【正文】 本期和基期營業(yè)收入、預(yù)收賬款期初和期末數(shù)據(jù)。二、評(píng)估模型（財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)率、營業(yè)收入變動(dòng)率、財(cái)務(wù)費(fèi)用與營業(yè)收入彈性系數(shù)）企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)率=（當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用發(fā)生額 上期發(fā)生額）/ 上期發(fā)生額營業(yè)收入變動(dòng)率= （本期營業(yè)收入基期營業(yè) 收入）/ 及其營業(yè)收入財(cái)務(wù)費(fèi)用營業(yè)收入彈性系數(shù)=企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)率247。（二）核實(shí)企業(yè)可售面積。當(dāng)期產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)印花稅申報(bào)總額三、數(shù)據(jù)獲取途徑根據(jù) 省級(jí)大集中系統(tǒng)中企業(yè)對(duì)應(yīng)所屬期繳納的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)印花稅；向房管部門采集的企業(yè)對(duì)應(yīng)所屬期銷售網(wǎng)上備案房屋的總價(jià)。 51 有關(guān)部門發(fā)布的常州市平均工資增幅。房管部門房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售合同備案金額。指標(biāo) 26：銷售收入合同備案差異率一、原理描述本指標(biāo)用來反映房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的銷售收入額與其銷售合同備案金額相比較，估算該備案房地產(chǎn)項(xiàng)目反映的銷售收入是否可靠的一種比對(duì)分析指標(biāo)。二、評(píng)估模型（企業(yè)工資增幅、工資增幅與地區(qū)均值比率）企業(yè)工資增幅= （當(dāng)期工資支出上期工資 支出）247。開發(fā)企業(yè)取得國有出讓土地未進(jìn)行稅源庫土地面積增加時(shí)，應(yīng)關(guān)注出讓合同中是否約定了交付土地具體時(shí)間。企業(yè)實(shí)際可售面積取自稅務(wù)報(bào)表。（二）企業(yè)可能存在人為調(diào)減利潤，少繳企業(yè)所得稅問題。二、評(píng)估模型（管理費(fèi)用變動(dòng)率、營業(yè)收入變動(dòng)率、管理費(fèi)用與營業(yè)收入彈性系數(shù)）企業(yè)管理費(fèi)用變動(dòng)率=（當(dāng)期管理費(fèi)用發(fā)生額 上期發(fā)生額）/ 上期發(fā)生額營業(yè)收入變動(dòng)率= （本期營業(yè)收入基期營業(yè) 收入）/ 及其營業(yè)收入管理費(fèi)用營業(yè)收入彈性系數(shù)=企業(yè)管理費(fèi)用變動(dòng)率247。考 慮成本有剛性成本因素，將彈性系數(shù)小于等于 起確認(rèn)預(yù)警； （3）當(dāng)主營業(yè)務(wù)收入與主營業(yè)務(wù)成本彈性系數(shù)＜0，主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率＜0，主 營業(yè)務(wù)成本變動(dòng)率＞0，表明當(dāng)期主營業(yè)務(wù)收入下滑同時(shí)主營業(yè)務(wù)成本在增加，可能存在企業(yè)少確認(rèn)收入，多列成本費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問題，風(fēng)險(xiǎn)成立。財(cái)務(wù)費(fèi)用與借款額彈性系數(shù)=財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)率247。其他應(yīng)付 31 款期初余額100%三、標(biāo)準(zhǔn)值參考范圍其他應(yīng)付款變動(dòng)率小于等于 0 為正常，其他應(yīng)付款變動(dòng)率大于 0且其他應(yīng)付款期末期初余額差異超過 10 萬元的存在風(fēng)險(xiǎn)；四、數(shù)據(jù)獲取途徑業(yè)內(nèi)專家估算。獲取企業(yè)收入信息、國稅機(jī)關(guān)入庫企業(yè)所得稅數(shù)據(jù)。但是不能直截了當(dāng)?shù)囊牲c(diǎn)指向哪個(gè)具體的成本、費(fèi)用項(xiàng)目、或者收入項(xiàng)目出了問題，有待深入核實(shí)、 評(píng) 估、 檢查等。二、數(shù)據(jù)模型企業(yè)實(shí)際毛利率= （房地產(chǎn)經(jīng)營收入經(jīng)營 成本）/ 房地產(chǎn)經(jīng)營收入市場(chǎng)平均毛利率稅收差異測(cè)算毛利率差異＝企業(yè)實(shí)際毛利率－市場(chǎng)平均毛利率三、數(shù)據(jù)獲取途徑房地產(chǎn)經(jīng)營收入、 經(jīng)營成本：企業(yè)所得稅年報(bào)地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率平均水平經(jīng)測(cè)算并參考國稅發(fā)[2022]31號(hào)文規(guī)定，確定如下：（１）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率平均水平為 30％。 20 指標(biāo) 5：綠化費(fèi)單位成本差異率一、原理描述根據(jù)分析對(duì)象的單位綠化費(fèi)與單位預(yù)警成本進(jìn)行比對(duì)分析，對(duì)差異率達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)象分別設(shè)置不同的風(fēng)險(xiǎn)值。五、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)稅收差異率：05%，指標(biāo)權(quán)重：30%；稅收差異率： 5%10%，指標(biāo)權(quán)重：40% ；稅收差異率：10%20% ，指 標(biāo)權(quán)重：50%；稅收差異率：20%30%，指 標(biāo)權(quán)重：60%；稅收差異率：30%以上，指 標(biāo)權(quán)重：100% 。通過支付銷售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑?”成本（如無票支出、非法支出）以代理 費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)帳， 擠占稅前利潤。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多，有的企業(yè)將其全部作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除，影響了當(dāng)期的稅前利潤，造成納稅滯后。 為客戶提供的額外服務(wù)，如防盜門、封閉陽臺(tái)等相關(guān)收入委托物管部門結(jié)算且長期掛帳，企業(yè)就合同房款作收入，形成帳外循環(huán)。 這些成本具備不同的特性、涉及不同的專業(yè)領(lǐng)域，準(zhǔn)確核算的難度較大。商品房銷售時(shí)，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂商品房買賣合同，并提供《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》。國家以土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付出讓金。 4 開發(fā)周期長。近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，其稅收的貢獻(xiàn)也成為我國稅收收入的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)，不能從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。商品房預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同， 7 并在簽約之日起 30 內(nèi)持預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。而且由于滾動(dòng)開發(fā)的情況同一項(xiàng)目不同時(shí)期的成本也會(huì)發(fā)生較大的差異。 房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷環(huán)節(jié)為避免大量的現(xiàn)金流出，同拆遷戶達(dá) 10 成協(xié)議，用購房價(jià)格上的讓利抵頂拆遷賠償款。利用非拆遷人員的身份證，列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛構(gòu)施工合同，騙開建筑安裝業(yè)發(fā)票。 1超標(biāo)準(zhǔn)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出企業(yè)混入“ 會(huì)議費(fèi)”、 “銷售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)” 等明細(xì)科目的賬載金額?？梢圆楹似髽I(yè)的開發(fā)成本計(jì)算表。 六、應(yīng)用要點(diǎn)應(yīng)用本方法的重點(diǎn)在于應(yīng)用第三方信息判斷成本列支的真實(shí)性。二、評(píng)估模型連續(xù)虧損年限＝企業(yè)年度納稅申報(bào)表主表第 23 欄金額0 的連續(xù)年限三、標(biāo)準(zhǔn)值參考范圍無標(biāo)準(zhǔn)值四、數(shù)據(jù)獲取途徑企業(yè)年度納稅申報(bào)表主表第 23 欄金額。企業(yè)可能存成本提前列支、虛列成本、少計(jì)或者隱瞞收入等疑點(diǎn)。 全行業(yè)營業(yè)收入100%營業(yè)收入所得稅負(fù)擔(dān)率差異=本企業(yè)營業(yè)收入所得稅負(fù)擔(dān)率行業(yè)營業(yè)收入所得稅平均稅負(fù)率營業(yè)收入= 主營業(yè)務(wù)收入+ 預(yù)收賬款期末金額 預(yù)收賬款期初余額三、標(biāo)準(zhǔn)值參考范圍Comment [A4]: 應(yīng)給出實(shí)際上數(shù)Comment [A5]: 從哪取數(shù)？Comment [A6]: V30取數(shù) 29 地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的主營業(yè)務(wù)所得稅平均稅負(fù)率由市局測(cè)算確定。（二）了解評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域所得稅平均稅負(fù)率。上期財(cái)務(wù)費(fèi)用。四、預(yù)警值設(shè)置理論上，企業(yè)取得的主營業(yè)務(wù)收入的變動(dòng)與主營業(yè)務(wù)成本的變動(dòng)應(yīng)該是同一趨勢(shì)，變動(dòng)比例大體相當(dāng)，彈性系數(shù)越趨近于 1，越正常。五、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（1）符合以下條件之一的，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分為 1 分①3≤個(gè)人收入與主營業(yè)務(wù)收入彈性系數(shù)＜5 AND 個(gè)人收入變動(dòng)率＜0 AND 主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率＜0；②＜個(gè)人收入與主營業(yè)務(wù)收入彈性系數(shù)≤1 AND 個(gè)人收入變動(dòng)率＞0 AND 主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率＞0；（2）符合以下條件之一的，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分為 2 分①個(gè)人收入與主營業(yè)務(wù)收入彈性系數(shù)≥5 AND 個(gè)人收入變動(dòng)率＜0 AND 主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率＜0；②個(gè)人收入與主營業(yè)務(wù)收入彈性系數(shù)≤ AND 個(gè)人收入變動(dòng)率＞0 AND 主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率＞0；③個(gè)人收入與主營業(yè)務(wù)收入彈性系數(shù)＜0 AND 個(gè)人收入變動(dòng)率＜0 AND 主主營業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率＞0； 39 六、應(yīng)用要點(diǎn)（一）該類指標(biāo)的應(yīng)用，以對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)歷史變動(dòng)進(jìn)行配比，準(zhǔn)確把握風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，能相對(duì)直接體現(xiàn)疑點(diǎn)所在。獲取房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期和上期銷售費(fèi)用。 比對(duì)分析法指標(biāo) 9：第三方取得的可售面積與企業(yè)實(shí)際可售面積差異率一、原理描述可售面積的確定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)影響巨大，為準(zhǔn)確確定項(xiàng)目實(shí)際的可售面積，將企業(yè)確定的可售面積與第三方獲取信息進(jìn)行比對(duì)， 對(duì)面積 差異率達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的分別設(shè)置不同風(fēng)險(xiǎn)值。四、預(yù)警值設(shè)置對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)季度土地使用稅申報(bào)數(shù)小于上季度土地使用稅申報(bào)數(shù)、或者當(dāng)季度土地使用稅申報(bào)數(shù)小于當(dāng)季度稅源庫應(yīng)繳土地使用稅，計(jì) 算差額，按差異差額來設(shè)置預(yù)警。政府部門發(fā)布的市平均工資水平指標(biāo)。征管系統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際繳納利息股息紅利所得個(gè)人所得稅。（二）企業(yè)可能存在人為調(diào)減利潤，少繳企業(yè)所得稅問題。六、應(yīng)用要點(diǎn)（一）了解本地區(qū)平均工資增幅水平。六、應(yīng)用要點(diǎn)考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)的納稅人，同時(shí)還是印花稅票的代售單位，進(jìn)行比對(duì)分析時(shí)應(yīng)具體判斷鑒定來源是否是“自行申報(bào)”，對(duì)于“ 委托代征 ”等其他鑒定來源均不納入比對(duì)分析范圍。四、預(yù)警值設(shè)置對(duì)于部分企業(yè)開具《房地產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》后申報(bào)營業(yè)稅不足則采取定量預(yù)警，即在當(dāng)期繳納的銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅＜當(dāng)期開具的《房地產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票》的累計(jì)金額5%進(jìn)行預(yù) 警五、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)營業(yè)稅申報(bào)差異額≤10 萬，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分為：1 分；10 萬＜營業(yè)稅申報(bào)差異額＜50 萬，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分為：2 分；營業(yè)稅申報(bào)差異額≥50 萬，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分為：3 分。獲取房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期和上期財(cái)務(wù)費(fèi)用。六、應(yīng)用要點(diǎn)（一）了解企業(yè)當(dāng)期管理費(fèi)用變動(dòng)率水平。基期主營業(yè)務(wù)收入100%個(gè)人收入與主營業(yè)務(wù)收入彈性系數(shù)=個(gè)人收入變動(dòng)率247。六、應(yīng)用要點(diǎn)核實(shí)企業(yè)是否存在將應(yīng)資本化的利息直接計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，虛列財(cái)務(wù)費(fèi)用等問題。本指標(biāo)通過公式 計(jì)算分析企業(yè)實(shí)際的所得稅預(yù)繳稅款率二、評(píng)估模型企業(yè)所得稅預(yù)繳稅款率＝全年預(yù)繳入庫企業(yè)所得稅款/全年應(yīng)納企業(yè)所得稅金額（預(yù)繳入庫稅款＋匯繳入庫稅款）三、標(biāo)準(zhǔn)值參考范圍按照省局文件規(guī)定的 70％作為預(yù)警值。行業(yè)營業(yè) 收入100%營業(yè)收入=主 營業(yè)務(wù)收入+ 預(yù)收賬款期末金額 預(yù)收賬款期初余額Comment [A7]: 常量Comment [A8]: 常量 30 三、標(biāo)準(zhǔn)值參考范圍企業(yè)所得稅貢獻(xiàn)率小于行業(yè)所得稅貢獻(xiàn)率 ，差異超過；四、數(shù)據(jù)獲取途徑業(yè)內(nèi)專家估算。五、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)營業(yè)稅申報(bào)差異率≤5% ，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分為：1 分；5%＜ 營業(yè)稅申報(bào)差異率＜20%，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分為：2 分； 28 營業(yè)稅申報(bào)差異率≥20% ，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分為：3 分。指標(biāo) 10：凈資產(chǎn)收益率一、原理描述依據(jù)《中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營能力評(píng)估指標(biāo)體系》（資產(chǎn)收益率為 10%25%，該指標(biāo)將企業(yè)實(shí)際凈資產(chǎn) 收益率與標(biāo)準(zhǔn)凈資產(chǎn)收益率進(jìn)行比對(duì)分析，對(duì)差異額分別設(shè)置不同的風(fēng)險(xiǎn)值進(jìn)行分類管理二、數(shù)據(jù)模型凈資產(chǎn)收益率＝凈利潤247。二、數(shù)據(jù)模型工資及福利費(fèi)預(yù)警金額申報(bào)工資及福利費(fèi)稅收差異稅收差異＝（申報(bào)工資及福利費(fèi)－工資及福利費(fèi)預(yù)警金額）稅收差異率＝稅收差異/工資及福利費(fèi)預(yù)警金額100%三、數(shù)據(jù)獲取途徑 22 工資及福利費(fèi)預(yù)警金額：＝建筑安裝工程費(fèi)單位預(yù)警成本3%申報(bào)的工資及福利費(fèi)總額：稅務(wù)報(bào)表建筑面積：稅務(wù)報(bào)表四、預(yù)警值設(shè)置若測(cè)算稅收差異率大于零，則企業(yè)可能存在成本提前列支、虛列成本等疑點(diǎn)。 六、應(yīng)用要點(diǎn)應(yīng)用本方法的重點(diǎn)在于應(yīng)用第三方信息判斷成本列支的真實(shí)性。第三部分 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別模型 定量分析法指標(biāo) 1：建筑安裝工程費(fèi)單位成本差異率一、原理描述根據(jù)分析對(duì)象的單位建筑安裝工程費(fèi)成本與單位預(yù)警成本進(jìn)行比對(duì)分析， 對(duì)差異率達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)象分別設(shè)置不同的風(fēng)險(xiǎn)值。如：大額或巨額送禮費(fèi)用的發(fā)票內(nèi)容開具辦公用品、勞保用品等；虛增職工人數(shù)，提高稅前扣除工資限額；采取非法手段獲取發(fā)票或取得與本企業(yè)無關(guān)的各種票據(jù)在期間費(fèi)用中列支等等。1將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用，或用于捐贈(zèng)、 贊助、 職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、分配給股東或投資入股、以房抵償債務(wù)、拍賣、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，未視同銷售申報(bào)納稅。將預(yù)售收入記入“ 其他應(yīng)付款”貸方，未按照規(guī)定毛利率計(jì)算毛利額并納入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納所得稅。（五） 涉稅管理難點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營及其商品的特殊性決定了其財(cái)務(wù)核算的特殊性。通過建設(shè)用地規(guī)劃審批后，向建設(shè)管理部門及時(shí)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可審批手續(xù)，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。營銷體系復(fù)雜。兩個(gè)層次的開發(fā)是先將“生地” （不具備使用條件）開發(fā)建設(shè)成“熟地” 后進(jìn)行拍 賣或出租（產(chǎn)品為土地），由取得土地使用權(quán)者進(jìn)行房屋開發(fā)建設(shè)（產(chǎn)品為房屋）；一個(gè)層次的開發(fā)是指一次性完成土地、房屋的開發(fā)（產(chǎn)品為房屋）。根據(jù)開發(fā)建設(shè)的層次和產(chǎn)品內(nèi)容的不同，可分為兩個(gè)層次的開發(fā)和一個(gè)層次的開發(fā)兩種形式。 房地產(chǎn)業(yè)涉及建筑材料、施工安裝、裝飾裝潢、家居家電、通信網(wǎng)絡(luò)、水、電、服 務(wù)等 許多行業(yè)，與其他行 業(yè)的關(guān)聯(lián)度密切，具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)性。項(xiàng)目批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位提出初步規(guī)劃和建設(shè)方案，填報(bào)建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)表，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審核同意，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《臨時(shí)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時(shí)規(guī)劃許可證》。房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋其他權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬關(guān)系。第二部分 房地產(chǎn)行業(yè)主要稅收風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域一、房地產(chǎn)行業(yè)主要稅收風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域列舉經(jīng)營收入類涉稅風(fēng)險(xiǎn) 9 成本費(fèi)用類涉稅風(fēng)險(xiǎn)其他涉稅風(fēng)險(xiǎn)二、房地產(chǎn)行業(yè)主要稅收風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域描述（一）經(jīng)營收入類涉稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)售房款未按規(guī)定預(yù)繳稅款。1無正當(dāng)理由，以明顯偏低價(jià)格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個(gè)人未確認(rèn)收入申報(bào)納稅。 虛假列支成本費(fèi)用。代建工程或自營工程在銷售時(shí)未按建筑業(yè)稅目繳納營業(yè)稅。 18 五、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)稅收差異率：05%，指標(biāo)權(quán)重：30%；稅收差異率： 5%10%，指標(biāo)權(quán)重：40% ；稅收差異率：10%20% ，指 標(biāo)權(quán)重：50%；稅收差異率：20%3