【正文】 維持中端路線，正向高端轉(zhuǎn)型中 從整個(gè)馬家?guī)r市場(chǎng)地理位置的業(yè)態(tài)看，以天馬路和石小路將馬家?guī)r整個(gè)大市場(chǎng)自然分割，同時(shí)光能、大川、臨江、升偉的戰(zhàn)略聯(lián)盟成三大板塊，形成于三角之勢(shì)，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，中、低檔次互補(bǔ)的態(tài)勢(shì)， 促進(jìn)馬家?guī)r片區(qū)專業(yè)市場(chǎng)群的發(fā)展，進(jìn)一步穩(wěn)固其重慶建材裝飾銷售第一大專業(yè)市場(chǎng)地位。宜家的采購(gòu)模式是全球化的采購(gòu)模式,它在全球設(shè)立了16個(gè)采購(gòu)貿(mào)易區(qū)域,其中有3個(gè)在中國(guó)大陸,分別為:華南區(qū),華中區(qū)和華北區(qū)。經(jīng)營(yíng)模式：經(jīng)營(yíng)模式：一是先租賃營(yíng)業(yè)面積，然后向廠家、商家轉(zhuǎn)租；二是自己買地建商場(chǎng)，然后租給廠家和商家；三是二者兼有。建筑要求：建筑結(jié)構(gòu)采用輕鋼結(jié)構(gòu)或鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；柱網(wǎng)不低于 8mX8m；首層層高 6 m 二層以上層高不低于 5m；承載力 600kg/ ㎡。 北京居然之家投資控股集團(tuán)有限公司成立于1999年3月份，是由全國(guó)華聯(lián)商廈聯(lián)合有限責(zé)任公司、北京中天基業(yè)投資管理有限公司等33位股東共同投資設(shè)立的大型國(guó)有控股股份制企業(yè)，注冊(cè)資本8100萬(wàn)元人民幣。整個(gè)地塊形狀極不規(guī)則，東西長(zhǎng)約458米，南北寬約392米，場(chǎng)地已經(jīng)基本平整，高差不大，東側(cè)與現(xiàn)狀石小路相接。地下設(shè)置一層車庫(kù)；A、B棟和地下車庫(kù)建筑類別為一級(jí)，防火等級(jí)為一級(jí)，建筑合理使用年限50年。周邊配套齊全，交通四通八達(dá)； 馬家?guī)r早已形成建材裝修行業(yè)的商圈，周邊配套也是非常齊全的，如：郵局、重百商超、新世紀(jì)商超、中國(guó)銀行、工商銀行、建行……；交通四通八達(dá)，公交線路眾多，到達(dá)重慶主城各個(gè)區(qū)域，如：81144070720……可到達(dá)各個(gè)區(qū)劣勢(shì)： 房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn) 由于目前國(guó)家對(duì)住宅的宏觀調(diào)控，很多投資住宅的投資客將眼光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的投資，同時(shí)政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)沒有任何的調(diào)控政策，使其商業(yè)地產(chǎn)的熱度持續(xù)上漲。 行業(yè)知名企業(yè)進(jìn)入重慶市場(chǎng) 全國(guó)各地成功的品牌開發(fā)商和商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)由于西部大開發(fā)和重慶升為兩江特區(qū)的契機(jī)，將戰(zhàn)略眼光投向重慶，并且相繼進(jìn)入重慶市場(chǎng)，帶來很多項(xiàng)目開發(fā)理念及經(jīng)營(yíng)理念，這對(duì)于行業(yè)來說是一個(gè)很大的沖擊，同時(shí)也是提升自己的很好機(jī)會(huì)。根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)化演變和消費(fèi)者需求，重慶目前的高端家居賣場(chǎng)充其量只算得上第三、四代家居賣場(chǎng)還沒有多元多功能為一身的第五代家居賣場(chǎng)，第五代家居賣場(chǎng)不管是在業(yè)態(tài)還是服務(wù)……方面都遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)越于目前最高端的第三、四代賣場(chǎng)，同時(shí)也是家居賣場(chǎng)一個(gè)飛躍的超越： 5代賣場(chǎng)功能第3代賣場(chǎng)（紅星美凱龍）第4代賣場(chǎng)（宜家家居）第5代賣場(chǎng)（本案）備注交易現(xiàn)貨交易，由商家租賃門面自行銷售，賣場(chǎng)統(tǒng)一開發(fā)票現(xiàn)貨交易、定做統(tǒng)一供貨，統(tǒng)一定價(jià)，由商場(chǎng)統(tǒng)一銷售，統(tǒng)一按照規(guī)定返點(diǎn)現(xiàn)貨交易、定做、商場(chǎng)統(tǒng)一定價(jià)，由商家統(tǒng)一供貨由商場(chǎng)統(tǒng)一銷售，統(tǒng)一進(jìn)行返點(diǎn)和第四代類似，超越于第三代，如按照第三代的做法，很可能在銷售方面難以把控，反之按照第五代的做法，主動(dòng)權(quán)就掌握在賣場(chǎng)手里展示劃分成門面商家自行展示，內(nèi)部按照商家自己的風(fēng)格進(jìn)行放置開敞式，由賣場(chǎng)統(tǒng)一放置，根據(jù)賣場(chǎng)需要進(jìn)行放置展示開敞式，按照賣場(chǎng)需要統(tǒng)一放置進(jìn)行展示和第四代類似，好處在于能夠?qū)u場(chǎng)區(qū)域規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)一，但是第三代就會(huì)出現(xiàn)只能把控大的區(qū)域規(guī)劃，如果出現(xiàn)同一個(gè)商家具有兩種以上不同的類別的產(chǎn)品，任然在一個(gè)門面展示，如果搭配不當(dāng)，很容易讓人看上去很雜亂物流由商家或者賣場(chǎng)進(jìn)行送貨不送貨，由消費(fèi)者自行搬運(yùn)由賣場(chǎng)統(tǒng)一送貨由商家和賣場(chǎng)部固定的送貨可能因?yàn)槿藛T素質(zhì)問題給商場(chǎng)帶來不好的影響，因?yàn)橄M(fèi)者認(rèn)的是在賣場(chǎng)買的產(chǎn)品，如果由商家送貨的話，會(huì)使消費(fèi)者認(rèn)為送貨人員是賣場(chǎng)的人員，如果不送貨的話，會(huì)給消費(fèi)者帶來很多不便，我們的要求是賣場(chǎng)統(tǒng)一送貨，以上問題都可避免倉(cāng)庫(kù)商家自己的倉(cāng)庫(kù)大型倉(cāng)庫(kù)中型倉(cāng)庫(kù)一般來說，商家在稍偏點(diǎn)的地方有自己的倉(cāng)庫(kù)，如果賣場(chǎng)沒有倉(cāng)庫(kù)對(duì)產(chǎn)品展示很不利，貨源不能及時(shí)補(bǔ)充，但是倉(cāng)庫(kù)太大優(yōu)勢(shì)資源的浪費(fèi)，所以我們第五代賣場(chǎng)綜合前兩代的優(yōu)勢(shì)，我們只需要一個(gè)中型的倉(cāng)庫(kù)即可，資源部浪費(fèi)同時(shí)可以保證暢銷貨源及時(shí)的補(bǔ)給停車具有少量停車位800個(gè)車位具有地上500余個(gè)車位，地下600余個(gè)車位車位第三、四代賣場(chǎng)屬于純賣場(chǎng)，沒有辦公、居住、展會(huì)……業(yè)態(tài)。家居整體創(chuàng)意顧問市場(chǎng)專業(yè)化渠道多樣化管理系統(tǒng)化實(shí)體體驗(yàn)化業(yè)態(tài)多樣化服務(wù)一體化整體展覽門店展示商場(chǎng)促銷賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)管理樣板體驗(yàn)創(chuàng)意設(shè)計(jì)家居建材五金電器展覽及其他配送服務(wù)設(shè)計(jì)服務(wù)廣告宣傳網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷商場(chǎng)裝修業(yè)態(tài)定位：項(xiàng)目為集會(huì)展、賣場(chǎng)交易、物流、裝飾設(shè)計(jì)、倉(cāng)庫(kù)、餐飲、辦公、居住……業(yè)態(tài)為一體的高端家居賣場(chǎng)，業(yè)態(tài)的定位應(yīng)該遵循整個(gè)項(xiàng)目本身情況綜合考慮。車庫(kù)：作為以個(gè)高檔商業(yè)賣場(chǎng)來說，車庫(kù)是必不可少的一部分， 621個(gè)地下車位和500余個(gè)地上停車位足夠滿足項(xiàng)目需求，宜家家居賣場(chǎng)的停車位要求也不過最多800個(gè)，同時(shí)可以避免項(xiàng)目啟動(dòng)后，車輛亂停亂放影響市容； 我們的定位是家居賣場(chǎng)，針對(duì)的客戶主要是主城客戶，零售為主，所以一般送貨都是短途；如：美每家九龍坡點(diǎn)，他的定位就是批發(fā)為主，針對(duì)的是區(qū)縣客戶群體，一般為長(zhǎng)途，所以他對(duì)物流就比較高。餐飲：作為高端賣場(chǎng)我們應(yīng)該具有兩個(gè)以上檔次的用餐環(huán)境，一個(gè)是高級(jí)商務(wù)用餐場(chǎng)所，具備商務(wù)用餐場(chǎng)所應(yīng)該具備商務(wù)餐、中西餐、咖啡館功能，普通快餐場(chǎng)所只需要具備普通的工作餐、會(huì)議餐功能。倉(cāng)庫(kù)：通常商家具有兩個(gè)倉(cāng)庫(kù)，一個(gè)大倉(cāng)庫(kù)，一個(gè)小倉(cāng)庫(kù)，大倉(cāng)庫(kù)一般離賣場(chǎng)很遠(yuǎn)，因?yàn)椴辉诜比A地段，租金比較便宜；一個(gè)小倉(cāng)庫(kù)，小倉(cāng)庫(kù)一般離賣場(chǎng)較近，只起一個(gè)補(bǔ)充貨源的功能，如：紅星美凱龍，就是效仿的零售巨子沃爾瑪，走的是零庫(kù)存概念，所以他的倉(cāng)庫(kù)一般很小，所以，我們?cè)O(shè)置倉(cāng)庫(kù)時(shí)，不宜過大，只儲(chǔ)備一些暢銷產(chǎn)品即可。會(huì)展場(chǎng)及會(huì)議：作為第五代家居賣場(chǎng)，要將“體驗(yàn)營(yíng)銷”這個(gè)概念切實(shí)的落實(shí)到底，使消費(fèi)者難夠身臨其中，會(huì)展場(chǎng)和會(huì)議是不能缺少的重要一項(xiàng)，在賣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)期間定期或不定期可舉辦一系列的關(guān)于家居建材方面的會(huì)議或活動(dòng)，同時(shí)在其中可以設(shè)置樣板房體驗(yàn)區(qū)，邀請(qǐng)知名設(shè)計(jì)單位或個(gè)人及社會(huì)大眾進(jìn)行創(chuàng)意設(shè)計(jì)，可大大增加項(xiàng)目在建材賣場(chǎng)行業(yè)的形象和社會(huì)各界的關(guān)注，也是賣場(chǎng)商家展示自己產(chǎn)品的大好機(jī)會(huì)，也可以作為家居婚紗攝影的重要場(chǎng)地，經(jīng)濟(jì)效效益和社會(huì)效益兼收；一般賣場(chǎng)面積不大，通常在1萬(wàn)—。家居賣場(chǎng)：家居是我們主要針對(duì)的商業(yè)業(yè)態(tài)，一個(gè)大型的家居賣場(chǎng)店，通常7萬(wàn)方以上，紅星美凱龍、居然之家在重慶的店都超過了7萬(wàn)方（如：紅星美凱龍南坪店：7萬(wàn)方，紅星美凱龍渝北店：12萬(wàn)方，居然之家江北店：10萬(wàn)方），銷售的產(chǎn)品都是高端產(chǎn)，所以商家對(duì)展示產(chǎn)品的地方要求相對(duì)較高，規(guī)模和建筑形態(tài)就成了他們?nèi)腭v賣場(chǎng)首先考慮的問題之一，作為A棟，寬： 進(jìn)深： 又6層樓組成 層高： 柱間距8..4M，㎡（近12萬(wàn)方）的商業(yè)來說，能夠滿足他們對(duì)體量的要求，商家進(jìn)場(chǎng)后可以充分的展示產(chǎn)品，對(duì)于紅星美凱龍這樣的高端運(yùn)營(yíng)商的要求：柱間距8M 層高一樓6M 二樓以上5M ，項(xiàng)目已經(jīng)基本達(dá)到；跟隨目前家居賣場(chǎng)日趨走高端化的潮流趨勢(shì)，項(xiàng)目的形象直接影響到以后項(xiàng)目所走的路線，為了提高項(xiàng)目形象和提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，我們必須要有一個(gè)形象主題作為中心來引導(dǎo)項(xiàng)目的差異化，提高競(jìng)爭(zhēng)核心價(jià)值。賣場(chǎng)特征檔次功能服務(wù)代表市場(chǎng)第一代賣場(chǎng)街道式市場(chǎng)低檔單類產(chǎn)品無(wú)新華路電器一條街、冉家壩建材市場(chǎng)第二代市場(chǎng)鴿籠式市場(chǎng)中、低檔品類較多，業(yè)態(tài)單一無(wú)雅蘭電子城、銀治生活館、朝天門市場(chǎng)第三代市場(chǎng)店中店式市場(chǎng)中、高檔交易、展示、物流、倉(cāng)庫(kù)、停車、設(shè)計(jì)統(tǒng)一管理、收銀、配送紅星美凱龍、居然之家第四代市場(chǎng)終端賣場(chǎng)高端交易、展示、物流、倉(cāng)庫(kù)、停車、餐飲、設(shè)計(jì)統(tǒng)一管理、收銀、招商、供貨宜家家居、蘇寧電器、國(guó)美電器第五代市場(chǎng)多元多業(yè)態(tài)賣場(chǎng)高端交易展示、體驗(yàn)、會(huì)展、設(shè)計(jì)、餐飲、倉(cāng)儲(chǔ)、停車、辦公、居住、物流……統(tǒng)一管理、收銀、配送、招商、退換貨品、本案威脅： 馬家?guī)r片區(qū)改造馬家?guī)r片區(qū)是重慶市重要的建材裝飾集散地，進(jìn)過多年的打造已經(jīng)成為整個(gè)大重慶，甚至西南地區(qū)赫赫有名的專業(yè)大市場(chǎng)，為了滿足大市場(chǎng)的需求和城市形象建設(shè)，目前政府正在對(duì)馬家?guī)r片區(qū)的交通和其他市場(chǎng)硬件進(jìn)行修建和完善，比如：道路擴(kuò)寬、公交站點(diǎn)設(shè)置、輕軌修建…… 地處單行道，如果徒步達(dá)到項(xiàng)目，需要3——5分鐘步程。 位于馬家?guī)r建材大市場(chǎng)內(nèi)，成行成市，重慶家裝產(chǎn)品購(gòu)買必選之地；馬家?guī)r早已經(jīng)成為重慶建材行業(yè)零售、批發(fā)的集散地，材料購(gòu)買時(shí)都會(huì)到馬家?guī)r看看，比較比較價(jià)格。，由A（6F/1F）、B（30F/1F）、C（4F/1F）、D（1F/1F）、E（1F）共5棟建筑組成。樓層數(shù)量不超過4層，；停車場(chǎng)設(shè)計(jì)滿足國(guó)家對(duì)大型商場(chǎng)的設(shè)計(jì)要求；中央空調(diào)、消防、電梯、自動(dòng)扶梯、配電等設(shè)備、設(shè)施安裝到位 從此圖可以看出，雖然以上三家家居賣場(chǎng)是目前國(guó)內(nèi)頂尖的家居賣場(chǎng)，但是由于目前自身的條件和目前國(guó)內(nèi)總體家居賣場(chǎng)處于落后階段的原因，沒有將自身的功能做到最佳，所以，這將帶給我們很大的造作和打造空間。截止到目前，公司在北京投資開辦有北四環(huán)店、十里河店、玉泉營(yíng)店、金源店等四家分店，在外埠投資開辦有太原店、重慶店、沈陽(yáng)店、武漢店、西安、呼和浩特等六家分店，另外還有一家唐山加盟店，總營(yíng)業(yè)面積約50萬(wàn)平方米，年銷售額超過60億元，在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先地位。能源及設(shè)備配置：每 10000 ㎡用電 800 千伏安（含空調(diào)風(fēng)機(jī)用電量，不包括空調(diào)主機(jī)）；具備較好的中央空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)；觀光電梯、自動(dòng)扶梯、客梯、貨梯滿足需要。四是統(tǒng)一管理、收銀、裝修及配送選址要求：位置：位于城市主干道交匯處、廣場(chǎng)四周、十字路口、丁字路口、環(huán)路兩側(cè)，最好是傳統(tǒng)家居、建材市場(chǎng)附近、城市重點(diǎn)發(fā)展方位；項(xiàng)目本身、周邊或商圈內(nèi)有非競(jìng)爭(zhēng)性的綜合超市、百貨店或其他專業(yè)市場(chǎng)；周邊有多條公交線路通過，交通便利；商圈 5km10km 范圍內(nèi)，常住總?cè)丝诟采w 5080 萬(wàn)。選址要求：面積：，—；模式：兩層以上，一層為自選區(qū)和家居用品區(qū)；二層為樣板間、沙發(fā)區(qū)、家具區(qū)和一個(gè)可容納500人的就餐餐廳；配套：擁有800個(gè)免費(fèi)停車的地下停車場(chǎng)和170㎡以上的兒童天地及咖啡廳；配送：具有一定大面積的物流配送倉(cāng)庫(kù)。根據(jù)規(guī)劃，至2010年，宜家在中國(guó)內(nèi)地的零售商場(chǎng)將達(dá)到10家，所需倉(cāng)儲(chǔ)容量將由10萬(wàn)立方米擴(kuò)大到30萬(wàn)立方米以上。宜家品牌始終和提高人們的生活質(zhì)量聯(lián)系在一起并秉承“為盡可能多的顧客提供他們能夠負(fù)擔(dān)，設(shè)計(jì)精良，功能齊全，價(jià)格低廉的家居用品”的經(jīng)營(yíng)宗旨。因?yàn)槭抢鲜袌?chǎng)，購(gòu)物環(huán)境相對(duì)價(jià)差，因?yàn)樯虉?chǎng)在馬家?guī)r時(shí)間比較長(zhǎng)社會(huì)知名度較大，同時(shí)在經(jīng)營(yíng)和服務(wù)上得到了商家的認(rèn)可，很多商家都把這里當(dāng)做發(fā)展渠道及分銷的基地。從沿街開店、攤位式經(jīng)營(yíng)到專業(yè)賣場(chǎng)鋪位招商式經(jīng)營(yíng)，直至建材超市大型賣場(chǎng)，重慶建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)正經(jīng)歷著翻天覆地的變化。馬家?guī)r建材市場(chǎng)在09年以來有更大的發(fā)展。在整個(gè)消費(fèi)過程中，路邊小店、小型家具商店和裝修現(xiàn)場(chǎng)制作的消費(fèi)方式已經(jīng)被在大型賣場(chǎng)和會(huì)展展銷所逐漸消弱，這也反映隨著經(jīng)濟(jì)收入的提高，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境和商品品質(zhì)的要求也隨著增強(qiáng)目前重慶的家居賣場(chǎng)形態(tài)：重慶家具賣場(chǎng)的發(fā)展一直處于全國(guó)落后階段，特別是在直轄前，由于城市配套落后，人均收入不能支撐高端家居賣場(chǎng)的發(fā)展；直轄后，政府大力扶持重慶發(fā)展，人均收入不斷提高，品牌消費(fèi)的觀念日趨形成和強(qiáng)化；由于歷史遺留問題，重慶的家具市場(chǎng)一直處于落后于一些大城市，目前重慶擁有的賣場(chǎng)形態(tài)：第一代賣場(chǎng)——又稱街道專業(yè)市場(chǎng)，是以道路作為基準(zhǔn)，以道路兩邊的臨街門面形成的市場(chǎng)，此類市場(chǎng)沒有檔次感，此類商場(chǎng)逐漸將被取締。消費(fèi)者家庭裝修預(yù)算集中于510萬(wàn)元、1020萬(wàn)元區(qū)間裝修支出在510萬(wàn)元消費(fèi)者占38%，1020萬(wàn)元的占到了29%，選擇裝修預(yù)算2025萬(wàn)元之間的消費(fèi)者占到了14%，而5萬(wàn)元以內(nèi)以及25萬(wàn)元以上分別有13%和6%。五、家居賣場(chǎng)未來發(fā)展家居賣場(chǎng)消費(fèi)情況消費(fèi)群體年齡結(jié)構(gòu)比重集中在2535歲之間，比例達(dá)到61%，其中2530歲和3035歲比重分別為37%和24%；3540歲比重為18%，40歲以上和25歲以下比重僅為11%和10%，消費(fèi)者日趨年輕化：消費(fèi)者家庭年收入多集中在825萬(wàn)元，占到了65%，其中815萬(wàn)元占36%，1525萬(wàn)元占29%；收入在8萬(wàn)元以下的占到了25%；7%的消費(fèi)者收入在2535萬(wàn)元之間，家庭年收入在35萬(wàn)元以上的為3%。建博中心的廚柜、吊頂、地板、門業(yè)因品牌眾多、質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，獲得了政府及大眾的認(rèn)可。經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：自建賣場(chǎng)或者租賃商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一招商，選擇知名家居及建材品牌經(jīng)營(yíng)，公共區(qū)域統(tǒng)一裝修，商家經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地按商場(chǎng)統(tǒng)一風(fēng)格裝修；商場(chǎng)統(tǒng)一收銀，如沒有經(jīng)過商場(chǎng)收銀，出現(xiàn)質(zhì)量問題，商場(chǎng)不負(fù)責(zé)；商家入場(chǎng)需繳納3萬(wàn)元質(zhì)保金，在商家撤場(chǎng)后一年內(nèi)沒有消費(fèi)者投訴，質(zhì)保金全額退還；商場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)貨交易或者定做交易；商家員工由商場(chǎng)統(tǒng)一管理。MALL中單層體量最大的家居賣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)品類囊括衛(wèi)浴、瓷磚、地板、墻紙、五金電器等13類；擁有重慶地區(qū)最多進(jìn)口品牌的瓷磚區(qū)和西南地區(qū)面積最大的木制品館，賣場(chǎng)聚焦家居行業(yè)中高端市場(chǎng)，核心定位“時(shí)尚龍溪裝飾城：地址：渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)龍脊路101號(hào)乘車路線：位于主干道旁，交通便利。 價(jià)格合理，接受消費(fèi)者及社會(huì)各界廣泛監(jiān)督。真實(shí)呈現(xiàn)的家居夢(mèng)想唯美江南園林的經(jīng)營(yíng)理念建馬特江北店：地址：江北區(qū)紅旗河溝轉(zhuǎn)盤處乘車路線：位于主干道，對(duì)面為重慶長(zhǎng)途汽車站。整個(gè)商場(chǎng)從負(fù)二層到五層優(yōu)選的上千中外暢銷的中高端家居品牌，它們不僅具備品牌影響力、環(huán)保也是必選指標(biāo)，重慶香江家居MALL將把最新式的產(chǎn)品和最貼心的服務(wù)送到重慶消費(fèi)者身邊，“一站式購(gòu)齊”的夢(mèng)想將在這里很輕易地實(shí)現(xiàn)。新賣場(chǎng)的驟然增加，并在品牌宣傳、促銷活動(dòng)上大規(guī)模爆發(fā)，對(duì)已有賣場(chǎng)的地位和市場(chǎng)必