【正文】 夠完善；● 柳州市的高端商務政務客人相對流動較少，商務活動缺乏主題； ● 酒店業(yè)的綜合經(jīng)營利潤較低；● 未來將會有新酒店增加，房價競爭愈加激烈。商務酒店定位細分商務會議型酒店的目標客戶群，不言而喻是商務客人和會議客人。旅游星級飯店規(guī)模（2009年4月30日官方公布數(shù)據(jù)）2008年，本市擁有旅游星級飯店24家，客房3296間，平均客房出租率65%。五萬多年前，柳江人、白蓮洞人就在這里繁衍生息。財政收入大幅增加，%。地塊東面即柳州市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和河東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，地理位置優(yōu)越，具有相當?shù)纳禎摿?。目前已形成汽車及零部件、鋼材、建材、農(nóng)副產(chǎn)品、日用消費品等大型批發(fā)市場。2006年10月溫家寶總理到柳州視察，稱贊柳州“山清水秀地干凈”，認為“柳江河就是廣西最大的品牌,在全國找不到第二條”，這是對柳州人居和生態(tài)環(huán)境的最大肯定。10月舉辦“2008F1摩托艇世界錦標賽中國柳州大獎賽”和“第五屆柳州國際奇石節(jié)”吸引來自世界各地的F1摩托艇愛好者和奇石愛好者參與盛世，使得入境旅游者人數(shù)再創(chuàng)新高。競爭對手的分析“知彼知己，百戰(zhàn)不殆”，經(jīng)過認真的調(diào)查及分析，我們認為周邊能夠對本項目酒店構成競爭威脅的主要有：麗笙酒店（籌備中）、柳州飯店、麗晶酒店，現(xiàn)將三家酒店的基本資料分析如下：項 目麗笙酒店柳州飯店麗晶酒店地理位置市政中心側，新城區(qū)，交通便利市中心，臨江，交通便利城市中心廣場酒店星級五星五星四星房務客房設施10年開業(yè)，全新設備今年全部客房均配備上電腦，10層為今年全新裝修行政客房2008年商務房、行政房全新裝修房間數(shù)量315間280間207間平均房價預計在600元380元250元餐飲未知中西餐齊全，王子扒房高端餐中西餐齊全餐位未知約1500個約800個會議廳未知2007年新建超豪華大型會議廳，另有16個會議室會議設施一般據(jù)調(diào)查，正在籌建的麗笙酒店計劃明年開業(yè)，柳州飯店也正在逐步改建裝修，所以對本項目真正構成競爭的是麗笙酒店，另目前柳州飯店為主要高端政務會議的場所，也會對本項目造成一定影響，但其酒店受原建筑結構的限制，只能是部分改造，設施及設計上還存在不足之處。同時，我們也認為，更大面積的房間并不能保證酒店在平均房價上獲得相應的增長。投資盈利模擬分析酒店建筑面積40000平方米，；設置約400間客房，REVERPAR350元，1800個餐位，按上座率70%，人均消費120元計；按投資10年期的參考收益。實乃，人生得失如萍散，雪落花開辭紅顏?！　『煤没钭约海鸵η蟆巴硕笃浯巍?后半生，我們沒有多余的精力去開拓一個未知的領域。當曲終人散時，不過是樂者自樂，歌者自歌；傷者自傷，痛者自痛。　　三毛說：“我來不及認真地年輕，待明白過來時，只能選擇認真地老去。所謂的“大不了從頭再來”,那只不過是年輕人的豪言壯語。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁?！　『煤没钭约海鸵η鬆I造一個“小天地”.人生需自渡，這個世界上從來就沒有救世主。就像卞之琳所說的那樣，你站在橋上看風景，看風景的人在樓上看你。　　有道是，流光容易把人拋，紅了櫻桃，綠了芭蕉。葉公好龍，玩假把式；夜郎自大，唯我獨尊，只能是自討苦吃。寸有所長，尺有所短，每個人都不是完美無缺的個體，你有你的色彩，我有我的艷麗；你羨慕別人的同時，別人也許正在羨慕你。當你走過半生，驀然首，你會發(fā)覺：轉眼間，我們便告別了蔥蘢的年華，跨過了中年的門檻，走進了楓紅菊艷的時節(jié)。其中：● 項目土地開發(fā)投資：。因此，開發(fā)時，不應以純粹的豪華酒店投資為目標，而應以更加追求成本效益的方式，更注重在風格上取得效果，同樣能夠使擬建酒店具備足夠競爭力，做當?shù)刈詈镁蛪?。?套房小型SPA設計在部分高檔套房內(nèi)設獨立的ＳＰＡ空間，令酒店的差異化品質(zhì)凸顯● 注重客房的衛(wèi)生間設計，一改以往呆板陳設和布局● 在居家住宅中陽臺是必不可少的，但在酒店項目中就很少了。目前柳州在建的高星級酒店僅有位于陽光100城市廣場的麗笙酒店，即使客源分流，柳州高星級酒店的整體出租在廣西區(qū)各城市仍處在較高的水平。柳州的民族風情獨具神韻，“壯歌、瑤舞、苗節(jié)、侗樓”，堪稱“四絕”，三江程陽風雨橋和鼓樓等民族建筑聞名海內(nèi)外。四條鐵路干線、三條高速公路和三條國道在柳州重疊交匯，陸路運輸4小時可達北部灣海岸港口。服務范圍● 視察擬建項目地點并確定其對擬建項目的適用性。全市主營業(yè)務收入超億元工業(yè)企業(yè)超百戶，其中超250億元、150億元和100億元企業(yè)各1戶，50100億元企業(yè)3戶，柳州工業(yè)經(jīng)濟總量約占廣西的1/4。柳宗元詩中“嶺樹重遮千里目，江流曲似九回腸”，徐霞客筆下“千峰環(huán)野立，一水抱城流”，便是柳州城市風貌最為形象的寫照。星級飯店接待國內(nèi)外旅游者情況（2009年4月30日官方公布數(shù)據(jù)）序號單位名稱入境旅游者國內(nèi)旅游者人數(shù)（人次）人天數(shù)人數(shù)（人次）人天數(shù)1麗晶大酒店2838706319812322042柳州飯店2733789265414836023三江飯店1625212131507403114柳州賓館10503085747611220535南疆賓館76981476615861716屏山賓館533233530248512507京都賓館34976557129797018澤豐大酒店31648736090457459延安大酒店280832467646514410中交大廈233235203042104411融水大酒店169181379694133612瑞通大酒店145147169632059413東方大酒店94322146312012214南天大酒店77138361024829515融水金林大廈34504319923202216天龍大酒店1112202953767417鑫源大酒店1111405795773418鹿寨鹿州賓館66215282567619華錫大廈00737028843720五菱賓館00356563565621核工大酒店00274172845822老樹賓館00210062206923融安九重天大酒店0086358635我們調(diào)研的酒店柳州市截止目前（2009年11月）五星酒店1家，四星酒店4家（有兩家為今年評定），在建五星酒店1家，項目計劃內(nèi)五星級酒店1家。她是集商務住宿、餐飲、休閑娛樂為一體的多功能大酒店