【正文】 為8181元/平方米，上下可以浮動(dòng)5%，所以平均價(jià)格定在8186元/平方米。開(kāi)盤(pán)之際，結(jié)合隆重的開(kāi)盤(pán)儀式和大幅度優(yōu)惠推出。從廣告公司那里得到消息，明光時(shí)代右側(cè)有一塊100平方米的大展板，規(guī)格是5*20米，從它所處的位置和高度看，非常適合明光時(shí)代。注：按照明光時(shí)代目前的情況，開(kāi)盤(pán)前的宣傳推廣只能夠做郵寄廣告、印刷品、模型、效果圖和施工現(xiàn)場(chǎng)等明光時(shí)代本身的一些包裝和宣傳，散發(fā)單頁(yè)與明光時(shí)代的定位和形象不符合，對(duì)外宣傳只有郵寄廣告一種途徑。開(kāi)盤(pán)前一周到以后的一個(gè)月內(nèi)的報(bào)版廣告推廣計(jì)劃如下：第一期的主題為：新經(jīng)濟(jì)條件下的商務(wù)辦公革命；第二期強(qiáng)化新經(jīng)濟(jì)條件下的商務(wù)辦公革命主題，開(kāi)始引入?yún)^(qū)位宣傳；第三期宣傳國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)3A級(jí)智能寫(xiě)字樓概念；第四期將新經(jīng)濟(jì)條件下的商務(wù)辦公革命和國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)3A級(jí)智能寫(xiě)字樓概念綜合宣傳。市場(chǎng)傳播策略概念設(shè)定新經(jīng)濟(jì)下的商務(wù)辦公革命保證明光時(shí)代的品質(zhì)，打響明光時(shí)代的品牌，本著實(shí)事求是的原則，將國(guó)際3A級(jí)智能大廈引入明光時(shí)代。外地駐京機(jī)構(gòu)青睞商住兩用項(xiàng)目，而且外地駐京機(jī)構(gòu)比較認(rèn)可明光村區(qū)域，明光時(shí)代正是他們選擇的目標(biāo)。明光時(shí)代采用地下二層停車(chē)，不可能再增加地下停車(chē)位，地上又無(wú)大面積空地停車(chē)，停車(chē)問(wèn)題對(duì)明光時(shí)代的影響會(huì)比較大。項(xiàng)目特點(diǎn)分析明光時(shí)代有利因素1）地理位置優(yōu)越、交通便利明光時(shí)代所處區(qū)位是連接中關(guān)村和金融街的支點(diǎn)區(qū)域，既是中關(guān)村高科技園區(qū)的邊沿區(qū)域，又是金融街區(qū)的延伸地帶，地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。目前市場(chǎng)空置率接近1200萬(wàn)平方米，而2001年上市量為3000萬(wàn)平方米，按照年銷(xiāo)售1000萬(wàn)平方米計(jì)算，市場(chǎng)空置率仍會(huì)較大幅度增長(zhǎng)，供給與需求之間已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的失衡現(xiàn)象。北京住宅價(jià)格整體走勢(shì)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)在所難免，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的將更加激烈。明光時(shí)代位于學(xué)院南路，三環(huán)、二環(huán)之間，距離西直門(mén)北大街僅100米，西直門(mén)北大街是連接二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)的重要快速交通干道，通過(guò)西直門(mén)北大街可以快捷到達(dá)城市環(huán)線，然后通往北京的各個(gè)經(jīng)濟(jì)重心。3）公共設(shè)施少作為商用項(xiàng)目，需要商務(wù)中心、公共洗手間登上公共設(shè)施，根據(jù)目前的設(shè)計(jì)方案，布置公共洗手間的可能性小，會(huì)對(duì)銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的不利影響。明光村位于二、三環(huán)之間，交通便捷，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)于北城和東城相似地段的價(jià)格較低，吸引了一批平面廣告公司在明光村區(qū)域辦公；明光村距離有線電視臺(tái)比較近，與北京電視臺(tái)的交通也比較順暢，因此，明光村周邊聚集了許多電視廣告制作的小公司，它們需要能夠提供24小時(shí)辦公，可以居住，面積適中的商住，我們的產(chǎn)品能夠滿足這類(lèi)需求。天道酬勤，辛勤的工作，應(yīng)該享受最?lèi)芤獾墓ぷ鳝h(huán)境，辦公與居住完美結(jié)合。一個(gè)月以后的推廣計(jì)劃，根據(jù)實(shí)際情況決定。（郵寄廣告計(jì)劃參看附件二、模型制作計(jì)劃參看附件三、印刷品制作計(jì)劃參看附件四）各種報(bào)版廣告、戶外看版、網(wǎng)絡(luò)等推廣計(jì)劃都無(wú)法實(shí)施，待明光時(shí)代證照齊全后才可以展開(kāi)。戶外廣告的效果好，尤其是對(duì)于在交通流量巨大的西直門(mén)北大街。促銷(xiāo)策略大幅度優(yōu)惠、活動(dòng)促銷(xiāo)兩種方式。銷(xiāo)售對(duì)象定位公司法人、駐京機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層和房地產(chǎn)投資人群。居住人群以中老年人為主，居住區(qū)的居住環(huán)境在比較短的時(shí)間內(nèi)得到改善的可能性小，會(huì)對(duì)明光時(shí)代的形象有一定影響。明光時(shí)代西側(cè)，規(guī)劃了一條城市輕軌線路，預(yù)計(jì)于2002年6月通車(chē)。本著未雨綢繆的態(tài)度，明光時(shí)代應(yīng)該改變功能，尋找其它的出路。從1990年到2000年底，北京住宅銷(xiāo)售總面積為3319萬(wàn)平方米。通過(guò)明光村區(qū)域周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況看，住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)接近飽和，明光時(shí)代以居住為主的可操作空間小。明光時(shí)代不利因素素1）項(xiàng)目規(guī)模有限明光時(shí)代規(guī)模比較小，對(duì)周邊的輻射能力差，市場(chǎng)空間受到規(guī)模較小的壓縮，可能導(dǎo)致明光時(shí)代的吸引力較低。銀行一般選擇臨路底商作為辦公場(chǎng)所，明光時(shí)代正好可以滿足它們的需要。開(kāi)盤(pán)6個(gè)月后，推出剩余24套保留戶型，平均價(jià)格9335元/平方米，能夠在2個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售44套，達(dá)到75%的銷(xiāo)售率，再后兩個(gè)月