【正文】 的方式，也有委托物業(yè)代理（即代理商或經(jīng)濟(jì)人）的方式，其中委托物業(yè)代理的形式復(fù)雜多樣。（四） 行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營流程根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)經(jīng)營流程主要有注冊(cè)登記、土地取得、立項(xiàng) 與規(guī)劃、建筑施工、 銷 售管理、產(chǎn)權(quán)辦理等方面。 5 注冊(cè)登記工商行政管理部門自收到房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)之日起 30 日內(nèi)，在聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的審核意見后予以注冊(cè)登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照 30 日內(nèi)，持營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證 明、 專業(yè)技 術(shù)人員的資格證書等有關(guān)文件證明資料，到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)，不能從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。土地取得根據(jù)我國法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要有出讓、劃撥、其他取得國有土地開發(fā)權(quán)方式。（1）出讓方式取得。國家以土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付出讓金。主要有拍賣、招標(biāo) 、協(xié)議三種方式（2）劃撥方式取得。指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付使用，或者將土地使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為，一般用于國家機(jī)關(guān)、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公益事業(yè)等。（3）其他方式取得。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中通過債務(wù)重組、吸收合并、投資等方式取得土地使用權(quán)。立項(xiàng)與規(guī)劃根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合土地利用的總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度 6 計(jì)劃的要求，按照國家的有關(guān)規(guī)定報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，進(jìn)行項(xiàng)目審批。項(xiàng)目批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位提出初步規(guī)劃和建設(shè)方案，填報(bào)建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)表，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審核同意，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《臨時(shí)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時(shí)規(guī)劃許可證》。通過建設(shè)用地規(guī)劃審批后，向建設(shè)管理部門及時(shí)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可審批手續(xù)，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。建筑施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得上述許可證后，采用工程項(xiàng)目招投標(biāo)方式選擇合適的項(xiàng)目建筑承包單位和建設(shè)工程建立監(jiān)理單位，并在項(xiàng)目開工前向建筑管理單位申報(bào)建設(shè)工程項(xiàng)目，領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》，辦理建筑工程質(zhì)量監(jiān)督和施工圖設(shè)計(jì)審查等事項(xiàng)。建筑項(xiàng)目施工完成后，由城市建設(shè)行政主管部門主持綜合竣工驗(yàn)收并備案，形成竣工決算報(bào)告，竣工決算報(bào)告需要經(jīng)有資質(zhì)的審計(jì)部門出具審計(jì)報(bào)告。銷售管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要采取預(yù)售、現(xiàn)售、出租以及其他方式處置開發(fā)的房地產(chǎn)。（1）預(yù)售方式，也稱“ 期房銷售”。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房地產(chǎn)預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房款的行為。商品房預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同， 7 并在簽約之日起 30 內(nèi)持預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。（2）現(xiàn)售方式，也稱“ 現(xiàn)房銷售”。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房款的行為。商品房銷售時(shí)，房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂商品房買賣合同，并提供《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》。（3）采用租賃方式實(shí)現(xiàn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于租賃， 獲 取租賃收入。（4）采取其他方式處置。將開發(fā)的房地產(chǎn)用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或者抵償債務(wù) 等行為。產(chǎn)權(quán)辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)辦理是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過程，也是一項(xiàng)房屋權(quán)屬登記過程，是房地產(chǎn)交易買賣過程中的一個(gè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋其他權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬關(guān)系。（五） 涉稅管理難點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營及其商品的特殊性決定了其財(cái)務(wù)核算的特殊性。與其他行業(yè)相比，其涉稅管理難點(diǎn)主要具有以下幾個(gè)方面：營業(yè)收入具有多樣性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)是對(duì)一定區(qū)域或地段進(jìn)行總體規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)和建設(shè)，因而開發(fā)的內(nèi)容具有綜合性 8 和多樣性。一般包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、預(yù)售收入、其他業(yè)務(wù)收入等，營業(yè)收入的形式具有多樣性。核算時(shí)間跨度長， 滾動(dòng)開發(fā)的項(xiàng)目較多。房地產(chǎn)開發(fā)的周期較長，少則 12 年，多則超過 5 年，使房地產(chǎn)成本 費(fèi)用核算的時(shí)間跨度很長。而且由于滾動(dòng)開發(fā)的情況同一項(xiàng)目不同時(shí)期的成本也會(huì)發(fā)生較大的差異。成本構(gòu)成的核算難度大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)成本主要是開發(fā)產(chǎn)品的成本，包括土地征用成本及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)及其他開發(fā)費(fèi)。 這些成本具備不同的特性、涉及不同的專業(yè)領(lǐng)域，準(zhǔn)確核算的難度較大。不同項(xiàng)目核算的差異性較大。不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目受地域、項(xiàng)目定位、開發(fā)規(guī) 模、房屋用途等個(gè)方面的影響很大，導(dǎo)致不同項(xiàng)目之間的差異較大，每個(gè) 項(xiàng)目都或多或少的有自己的特點(diǎn)。利潤分配形式也具有特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資主體具有廣泛性，參與方式也具有特殊性。利潤的分配形式也不盡相同，既有按現(xiàn)金分配的，也有按產(chǎn)品分配的，具有一定的隱蔽性。第二部分 房地產(chǎn)行業(yè)主要稅收風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域一、房地產(chǎn)行業(yè)主要稅收風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域列舉經(jīng)營收入類涉稅風(fēng)險(xiǎn) 9 成本費(fèi)用類涉稅風(fēng)險(xiǎn)其他涉稅風(fēng)險(xiǎn)二、房地產(chǎn)行業(yè)主要稅收風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域描述（一）經(jīng)營收入類涉稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)售房款未按規(guī)定預(yù)繳稅款。將預(yù)售收入記入“ 其他應(yīng)付款”貸方，未按照規(guī)定毛利率計(jì)算毛利額并納入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納所得稅。采取各種手段隱瞞、轉(zhuǎn)移預(yù)收款收入，有的甚至將預(yù)收款直接轉(zhuǎn)入私人銀行卡，直到房產(chǎn)交付使用后才入帳繳稅，使國家稅款不能及時(shí)、足額 入庫。 達(dá)到完工條件不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入及相應(yīng)的成本費(fèi)用，選擇銷售收入確認(rèn)時(shí)機(jī)，達(dá)到拖延納稅的目的。 對(duì)已辦妥移交手續(xù)，按合同協(xié)議應(yīng)全部收回售房款，因購房者原因未及時(shí)收回的，企業(yè)往往采取不及時(shí)入賬的方式推遲收入的確認(rèn)或者隱瞞收入，影響營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。以商品房抵付施工單位工程款、廣告支出和其他支出。購買房地產(chǎn)的企業(yè)或個(gè)人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了貨物或勞務(wù)，房地產(chǎn)完工以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就按“優(yōu)惠價(jià)”向其出售房地產(chǎn)，用市場(chǎng)價(jià)與“優(yōu)惠價(jià)” 之間的差價(jià)來抵付應(yīng)付款項(xiàng)，以商品房抵付回租租金，換取其他單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等等。 房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷環(huán)節(jié)為避免大量的現(xiàn)金流出，同拆遷戶達(dá) 10 成協(xié)議，用購房價(jià)格上的讓利抵頂拆遷賠償款。 收取價(jià)外費(fèi)用不計(jì)收入。以各種理由收取水、電、燃?xì)?、外裝修等代辦費(fèi)，在往來賬款科目按代收代付核算，沒有將其并入營業(yè)收入申報(bào)納稅。 為客戶提供的額外服務(wù)，如防盜門、封閉陽臺(tái)等相關(guān)收入委托物管部門結(jié)算且長期掛帳，企業(yè)就合同房款作收入，形成帳外循環(huán)。 利用關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行利潤轉(zhuǎn)移。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多都有若干個(gè)經(jīng)營內(nèi)容不同的公司，如：建筑設(shè)計(jì)公司、咨詢公司、商貿(mào)公司、建筑施工公司等等，通過與這些關(guān)聯(lián)公司之間的交易，將開發(fā)房地產(chǎn)利潤轉(zhuǎn)移，造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目虧損或微利。以房換地、以地 換房業(yè)務(wù)未按非貨幣性交易準(zhǔn)則進(jìn)行處理，或未開發(fā)票入賬，未記收入申報(bào)納稅。1采取包銷方式，未按包銷合約定的收款時(shí)間、金額確認(rèn)收入申報(bào)納稅。1將未售出的房屋、商鋪、 車位出租，取得的租金收入未計(jì)或少計(jì)收入未申報(bào)納稅。1無正當(dāng)理由，以明顯偏低價(jià)格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個(gè)人未確認(rèn)收入申報(bào)納稅。1將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用，或用于捐贈(zèng)、 贊助、 職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、分配給股東或投資入股、以房抵償債務(wù)、拍賣、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，未視同銷售申報(bào)納稅。1按揭銷售、首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn) 11 賬后，未及時(shí)入賬，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“ 短期借款”等科目，未及時(shí)申報(bào)納稅。1假代建、真開發(fā)。以土地所有方的名 義報(bào)建，所需資金由開發(fā)方代墊， 實(shí)際是開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取了部分土地所有權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地所有權(quán)為代價(jià)換取了部分房屋所有權(quán)。雙方通過假代建真開發(fā)的形式偷逃稅款。（二）成本費(fèi)用類涉稅風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的銷售退回業(yè)務(wù)，只沖減收入，未沖回已轉(zhuǎn)成本。利用非拆遷人員的身份證，列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛構(gòu)施工合同，騙開建筑安裝業(yè)發(fā)票。 房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時(shí)從“ 開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“ 開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營成本”。 未在成本對(duì)象中分?jǐn)偨杩罾?。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多，有的企業(yè)將其全部作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除，影響了當(dāng)期的稅前利潤，造成納稅滯后。 超國家規(guī)定同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)的利息費(fèi)用直接稅前扣除，未按規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整；同時(shí)對(duì)向個(gè)人融資的借款利息未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。 企業(yè)利用建安工程施工復(fù)雜、項(xiàng)目繁多、專業(yè)性強(qiáng)的行業(yè)特點(diǎn)，重復(fù)列支費(fèi)用。如：企業(yè)在簽訂建筑安裝合同時(shí)，已經(jīng)將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價(jià)款中，在工程完工結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，又就這些單項(xiàng)簽訂虛假合同，或者建材發(fā)票重復(fù)進(jìn)入開發(fā)成本。 12 重復(fù)列支建筑材料費(fèi)用。企業(yè)將開發(fā)項(xiàng)目全部發(fā)包給建筑施工企業(yè)，且合同中明確規(guī)定建筑材料由承包企業(yè)負(fù)擔(dān)，但仍將為施工企業(yè)購買的建筑材料的票據(jù)在開發(fā)成本中列支。 虛假列支成本費(fèi)用。如：大額或巨額送禮費(fèi)用的發(fā)票內(nèi)容開具辦公用品、勞保用品等；虛增職工人數(shù)，提高稅前扣除工資限額；采取非法手段獲取發(fā)票或取得與本企業(yè)無關(guān)的各種票據(jù)在期間費(fèi)用中列支等等。 利用關(guān)聯(lián)單位虛開發(fā)票，虛增企業(yè)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用其不同經(jīng)營范圍的關(guān)聯(lián)企業(yè)虛開發(fā)票，虛增企業(yè)成本。如關(guān)聯(lián)建筑設(shè)計(jì)公司、咨詢公司、商貿(mào)公司、建筑施工公司等。利用“預(yù)提費(fèi)用”、 “待攤費(fèi)用”賬戶調(diào)整當(dāng)期利潤。 利用開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目多，且跨時(shí)間、跨地域滾動(dòng)開發(fā)的特點(diǎn)，不按規(guī)定進(jìn)行成本、費(fèi)用歸集，人為將應(yīng)由以后開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的成本、費(fèi)用記入已完工的開發(fā)項(xiàng)目，達(dá)到推延納稅的目的。 1超標(biāo)準(zhǔn)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出企業(yè)混入“ 會(huì)議費(fèi)”、 “銷售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)” 等明細(xì)科目的賬載金額。將“預(yù)售收入”重復(fù)作為廣告 費(fèi)、 業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除限額的計(jì)算依據(jù)等。 1虛增代理費(fèi)用。通過支付銷售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑?”成本（如無票支出、非法支出）以代理 費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)帳， 擠占稅前利潤。（三）其他涉稅風(fēng)險(xiǎn)未按房產(chǎn)原值足額納稅或出租房屋未納、少納房產(chǎn)稅和土地 13 使用稅。發(fā)放年終獎(jiǎng)、 過節(jié)費(fèi)、 獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼以及支付董事費(fèi)、發(fā)放勞務(wù)報(bào)酬等未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。取得土地使用權(quán)日起，未按規(guī)定申報(bào)繳納土地使用稅。土地招拍掛、建筑安裝工程、商品房銷售等相關(guān)合同未按規(guī)定申報(bào)繳納印花稅。未竣工結(jié)算出租或自用房屋，未按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅。代建工程或自營工程在銷售時(shí)未按建筑業(yè)稅目繳納營業(yè)稅。第三部分 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別模型 定量分析法指標(biāo) 1：建筑安裝工程費(fèi)單位成本差異率一、原理描述根據(jù)分析對(duì)象的單位建筑安裝工程費(fèi)成本與單位預(yù)警成本進(jìn)行比對(duì)分析， 對(duì)差異率達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)象分別設(shè)置不同的風(fēng)險(xiǎn)值。二、數(shù)據(jù)模型建筑安裝工程費(fèi)單位預(yù)警成本申報(bào)建筑安裝工程費(fèi)單位成本申報(bào)建筑安裝工程費(fèi)單位成本＝申報(bào)的建筑安裝工程費(fèi)總額/建筑面積 14 稅收差異稅收差異＝（申報(bào)建筑安裝工程費(fèi)單位成本－建筑安裝工程費(fèi)單位預(yù)警成本）稅收差異率＝稅收差異/建筑安裝工程費(fèi)單位預(yù)警成本100%三、數(shù)據(jù)獲取途徑建筑安裝工程費(fèi)單位預(yù)警成本通過當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門提供的歷年基本工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定。常州市(不含武進(jìn))歷年基本工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（ 單位: 元/平方米）多層磚混 多層框架 高層框架（14 層以下 ) 高層框剪(1525 層)月份基準(zhǔn)價(jià) 造價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 基準(zhǔn)價(jià) 造價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 基準(zhǔn)價(jià) 造價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 基準(zhǔn)價(jià) 造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)2022 年 1 月 530 557 612 643 760 798 1090 11452022 年 1 月 536 563 618 650 767 805 1101 11562022 年 1 月 541 568 624 655 775 814 1112 11682022 年 6 月 546 573 623 654 777 816 1112 11682022 年 12月 620 651 690 725 868 911 1227 12882022 年 6 月 601 631 683 717 865 908 1223 12842022 年 12月 597 627 691 726 867 910 1214 12742022 年 6 月 599 629 692 727 857 900 1209 12692022 年 12月 600 630 700 735 850 893 1200 12602022 年 6 月 601 631 697 732 869 912 1225 12862022 年 12月 666 699 770 809 922 968 1309 13742022 年 6 月 663 696 771 810 934 981 1318 13842022 年 12月 727 763 841 883 1024 1075 1441 1513申報(bào)的建筑安裝工程費(fèi)總額