【正文】 立商業(yè)標(biāo)桿，為消費(fèi)者提供更優(yōu)質(zhì)、更便捷、更豐富的商業(yè)購物娛樂環(huán)境，同時也滿足了新區(qū)商業(yè)配套不足的缺陷，社會效益顯著、可行。小結(jié)：依據(jù)以上幾個方面的判定，本項(xiàng)目的用地物理狀況可行。（二）、招商先行，品牌聯(lián)動沒有商家的融合、進(jìn)駐，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就無法形成商業(yè)價(jià)值，所以商家如何引入、正確引入已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。而創(chuàng)新并不意味著無原則的超越，其尺度與標(biāo)準(zhǔn)需恰到好處。她是專為那些熱愛消費(fèi)，為消費(fèi)而美麗的現(xiàn)代人打造的完美消費(fèi)場所，是全家人物質(zhì)與精神的樂園，適合全家男女老少一起分享消費(fèi)、分享生活、分享快樂。快速消費(fèi)食品為購買首選，主要消費(fèi)群體為珠海市區(qū)與斗門其他各鎮(zhèn)的人群?！鲆粯嵌荁區(qū)開放式綜合精品百貨區(qū)設(shè)置精品百貨區(qū)的目的主要在于，滿足當(dāng)?shù)剌^為富裕的人群對高品質(zhì)、高檔次商品的需求，也提升項(xiàng)目整體的形象力和商業(yè)產(chǎn)品的多樣化。整體設(shè)計(jì)的突破性和先進(jìn)性根據(jù)坦洲當(dāng)?shù)氐南M(fèi)現(xiàn)狀，突破性引用SHOPPINGMALL規(guī)劃設(shè)計(jì)概念，以本地消費(fèi)者的消費(fèi)心理為規(guī)劃主導(dǎo)核心，適當(dāng)超前，融入多種業(yè)態(tài)業(yè)種，豐富當(dāng)?shù)厣虡I(yè)活動。中心廣場包含以下功能：■ 演藝廣場 —— 本項(xiàng)目作為商業(yè)開發(fā)性質(zhì)，匯集了眾多的商家，因此要充分考慮商家對于商業(yè)表演、產(chǎn)品促銷等場地的需要，因此在中心廣場設(shè)置演藝廣場，規(guī)劃設(shè)計(jì)藝術(shù)造型，貼近本項(xiàng)目的形象定位，充分展現(xiàn)獨(dú)特風(fēng)情魅力，滿足商家和消費(fèi)者對于展示、表演活動空間的需求，同時也豐富項(xiàng)目功能。（三）、動線規(guī)劃建議動線規(guī)劃原則■動線規(guī)劃協(xié)調(diào)統(tǒng)一原則動線規(guī)劃應(yīng)與總體布局相一致，密切配合平面設(shè)計(jì)的功能分區(qū)，充分發(fā)揮建筑對空間的界定作用，合理劃分各個銷售區(qū)的空間層次和引導(dǎo)顧客流向方式，最好避免穿越交通量大的道路。主干道沿街商店統(tǒng)一招牌，注意與建筑及環(huán)境的和諧關(guān)系，另一方面又要顧及易于識別的要求，達(dá)到良好的廣告效果。（由于標(biāo)識系統(tǒng)和夜景工程涉及專業(yè)方面的知識較多，建議由專業(yè)設(shè)計(jì)制作公司設(shè)計(jì)安裝。但是商業(yè)界面并不是越多越好，應(yīng)合理控制商業(yè)界面設(shè)置的數(shù)量與密度，使其疏密有序，錯落有致，避免混雜。（2）各入口須醒目，并明確指向作用商業(yè)中心大而復(fù)雜，各功能分區(qū)分散，過渡性空間應(yīng)具有指向功能，使消費(fèi)者進(jìn)入商業(yè)中心后能清楚地了解自身所在位置，了解各功能分區(qū)的方位，便于消費(fèi)者隨性消費(fèi)。（5）豐富項(xiàng)目功能公共空間不單是動線通過的區(qū)域，更應(yīng)當(dāng)是加以利用成為豐富項(xiàng)目功能的有機(jī)場所，應(yīng)充分考慮公共空間作為休閑、娛樂、展示等附加功能的設(shè)計(jì)效果，使公共空間更好地為本項(xiàng)目整體功能服務(wù)。（七）、經(jīng)營業(yè)種定位根據(jù)上述業(yè)態(tài)組合分析，結(jié)合商業(yè)狀況以及為未來的商業(yè)發(fā)展趨勢，充分利用本案可能整合的各種招商資源，為便于本案實(shí)現(xiàn)銷售和成功經(jīng)營，對本案各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進(jìn)行業(yè)種規(guī)劃定位。因此，在進(jìn)行業(yè)態(tài)組合時，經(jīng)營品項(xiàng)要考慮吃、穿、用、玩、樂、逛等內(nèi)容的合理配置。常住人口群體此類人群為常住該區(qū)域或周邊住宅的固定居住人口，多數(shù)為本地人，大多已經(jīng)成家立業(yè)，主要是來自于政府的公務(wù)員，在經(jīng)濟(jì)收入方面較高，消費(fèi)力以中高檔為主，購買偏好上以中高檔居家日用消費(fèi)品為主。本項(xiàng)目是一個包羅萬象，集購物、休閑、娛樂、餐飲等多種功能于一體的一站式商業(yè)中心，聚集的不僅有購物人流、休閑人潮，還有娛樂、觀光群體等綜合性的消費(fèi)人群，經(jīng)營內(nèi)容綜合廣博，商品種類豐富多彩。二、市場定位（一）、市場定位原則先定位，后規(guī)劃定位是商業(yè)項(xiàng)目及產(chǎn)品成敗的關(guān)鍵，是預(yù)測、策劃與決策的統(tǒng)一，是利用市場及技術(shù)預(yù)測的結(jié)果，通過資源整合及策略創(chuàng)新等策劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的項(xiàng)目發(fā)展決定。本項(xiàng)目必須從戰(zhàn)略上解決，如何為客戶提供滿意的服務(wù)，如何與商戶建立長期共贏關(guān)系，不僅要在銷售招商上取得成功，更要在運(yùn)營上能夠長期吸引消費(fèi)者消費(fèi)，走可持續(xù)發(fā)展之路。用地的可進(jìn)入性可行。本項(xiàng)目位于南坦城的新區(qū)，根據(jù)坦洲鎮(zhèn)的城市規(guī)劃，本區(qū)將發(fā)展成為坦洲新的政務(wù)中心、居住中心，目前政府公務(wù)部門和學(xué)校都已經(jīng)入駐其中，道路已基本開通，市政配套也不斷得到完善，隨著新區(qū)的發(fā)展，必將助推本項(xiàng)目成新的商業(yè)中心，本項(xiàng)目的區(qū)位分析可行。在同行業(yè)商業(yè)中心之間，如果規(guī)模得當(dāng)，商品構(gòu)成、經(jīng)營服務(wù)水平基本相當(dāng)?shù)那闆r下，必然享有更好的經(jīng)濟(jì)效益。所以，商業(yè)中心在分析經(jīng)濟(jì)效益過程中，選址是決定其成功與否的重要命脈線，它將直接影響到購物中心的生死存亡。（4）、用地選擇除了考慮上述商業(yè)建筑的區(qū)位因素之外，還要考慮自身的特點(diǎn)。（4）、用地周圍情況用地周圍最好能夠置于商業(yè)中心的控制之下，其他設(shè)施不應(yīng)當(dāng)干擾商業(yè)中心的營業(yè)活動，不能影響購物中心的外觀形象，不能產(chǎn)生令人討厭的噪音、氣味和光線。開發(fā)商要想在一個全新的商業(yè)市場中取得成功并領(lǐng)跑，必須謀劃細(xì)膩長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，引導(dǎo)和倡導(dǎo)新概念消費(fèi)體驗(yàn)，展示一種現(xiàn)代化生活消費(fèi)方式。一個大型商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的成功與否，主要取決于市場定位、商業(yè)綜合水平、消費(fèi)者的持久吸引力和長期的穩(wěn)定運(yùn)營。★她是一座可購、可憩、可游、可賞的消費(fèi)中心——整片商業(yè)中心齊集購物、休閑、娛樂、美食、旅游、文化等活動于一體，囊括世界各地商品，既是購物之城、娛樂之城、美食之城，又是歡樂之城、旅游之城、文化之城，可以滿足生活、娛樂、工作的全部需求，這樣一種優(yōu)質(zhì)的生活資源配置方式，充分體現(xiàn)了“對人的需求、人的活動場所的滿足是第一位的”。流動人口群體該類人群主要為租住在周邊住宅的人群，來源工業(yè)區(qū)，他們大多數(shù)在坦洲及周邊有著穩(wěn)定的工作，或者在此經(jīng)商，消費(fèi)心理較為成熟，經(jīng)濟(jì)能力相對而言不如常住人口，但消費(fèi)頻率略高于常住人口，對生活追求休閑、個性化、注重品牌享樂效應(yīng)，自我意識較強(qiáng)?！鲆粯嵌茿區(qū)為時尚內(nèi)街街縱觀坦洲鎮(zhèn)內(nèi)內(nèi)，尚未出現(xiàn)具有一定特色和管理規(guī)模的商業(yè)步行街，作為老商業(yè)中心，會昌酒店周邊的商業(yè)設(shè)施基本呈現(xiàn)“散布凌亂、檔次雜亂、布置臟亂”的三亂現(xiàn)象，且人車混行，嘈雜不堪。 業(yè)種業(yè)態(tài)所處位置主力店經(jīng)營行業(yè)建筑面積（預(yù)估）說明綜合超市+電器賣場+家居用品二樓C區(qū)、三樓購物中心+3C大賣場日用生活用品、生鮮食品、各類干貨、特產(chǎn)、家電、電腦、手機(jī)等規(guī)劃面積15000平方米為招商預(yù)留地，根據(jù)主力店商家需要量身定造客流量大，聚客能力強(qiáng)娛樂及大型餐飲餐飲休閑區(qū)四樓娛樂城（或美食城）迪廳、量販?zhǔn)終TV、電影廳、電子游樂、運(yùn)動健身等美食、中西式快餐、風(fēng)味酒樓、酒吧、咖啡店、網(wǎng)吧、茶館、桑拿SPA、美容美發(fā)等規(guī)劃面積12000平方米（為招商預(yù)留地，根據(jù)主力店商家需要量身定造）/時尚內(nèi)街一、二樓A區(qū)/精品百貨區(qū)E區(qū)/精品服飾專賣、珠寶首飾、鞋帽、化妝品、箱包皮