【正文】 萬元2規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)費(fèi)953建安工程費(fèi)27,229*%=953萬元3可行性研究費(fèi)及開辦費(fèi)用250三、房屋開發(fā)費(fèi)34,7111建安工程費(fèi)27,22927,229萬元2附屬工程費(fèi)4,676300*155,878=4,676萬元3室外工程費(fèi)2,806180*155,878平方米=2,806萬元四、其他費(fèi)用4,084建安工程費(fèi)*15%=4084萬元五、銷售費(fèi)用4,009銷售收入80,187*5%=4009萬元六、管理費(fèi)用1,50750,253萬元*3%=七、不可預(yù)見費(fèi)1,50750,253萬元*3%=八、財(cái)務(wù)費(fèi)用4,528合計(jì)(總投入)65,877（二）測算依據(jù)土地費(fèi)用：土地出讓金按合同規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)繳3499萬元；征地費(fèi)根據(jù)拆遷合同取數(shù)，一部分根據(jù)須拆遷的房改房面積估算，總計(jì)約為10061萬元。根據(jù)本項(xiàng)目借款償還表來看，2005年企業(yè)尚有還貸盈余資金29,853萬元，具備一定的償債能力。資金挪用風(fēng)險(xiǎn)。 第七章 項(xiàng)目貸款綜合評價(jià)綜上所述，評估認(rèn)為：廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)“愉景南苑”項(xiàng)目，地理位置、環(huán)境良好，建設(shè)條件基本具備，投資估算合理，項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃可行，資金來源有一定的保證，銷售前景看好，項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好，貸款償還有一定的保障。貸款風(fēng)險(xiǎn) 評估認(rèn)為，本貸款主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)：市場銷售風(fēng)險(xiǎn)。二、項(xiàng)目敏感性分析對項(xiàng)目開發(fā)成本和銷售收入兩個影響項(xiàng)目效益的主要因素向不利方向變化時進(jìn)行敏感性分析：項(xiàng)目開發(fā)成本分別增加5%和10%時，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為214萬元和2,051萬元，%%；項(xiàng)目銷售收入分別減少5%和10%時，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為258萬元和2,138萬元，%%。標(biāo)準(zhǔn)層處理為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺，透空鐵飾陽臺欄桿，同時戶型之間避免視線干擾。以上已反映供應(yīng)量高于需求量。六、盈利能力及現(xiàn)金流量分析合生愉景公司2001年建立，截至評估日，銷售收入未結(jié)轉(zhuǎn)，報(bào)表未能反映出該司的盈利能力。 四、股東評價(jià) 合生集團(tuán)有限公司（香港）是香港合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下的投資公司，依靠集團(tuán)的實(shí)力，在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)，自93年在內(nèi)地投資以來，擁有在內(nèi)地注冊的十二個房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益，其總注冊資金為68,054萬元，總建樓宇面積累計(jì)約為2,621,300平方米。丙方在合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起36個月內(nèi)共分六期繳付應(yīng)繳注冊資本。二、經(jīng)營者素質(zhì)評價(jià)該公司設(shè)董事會，并實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。2001年末公司資產(chǎn)總額為19,591萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為97% 。只要項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)報(bào)批手續(xù)抓緊辦理，開發(fā)建設(shè)資金得以落實(shí)，項(xiàng)目施工按計(jì)劃完工將具有一定的保證。二、市場競爭能力分析地理位置情況：本項(xiàng)目位居海珠要沖，中山大學(xué)、廣東教育學(xué)院、廣東省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院等著名學(xué)府近在咫尺，東臨廣州大道、北靠新港西路、地鐵二號線貫穿整個路線，交通極為便利，人文地理環(huán)境較好。所投入資金主要用于2001年項(xiàng)目的建設(shè)；，約占總投資的23%，其中5,000萬元用于支付土地費(fèi)用，1億元用于2002年后的建安費(fèi)用；銷售回籠款31,368萬元，約占總投資的47%。同時可進(jìn)一步密切與我行優(yōu)質(zhì)客戶合生創(chuàng)展公司的銀企合作關(guān)系，為我行爭取更多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目奠定良好基礎(chǔ)，并促進(jìn)我行的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。截止評估日止，項(xiàng)目公司的注冊資金只有4,725萬元且只到位了13%，項(xiàng)目目前所投入的資金雖基本上來自股東，但均屬負(fù)債性資金，須向股東支付利息。要求該公司股東出具承諾，一旦項(xiàng)目建設(shè)資金出現(xiàn)緊張，由其自籌解決。廣東合生明暉房地產(chǎn)有限公司為該筆貸款提供1億元的擔(dān)保。預(yù)售款回籠可以補(bǔ)足項(xiàng)目建設(shè)資金缺口。合生創(chuàng)展集團(tuán)公司所開發(fā)的商品房比較適合現(xiàn)在消費(fèi)者的需求特點(diǎn)，無論是在地段、面積、層次、居住環(huán)境、物業(yè)管理上有廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司具有豐富的小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)。2001年初動工建設(shè)以來該項(xiàng)目A、B區(qū)共7棟已結(jié)構(gòu)封頂，C、D、E、F區(qū)已達(dá)7——8層，G區(qū)開工現(xiàn)已+00。并且關(guān)聯(lián)企業(yè)墊資注入，其中廣東珠江總承包有限公司4,614萬元，合生集團(tuán)內(nèi)部往來12,091萬元。董事長由合生公司委派，副董事長由聯(lián)嘉公司委派。合生愉景公司由三方股東投資組成：中方為廣州德裕發(fā)展有限公司(以下簡稱德裕公司，甲方)，投資200萬元，%；廣州聯(lián)嘉置業(yè)有限公司(以下簡稱聯(lián)嘉公司，乙方)，投資400萬元，%；外方為合生集團(tuán)有限公司（香港）(以下簡稱合生公司，丙方)，投資4,125萬元，%。三、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)評價(jià)2001年末公司資產(chǎn)總額為19,591萬元，其中存貨634萬元，所有者權(quán)益619萬元，目前開發(fā)的愉景南苑項(xiàng)目總建筑面積約為155878平方米，計(jì)劃投資總額約為65877萬元。（4） 所有者權(quán)益中，該司的注冊資金為4,725萬元，現(xiàn)只注入了第一期資金，金額為619萬元占了總出資額的15%。這樣廣州市樓市供大于求與結(jié)構(gòu)短缺現(xiàn)象將長期存在。住宅立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標(biāo)。項(xiàng)目可售面積147,907平方米（包括住宅和商鋪面積），平均售價(jià)定為5,000元/平方米，另外有382個可售車位，售價(jià)定為130,000元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目全部銷售完畢后可實(shí)現(xiàn)銷售收入80,187萬元，扣除各項(xiàng)開發(fā)成本費(fèi)用，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)稅前利潤總額為9,488萬元，%，%，具有教好的經(jīng)濟(jì)效益。該司已對外提供擔(dān)保1,1