【正文】 對不同買家品位的精裝修別墅，具有很大的潛在需求。四、2001年北京東北部別墅市場銷售狀況分析東北部別墅大部分為外銷別墅，已完工的別墅出售比例在七成以上，別墅出租由于發(fā)展時間較短，在市場中所占分額不大。第二部分 2001年北京東北部別墅整體市場分析一、2001年北京東北部別墅市場現(xiàn)狀概述北京市東北部別墅市場已經(jīng)形成規(guī)模，是北京市別墅分布最集中的地區(qū)，大部分高檔別墅位于本區(qū)域?，F(xiàn)在供應市場的只有一些租售情況較好別墅的二期、三期工程，或是以前立項并未開工的項目，但是總的供應量較少。1999年底到2001年底，價格基本保持平穩(wěn)，升降幅度不大。如香江花園70％的別墅出售給SIMENS、ERICSSON、IBM、INTER、NOKIA、SONY、LG、VOLVE、MOTOROLA等極具實力的跨國大型公司，名都園、紫玉山莊、麗京花園等出售給國外公司的別墅也占有較大份額。隨著經(jīng)濟政策的調(diào)整和投資環(huán)境的改善，大批留學人員回國創(chuàng)業(yè)，他們要求高質量的生活和理想的居住環(huán)境，回國人員不斷增加，別墅的需求量也在增大。遠郊區(qū)縣的新盤別墅有位于懷柔縣的龍山新新小鎮(zhèn)。 北部別墅主要分布在亞北京湯公路沿線，由于亞北居住項目高密度聚集，交通條件受到一定限制，地勢平坦，但高檔配套設施較為缺乏，多數(shù)為經(jīng)濟型的內(nèi)銷別墅，環(huán)境質量和別墅個性設計無明顯特色。紫玉山莊、碧水莊園、銀湖別墅、玫瑰園的熱銷，使別墅市場出現(xiàn)回暖的跡象，再次引起了人們的關注。附表—區(qū)域分布數(shù)量（個）占北京別墅項目總體數(shù)量百分比（%）東部、東南部3226東北部3428北部、西北部4436南部、西南部87市區(qū)432001年12個新盤別墅中，均價在7000元／平方米以下的項目有10個，這樣在一定程度上大大拉低了別墅價格與客戶購買力的差距，成交情況逐漸活躍起來。二、2001年北京別墅市場需求分析北京別墅客戶群構成隨著居民收入的增加和別墅價格的下降，別墅的需求量逐漸增加。近幾年來，別墅外銷需求不斷發(fā)展，別墅內(nèi)銷需求更是增長迅猛，積壓的大量的別墅面積得到了消化，別墅現(xiàn)房租售率明顯回升，據(jù)不完全統(tǒng)計約為80％左右。90年代初期別墅并沒有內(nèi)銷市場，隨著人們收入的增長，對生活質量要求的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)精英、IT產(chǎn)業(yè)新貴開始追求幽雅恬適的城郊別墅生活。別墅售價最低的地區(qū)為遠郊約每平方米3300元左右。經(jīng)濟形勢好轉與加入WTO的臨近，增強了人們投資房地產(chǎn)的信心，很多國內(nèi)人士購買別墅，然后出租以獲得更高的租金回報。一些京內(nèi)人士購買市區(qū)及近郊區(qū)別墅京潤水上花園、嘉林花園、麗京花園、麗斯花園等，然后出租，獲得了較高的租金收入，別墅市場的內(nèi)銷需求量明顯上升。五、2001年北京東北部別墅市場配套設施分析高檔配套設施齊全的別墅市場需求較大。北辰東郊和平項目市場定位建議建議本案的產(chǎn)品類型為：多層帶電梯公寓+四層半躍層式住宅+TOWNHOUSE聯(lián)排別墅+單體別墅。TOWNHOUSE聯(lián)排別墅建議以220—300平方米為主力戶型，銷售單價在10000元/平方米，總價款控制在300萬元左右，其應建在湖邊或項目的中心區(qū)域內(nèi)，借水景炒作“私家海岸線”的概念，將原有死板的水塘岸線延伸到住宅前的私人領地之內(nèi)，向客戶渲染一種另類、休閑的生活氛圍；與此同時，本案充分利用水景資源營造良好的社區(qū)環(huán)境，提升物業(yè)品質。具有高爾夫球練習場的香江花園、麗京花園以及金色湖畔高爾夫球俱樂部旁邊的裕京花園，銷售率已經(jīng)很高，買家和租客仍然絡繹不絕。通往首都機場，南抵北京東部傳統(tǒng)的涉外商務使館區(qū)，距離東北三環(huán)只有十幾公里，辦公、購物十分方便，地理位置較為優(yōu)越。隨著收入水平的提高，在2002年中，崇尚享受生活的人們將會追求一種全新的生活方式，即5天住城里，2天周末住郊區(qū)，將有越來越多的人在城市郊區(qū)購買高品質的別墅。開發(fā)商被迫改變經(jīng)營策略，將空置別墅作為度假村、酒店、會所等出租。隨著經(jīng)濟形勢的轉好，加入WTO日益臨近，住房按揭貸款的實施，第二類買主呈明顯上升趨勢。2000年開盤的橘郡別墅和圣得花園的買家絕大部分是這部分“中產(chǎn)階級”， 其他新盤別墅的客戶主要也是此類人士。目前，別墅市場需求結構日趨合理，主要可以分為以下幾個層次：2001年12個新盤別墅中，在四環(huán)和公路一環(huán)之間的別墅項目有竹溪園三期和京香花園二期，竹溪園為高檔外銷別墅，而京香花園為尚不具備合法產(chǎn)權經(jīng)濟型別墅。配套設施齊全，環(huán)境和設計檔次較高，京順路和首都機場高速路連接使館區(qū)和東部CBD，別墅以外銷為主。由于高檔物業(yè)的過度開發(fā)，1995年國務院發(fā)出通知，別墅等高檔住宅及度假村原則上不再批準立項，以后建設也要嚴格審批，別墅市場開始處于徘徊不前的狀況