【正文】 市的城市化率將由現(xiàn)在的33％提高到50％，到2010年重慶將新增加城市人口600萬。住宅建設對國民經濟發(fā)展具有重要的拉動作用。％，％。（5）資金為王，資金實力成為能否獲得土地的關鍵因素，地產將邁進資本時代，同時加速了現(xiàn)房時代的到來。有些房地產法律法規(guī)，尤其是地方和部門出臺的一些規(guī)定必須修改，使其符合國際規(guī)范和標準。僅固定資產減值準備一項來說,再假設2002年的這些公司固定資產減值準備計提數額與上年相同。房地產上市公司的業(yè)績變化與全國房地產行業(yè)景氣狀況是密切相關的。2001年頭兩個月，東、中、%、%和 %，西部增長大大高于東、中部，可以說在本輪房地產熱中西部地區(qū)扮演著重要角色。 土地交易價格繼續(xù)保持較高的上漲幅度，％，％，％。2002年一季度平均銷售價格每平方米2388元，低于去年同期水平；銷售面積增速回落；空置一年以上的商品房面積達3755萬平方米。第四部分：房地產行業(yè)發(fā)展的風險和挑戰(zhàn)專題一、政策風險土地轉讓制度的改變，加大企業(yè)開發(fā)成本。住宅一次裝修到位自然環(huán)境因素的影響消費者文化品位與生活方式的提升對房地產的影響。2001年全國商品房銷售額和住宅銷售額增速月度指標逐月回落。其中，東南地區(qū)寧波、南昌、上海、杭州等地，％、％、％％。以北京、上海、廣東、江蘇、浙江、天津、海南為代表的東部地區(qū)占了全國房地產市場投資、建設、銷售和利稅的主導地位，集中了絕大部分開發(fā)企業(yè)。但從長期發(fā)展狀況來看，加上國家為了實現(xiàn)GDP穩(wěn)步增長的目標，固定資產投資，尤其是房地產行業(yè)必然是政策扶持的重點。這一政策對2001年中期披露的上市公司業(yè)績沒有造成影響,但在全年業(yè)績上反映了出來。消費者擁有房屋的所有權，那么由此產生的使用權、經營權、處置權和收益權這些權利將如何得到保障等內容，會在《住宅法》中得到體現(xiàn)。估計北京范圍內將有500多家開發(fā)企業(yè)被淘汰或者兼并。 此政策在推出后屢屢遭到非議，首先大量富裕階層購買了經濟適用房，雖然政府幾次三番制定政策，目的在于力爭把經濟適用房賣給年收入在6萬元以下的工薪階層，但是，情況似乎沒有像政府想象的那么好，因為就目前來說，要想準確地統(tǒng)計出職工的收入是很難的；而開發(fā)商也不滿意，因為他們認為3%的利潤率太低了。從1987年到2000年，收入的增長速度高于平均房價的增長速度，說明城鎮(zhèn)居民的住房消費能力有所提高。大規(guī)模的城鎮(zhèn)化將帶動大規(guī)模的城鎮(zhèn)住宅建設，為房地產業(yè)的發(fā)展提供巨大商機。1改善城市生態(tài)環(huán)境和文化氣氛?，F(xiàn)代通訊技術的進步住宅建設中，一是推行節(jié)水型衛(wèi)生器具；二是在新建居住區(qū)推廣生活污水回用技術；三是推廣雨水收集利用技術，把生活污水、雨水進行處理利用，不僅能節(jié)水，而且減少了排污量，取得雙贏的效益。主題概念作為產品與品牌的核心內涵，是產品的靈魂，是品牌的個性?，F(xiàn)有住房面積不足和增長前景以及人口的不斷增長，決定了我國房地產發(fā)展空間巨大。這主要體現(xiàn)在: 如果按商品住宅占商品房面積的85％（19962000年平均數）推算，；按2000年商品房平均每平方米造價1139元（見2001年《中國統(tǒng)計年鑒》P213）計算，5年中商品房建設投資總額將達到61984億元。年齡特征是決定產品風格特性的重要參數，建筑風格的取舍需更多地考慮日趨年輕化的購房群體特征。特別是優(yōu)質材料的門窗、五金件、冷熱水管道以及涂料成為消費者看得見、摸得著的關鍵部位。同時，世界經濟也出現(xiàn)了復蘇的跡象，對中國經濟和中國房地產業(yè)也會帶來有利的影響?！　≡谖覈馍淘缫堰M入房地產行業(yè)，三資及港澳臺房地產開發(fā)企業(yè)約占企業(yè)總數的17％，其中多數是港臺地區(qū)的投資企業(yè)，來自發(fā)達國家的微乎其微，并未對國內的房地產企業(yè)產生沖擊。 房地產既然是一個經濟行為，它的發(fā)展必須遵循經濟發(fā)展規(guī)律，必須尊重資本追逐利潤的本質，走向跨地域經營的道路。但對那些有實力有能力卻沒關系，同時對市場的不規(guī)則又無可奈何的開發(fā)商來說是最為有利的。第四部分：房地產行業(yè)發(fā)展的風險和挑戰(zhàn)專題一、政策風險土地轉讓制度的改變，加大企業(yè)開發(fā)成本。％。這主要體現(xiàn)在: 目前許多房地產開發(fā)企業(yè)都力圖在房地產上下游產業(yè)中綜合發(fā)展，即以控股或參股方式成立自己的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、商貿公司、銷售公司，甚至成立自己的設計所。 隨著社會化分工與協(xié)作的深化，今后房地產開發(fā)企業(yè)的職能主要體現(xiàn)在決策和投資上，而業(yè)務的全過程籌劃可能由顧問公司來完成，屆時，企業(yè)管理創(chuàng)新的重點就是決策了。由于房地產開發(fā)企業(yè)的核心競爭力在于它有別于施工企業(yè)、設施設備供應商、金融機構等企業(yè)的“集成性”，如果沒有體現(xiàn)這種特點，沒有一支素質好、綜合能力強的人才隊伍，房地產開發(fā)企業(yè)在市場上就沒有生命力和競爭力，建筑施工企業(yè)或其他行業(yè)的企業(yè)就完全可以自行進行房地產開發(fā)，將其取而代之。另外，開發(fā)時間超過5年，開發(fā)規(guī)模超過臨界點，其邊際成本也會迅速上升，因此，在實踐中應注意： 創(chuàng)新的核心是設計出滿足市場需求的“個性化產品”，在小區(qū)文化環(huán)境的營造、環(huán)境的設計、戶型功能的滿足、提高“質量——價格——性能”綜合比等方面均應體現(xiàn)個性化的特質； 創(chuàng)新的主體應以市場需求為主，組織好規(guī)劃設計單位準確、完整地實現(xiàn)規(guī)劃設計、市場定位意圖。三、結構性風險開發(fā)商由于盲目跟隨形式，在開發(fā)設計和市場定位上缺乏理性，因此，容易導致產生結構性風險，不能真正滿足消費者的有效需求。財務風險負債率高，盈利能力差2002年度，從銀行方面的統(tǒng)計數據看到，房地產業(yè)貸款余額持續(xù)高速增長。典型的買方市場是購買者在市場交易中占主動地位，對價格的決定起主要的影響作用。而京、滬以及一些內地的大中城市將成為房地產商打造全國性品牌、擴充規(guī)模的兵家必爭之地，競爭態(tài)勢更加殘酷。例如，具有融資優(yōu)勢的上市公司開始紛紛搶灘房地產，其中有不少知名企業(yè)如海爾、康佳，新希望，甚至聯(lián)想等都開始了其房地產之旅，另有一些企業(yè)更將整體業(yè)務轉向房地產，如深達聲、招商局、世茂股份等。我國房地產市場容量和潛力巨大，未來3年將保持20%以上的增長速度，住宅產業(yè)將保持25%以上的增長速度。另一方面，加大基礎設施投資，已開工的三峽工程、青藏鐵路、西氣東輸、西電東送等西部開發(fā)重大建設項目將大幅度地增加投資量。全裝修房不僅是硬裝修，包括軟裝潢設計、家具采購配置一條龍服務，真正實現(xiàn)拎皮箱進新家。“十五”期間新組建的家庭對住房的需求。需求方對房屋需求的種類，從對住宅的大量需求轉為商貿樓宇、工業(yè)用房、寫字樓等多種需求。住房金融快速發(fā)展 住房金融的進一步發(fā)展將主要體現(xiàn)在住房抵押貸款仍將迅速增長，而住房抵押貸款證券化將逐步提上日程，類似于房地產信托投資基金的股權酒店等變相房地產基金出現(xiàn)將促進房地產信托投資基金的形成。由于人們生活質量的不斷提高，這些地區(qū)成為人們度假休閑的勝地，必然直接帶動房地產業(yè)的發(fā)展。從2000年10月1日起實施的《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（建設部第76號令），對建筑節(jié)能提出了明確的要求，住宅節(jié)能，一方面要強制淘汰不符合節(jié)能要求的技術和產品，另一方面，需要加大科技創(chuàng)新，依靠科技進步，推進節(jié)能技術的改革與發(fā)展。比如倚林佳園、新新家園這些項目，不僅抓住了很好的區(qū)域位置條件，而且項目本身的品位比較高，所以取得很好的效果。第三，入世也會吸引大量外資投資國內房地產市場，外商在建筑設計、新技術等方面的優(yōu)勢和經營管理經驗將促進我國房地產業(yè)的發(fā)展和成熟，外資企業(yè)的進入，將加劇競爭，有利于房地產業(yè)資源的合理配置。我國13億人口中有8億屬于農村人口，目前我國城市化比例僅30%，遠低于發(fā)達國家70%80%的發(fā)展水平。國民經濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求也決定了我國房地產特別是住宅產業(yè)將成為長期的消費熱點。住房貨幣化方案的實施，提高了職工買房的支付能力，帶動了大量民間資本進入消費領域，促進了經濟的發(fā)展。土地出讓推行招標拍賣讓開發(fā)商感到了來自源頭的振動。促進存量房轉讓市場發(fā)展，公房、經濟適用房補交差價后可以進入市場流通，形成房地產二、三級市場聯(lián)動格局；（5） 《住宅法》有望出臺。其中,商品住宅平均銷售價格為2103元/平方米,％。從行業(yè)中的典型企業(yè)――房地產上市公司的情況來看，加權每股收益、加權每股凈資產和資產收益率都要低于整體水平，表明房地產行業(yè)的效益水平已經回落到較低水平。新綜合價格（包括了遠郊區(qū)縣內銷住宅樣本）為6867元／平方米，％，連續(xù)3個季度下跌，總跌幅已達9％。與此同時，％％。 　　在深圳，由于土地拍賣帶熱土地一級市場，繼南山區(qū)成為市場升溫地區(qū)外，龍崗和鹽田等傳統(tǒng)邊緣地區(qū)也成為開發(fā)商進行土地儲備的熱點，大型住宅小區(qū)開發(fā)此起彼伏，吸引了大量普通住宅的消費者。（二） 銷售總量及變化房地產投資增長率和銷售增長率對比年份全國房地產投資增長率（%）全國商品房銷售額增長率（%）19971998199911200020012002一季度總論：銷售增長速度與投資額增長速度之間的差距有所增大，銷售增長速度趨緩，出現(xiàn)有效需求不足端倪。竣工面積累計為5826萬平方米，％。 2002年房地產上市企業(yè)業(yè)績預測四、目前的行業(yè)運行環(huán)境第二部分：未來3到5年內房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢研究一、政策因素的影響土地供應政策的變化預售條件及開發(fā)貸款門檻的提高貨幣化分房政策的落實經濟適用房政策的推行二、經濟發(fā)展因素的影響分析GDP與人均GDP的高速發(fā)展對房地產行業(yè)的影響未來10年內我國GDP的增長情況預測GDP的增長將帶動“十五”期間住房消費的增加1人均GDP的增長將增大住房消費支出2為了實現(xiàn)GDP的既定增長目標，必然要發(fā)揮房地產對經濟的杠桿作用 規(guī)模城鎮(zhèn)化對房地產的推動。其中:住宅建設完成投資4279億元,％；寫字樓建設完成投資318億元,％；商業(yè)營業(yè)用房建設完成投資721億元,％。由于購房退還20％個人所得稅的效應，導致在滬工作的外地人購房比例迅速上升，也推動房地產價格在短期內上漲過快，特別是別墅、外銷公寓等高檔物業(yè)的價格直線上升，比去年上漲12％。商品房銷售價格的上漲，除需求拉動外，房屋質量、居住環(huán)境和物業(yè)管理水平的提高也是重要因素之一。眼下價格上漲項目大都集中在7000元以上的高檔盤群體之中，約占市場總量15％。近年則是逐步趨于穩(wěn)定，回歸到一個較低水平。 從行業(yè)基本面方面分析,今年上半年房地產行業(yè)的基本面明顯不如2001年上半年?！?998年以來，政府出臺了一系列促進房地產業(yè)發(fā)展的政策，主要有： （1） 取消福利分房，實行住房商品化、貨幣化，逐步建立起包括商品房。目前一些高收入者購買經濟適用房現(xiàn)象屢有發(fā)生，如何保證經濟適用房“回歸本位”，解決中低收入家庭住房需求等問題，建設部正在建立和完善經濟適用房的審查制度。貨幣化分房政策的落實 目前，35個大中城市中已有32個城市出臺了住房分配貨幣化方案。GDP的增長將帶動“十五”期間住房消費的增加人均GDP的增長將增大住房消費支出國民經濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產處于高速發(fā)展階段，住宅將成為持久的消費熱點。所以，估計未來幾年，在政策方面，房地產業(yè)會得到一定的政府支持，整個行業(yè)內的運行環(huán)境也必然得到改善。光重慶就是一塊任何房地產商都很難抗拒的‘大蛋糕’，更不用說整個西部了。根據規(guī)則，安排了30平方公里的土地作為住宅建設用地，新規(guī)劃的實現(xiàn)綠化地帶的住宅建設，緊挨著綠化帶兩側，環(huán)境很好。（二）、房地產開發(fā)中，借景，造景的傾向成為趨勢。第三，住房抵押貸款和資產證券化等房地產金融的發(fā)展也將刺激居民的購買行為。市場體系逐步完善：住房二三級市場將全面啟動，房地產市場體系進一步完善。觀念變化主要表現(xiàn)在：對住宅消費的需求在不斷升級。由此，可以看出，到2005年，城鎮(zhèn)人口可能增加2540～4298萬人。從現(xiàn)有條件出發(fā)，滲透環(huán)保意識，比如，保溫隔音材料的運用、低噪音路面的敷設、垃圾分類、環(huán)保建材、水處理裝置，以及太陽能的運用，都能激發(fā)消費者的興趣。今年以來，國房指數一直穩(wěn)定在105的高位，說明本輪房地產周期尚處于上升時期。房地產業(yè)的運行環(huán)境明顯優(yōu)化，宏觀經濟向好和產業(yè)政策支持等因素有力地推動了房地產業(yè)的復蘇與發(fā)展，行業(yè)運行的景氣程度明顯提高。新的資金的注入，必然培育了新的投資主體，進一步加劇了房地產市場的競爭。 能夠更好的滿足消費者的個性化要求，在房地產開發(fā)過程中能夠更多的考慮人性化因素的企業(yè)，往往會在競爭中占有一定的優(yōu)勢?，F(xiàn)在一般的房地產企業(yè)銷售額最多做到20多個億，不到全國的1%，而香港的最大企業(yè)占據的市場份額為30%50%。利率的下調有利于提高房地產行業(yè)的業(yè)績水平，但不會顯著提高行業(yè)的投資價值，行業(yè)的投資價值根本取決于行業(yè)發(fā)展趨勢和周期階段。開發(fā)企業(yè)內部經營管理不到位，迫于管理層某些人員的利益壓力，企業(yè)盲目成立自己的小而全的上下游行業(yè)公司，主要是“肥水不流外人田”的心理使然。在買方市場的條件下，消費者對產品質量要求比較高。房地產開發(fā)企業(yè)的管理創(chuàng)新應視企業(yè)經濟性質、發(fā)展情況、面臨問題等不同情況而異，具體實施中應注意： 正確理解“創(chuàng)新”的觀念。戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合采購、合作開發(fā)對房地產開發(fā)企業(yè)而言是經濟實惠的好事，萬科、華遠、華潤等公司已實踐過。房地產品牌打造是通過個性化的開發(fā)、營造“價值供應鏈”及整合企業(yè)文化的集合中形成的。強化房地產公司的“市場化導向”職能，成立具有綜合協(xié)調職能的前期部（總工辦）、項目部、財務部等職能的“市場運作部”，強化公司項目整體營銷、現(xiàn)場銷售、規(guī)劃設計組織管理、項目工程工期質量管理和資金運作等，使運作更具整體性、協(xié)調性和效率性。房屋空置面積很大，沉淀營運資金量大。 　　這必然導致企業(yè)集約化進程繼續(xù)加快，使規(guī)模開發(fā)帶動規(guī)模效應，有助于具有良好市場品牌的優(yōu)秀企業(yè)降低開發(fā)成本，實現(xiàn)開發(fā)價格的下降，重新拉動市場需求的增長。加入ＷＴＯ后，房地產業(yè)會迅速地發(fā)展，但房地產業(yè)的發(fā)展加劇了土地市場的競爭，提高了土地市場的各種成本，雖然由于關稅的降低，進口建材價格有所下降，但因土地價格的上升，兩種因素