【正文】 ategic are formulated in this paper.【Key words】Real estate sales，Property Lease ，Corporate strategic analysis前 言招商地產(chǎn)公司1984年在深圳成立，注冊(cè)資金為10，600萬(wàn)元，本公司控股比例為95%，截止報(bào)告期末，總資產(chǎn)為522,128萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為156,731萬(wàn)元，報(bào)告期內(nèi)，招商地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為188,417萬(wàn)元，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)為47,568萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為31,664萬(wàn)元。加上20年來招商地產(chǎn)在住宅這個(gè)領(lǐng)域中不斷鉆研，目前已經(jīng)具備了比較高水準(zhǔn)的專業(yè)化開發(fā)管理能力。1984年年底，招商地產(chǎn)建成中國(guó)第一批準(zhǔn)成本房水灣B區(qū)。大廈采用后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，莊嚴(yán)華貴，古典優(yōu)雅。招商地產(chǎn)調(diào)整債務(wù)管理思路，成功獲得海外銀團(tuán)大額循環(huán)貸款，并以金融衍生工具方式合理降低匯兌和利息風(fēng)險(xiǎn)，為公司節(jié)約大量財(cái)務(wù)費(fèi)用。一個(gè)簡(jiǎn)單的指標(biāo)就是城市化，中國(guó)的人均GDP超過1000美元，在這種情況下世界上平均的城市化率，也就是在城鎮(zhèn)生活的人口占總?cè)丝诘谋壤蟾旁?3％左右。中西部地區(qū)總體經(jīng)濟(jì)水平比較落后，但商品房銷售無(wú)論銷售價(jià)格還是銷售量都處于穩(wěn)定提速中。在原有優(yōu)勢(shì)很難被復(fù)制的前提下，以及房地產(chǎn)具有天然的國(guó)家壁壘，受本國(guó)政策保護(hù)。其二，建筑承包商也是來源之一，房地產(chǎn)開發(fā)商常將房屋建筑權(quán)通過競(jìng)標(biāo)外包給有意的建筑承包商。2005年,萬(wàn)科以27億多創(chuàng)造了單個(gè)企業(yè)年銷售的歷史記錄，并創(chuàng)造了市場(chǎng)占有率的歷史記錄。房地產(chǎn)作為財(cái)富的載體和生活的必需品。實(shí)現(xiàn)公司的絕大部分盈利目標(biāo)。但是由于是母子公司的關(guān)系，中間傳達(dá)任務(wù)程序會(huì)相對(duì)復(fù)雜，導(dǎo)致有些決策無(wú)法及時(shí)進(jìn)行。儲(chǔ)存土地。由于品牌的光環(huán)效應(yīng)，招商地產(chǎn)在保留現(xiàn)有的業(yè)主的同時(shí)亦吸引新用戶加入。招商地產(chǎn)在全國(guó)排名前十，在國(guó)內(nèi)（深圳以外）人們對(duì)招商地產(chǎn)的品牌了解不深。K. (1993) Exploring Corporate Strategy,3th Edition[M], London: Prentice Hall/Financial Times，1997年[4] 阿諾爾特房地產(chǎn)開發(fā)中有許多潛在的風(fēng)險(xiǎn)，如：后續(xù)開發(fā)資金是否能準(zhǔn)時(shí)到位，施工進(jìn)程和質(zhì)量的控制等等。這種強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合更大程度上使得公司領(lǐng)導(dǎo)層更有力地選擇和維持公司的發(fā)展方向，免受這些不確定因素影響公司的運(yùn)作與發(fā)展。策劃階段的增值貢獻(xiàn)最大，主要影響成本的是采購(gòu)施工這一環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵因素是策劃、資金和關(guān)聯(lián)度管理。如提高保安的素質(zhì)和完善24小時(shí)的監(jiān)控系統(tǒng)。針對(duì)現(xiàn)在一些地產(chǎn)商開發(fā)單一產(chǎn)品的現(xiàn)象，招商地產(chǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)要長(zhǎng)期做好做大，不能依靠單純做住宅，它易受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響，風(fēng)險(xiǎn)較大。最后，招商地產(chǎn)應(yīng)留出一部分流動(dòng)資金。招商地產(chǎn)的發(fā)展，隨著外部環(huán)境的變化，企業(yè)使命的調(diào)整，企業(yè)的戰(zhàn)略必然要發(fā)生改變。二、增加外派員工的福利和薪酬與晉升空間等。在企業(yè)部門與企業(yè)員工的績(jī)效評(píng)價(jià)中，以其為公司所帶來的經(jīng)濟(jì)收益作為一個(gè)重要的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)之一。如果在設(shè)計(jì)方面有大量的、獨(dú)有的創(chuàng)新的話，就更具比較優(yōu)勢(shì)。從產(chǎn)業(yè)鏈的下游去看，應(yīng)提升物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。 面對(duì)以上問題，公司可以通過競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和職能戰(zhàn)略來解決。公司采取逐漸將重點(diǎn)擺在深圳市外的市場(chǎng)。在這種情況下，有利于企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)張，并可通過創(chuàng)新和變革來保持企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，但是戰(zhàn)略方向制定出現(xiàn)偏差時(shí)可能出現(xiàn)盲目擴(kuò)張，此時(shí)，對(duì)企業(yè)整個(gè)素質(zhì)是一個(gè)考驗(yàn)，目前招商地產(chǎn)處于市場(chǎng)增長(zhǎng)高，市場(chǎng)份額低的狀態(tài)，應(yīng)在現(xiàn)有的戰(zhàn)略基礎(chǔ)上向更高一級(jí)的目標(biāo)發(fā)展，以發(fā)展為核心內(nèi)容，同時(shí)注重產(chǎn)品和市場(chǎng)開發(fā)，意在增長(zhǎng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，此時(shí)企業(yè)需要提高質(zhì)量和服務(wù)，尋找合作伙伴，發(fā)現(xiàn)時(shí)常特殊需求，招商地產(chǎn)采取的總的策略方向是密集性成長(zhǎng)。.2005年12月24日[4][N].上海證券報(bào),2005第十期[5][EB/OL]. [6][R].公告編號(hào)：【CMPD】2006－011,深圳: 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司,2006年【參考文獻(xiàn)】[1] Korler amp。我們發(fā)展的主要目標(biāo)是增強(qiáng)自身的獲得資源能力和管理能力。優(yōu)質(zhì)的選地、信譽(yù)保證的建筑承包者、一系列的推廣活動(dòng)和強(qiáng)厚的技術(shù)盾牌保證了物業(yè)的質(zhì)量。出租業(yè)務(wù)中有寫字樓、商鋪、別墅等租賃業(yè)務(wù)。 （三）新產(chǎn)品開發(fā)能力分析 由表3可以看出在招商地產(chǎn)的人員組成中，％的員工從事技術(shù)類工作。 萬(wàn)科憑著其自身的巨大規(guī)模和強(qiáng)大的資金后盾，一直是招商地產(chǎn)奮勇直追的對(duì)象。目前招商地產(chǎn)的業(yè)務(wù)已遍及全國(guó)。土地儲(chǔ)備名列前茅，連續(xù)四年在深圳市房地產(chǎn)企業(yè)綜合排名中名列前三，并榮膺2004年深圳銷售金額冠軍，在深圳占有約4％的市場(chǎng)分額。其一，國(guó)家是土地的主要供應(yīng)商。另外，能源問題隨著住宅的增多日趨嚴(yán)重。明年將出臺(tái)的另兩份標(biāo)準(zhǔn)，更是點(diǎn)明明年建設(shè)部的工作重點(diǎn)之一:嚴(yán)抓節(jié)能型住宅建設(shè)。如果繼續(xù)這樣的增長(zhǎng)模式，有可能面臨一個(gè)新的問題，那就是人民幣升值的壓力。 7月13日，籌備多時(shí)的招商會(huì)童子軍正式宣告成立，這也是深圳第一個(gè)由房地產(chǎn)發(fā)展商發(fā)起創(chuàng)辦的社區(qū)少兒組織。物業(yè)公司的建立為地產(chǎn)公司穩(wěn)定發(fā)展有著重要的意義。 波特的五種競(jìng)爭(zhēng)力分析了招商地產(chǎn)在激烈的房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的位置220。該論文結(jié)構(gòu)完整、內(nèi)容充實(shí)、語(yǔ)言通順，論述較為充分，條理也很清晰，能夠在文獻(xiàn)研究、實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)上，將戰(zhàn)略管理相關(guān)理論與具體企業(yè)的實(shí)踐相結(jié)合，對(duì)其進(jìn)行戰(zhàn)略分析以及戰(zhàn)略制定，具有一定的實(shí)踐價(jià)值。一直以來公司都堅(jiān)持在商品中融入這種專業(yè)的、不斷創(chuàng)新的、人性化的、體現(xiàn)歷史使命感和社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)精神，其客戶也因此普遍信任和認(rèn)可招商地產(chǎn)。同時(shí)開始實(shí)施蛇口工業(yè)區(qū)職工住房經(jīng)營(yíng)管理暫行規(guī)定，在全國(guó)率先開展房改。并采用5A智能，被業(yè)內(nèi)稱作深圳寫字樓智能化的里程碑。 有利于為房地產(chǎn)的開發(fā)籌集大量資金，保證房地產(chǎn)開發(fā)順利進(jìn)行。而中國(guó)當(dāng)前的城市化率大概是多少呢？剛剛突破40％。隨著整體經(jīng)濟(jì)水平逐漸提高和城市化進(jìn)程的加速，未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)基本購(gòu)房消費(fèi)需求都將保持旺盛。因此國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商在這樣的環(huán)境下占據(jù)著非常有利的地位。綜之所述，房地產(chǎn)開發(fā)商在產(chǎn)業(yè)鏈中處于優(yōu)勢(shì)地位。憑借萬(wàn)科的各項(xiàng)業(yè)績(jī)，2005年萬(wàn)科仍是無(wú)可非議的地產(chǎn)老大。適合新婚夫婦和家庭長(zhǎng)期居住和投資。產(chǎn)品當(dāng)中出租物業(yè)的經(jīng)營(yíng)屬于明星型產(chǎn)品，有高的增長(zhǎng)率與高的市場(chǎng)占有率。 （五）核心能力分析 招商地產(chǎn)擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力——品牌競(jìng)爭(zhēng)力。2005年9月20日，本公司以人民幣34,074萬(wàn)元購(gòu)得南京市仙林新城區(qū)一幅土地的使用權(quán)。招商地產(chǎn)品牌及其形象已成為深圳人們認(rèn)同的消費(fèi)品牌之一。③房地產(chǎn)開發(fā)具有一定風(fēng)險(xiǎn)，就房地產(chǎn)開發(fā)商而言，開發(fā)的各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)是不同的，它伴隨著各個(gè)階段的主要任務(wù)而產(chǎn)生。魏斯曼. 戰(zhàn)略管理：成功五要素[M]因此需要開發(fā)多種產(chǎn)品線來降低風(fēng)險(xiǎn)，目前租賃業(yè)務(wù)主要有寫字樓，商業(yè)物業(yè)、公寓、別墅及廠房。（3）向市外開發(fā)與銷售房地產(chǎn)有利于公司可以根據(jù)市場(chǎng)變化信息在調(diào)整、改善經(jīng)營(yíng)方式上獲得更大的自由度。從產(chǎn)業(yè)鏈去分析如何提高公司的服務(wù)與產(chǎn)品質(zhì)量。提高清潔人員的素質(zhì)和客服人員的管理水平的提高。在國(guó)外，大地產(chǎn)商都擁有相當(dāng)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)和出租物業(yè)，并具備相當(dāng)良好的現(xiàn)金流量；而中國(guó)目前階段為一些公司發(fā)展單一物業(yè)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。這部分資金運(yùn)用于招商地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略變化和新業(yè)務(wù)的推出這兩個(gè)方面。在這個(gè)前提下，公司還面臨著諸上等變化因素，急需解決以前“以深圳為核心，珠江三角洲，長(zhǎng)江三角洲，環(huán)渤海地區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略問題。解決這個(gè)問題的方案：一、與內(nèi)地大學(xué)聯(lián)手培養(yǎng)大學(xué)生，儲(chǔ)備人才。為公司運(yùn)作和發(fā)展提供資金基礎(chǔ)，以便公司實(shí)行各種重大戰(zhàn)略來進(jìn)一步使公司發(fā)展壯大。例如在產(chǎn)品方面，企業(yè)通過系統(tǒng)地研究房地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)，研究消費(fèi)者的消費(fèi)心理和購(gòu)買行為，研究建筑的外觀設(shè)計(jì)(色彩、造型等)、戶型設(shè)計(jì)等，設(shè)計(jì)出滿足消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，就能夠提高項(xiàng)目的銷售力。（6）在方案設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)融入綠色地產(chǎn)的概念，做到社區(qū)綜合開發(fā)。員工都不太愿意被外派到內(nèi)地。招商地產(chǎn)各類優(yōu)質(zhì)租賃物業(yè)超過40萬(wàn)平方米，保證了相當(dāng)充足的現(xiàn)金流量，也為招商地產(chǎn)的全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略打下了雄厚實(shí)力基礎(chǔ)。由內(nèi)外環(huán)境分析可以得出，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境比較樂觀，同時(shí)招商地產(chǎn)公司內(nèi)部條件和能力相當(dāng)充分。分別有76%和20%的行業(yè)企業(yè)家認(rèn)為未來3年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)非常激烈或激烈，二者形成企業(yè)家對(duì)目前及未來行業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況的主要觀點(diǎn)；只有一位企業(yè)家認(rèn)為企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)難以判斷【注釋】[1][EB/OL].[2][J]. [3] [EB/OL].]從這個(gè)意義上講，招商地產(chǎn)與其它開發(fā)商存在著競(jìng)爭(zhēng)與合作的關(guān)系。招商地產(chǎn)開發(fā)出來的樓盤一直受著業(yè)界的好評(píng)。并且近幾年里，招商地產(chǎn)不斷對(duì)其核心產(chǎn)品進(jìn)行改造，加入了“綠色的地產(chǎn)”的概念，增加了招商地產(chǎn)房產(chǎn)物業(yè)的市場(chǎng)份額。年內(nèi)，房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售166,。鑒于年內(nèi)新增出租物業(yè)，使可出租面積進(jìn)一步增加，并且出租率有所上升。 招商地產(chǎn)已成立21年，是國(guó)內(nèi)成立最早的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。滿意。3．供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力買地 策劃 設(shè)計(jì) 采購(gòu)施工 銷售 物業(yè)服務(wù) 圖1 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游就可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商的供應(yīng)商主要來自兩個(gè)方面，一個(gè)來源是國(guó)家（相關(guān)的土地當(dāng)局），另一個(gè)來源是建筑承包商。先進(jìn)材料、設(shè)備和技術(shù)，如地板采暖、央分戶式空調(diào)、特別園林設(shè)計(jì)等被日益應(yīng)用；智能化程度普遍提高，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、高科技預(yù)警監(jiān)控系統(tǒng)等被逐步引入。2005年7月1日，我國(guó)第一部有關(guān)公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)的綜合性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》正式實(shí)施。今年上半年貿(mào)易順差比去年全年還要多，由此形成的外匯儲(chǔ)備是7000多億美元。6月27日，招商地產(chǎn)成立招商會(huì)但昭義鋼琴藝術(shù)中心，設(shè)址于招商海月花園。 成功建立的物業(yè)管理公司成了地產(chǎn)公司的配套建設(shè)，這成為今后顧客購(gòu)買房子其中一個(gè)重要的考慮因素。 PEST方法220?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)銷售；出租物業(yè)；公司戰(zhàn)略分析【教師點(diǎn)評(píng)】該論文運(yùn)用PEST、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析、企業(yè)內(nèi)部資源分析等戰(zhàn)略管理分析方法和手段對(duì)深圳招商地產(chǎn)公司的外部環(huán)境以及企業(yè)內(nèi)部條件進(jìn)行了較為全面地分析和闡述，通過SWOT分析方法制定了該公司的公司戰(zhàn)略、競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略以及職能戰(zhàn)