【正文】 年新樓盤驟減，但開(kāi)發(fā)規(guī)模、和品質(zhì)都有較高提升。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)力度加大，存在客戶分流。開(kāi)發(fā)商仍處于被動(dòng)狀態(tài)，信息的釋放渠道有限。家庭結(jié)構(gòu)，被調(diào)查者家庭主要兩口之家和二代同堂，%。衛(wèi)生間需求出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效153245總98衛(wèi)一面積出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效59平米50 912平米23 12平米以上9 5平米以下5 總87 無(wú)效11 總98 衛(wèi)二面積出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效59平米24 5平米以下16 912平米1 總41 無(wú)效57 總98 I\陽(yáng)臺(tái)分析對(duì)陽(yáng)臺(tái)的面積要求，從調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，%，%，對(duì)陽(yáng)臺(tái)面積的要求，%需求面積在610平方米，%1015平方米，北向陽(yáng)臺(tái)需求面積較小，認(rèn)為只要滿足作為工作陽(yáng)臺(tái)的基本功能即可。在被調(diào)查者中，所能承受買房范圍最小值1200元，最大值3000元。開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間的雙熱效應(yīng)會(huì)給新區(qū)帶來(lái)無(wú)限的活力。對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)期慎重考察通過(guò)對(duì)雙城市房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的調(diào)查了解，建筑規(guī)模在5萬(wàn)平米左右、銷售率達(dá)到85%以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售周期一般都在二三年。建筑業(yè)的發(fā)展空間巨大。東西長(zhǎng)85公里，南北寬65公里，占全境面積的93％；水域面積325397畝，占總面積的7％。二、人口情況至2006年末，全市總?cè)丝?07312人。初步測(cè)算，2006年人均地區(qū)生產(chǎn)總值17207元。第二章 雙城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、雙城房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀綜合分析雙城市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場(chǎng)才得到大力發(fā)展，一時(shí)間開(kāi)發(fā)量大幅增加，房?jī)r(jià)上揚(yáng)速度較快，市場(chǎng)秩序不規(guī)范。這自然的會(huì)引起居住片區(qū)的偏移，而開(kāi)發(fā)區(qū)相對(duì)可居住建設(shè)項(xiàng)目較少的供應(yīng)量使得這種需求更加明顯。購(gòu)房承受總價(jià)（萬(wàn)元） B點(diǎn)C點(diǎn)總額高于多少你不會(huì)購(gòu)買（萬(wàn)元）總額低于多少你也不會(huì)買（萬(wàn)元）N有效96968280無(wú)效221618平均值最底59104最高40405020B\需求面積分析%，%，%，%，%。出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效一次性21分期31按揭36公積金貸款10總98期望首付款額在人們期望首付款的調(diào)查中，%所占份額最大，%，810萬(wàn)元占19%，%?？偨Y(jié)被調(diào)查者中，不同的年齡段對(duì)臥室、廳、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)的要求各不相同，組合以上數(shù)據(jù)得：人們?cè)诓煌挲g段對(duì)戶型選擇的差異性也較大，30歲以下中二室一廳一衛(wèi)戶型最受歡迎，3545歲中三室二廳二衛(wèi)戶型最受歡迎，三室一廳二衛(wèi)戶型所占比重也較大。多數(shù)樓盤限于規(guī)模和自身開(kāi)發(fā)實(shí)力，自身基本配套設(shè)施與服務(wù)稀缺，因而不得不依賴市政配套與小區(qū)以外的周邊設(shè)施。雙城市2008年地產(chǎn)將呈現(xiàn)的特點(diǎn)1）、項(xiàng)目盤量較大2）、小高層、高層、TOWNHOUSE進(jìn)入雙城3）、重視物業(yè)管理，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)4）、營(yíng)銷隊(duì)伍素質(zhì)較前些年有了長(zhǎng)足的發(fā)展與進(jìn)步，銷售人員素質(zhì)有所提高5）、目標(biāo)客戶群體細(xì)分6）、強(qiáng)調(diào)并注重了售樓中心的硬件環(huán)境7）、廣告推廣手段多樣，集平面、電視、戶外、DM等多種宣傳方式于一體，立體式對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行灌輸8）、提高了對(duì)其它推廣手段的應(yīng)用，如房展會(huì)、房地產(chǎn)俱樂(lè)部等9）、整體包裝色彩、理念、廣告語(yǔ)等突出，強(qiáng)調(diào)了項(xiàng)目本身的特點(diǎn)與概念10）、概念炒作日益突出11）、注重了企業(yè)自身與項(xiàng)目品牌形象的建設(shè)12）、加大了廣告投放力度 第三章 項(xiàng)目所在區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、住宅市場(chǎng)分析2007年住宅市場(chǎng)特征住宅價(jià)格穩(wěn)步上漲，全年漲幅平衡2007年在國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的影響下，雙城住宅市場(chǎng)穩(wěn)步上升，全年住宅市場(chǎng)價(jià)格增幅不到二百元，與去年的增長(zhǎng)幅度相比，增幅相近，全年漲幅穩(wěn)定。而作為扼守哈爾門戶、糧食產(chǎn)量大縣、世界百?gòu)?qiáng)輕工業(yè)企業(yè)的加工廠的雙城市，其發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及百?gòu)?qiáng)企業(yè)的不斷加盟，為雙城提供經(jīng)濟(jì)騰飛的同時(shí)，促進(jìn)了雙城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，加速了地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。隨著鳳凰城、教育家園和明年即將入駐的溫州商團(tuán)等大型高檔社區(qū)的建設(shè)，北部地區(qū)的入住人口將大量增加，該部分人群消費(fèi)力較強(qiáng)，因此可以預(yù)見(jiàn)雙城北部將成今后幾年商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。6）、街區(qū)商業(yè)、沿街底商發(fā)達(dá)。2）、項(xiàng)目的不同于以往的定位與營(yíng)銷推廣，是否能得到客群的認(rèn)可。將項(xiàng)目的健康形象深植雙城市民心里。二、項(xiàng)目定位支撐雙城市沒(méi)有完整的社區(qū)理念，引先就意味著商機(jī)無(wú)限。作為長(zhǎng)輩，無(wú)論他們是否是我們真正的晚輩，我們同樣被年輕打動(dòng)，同樣被希望感動(dòng)……所有的這一切，才真正是本案釋放親情與感激的開(kāi)始與序幕……我們有理由相信，隨著公共交通設(shè)施的發(fā)展，生活配套設(shè)施的齊全，將會(huì)使大量的市區(qū)潛在的購(gòu)房需求釋放，最終促進(jìn)本案項(xiàng)目的升溫。l 它是城市理念的一個(gè)提煉，是時(shí)代精神的一個(gè)概括。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建議以5米左右的大開(kāi)間、大跨度、自由分割為基礎(chǔ)，適當(dāng)加大層高，避免一層建筑出現(xiàn)陰暗、采光不好的弊病，并在建筑前預(yù)留出停車及綠化空間，為網(wǎng)點(diǎn)的對(duì)外服務(wù)做好準(zhǔn)備；216。 2）、人車分流，次周邊式機(jī)動(dòng)車道路與內(nèi)環(huán)式的非機(jī)動(dòng)車步行道路結(jié)合成真正的人流，小區(qū)中避免汽車的嘈雜和兒童過(guò)馬路的危險(xiǎn)為居民創(chuàng)造出一個(gè)寧?kù)o、安全的空間。216。（1） 人員推廣a、培訓(xùn)一支出色的推銷隊(duì)伍，變被動(dòng)等客上門為主動(dòng)出擊（DM）。c、八月十五中秋節(jié)：團(tuán)圓活動(dòng)內(nèi)容：在八月十五，舉辦業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)。2）、因有可能為三代同堂或四代同堂，就要設(shè)計(jì)不同年齡層的活動(dòng)場(chǎng)所，做到動(dòng)靜分區(qū)，互不干擾。216。定位二花園洋房：銷售分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：占地面積：25000平方米總建筑面積：32800平方米（其中住宅3萬(wàn)平米、商鋪2千平米、車庫(kù)800平米）容積率：銷售金額估算住宅銷售單價(jià)：2250元/平商服銷售單價(jià)：3200元/平車庫(kù)銷售單價(jià)：2800元/平住宅銷售金額：2250*30000=6750萬(wàn)元商服銷售金額：3200*2000=640萬(wàn)元車庫(kù)銷售金額：2600*800=208萬(wàn)元總銷售金額：6750+640+208=7598萬(wàn)元。第一點(diǎn)：媒體的有效運(yùn)用 針對(duì)目標(biāo)客戶，逐步將不同主題的推進(jìn)，強(qiáng)化定位配合促銷，公關(guān)傳播發(fā)布項(xiàng)目相關(guān)信息。 造型大膽，風(fēng)格獨(dú)特，有強(qiáng)烈的異域風(fēng)情。 單元入口處，結(jié)合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔樓宇對(duì)講門，提升樓盤檔次；216。第二階段推動(dòng)階段（時(shí)間待定）主要活動(dòng)內(nèi)容：1）、多媒體廣告大展示通過(guò)報(bào)紙、電視、戶外等三位一體的媒體傳播效應(yīng)連續(xù)不斷的多角度報(bào)道，轟轟烈烈地正式拉開(kāi)活動(dòng)的序幕。售樓處一個(gè)好的售樓處形象，不僅能表現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的企業(yè)實(shí)力與形象還能提升項(xiàng)目整體檔次，而售樓處內(nèi)有一個(gè)專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)，在彰顯開(kāi)發(fā)商專業(yè)的同時(shí)，也會(huì)有效的抓住潛在客群，大大增加項(xiàng)目的成比例，作到項(xiàng)目利益最大化。這也可作為社區(qū)的又一賣點(diǎn)。要使陽(yáng)光充足，活力四射。 外立面力求簡(jiǎn)約、大方，線條流暢，加大采光面積。項(xiàng)目對(duì)面為客群公認(rèn)教育質(zhì)量較高的兆鱗小學(xué)，讓入住業(yè)主的子女贏在起跑線上。他們會(huì)選擇一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅的地段讓老人安度晚年。關(guān)鍵詞：（2）運(yùn)動(dòng)社區(qū)——我開(kāi)放、我健康、我自信由項(xiàng)目所處的地理位置決定，我們將社區(qū)的理念與開(kāi)放廣場(chǎng)與自然環(huán)境相結(jié)合，稱之為“我開(kāi)放、我健康、我自信”，隨著人們生活水平的提高，運(yùn)動(dòng)與健康越趨被人們重視。5）、搶在溫州商團(tuán)前，推出我們的項(xiàng)目和生活理念，使項(xiàng)目搶先印入雙城市民心中。機(jī)會(huì)（O）：1）、項(xiàng)目正處于區(qū)塊內(nèi)大量同類項(xiàng)目尾盤，新項(xiàng)目沒(méi)有開(kāi)盤期間，競(jìng)爭(zhēng)力度較小，抓住機(jī)會(huì)，積累有效客戶，項(xiàng)目會(huì)是區(qū)塊內(nèi)唯一亮點(diǎn)。2）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)類型主要集中在商業(yè)大賣場(chǎng)、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心和專業(yè)市場(chǎng)，物業(yè)類型檔次較低，高檔次商業(yè)類型尚未出現(xiàn)。其后依次為物業(yè)管理、戶型、價(jià)格、商業(yè)、地段、綠化。同時(shí)政策中關(guān)注的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、舊村改造轉(zhuǎn)軌等關(guān)鍵詞，預(yù)示一定規(guī)模的中低價(jià)房的開(kāi)發(fā)，同時(shí)未來(lái)一段時(shí)間溫州商團(tuán)的進(jìn)駐，促使新增供應(yīng)量的增加，將會(huì)對(duì)雙城的樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價(jià)格的增長(zhǎng)幅度。房地產(chǎn)投資仍然不高，真正需求和升級(jí)置業(yè)是市場(chǎng)主力需求。營(yíng)銷手段幾乎一律是“廣告宣傳+售樓小姐”模式，且運(yùn)用方面還存在很大差異。雙城市學(xué)歷層次相對(duì)較低主要以大專及以下為主。起居室的需求出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效183215總98起居室面積出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效2532平米53 1925平米22 32平米以上11 19平米以下3 總89 無(wú)效9 Total98 餐廳面積出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效19平米以下62 1925平米1 總63 無(wú)效35 總98 H\衛(wèi)生間分析消費(fèi)者對(duì)衛(wèi)生間的需求，從調(diào)查數(shù)據(jù)看，選擇兩室的多選擇一衛(wèi)，%；選擇三室的多選擇二衛(wèi)，%，同時(shí)人們對(duì)主衛(wèi)面積的要求51%集中在59，912平方米，客衛(wèi)59平方米或5平米左右。購(gòu)房的原因出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效本地拆遷5改善居住條件60投資升值5結(jié)婚用房25地位身份的象征1其他2總98本次預(yù)置業(yè)屬于出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效第一次39第二次53多次6總98A\可接受價(jià)格、總價(jià)分析㎡㎡之間，㎡，㎡。一般而言，大體量集中區(qū)都具有較大的投資價(jià)值，二則相對(duì)于市中心，它無(wú)污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬。家庭結(jié)構(gòu)的變化使得消費(fèi)者更加關(guān)注家庭主人、與孩子的生活空間，更加注重生活質(zhì)量，因此較大面積戶型需求較多。這說(shuō)明建筑業(yè)在雙城市已進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展階段，今后幾年，除特殊情況，會(huì)持續(xù)以此值或高于此值的增長(zhǎng)率穩(wěn)步上升。城市規(guī)模雙城市位于松嫩平原中部。其中，男性人口410722人，女性人口396590人；農(nóng)業(yè)人口639559人，非農(nóng)業(yè)人口167753人。非公有經(jīng)濟(jì)增加值實(shí)現(xiàn)1064250萬(wàn)元，%；%。從全國(guó)各城市新區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)城市新區(qū)的開(kāi)發(fā)勢(shì)必會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大的影響。需求分析為更好的了解雙城市消費(fèi)群體的真實(shí)需求，我司采取入室訪談問(wèn)卷調(diào)查方式，共訪談了104位，近年內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)賣房產(chǎn)的消費(fèi)者。%，最為廣大消費(fèi)者所青睞，其中尤以6080平米之間為最高。出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效5萬(wàn)以下1958萬(wàn)29810萬(wàn)121518萬(wàn)2總63無(wú)效35總98愿意承擔(dān)的月供金額愿意承擔(dān)的月供金額，%，%。4050歲中四室二廳二衛(wèi)戶型最受歡迎，其中三室二廳、二室戶型也有部分消費(fèi)者偏好，50歲以上中二室和三室需求較多，但面積不要求太大。、物業(yè)管理物業(yè)管理滯后，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)雙城消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理意識(shí)不強(qiáng)，另一方面開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)管理水平有限。隨著土地、利率、稅收等政策的推出加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，同時(shí)雙城作為一個(gè)內(nèi)陸城市開(kāi)發(fā)度不高，外來(lái)投資者較少，城市化的過(guò)程中對(duì)住房的需求加大，在成本和剛性需求的拉動(dòng)下，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲。