【正文】 %。其次，由于去年下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐步加快，對(duì)比基數(shù)將有所提高。優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)此季度表現(xiàn)良好。預(yù)計(jì)整個(gè)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)空置率和租金會(huì)受到一定影響，表現(xiàn)在短期內(nèi)空置率仍會(huì)保持較高的水平，而租金將會(huì)經(jīng)歷較長時(shí)間的穩(wěn)步回升。而商業(yè)地產(chǎn)的升溫，政策影響只是其中一個(gè)原因。本區(qū)是政府規(guī)劃的商業(yè)核心區(qū)，金融網(wǎng)點(diǎn)集中，潛力巨大；但商圈業(yè)態(tài)不豐富，購物環(huán)境惡劣，商業(yè)落后，城市規(guī)劃建設(shè)有待完善，商圈的有效消費(fèi)人口應(yīng)在60萬，輻射人口可達(dá)120150萬（含大渡口區(qū)、大坪片區(qū)與石橋鋪片區(qū)等）。（二）、重慶消費(fèi)市場(chǎng)情況上半年消費(fèi)市場(chǎng)情況 　　2010年上半年，%，增幅列全國第8位，西部第2位，直轄市第2位。重慶會(huì)議展覽館已在兩江新區(qū)正式動(dòng)工，大足五金會(huì)展場(chǎng)館正在裝修，南坪國際會(huì)展中心酒店預(yù)計(jì)明年9月可建成投入使用。汽車產(chǎn)品市場(chǎng)供給充裕，能源類產(chǎn)品供求總體趨向平衡。歐亞達(dá)家居是來自武漢的全國家居連鎖品牌，主營中高端主流品牌家具產(chǎn)品，經(jīng)營面積近6萬平方米。得意裝飾城：地址：渝中區(qū)較場(chǎng)口89號(hào)乘車路線：輕軌渝中首發(fā)站出入口，707070713030303042873610121087871等多路公交車可直接到達(dá)周邊配套：銀行：位于得意C、B區(qū)有工商銀行、招商銀行、中國銀行、交通銀行；娛樂餐飲：位于得意A、B區(qū)有銀河璇宮、零點(diǎn)酒廊、故事村、哥歌娛樂城、錢柜歌城、鉆酷酒吧、虹頂歌城、蘇河酒吧、仙登洗腳城、白領(lǐng)美容院、翡翠歌廳、瑪瑙會(huì)、愛爾蘭吧、你的酒吧、神話、劉伶吧、真愛俱樂部、依云清水會(huì)所、第三街角茶餐廳、銅鑼灣茶餐廳、彼岸西餐廳、窗外茶吧、真味小館、1938茶餐廳、潮豐牛肉館。13201877111148等多路公交車到達(dá)聯(lián)系電話：02367602628營業(yè)面積：60000㎡開業(yè)時(shí)間：2001年?duì)I業(yè)時(shí)間：9:00——17:30賣場(chǎng)檔次：低端營業(yè)類別：電器、廚房用品,櫥柜廚具、五金工具,電工電料,管材管件、油漆涂料、墻地面材料、家居用品(窗簾、床上用品、飾物等)、衛(wèi)浴產(chǎn)品,陶瓷潔具、照明用品,燈飾燈具、門、窗 、客廳家具：視聽柜、茶幾、鞋柜、沙發(fā)、餐廳家具：餐桌、椅子 、床頭柜、臥室柜商場(chǎng)特色：誠實(shí)經(jīng)營，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。裝修面積主要以50130平米為主，占總量的72%，其中5090平米占37%，90130平米占34%。近年來重慶家居市場(chǎng)進(jìn)行了一場(chǎng)從采購、配送到銷售的產(chǎn)業(yè)鏈革命 “規(guī)?；?、“集約化”、“便利性”、“精品化”、“信息化”的經(jīng)營模式，正在成為引領(lǐng)裝飾建材市場(chǎng)的嶄新標(biāo)桿。強(qiáng)大的研發(fā)設(shè)計(jì)能力和標(biāo)準(zhǔn)化的創(chuàng)新思維：在研發(fā)的流程上，宜家采用先定價(jià)后研發(fā)的方式，突破了傳統(tǒng)的先生產(chǎn)然后基于成本的基礎(chǔ)上考慮定價(jià)的思維；研發(fā)信息的來源采用由外而內(nèi)的方式，摒棄先前的大量消費(fèi)者調(diào)查的傳統(tǒng)調(diào)研方式，所有的信息都由消費(fèi)者在其問詢、采購、設(shè)計(jì)、服務(wù)、運(yùn)輸?shù)雀鱾€(gè)環(huán)節(jié)中提供，強(qiáng)化了研發(fā)人員與消費(fèi)者的互動(dòng)，把握住目標(biāo)消費(fèi)群體真正的需求。在未來35年時(shí)間內(nèi)，公司計(jì)劃再在全國大中城市開辦連鎖分店2030家，年銷售額超過200億元，成為中國家居建材流通業(yè)第一服務(wù)品牌。光能集團(tuán)之前成功開發(fā)光能板材市場(chǎng)，并且成功運(yùn)作，形成了良好的口碑； 光能板材市場(chǎng)是馬家?guī)r建材市場(chǎng)早期的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，經(jīng)過成功經(jīng)營和運(yùn)作后，在建材和裝修行業(yè)已經(jīng)有很高的知名度和美譽(yù)度，雖然比較陳舊，但是還是在區(qū)域有行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)作用。目前重慶家居賣場(chǎng)正在往高端化演變時(shí)期，如紅星美凱龍、居然之家這樣的高端賣場(chǎng)和大川建材、臨江裝飾這樣的中低端賣場(chǎng)，都在不同程度的從服務(wù)、功能、配套……方面完善自己，演變成為行業(yè)發(fā)展方向和潮流；物流：物流對(duì)大型專業(yè)賣場(chǎng)來說是重要的一部分，但是我們要分清主次，物流只是我們的一個(gè)配套，體量不能過大，物流經(jīng)營商家不能過多，我們要保證商家要有一個(gè)比較合理的利潤空間，而且物流場(chǎng)所一般比較臟亂，不益在較當(dāng)?shù)赖牡胤健? 區(qū)域競(jìng)爭日漸增強(qiáng) 馬家?guī)r片區(qū)是傳統(tǒng)的建材裝飾大市場(chǎng)，具有一定的市場(chǎng)歷史，穩(wěn)坐行業(yè)老大哥位置，所以會(huì)吸引各個(gè)開發(fā)企業(yè)的眼光，大川集團(tuán)在成功開發(fā)20萬方大川市場(chǎng)后，計(jì)劃在4——5年建成一個(gè)230萬方的超大型的建材裝飾市場(chǎng)，這對(duì)我們來說是競(jìng)爭同時(shí)也是機(jī)會(huì)； 居然之家：簡介：中國已成為宜家最大的采購市場(chǎng)和業(yè)務(wù)增長最重要的空間之一。目前，馬家?guī)r片區(qū)已發(fā)展成重慶市較齊全、規(guī)模和銷售量最大，規(guī)格品種最全的建材裝飾市場(chǎng)群，沙坪壩區(qū)還準(zhǔn)備幫助片區(qū)內(nèi)的大川建材市場(chǎng)、臨江裝飾城等幾大專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的數(shù)千戶商戶建立專門的電子商務(wù)平臺(tái)，使商戶通過網(wǎng)絡(luò)獲得更多的發(fā)展機(jī)遇；給予相關(guān)企業(yè)更多優(yōu)惠條件，吸引建材裝飾企業(yè)總部到此落戶等，促進(jìn)馬家?guī)r片區(qū)專業(yè)市場(chǎng)群的發(fā)展，力爭明年該片區(qū)的銷售總額超過100億元，進(jìn)一步穩(wěn)固其重慶建材裝飾銷售第一大專業(yè)市場(chǎng)地位。經(jīng)重慶市建委批準(zhǔn)，由重慶市建筑裝飾協(xié)會(huì)授予“廚柜吊頂采購基地”、“地板門業(yè)采購基地”稱號(hào)。市場(chǎng)免費(fèi)送貨。重慶家居建材業(yè)的洗牌期已然到來。如此大的新增體量，伴隨著近來政府對(duì)樓市宏觀調(diào)控發(fā)力，更引發(fā)了行業(yè)人士對(duì)未來發(fā)展的擔(dān)憂。在過去的上半年中，已經(jīng)有紅星美凱龍南坪店歐美館、一統(tǒng)國際家居黃泥塝和藍(lán)湖郡兩店、美你家燈飾等開業(yè)，更大規(guī)模、更集中的開業(yè)則從5月中下旬開始進(jìn)入高潮，單店體量更大，綜合性、專業(yè)性賣場(chǎng)等特點(diǎn)，讓原本會(huì)按季節(jié)規(guī)律進(jìn)入傳統(tǒng)淡季的重慶家居建材業(yè)，硝煙彌漫的競(jìng)爭氣氛逐漸濃郁。其中401種價(jià)格基本持平，占67%；電器、手機(jī)、數(shù)碼相機(jī)、紡織品、服裝、鐘表眼鏡等類43種商品價(jià)格下降，占7%；食品、中西藥、珠寶首飾等156種商品價(jià)格上升，占26％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，重慶市家電（汽摩）下鄉(xiāng)銷售47億元，同比增長6倍以上，與去年全年銷售基本持平，其中家電銷售21億元，汽摩銷售26億元。觀音橋：觀音橋絕大部分商業(yè)以經(jīng)營中高檔服裝、精品為主，具有較強(qiáng)的吸引力，商業(yè)地段的價(jià)值日趨成熟，使之周邊氛圍已達(dá)到300——600元/㎡/月左右，而今，以嘉陵公園為中心的步行街上的大型商業(yè)一一興起，商業(yè)環(huán)境已經(jīng)成熟，周邊商業(yè)的租金范圍在80——600元/㎡/月左右，觀音橋轉(zhuǎn)盤附近的租金價(jià)格則相對(duì)較低，協(xié)信黃金海岸的租金范圍為20——200元/㎡/月左右，且出租情況相對(duì)較差。整個(gè)商圈相對(duì)獨(dú)立，并已形成一定的商業(yè)氛圍，隨著三峽廣場(chǎng)、雕塑文化廣場(chǎng)、綠色藝術(shù)廣場(chǎng)等一系列廣場(chǎng)的建成必將帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的繁榮。江灣城、國際社區(qū) 、財(cái)信城市國際等項(xiàng)目，而寫字樓項(xiàng)目則有國匯中心 (論壇 新聞)、申基威斯汀、中渝都會(huì)首站 (論壇 新聞)、兩江新界、創(chuàng)匯首座等，此外，還有金科VISAR國際、協(xié)信中心等商務(wù)公寓類商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。同時(shí)，%。二、重慶商業(yè)地產(chǎn)情況：2009年下半年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)快速攀升的強(qiáng)勁勢(shì)頭，2010年第一季度重慶房地產(chǎn)表現(xiàn)出持續(xù)增漲的良好開端。能監(jiān)測(cè)到價(jià)格的重點(diǎn)城市中，除杭州、深圳外，其余城市6月成交均價(jià)皆有所上調(diào)，但漲幅普遍較小，其中重慶成交均價(jià)5444元/平方米，%，處于較高水平。今年三、四月出現(xiàn)的商品住房量價(jià)逐月快速上升的態(tài)勢(shì)得到控制，５月房地產(chǎn)市場(chǎng)開始調(diào)整，全市商品住房成交量和成交均價(jià)出現(xiàn)不同程度的回落。%，%；，%，其中新開工辦公樓 ，%；，%，增長 %；，%，%。同時(shí)，銷售的持續(xù)疲軟也會(huì)打擊地產(chǎn)商的投資信心，下半年投資增速逐步回落不可避免。115020平方米優(yōu)質(zhì)寫字樓——龍湖國際、財(cái)富中心集中在渝北區(qū)供應(yīng)，釋放了市場(chǎng)自2009年以來積累的需求，同時(shí)滿足了有升級(jí)換代需求的租戶。但是長期來看，市場(chǎng)需求穩(wěn)定，新增供應(yīng)將被逐步吸納。更重要的是，商業(yè)地產(chǎn)更具有穩(wěn)定性高、持續(xù)性強(qiáng)、受政策影響小、前景大的特征。江北觀音橋商圈：江北區(qū)是重慶規(guī)劃的主城區(qū)五大商貿(mào)中心之一，它以建新東西南北路為骨架，以觀音橋地區(qū)為主體，金崗大廈、華音大廈、現(xiàn)代廣場(chǎng)、世紀(jì)新都、外貿(mào)大廈、天文臺(tái)大廈等39棟高層建筑和洋河花園、濱湖新村及嘉陵廣場(chǎng)、長濱廣場(chǎng)、金觀音廣場(chǎng)、歐式一條街等為代表，基本形成具有一定現(xiàn)代商業(yè)氛圍的城區(qū)新貌。連續(xù)17個(gè)月實(shí)際增幅高于18%，特別是%、%，均位居全國前茅，發(fā)展勢(shì)頭好。 消費(fèi)市場(chǎng)分析及趨勢(shì)預(yù)測(cè) 　　今年以來，重慶市消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)出規(guī)模迅速擴(kuò)大，消費(fèi)水平穩(wěn)步提高，消費(fèi)升級(jí)明顯加快，消費(fèi)領(lǐng)域不斷拓寬等幾大特點(diǎn)。被調(diào)查對(duì)象認(rèn)為：%，%。聯(lián)系電話：023 63797203營業(yè)面積：50000㎡開業(yè)時(shí)間：2000年5月18日賣場(chǎng)檔次：中段營業(yè)時(shí)間：9:00——18:00營業(yè)類別：裝修公司、廚房用品,櫥柜廚具、五金工具,電工電料,管材管件、油漆涂料、墻地面材料、家居用品(窗簾、床上用品、飾物等)、衛(wèi)浴產(chǎn)品,陶瓷潔具、照明用品,燈飾燈具、基礎(chǔ)建材與木材、門、窗、客廳家具：視聽柜、茶幾、鞋柜、沙發(fā)、餐廳家具：餐桌、椅子、臥室家具：臥室床、梳妝臺(tái)、床頭柜、臥室柜、其他家具：書柜、藤制家具……商場(chǎng)特色：政府特批的專業(yè)裝飾市場(chǎng)，也是重慶較早的裝飾市場(chǎng)，以中高檔為主，售后服務(wù)好。經(jīng)營特點(diǎn)：商場(chǎng)和商家只是租賃關(guān)系，沒有統(tǒng)一的管理模式。130180平米比重為16%，180平米以上超大戶型和50平米以內(nèi)小戶型的比重分別為4%和8%。馬家?guī)r主要賣場(chǎng)情況：升偉建材裝飾城：體量6萬方, 各類配套設(shè)施齊全，外部主要有餐飲、商務(wù)休閑配置、車庫及卸貨場(chǎng)、中庭廣場(chǎng)；內(nèi)部配置自動(dòng)扶梯、觀光電梯、貨梯等，公共地面采用高級(jí)地磚、局部吊頂，并設(shè)計(jì)有安全的防火分區(qū)，消防探頭、噴淋系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、大容量配電、緊急供電系統(tǒng)、高檔照明，中央空調(diào)、電子導(dǎo)購觸摸屏……，購物觀景較好，商場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)品齊全，擁有凈水器材、櫥柜專賣場(chǎng)、五金、衛(wèi)浴、家具專賣場(chǎng)、墻地磚、馬賽克、陶瓷、石材、木地板、樓梯、玻璃門、家具、墻紙、布藝、飾品、燈飾、天鴻木門、裝飾，由于商場(chǎng)自身經(jīng)營的問題導(dǎo)致商家怨聲載道，有撤場(chǎng)的打算，目前有些商家已經(jīng)離場(chǎng)。劣勢(shì)： 根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)化演變和消費(fèi)者需求，重慶目前的高端家居賣場(chǎng)充其量只算得上第三、四代家居賣場(chǎng)還沒有多元多功能為一身的第五代家居賣場(chǎng)，第五代家居賣場(chǎng)不管是在業(yè)態(tài)還是服務(wù)……方面都遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)越于目前最高端的第三、四代賣場(chǎng)，同時(shí)也是家居賣場(chǎng)一個(gè)飛躍的超越： 5代賣場(chǎng)功能第3代賣場(chǎng)（紅星美凱龍）第4代賣場(chǎng)（宜家家居）第5代賣場(chǎng)（本案）備注交易現(xiàn)貨交易，由商家租賃門面自行銷售，賣場(chǎng)統(tǒng)一開發(fā)票現(xiàn)貨交易、定做統(tǒng)一供貨，統(tǒng)一定價(jià)，由商場(chǎng)統(tǒng)一銷售，統(tǒng)一按照規(guī)定返點(diǎn)現(xiàn)貨交易、定做、商場(chǎng)統(tǒng)一定價(jià)，由商家統(tǒng)一供貨由商場(chǎng)統(tǒng)一銷售，統(tǒng)一進(jìn)行返點(diǎn)和第四代類似，超越于第三代，如按照第三代的做法，很可能在銷售方面難以把控，反之按照第五代的做法，主動(dòng)權(quán)就掌握在賣場(chǎng)手里展示劃分成門面商家自行展示，內(nèi)部按照商家自己的風(fēng)格進(jìn)行放置開敞式，由賣場(chǎng)統(tǒng)一放置，根據(jù)賣場(chǎng)需要進(jìn)行放置展示開敞式，按照賣場(chǎng)需要統(tǒng)一放置進(jìn)行展示和第四代類似，好處在于能夠?qū)u場(chǎng)區(qū)域規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)一，但是第三代就會(huì)出現(xiàn)只能把控大的區(qū)域規(guī)劃，如果出現(xiàn)同一個(gè)商家具有兩種以上不同的類別的產(chǎn)品，任然在一個(gè)門面展示，如果搭配不當(dāng)，很容易讓人看上去很雜亂物流由商家或者賣場(chǎng)進(jìn)行送貨不送貨，由消費(fèi)者自行搬運(yùn)由賣場(chǎng)統(tǒng)一送貨由商家和賣場(chǎng)部固定的送貨可能因?yàn)槿藛T素質(zhì)問題給商場(chǎng)帶來不好的影響，因?yàn)橄M(fèi)者認(rèn)的是在賣場(chǎng)買的產(chǎn)品，如果由商家送貨的話，會(huì)使消費(fèi)者認(rèn)為送貨人員是賣場(chǎng)的人員，如果不送貨的話，會(huì)給消費(fèi)者帶來很多不便，我們的要求是賣場(chǎng)統(tǒng)一送貨，以上問題都可避免倉庫商家自己的倉庫大型倉庫中型倉庫一般來說，商家在稍偏點(diǎn)的地方有自己的倉庫，如果賣場(chǎng)沒有倉庫對(duì)產(chǎn)品展示很不利，貨源不能及時(shí)補(bǔ)充，但是倉庫太大優(yōu)勢(shì)資源的浪費(fèi)，所以我們第五代賣場(chǎng)綜合前兩代的優(yōu)勢(shì)，我們只需要一個(gè)中型的倉庫即可，資源部浪費(fèi)同時(shí)可以保證暢銷貨源及時(shí)的補(bǔ)給停車具有少量停車位800個(gè)車位具有地上500余個(gè)車位，地下600余個(gè)車位車位第三、四代賣場(chǎng)屬于純賣場(chǎng)，沒有辦公、居住、展會(huì)……業(yè)態(tài)。我們的定位是家居賣場(chǎng)，針對(duì)的客戶主要是主城客戶，零售為主，所以一般送貨都是短途；如：美每家九龍坡點(diǎn)，他的定位就是批發(fā)為主，針對(duì)的是區(qū)縣客戶群體，一般為長途，所以他對(duì)物流就比較高。一般賣場(chǎng)面積不大，通常在1萬—。威脅： 位于馬家?guī)r建材大市場(chǎng)內(nèi)，成行成市，重慶家裝產(chǎn)品購買必選之地；馬家?guī)r早已經(jīng)成為重慶建材行業(yè)零售、批發(fā)的集散地，材料購買時(shí)都會(huì)到馬家?guī)r看看，比較比較價(jià)格。能源及設(shè)備配置：每 10000 ㎡用電 800 千伏安（含空調(diào)風(fēng)機(jī)用電量，不包括空調(diào)主機(jī)）；具備較好的中央空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)；觀光電梯、自動(dòng)扶梯、客梯、貨梯滿足需要。根據(jù)規(guī)劃，至2010年，宜家在中國內(nèi)地的零售商場(chǎng)將達(dá)到10家，所需倉儲(chǔ)容量將由10萬立方米擴(kuò)大到30萬立方米以上。馬家?guī)r建材市場(chǎng)在09年以來有更大的發(fā)展。建博中心的廚柜、吊頂、地板、門業(yè)因品牌眾多、質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，獲得了政府及大眾的認(rèn)可。 價(jià)格合理，接受消費(fèi)者及社會(huì)各界廣泛監(jiān)督。新賣場(chǎng)的驟然增加，并在品牌宣傳、促銷活動(dòng)上大規(guī)模爆發(fā)，對(duì)已有賣場(chǎng)的地位和市場(chǎng)必然產(chǎn)生巨大壓力。 加之上半年已開業(yè)新賣場(chǎng)，今年重慶家居建材賣場(chǎng)體量將至少激增80萬㎡。江北和渝北是之前政府主要發(fā)展區(qū)域，受到很多外地大型的家居賣場(chǎng)運(yùn)營商的青睞，如紅星美凱龍、居然之家、歐亞達(dá)家居……其他區(qū)域更多為老市場(chǎng)，因?yàn)槭袌?chǎng)時(shí)間比較長、賣場(chǎng)本身格局的制約和以前經(jīng)營觀念的原因，一直走的是中低端路線，隨著重慶的發(fā)展和個(gè)高端賣場(chǎng)需要占領(lǐng)市場(chǎng)份額，不斷擴(kuò)張，使高端賣場(chǎng)逐漸進(jìn)入各區(qū)市場(chǎng)，提高家居賣場(chǎng)的檔次，經(jīng)營理念和賣場(chǎng) 檔次得到宣明對(duì)比。600種商品價(jià)格總體趨穩(wěn)，食品類和居住類價(jià)格有所波動(dòng)。 　?。?）是家電（汽摩）下鄉(xiāng)效果顯著：在全國率先實(shí)行家電下鄉(xiāng)專用發(fā)票、“兩個(gè)一”補(bǔ)貼政策全部到位、提高下鄉(xiāng)家電產(chǎn)品限價(jià)、增加下鄉(xiāng)品種、延長汽摩下鄉(xiāng)實(shí)施期限等政策共同發(fā)力，縱深推進(jìn)家電（汽摩）下鄉(xiāng)工程。商圈租金分析：解放碑：解放碑是是重慶最繁華的商貿(mào)中心地段，商場(chǎng)內(nèi)的租金集中