【正文】 ● 本案不適合的商業(yè)業(yè)態(tài)： ○ 百貨公司 百貨公司基本以扣率店形式存在，在太原唯一按時(shí)結(jié)付款的商場(chǎng)僅為百盛，其它商場(chǎng)均存在拖欠貨款的情況，造成資金力不足的供應(yīng)商無力進(jìn)貨，從而使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)惡性循環(huán)。而侯馬地區(qū)的扣率店所經(jīng)營(yíng)的商品均為低檔商品，不適合百貨公司的經(jīng)營(yíng)和定位。本案的市場(chǎng)狀況本案銷售市場(chǎng)調(diào)查示意圖本案的銷售方式● 銷售對(duì)象細(xì)分類： 純投資性客戶：僅做為購(gòu)鋪而不進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。本案周邊仍存在即將開業(yè)的或在建的商業(yè)項(xiàng)目，會(huì)在一定程度上瓜分廠商資源和分化消費(fèi)力?，F(xiàn)在連接侯馬到省城——太原的交通非常方便，除常規(guī)火車外，每日均有多班大巴往返于二市之間。 ○ 核心五說明侯馬系晉南地區(qū)一個(gè)中等規(guī)模的縣級(jí)市，區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征不是十分明顯。本案的規(guī)劃核心THE KERNEL OF LAYOUT打造晉南地區(qū)獨(dú)一無二的商業(yè)旗艦本案的規(guī)劃核心● 五大基本規(guī)劃核心：核心一量販不是大賣場(chǎng)，而是在百貨公司的基礎(chǔ)上衍生出來的更適宜于三級(jí)城市經(jīng)營(yíng)的零售業(yè)態(tài)。公司主要管理人員均是具備多年外資零售店經(jīng)驗(yàn)的資深主管，涉足百貨、超市、市場(chǎng)、專賣店等一系列的零售業(yè)態(tài)，同時(shí)也有多家外資房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)從事多年商鋪銷售、招商、管理、咨詢等工作的人員。核心四本案是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。本案座落在侯馬火車站對(duì)面二條主要商業(yè)街的交口處，系該市的地標(biāo)建筑，系典型的綜合百貨大樓的設(shè)計(jì)，業(yè)主的收購(gòu)均價(jià)是該市目前住宅售價(jià)的約三倍，其售價(jià)和市場(chǎng)的租金均價(jià)比較后已顯見泡沫。其中：以煤礦主為主的消費(fèi)群體集中在餐飲、娛樂方面的消費(fèi)，由于收入高，在此方面的消費(fèi)將趨于高端，需要有包廂等的就餐環(huán)境。量販?zhǔn)欠虾铖R此類地縣級(jí)城市的、經(jīng)濟(jì)收入和儲(chǔ)蓄不高的、人口數(shù)量相對(duì)較少的最有效的商業(yè)模式。 投資經(jīng)營(yíng)性客戶：既投資購(gòu)鋪也進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的?！?本案商業(yè)業(yè)種的劃分：樓層館名業(yè)種7F演歌臺(tái)KTV包間，夜總會(huì)6F海鮮館包間式餐飲5F平價(jià)百貨街低檔的平價(jià)百貨類商品4F紳士服飾街中檔及中低檔男性商品、體育運(yùn)動(dòng)商品、中性休閑商品3F品位生活街中檔及中低檔成熟女性商品，兒童商品、家庭用品2F青春少女街中檔及中低檔年輕女性商品1F國(guó)際名店街中高檔服飾、皮件、化妝品、黃金珠寶、鐘表眼鏡B1F生活量販超市食品、非食品、部分生鮮產(chǎn)品● 業(yè)態(tài)規(guī)劃的原由： 以高銷售價(jià)格用高租金價(jià)格的商業(yè)形態(tài)對(duì)應(yīng) 以低銷售價(jià)格用低租金價(jià)格的商業(yè)形態(tài)對(duì)應(yīng) 針對(duì)頂尖消費(fèi)群以特殊的業(yè)種（餐飲娛樂和一樓名店）對(duì)應(yīng) 以量販超市為本案的集客核心來對(duì)應(yīng)● 各樓層目標(biāo)顧客（√√√為最高值）：B1FB1F1F2F3F4F5F6F7F消費(fèi)群體煤礦個(gè)體業(yè)主√√√√√√√√√√√√√√√√√√政府機(jī)關(guān)人員√√√√√√√√√√√√√√√普通本地居民√√√√√√√√√√√√√√√√√√● 廠商經(jīng)營(yíng)模式（√√√為最高值）： B1F1F2F3F4F5F6F7F公司返租統(tǒng)一自營(yíng)√√√√√√√√√商戶純租賃形式√√√√√√√√√√業(yè)主購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)√√√√√√√√√√√√√● 目標(biāo)顧客年齡層（√√√為最高值）： B1F1F2F3F4F5F6F7F016少年兒童√√√√√√√√1735白領(lǐng)一族√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√35以上中老年族√√√√√√√√√√√√√√√√√√√● 商品檔次基本定位（√√√為最高值）： B1F1F2F3F4F5F6F7F低檔√√√√√√√√√√√√√√√中檔√√√√√√√√√√√√√√高檔√√√√√√√√● 生活量販超市簡(jiǎn)要說明：生活量販超市商品結(jié)構(gòu)示意圖生活量販超市經(jīng)營(yíng)方式示意圖● 15樓商鋪簡(jiǎn)要說明：○ 目標(biāo)招商的對(duì)象 侯馬本地經(jīng)營(yíng)戶55% 太原的經(jīng)營(yíng)戶30% 山西其它地區(qū)及外省經(jīng)營(yíng)戶10% 公司自營(yíng)商品采購(gòu)5% ○ 經(jīng)營(yíng)戶設(shè)柜標(biāo)準(zhǔn) 有品牌的經(jīng)營(yíng)戶 非假冒偽劣和侵權(quán)性商品的經(jīng)營(yíng)戶 能夠提供商品代理、經(jīng)銷等證明的經(jīng)營(yíng)戶 有良好形象的經(jīng)營(yíng)戶 有足夠資金的經(jīng)營(yíng)戶 符合中檔為主低檔為輔的商品價(jià)格帶的經(jīng)營(yíng)戶 主要經(jīng)營(yíng)模式： 租賃戶為：租金+物業(yè)管理費(fèi) 自營(yíng)戶為：物業(yè)管理費(fèi)● 全館收益價(jià)格預(yù)算： ○ 基本商業(yè)數(shù)據(jù) 一樓按照得房率55%計(jì)算，實(shí)際面積約為2134平方米 二至五樓按照得房率60%計(jì)算，每層實(shí)際面積約2328平方米 租賃面積依照實(shí)際面積計(jì)算 ○ 樓層租賃理論價(jià)格（未含物業(yè)管理費(fèi)）：1F2F3F4F5F樓層實(shí)際面積21342328232823282328平均租金單價(jià)單鋪平均面積2015151510單鋪年均租金樓層年租總價(jià)390萬323萬221萬170萬127萬年15樓租金收益1231萬元租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以本商圈市場(chǎng)調(diào)查為參考基礎(chǔ) ○ 15樓物業(yè)費(fèi)理論價(jià)格 15樓物業(yè)費(fèi)均價(jià)35元/平方米/月 15樓實(shí)際面積合計(jì)11446平方米 15樓年物業(yè)費(fèi)收入480萬元 物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以新田市場(chǎng)（39元/平方米/月）為參考● 商業(yè)籌建成本：○ 內(nèi)裝費(fèi)用： 鑒于甲方的交房標(biāo)準(zhǔn)的前提下： 15樓基本考慮為租賃型商鋪，基本無乙、丙工程費(fèi)用，僅預(yù)備150萬作為部分調(diào)整費(fèi)用（主要在工程方面）； 裝修小計(jì)：150萬元； ○ 設(shè)備及物品費(fèi)用： 15樓僅綜合布線和背景音樂設(shè)備依照10萬元計(jì)算 辦