【正文】 薩未來(lái)城市發(fā)展的總趨勢(shì)。上海新天地的老城改造工程為拉薩老城改造提供了很好的借鑒。從 1949 年至今，拉薩發(fā)展了眾多的高等教育和科研機(jī)構(gòu)。但是柳吾新區(qū)北組團(tuán)作為新發(fā)展的城市副中心，與拉薩市中心的地理相對(duì)隔離性，使得它必然發(fā)展某種水平的零售商業(yè)，以滿足本區(qū)內(nèi)相當(dāng)規(guī)模的居住人口的消費(fèi)需要。 柳吾新區(qū)北組團(tuán)的區(qū)域功能定位柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)域各種功能定位的可行性與效益可以總結(jié)如下：區(qū)域功能定位選擇方案合理性與實(shí)施困難程度方案創(chuàng)造的土地增值程度方案創(chuàng)造的社會(huì)效益程度 方案評(píng)價(jià)政府行政辦公中心方案合理，實(shí)施難度很大很高 非常高 可選商務(wù)辦公中心方案合理，實(shí)施難度一般非常高 非常高 優(yōu)選工業(yè)生產(chǎn)中心方案不合理 一般 較低 較差科研教育中心方案合理，實(shí)施難度非常大很高 非常高 可選旅游文化中心方案不合理 較低 一般 較差商業(yè)中心 方案合理，實(shí)施難度很小較高或一般（取決于地區(qū)購(gòu)買(mǎi)力）一般 優(yōu)選物流中心 方案不合理 較低 較低 較差42 / 43居住中心 方案合理，實(shí)施難度很小較高或一般（取決于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展）很高 優(yōu)選綜上所述，柳吾新區(qū)北組團(tuán)地區(qū)功能定位優(yōu)選的方案為：商務(wù)辦公中心（CBD）＋商業(yè)中心＋居住中心。由于柳吾新區(qū)與拉薩現(xiàn)有城區(qū)相對(duì)隔離的地理位置，柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)域功能定位所要求的現(xiàn)代化建筑風(fēng)格、高起點(diǎn)的市政規(guī)劃、高品質(zhì)的新型住宅與生活設(shè)施、和優(yōu)美、自然的生活環(huán)境，非但不會(huì)與拉薩河北岸以歷史文化古跡為代表的民族建筑風(fēng)格相沖突，反而能夠?qū)崿F(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代的最佳協(xié)調(diào)。在柳吾新區(qū)建設(shè)居住中心，非但不會(huì)產(chǎn)生明顯的實(shí)施障礙，反41 / 43而將獲得政府的大力支持，方案的可行性非常高。同時(shí)，未來(lái)柳吾新區(qū)北組團(tuán)高起點(diǎn)、現(xiàn)代化的城市規(guī)劃（比如濱河大道） 、優(yōu)美的城區(qū)綠化和自然風(fēng)光，將使得該地區(qū)對(duì)本市市民休閑產(chǎn)生相當(dāng)大吸引力，如果能妥善規(guī)劃和發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，該地區(qū)極有可能發(fā)展成為未來(lái)拉薩市民（特別是年輕人）的休閑娛樂(lè)中心。其次，如果柳吾新區(qū)將工業(yè)作為發(fā)展重點(diǎn)，必將與拉薩西部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)形成競(jìng)爭(zhēng)。柳吾新區(qū)北組團(tuán)具有優(yōu)越的區(qū)位、交通和開(kāi)發(fā)條件，如果能夠與政府合作，將自治區(qū)和/或拉薩市的政府機(jī)關(guān)統(tǒng)一遷到新區(qū)北組團(tuán)核心區(qū)域，必將能夠極大的促進(jìn)該地區(qū)的發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)繁榮和土地升值，為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)收益。 拉薩城市發(fā)展對(duì)柳吾新區(qū)功能定位的影響上述拉薩城市發(fā)展的三個(gè)特點(diǎn)，可以歸結(jié)為三個(gè)核心矛盾：1. 歷史文化名城保護(hù)和城市現(xiàn)代化的矛盾2. 老城面積有限和人口增加的矛盾3. 中心城市功能強(qiáng)化和現(xiàn)有城市布局之間的矛盾；這三個(gè)矛盾是拉薩未來(lái)城市發(fā)展必須面對(duì)和解決的問(wèn)題，作為拉薩未來(lái)城市發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵部分，柳吾新區(qū)的規(guī)劃必須服從和服務(wù)于這三個(gè)矛盾的解決。 拉薩城市發(fā)展對(duì)柳吾新區(qū)功能定位的影響 拉薩城市發(fā)展的特點(diǎn)與趨勢(shì)柳吾新區(qū)作為拉薩的一部分，其區(qū)域定位必須符合拉薩的發(fā)展趨勢(shì)和城市規(guī)劃的需要，必須充分考慮拉薩城市的特點(diǎn)。青藏鐵路的通車(chē)，將大大降低內(nèi)地人員進(jìn)藏的“門(mén)檻” ，使作為客運(yùn)樞紐的柳吾地區(qū)北組團(tuán)成為拉薩乃至整個(gè)西藏地區(qū)重要的客流周轉(zhuǎn)中心，及西藏與內(nèi)地、與世界聯(lián)系的橋梁。2． 政府投入的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是柳吾新區(qū)開(kāi)發(fā)的前提，天路要與政府密切溝通，確?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)按時(shí)保質(zhì)完成。具體情況見(jiàn)附表 3。實(shí)際土地轉(zhuǎn)讓數(shù)隨運(yùn)營(yíng)時(shí)期的進(jìn)行而呈加速遞增的趨勢(shì)，此報(bào)告中為簡(jiǎn)化計(jì)算過(guò)程采用從第二年開(kāi)始每年轉(zhuǎn)讓 1200 畝，分五年銷(xiāo)售完。其中，支付土地出讓金為 6 萬(wàn)元／畝，土地三通一平費(fèi)用為 萬(wàn)元／畝。比如希望搬遷的單位未進(jìn)駐新區(qū)，包括構(gòu)成行政中心的行政單位、構(gòu)成中央商務(wù)中心（CBD）的大型企事業(yè)單位、商務(wù)機(jī)構(gòu)等。 運(yùn)作模式整個(gè)柳吾新區(qū)北組團(tuán)約 9km2，其中有效用地 4km2。5． 目前西藏雖然還沒(méi)有出現(xiàn)有實(shí)力的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但拉薩的發(fā)展前景將吸引內(nèi)地特別是成都有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入。4． 公司本身具有專(zhuān)業(yè)的建筑施工和設(shè)計(jì)能力。其中社會(huì)及政府關(guān)系涉及到能否以低成本拿到土地并獲得資金及政策支持的能力；財(cái)務(wù)資源涉及到是否有足夠的自有資金和融資能力進(jìn)行開(kāi)發(fā)；人力資源涉及到是否有對(duì)項(xiàng)目土地的增值潛力具有準(zhǔn)確分析和判斷能力的人才，是否有對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有整體策劃能力的人才，對(duì)建筑設(shè)計(jì)和施工具有監(jiān)督管理能力的人才以及具有市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃和管理能力的人才。隨著國(guó)際一體化的發(fā)展，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)的相關(guān)度越來(lái)越高。 經(jīng)濟(jì)層面的影響1． 西藏近些年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，GDP 從 1995 年的 億元到2022 年的 億元。按照發(fā)展戰(zhàn)略中的規(guī)劃，第二層面的新興業(yè)務(wù)將圍繞建筑發(fā)展多元化，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)城市建設(shè)用地 平方公里。目前拉薩全市人口 21 萬(wàn)（城鎮(zhèn)人口），城市建成區(qū) 51 平方公里，而老城區(qū)面積 平方公里，集中了 7萬(wàn)人，造成老城區(qū)人口擁擠；另外經(jīng)濟(jì)發(fā)展引發(fā)的城市新功能沒(méi)有相應(yīng)的空間落實(shí)，一些建筑項(xiàng)目仍擠在布達(dá)拉宮附近，無(wú)論是建筑風(fēng)格、體量還是高度都給歷史名城的保護(hù)造成沖擊。使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程進(jìn)一步得到提高。3． 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，西藏人傳統(tǒng)的居住觀念發(fā)生變化。 行業(yè)生命周期根據(jù)“產(chǎn)業(yè)生命周期理論” ，西藏的房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入成長(zhǎng)期。由于天路公司本身在西藏?fù)碛辛己玫纳鐣?huì)及政府關(guān)系，使得公司在取得土地資源和相關(guān)優(yōu)惠政策等方面有充分的優(yōu)勢(shì)。6． 西藏房地產(chǎn)業(yè)處于成長(zhǎng)期，行業(yè)利潤(rùn)較高，進(jìn)入障礙小，是進(jìn)入這一領(lǐng)域的較好時(shí)機(jī)。再根據(jù)規(guī)劃及定位進(jìn)行土地出讓。西藏在國(guó)內(nèi)有著特19 / 43殊的地位，其政治敏感性極強(qiáng)，當(dāng)政策和經(jīng)濟(jì)受不可預(yù)見(jiàn)性因素影響時(shí)，會(huì)直接影響房地產(chǎn)業(yè)的狀況。柳吾新區(qū)特殊的地理位置決定它在環(huán)保方面的開(kāi)發(fā)壓力比較大，如果在環(huán)保方面有不妥的地方，將會(huì)遭到政府和有關(guān)組織甚至是宗教或國(guó)際組織的反對(duì)，從而使新區(qū)的20 / 43開(kāi)發(fā)受到阻礙。園區(qū)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源為：自有資金 34586 萬(wàn)元，銀行借款 15000萬(wàn)元，其中五年期長(zhǎng)期借款 3000 萬(wàn)元，一年期短期借款 12022 萬(wàn)元。運(yùn)營(yíng)所需繳納的稅金總額為 萬(wàn)元，其中轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅 6000 萬(wàn)元，所得稅 萬(wàn)元。25 / 43因無(wú)法確定項(xiàng)目的固定成本和可變成本，本報(bào)告僅對(duì)財(cái)務(wù)不確定性進(jìn)行財(cái)務(wù)敏感性分析，選擇投資費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和收入三個(gè)較為直接、現(xiàn)實(shí)的因素進(jìn)行敏感性分析，以考慮其對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)、累計(jì)凈現(xiàn)值、投資回收期的影響程度。由于新區(qū)開(kāi)發(fā)影響巨大并且存在潛在的高收益，必將為各方所關(guān)注，因此開(kāi)發(fā)公司的組建必須非常慎重，其組建要得到政府的充分理解與支持。新區(qū)與拉薩老城相對(duì)隔離的地理位置，使得新區(qū)開(kāi)發(fā)可以相對(duì)回避拉薩老城建設(shè)中因保護(hù)需要而對(duì)建筑風(fēng)格、體量和高度的限制，這使得新區(qū)完全可以在一個(gè)高起點(diǎn)、現(xiàn)代化和相對(duì)自由的條件下進(jìn)行城市規(guī)劃。過(guò)去拉薩各項(xiàng)城市功能都集中在老城，并且沒(méi)有明確的區(qū)域劃分，這種混雜、粗放的城市功能規(guī)劃狀況已經(jīng)不適應(yīng)拉薩各項(xiàng)中心城市功能進(jìn)一步發(fā)展的需要。如何順應(yīng)拉薩城市功能和人口外遷的趨勢(shì)，根據(jù)柳吾新區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)對(duì)新區(qū)進(jìn)行功能定位，并大力引導(dǎo)市政府進(jìn)行拉薩重要城市功能的南遷，將是柳吾新區(qū)未來(lái)發(fā)展和土地增值的關(guān)鍵所在。在中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，將集中城市的主要商業(yè)機(jī)構(gòu)的總部，同時(shí)聚集了完善的金融、貿(mào)易、法律咨詢(xún)等為工商業(yè)服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，如此通過(guò)地區(qū)內(nèi)現(xiàn)代化商務(wù)設(shè)施的共享，優(yōu)秀商務(wù)人才的聚集，和商務(wù)信息的高效流動(dòng)來(lái)創(chuàng)造一個(gè)完善的商務(wù)環(huán)境，帶動(dòng)整個(gè)城市工商業(yè)的發(fā)展。但是，隨著政府將拉薩大學(xué)東遷計(jì)劃的開(kāi)始實(shí)施，說(shuō)服拉薩市政府采納該方案存在很大困難。柳吾新區(qū)40 / 43北組團(tuán)區(qū)域的優(yōu)勢(shì)是臨近市中心和擁有鐵路客流樞紐，但該地區(qū)地理的相對(duì)隔絕，遠(yuǎn)離鐵路貨運(yùn)樞紐和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，都使得該地區(qū)不適合發(fā)展大規(guī)模的倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)。這兩個(gè)方案實(shí)施的成功概率很高，難度也很小，但是在缺少其他牽引工作機(jī)會(huì)和人氣的區(qū)域功能的拉動(dòng)下，單純的居住中心所創(chuàng)造土地增值效益很小，并且無(wú)法實(shí)現(xiàn)最高的社會(huì)效益。如果柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)域選擇了中央商務(wù)區(qū)＋區(qū)域性商業(yè)中心＋高尚住宅區(qū)的功能定位，那么柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)域可以規(guī)劃為兩個(gè)主要區(qū)域：核心區(qū)和外圍區(qū)。h) 居住中心定位分析柳吾新區(qū)北組團(tuán)完全適合發(fā)展居住中心，特別是該地區(qū)具有很好的發(fā)展高尚住宅區(qū)的潛力，建設(shè)居住中心還將帶動(dòng)一系列相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是該地區(qū)仍然具有一定的發(fā)展旅游服務(wù)和市民休閑產(chǎn)業(yè)的條件。同時(shí)，與行政中心定位所帶來(lái)的諸多影響一樣，隨著商務(wù)辦公功能和相應(yīng)人口從拉薩老城的遷出，拉薩歷史和文化名城的保護(hù)工作將更有條件開(kāi)展，城市環(huán)境也將得到極大的改善。這些功能與柳吾新區(qū)北組團(tuán)區(qū)位特點(diǎn)的匹配度不同，給柳吾新區(qū)北組團(tuán)帶來(lái)的土地價(jià)值增長(zhǎng)潛力也不相同，下面我們將從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和實(shí)施難度三個(gè)方面對(duì)上述功能定位進(jìn)行分析。其次，拉薩擁有世界意義的、豐富而獨(dú)特的歷史文化遺產(chǎn)，并具有“圣城”的宗教地位，城市的許多古建筑是拉薩的起源與縮影，是藏民族歷史文化的精華。30 / 43柳吾新區(qū)北組團(tuán)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為該地區(qū)發(fā)展行政辦公、商貿(mào)、住宅產(chǎn)業(yè)和綜合服務(wù)設(shè)施提供了可能。鑒于柳吾新區(qū)開(kāi)發(fā)對(duì)拉薩建設(shè)的重要意義，新區(qū)開(kāi)發(fā)可以努力爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)銀行和世界銀行的優(yōu)惠利息貸款，同時(shí)借用政府資源，通過(guò)西藏建設(shè)成就展等多種渠道進(jìn)行宣傳。 評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，稅前 %，稅后%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于設(shè)定的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 10%；全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值稅前 萬(wàn)元，稅后 萬(wàn)元，均大于零；投資利潤(rùn)率 %，投資利稅率 %。本園區(qū)總成本費(fèi)用是指園區(qū)內(nèi)各項(xiàng)土地運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的全部成本和費(fèi)用，包括生產(chǎn)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等項(xiàng)。具體計(jì)算見(jiàn)附表22 / 435。融資存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。包括土地購(gòu)買(mǎi)價(jià)的確定、行政機(jī)構(gòu)的遷入、基礎(chǔ)市政設(shè)施的完善、企事業(yè)單位的進(jìn)駐等，都需要政府的支持。支持政府發(fā)展新時(shí)期的援藏模式，即可持續(xù)發(fā)展的援藏模式。 威脅1． 西藏整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然落后，居民可支配收入較低，人口較少，房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量有限（格桑林卡已先期開(kāi)發(fā)高檔住宅區(qū)）。2． 天路公司是專(zhuān)業(yè)的公路建筑企業(yè)，本身具有專(zhuān)業(yè)的建筑施工和14 / 43設(shè)計(jì)的能力，能夠有效降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。 柳吾新區(qū)房地產(chǎn)需求分析1． 從土地供應(yīng)商的角度：12 / 43客戶(hù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和西藏有實(shí)力的機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位；內(nèi)地及國(guó)外機(jī)構(gòu)駐西藏辦事機(jī)構(gòu)；公用設(shè)施提供者。4． 西藏目前還缺乏有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平還比較落后，為新進(jìn)入者提供了一定的空間。這些住房補(bǔ)貼最高的達(dá)１２萬(wàn)元，最低的有３萬(wàn)元。 柳吾新區(qū)是天路發(fā)展第二主業(yè)的契機(jī)根據(jù)天路的發(fā)展戰(zhàn)略：為了打造國(guó)內(nèi)一流的建筑集團(tuán)品牌，保持長(zhǎng)久的發(fā)展，西藏天路必須建立起三個(gè)層面的業(yè)務(wù)組合：第一層面核心業(yè)務(wù)：在迅速推進(jìn)公路建設(shè)的能力的同時(shí)，調(diào)整公司總部的組織架構(gòu)，建立合理的工作流程，同時(shí)尋求開(kāi)展建筑設(shè)計(jì)，及新的建筑業(yè)務(wù)。柳吾新區(qū)行政隸屬拉薩市柳吾鄉(xiāng)，目前人口 1181 人，總戶(hù)數(shù) 223 戶(hù)，全部為農(nóng)業(yè)人口。公司目前第一層面的核心業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r良好，第三層面侯選業(yè)務(wù)也在積極的開(kāi)展中。6． 2022 年 6 月 5 日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于