品牌很難單獨(dú)形成氣候，需要借勢業(yè)內(nèi)極具影響力和號召力的龍頭品牌。就算大爺點(diǎn)頭了，你還得把最好的位置，最佳的展示面，最低的扣點(diǎn)備齊，就是這樣，購物中心開業(yè)了，他說不定還在打圍，只甩給你一句：JUST WAITTING，時(shí)機(jī)成熟了再進(jìn)場裝修?！ 〔贿^奢侈品招商不是一蹴而就，縱使強(qiáng)如萬達(dá)，其號稱全國之最的漢街萬達(dá)廣場，在給了幾個億裝補(bǔ)，推遲幾輪開業(yè)后，那些傳說中的國際大牌猶抱琵琶半遮面。 較強(qiáng)的履約能力，較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，增強(qiáng)了購物中心的經(jīng)營能力。萬達(dá)、寶龍這類全國性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，可以與其戰(zhàn)略合作，全國開店，減少了單個項(xiàng)目逐個溝通的時(shí)間成本?；瘖y品、香水類通常面積不大，通常設(shè)置在一樓女裝區(qū)單獨(dú)割出的小鋪，如果購物中心通道夠?qū)?，通常可設(shè)置中島，作為多金點(diǎn)位
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