【正文】 適應(yīng)市場(chǎng)。弊——地塊內(nèi)部開發(fā)條件161。 地塊自然環(huán)境優(yōu)越，地塊處在山門寺水庫(kù)，無(wú)污染；252。一般市民對(duì)不同的開發(fā)主題均表現(xiàn)出濃厚興趣，消費(fèi)者開放的姿態(tài)，也培養(yǎng)了多種風(fēng)格、多種樓盤形象并存的現(xiàn)象。這時(shí)期在成都開發(fā)的精典社區(qū)“棕南”、“棕北”，是這一歷史的真實(shí)見(jiàn)證。在功能上，除棕樹組團(tuán)以文教居住、商業(yè)服務(wù)為主，牧馬山組團(tuán)以旅游為主以外，其余組團(tuán)都是集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（及部分傳統(tǒng)工業(yè)）、居住、服務(wù)等功能于一體的綜合性城市組團(tuán)。 城市建設(shè)目標(biāo)： 加快建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學(xué)規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠(yuǎn)郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。 %。區(qū)內(nèi)設(shè)有3個(gè)國(guó)家級(jí)高科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目：中國(guó)西部軟件園、國(guó)家中藥現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)園、中國(guó)大學(xué)生（留學(xué)生）創(chuàng)業(yè)園。1萬(wàn)門程控電話已開通；建成日供氣10萬(wàn)立方米的天然氣配氣站1座；,新建20～40米高等級(jí)道路9條計(jì)15公里,區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)已基本形成,排污、排水系統(tǒng)逐步完善。 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)引進(jìn)了一批高附加值、高創(chuàng)匯項(xiàng)目,如中美合資埃蒙雷塞電源電器有限公司、中日合資華川該開發(fā)區(qū)位于成都市南郊，面積47平方千米,人口20萬(wàn)人，緊臨成都火車南站和雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，市區(qū)的一環(huán)路、二環(huán)路和成（都）樂(lè)（山）高等級(jí)公路橫貫其間，地理位置極為優(yōu)越，現(xiàn)已基本完成25平方千米起步區(qū)的建設(shè)，共投入基本建設(shè)資金15億元，各類基本建設(shè)項(xiàng)目開工面積 166萬(wàn)平方米，竣工面積78萬(wàn)平方米，水、電、氣、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施已初具規(guī)模，中小學(xué)校配套設(shè)施相繼投入使用，銀行、稅務(wù)、海關(guān)均設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，區(qū)內(nèi)還設(shè)有進(jìn)出口公司和保稅倉(cāng)庫(kù)，為投資者提供全方位服務(wù)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效明顯，能源、交通、通信的“瓶頸”制約明顯緩解，城市綜合服務(wù)功能增強(qiáng)。1999年被國(guó)務(wù)院確定為中國(guó)西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融、通訊及交通樞紐的中心城市，它也是一座充滿生機(jī)的現(xiàn)代化城市。成都先后與美國(guó)菲尼克斯市、日本甲府市，加拿大溫尼伯市等9個(gè)國(guó)外城市結(jié)為友好城市,與國(guó)內(nèi)16個(gè)大中城市建立友好合作關(guān)系。2000年2月國(guó)務(wù)院辦公廳正式批復(fù)同意成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)列為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，成為四川省第一個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。6000門5ESS程控交換機(jī)已于1993年初開通使用。開發(fā)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施較為完善,德陽(yáng)樂(lè)山高等級(jí)大件路、 成都綿陽(yáng)高速公 路、成都市外環(huán)線和國(guó)道108線穿越開發(fā)區(qū)。實(shí)行一次報(bào)關(guān)，一次審單，一次查驗(yàn)的新通關(guān)模式。龍泉已有二千多年的種桃歷史，氣候、土壤條件特別利于桃樹生長(zhǎng)，全區(qū)現(xiàn)種植桃樹10萬(wàn)余畝，數(shù)百萬(wàn)株，是全國(guó)唯一的“中國(guó)水蜜桃之鄉(xiāng)”。2000年，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資129億元，%，房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長(zhǎng)成為推動(dòng)全市固定資產(chǎn)增長(zhǎng)的主要因素。規(guī)劃的帶狀發(fā)展區(qū)域含十陵、洪河、大面、龍泉、同安等五個(gè)重要的片區(qū)。從以上數(shù)據(jù)可以看出成都市的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展切實(shí)帶來(lái)了城市居民收入的提高，居民的消費(fèi)支付能力大為增強(qiáng)。由于深圳房地產(chǎn)發(fā)展的相對(duì)成熟，其遞增趨勢(shì)逐年減緩(98年為11%，99年3%，2000年不到1%，對(duì)比成都2000年遞增10%)，說(shuō)明成都近年商品住宅還處于快速增長(zhǎng)的發(fā)展階段。 旅游度假對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展有較大的促進(jìn)作用。項(xiàng)目地塊周邊配套——可為項(xiàng)目提供服務(wù)的配套設(shè)施羅列如下：生活配套缺乏中檔商業(yè)、銀行及郵局等生活配套教育配套陽(yáng)光中學(xué)、陽(yáng)光小學(xué)、成都經(jīng)濟(jì)管理學(xué)校、信息工程學(xué)院等文化娛樂(lè)桃花溝等旅游景點(diǎn)，商業(yè)性文化及娛樂(lè)配套相對(duì)較少商務(wù)配套四星級(jí)酒店一家、普通酒店三家地塊開發(fā)條件——利——宏觀區(qū)位161。很中國(guó) 南部將形成城市副中心，而東部也將在原有工業(yè)、旅游混合發(fā)展的基礎(chǔ)得以改善。地塊條件：地塊內(nèi)自然條件十分優(yōu)越——山水俱備，價(jià)值值得深入挖掘?！?項(xiàng)目一期將以部分娛樂(lè)觀光項(xiàng)目和少量別墅先行，產(chǎn)生熱銷的效果，以此聚集人氣，提高項(xiàng)目影響力，帶動(dòng)后期銷售。本項(xiàng)目與這些物業(yè)相比的優(yōu)勢(shì)在于距離市區(qū)近、消費(fèi)相對(duì)低廉；不足點(diǎn)在于人文景觀的相對(duì)缺乏。這些企業(yè)、團(tuán)體開會(huì)及培訓(xùn)機(jī)會(huì)多——希望為員工謀福利。謝謝！懇請(qǐng)多提寶貴意見(jiàn)。通過(guò)對(duì)第一圈層客戶的挖掘，實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)熱銷，形成一定品牌及人氣，加上項(xiàng)目本身的高品質(zhì)建設(shè)，給予這類客戶充分的信心，從而吸引其到本項(xiàng)目置業(yè)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)市場(chǎng)的有效放大。從成都市五桂橋一帶到項(xiàng)目?jī)H需20分鐘的車程，在市區(qū)3環(huán)范圍從西至東也將花上3040分鐘。本項(xiàng)目在區(qū)域乃至全市范圍內(nèi)，擁有其他項(xiàng)目無(wú)法比擬的綜合優(yōu)勢(shì)（自然環(huán)境與市區(qū)的近距離區(qū)位條件的結(jié)合），這一點(diǎn)在成都市可以說(shuō)是獨(dú)一無(wú)二的。多個(gè)大型項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，但城東窮人區(qū)的影響還烙印在這些項(xiàng)目的開發(fā)上。交通環(huán)境161。景觀：主要為陽(yáng)光大道沿線東側(cè)景觀。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的修建、萬(wàn)科城市花園等項(xiàng)目近一兩年的出現(xiàn)和帶動(dòng)，未來(lái)有逐漸加快的勢(shì)頭整體開發(fā)水平較高，價(jià)位偏高。對(duì)比三個(gè)城市的房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)狀況，可以發(fā)現(xiàn)成都除收入狀況與廣州、深圳差距較大外（絕對(duì)值相當(dāng)于深圳9495年水平），其全市人口的密度與廣州基本相近，城區(qū)人口密度甚至高于深圳全市六區(qū)的平均值。“五縱”為錦華大道（成都——仁壽）、府城大道（紅星路南延線）、天府大道（人民南路南延線）、元華大道（元華路）及高新大道。 居民收入目標(biāo)： 城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質(zhì)量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)8%；農(nóng)民人均可支配收入年均增長(zhǎng)6%。成都具有2300多年的歷史，是首批國(guó)家公布的24個(gè)歷史文化名城之一，它地形地貌復(fù)雜多樣，山景、洞景、水景俱全，并處在由劍門蜀道、九寨溝、峨眉山、長(zhǎng)江山峽等地組成的四川旅游環(huán)境之中，同時(shí)還是內(nèi)地通往西藏的主要通道，是古代文明和現(xiàn)代文明集一體的西部重要的旅游中心城市，%。2001年，成都高新西區(qū)共引進(jìn)項(xiàng)目70個(gè)，其中電子信息50個(gè)（如中國(guó)西部軟件園、大唐電信、國(guó)騰信息產(chǎn)業(yè)園、匯源信息、瑞士布魯克、藍(lán)劍科創(chuàng)），生物醫(yī)藥15個(gè)（如迪康制藥、楊天藥業(yè)、旭華制藥、中醫(yī)藥大學(xué)藥學(xué)院）。新都衛(wèi)星城工業(yè)開發(fā)區(qū)始建于1985年，是四川省發(fā)展最早，以開發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)，1994年經(jīng)四川省人民政府批準(zhǔn)列入省級(jí)重點(diǎn)開 發(fā)區(qū)。,出口1033萬(wàn)美元。有高新技術(shù)企業(yè)378家，分別占四川省和成都市的55％和73%，高新技術(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的54%?！　〕啥紝?duì)外開放程度不斷提高，投資環(huán)境良好，投資硬環(huán)境進(jìn)入中國(guó)城市40優(yōu)行列。四川省成都市龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期研究策劃初步建議書深圳市云灝房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)估有限公司二O O二年七月二十八日敬啟者：中鐵五局集團(tuán)成都天泉置業(yè)有限公司有關(guān)：成都市龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期研究策劃工作本公司蒙 貴司之邀請(qǐng)，為上述房地產(chǎn)項(xiàng)目之前期研究策劃工作提交物業(yè)發(fā)展初步建議書。有國(guó)家級(jí)的開發(fā)區(qū)3個(gè)，省級(jí)開發(fā)區(qū)5個(gè)，都已形成規(guī)模。有年產(chǎn)值過(guò)10億元的企業(yè)5家，過(guò)億元的企業(yè)34家，過(guò)千萬(wàn)元的企業(yè)80家。成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園以建設(shè)中國(guó)內(nèi)陸地區(qū)第一流工業(yè)園為目標(biāo)，全國(guó)首家由海峽兩岸共同投資,聯(lián)合成片開發(fā)的西南最大綜合工業(yè)區(qū)。工業(yè)區(qū)距市區(qū)10千米。四川成都出口加工區(qū)該區(qū)是2000年4月27日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的全國(guó)首批15個(gè)出口加工區(qū)之一，是中國(guó)西部唯一的國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)。中國(guó)四川成都市龍泉驛區(qū)自1987年以來(lái)，已連續(xù)舉辦十五屆桃花節(jié)，規(guī)模不斷擴(kuò)大，檔次不斷提升，不僅已是成都地區(qū)和四川省的民俗盛事，而且成為海內(nèi)外有影響的國(guó)際盛會(huì)和獨(dú)樹一幟的旅游品牌，龍泉驛區(qū)位于成都市東部，幅員面積558平方公里，形似一朵盛開的桃花，鑲嵌在“天府之國(guó)”的腹心。經(jīng)過(guò)十多年的探索和積累，龍泉驛區(qū)已發(fā)展成為交通便捷，環(huán)境優(yōu)美的旅游勝地，并被人們譽(yù)為“城市中的花園”和“花園中的城市”。 社會(huì)發(fā)展目標(biāo)： 2005年恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值降到43%，其中城市為37%，農(nóng)村為47%?！叭龣M”為盛麗大道（站前路）、三環(huán)路和外環(huán)路。更為值得關(guān)注的是，成都人的文化素質(zhì)較高，且提高速度快（）。集中了成都較高檔的住宅項(xiàng)目，在成都市的商品住宅開發(fā)中起領(lǐng)跑和帶動(dòng)作用成都市民印象成都市較偏的“窮人區(qū)”，集中了老的大廠，交通、配套均還不行，但城東旅游區(qū)市場(chǎng)影響較大總體印象是“富人區(qū)”、高新區(qū)的所在，代表著新居住的較高層次自然條件自然水資源有府河、沙河、東風(fēng)渠以及風(fēng)景旅游區(qū)，目前沙河處整治階段，人文方面主要有川師大等自然水資源有肖家河、府河等，人文方面主要是與高新區(qū)相關(guān)的高科技、現(xiàn)代等定位和風(fēng)格未來(lái)發(fā)展空間城市的發(fā)展戰(zhàn)略方向之一，未來(lái)城市副中心的所在，前景良好代表樓盤萬(wàn)科城市花園中海名城、錦官新城城東的優(yōu)勢(shì)所在（本項(xiàng)目可資宣傳、利用的方面）252。地塊內(nèi)部環(huán)境——地塊呈狹長(zhǎng)的U型，地塊內(nèi)部現(xiàn)狀為自然的山水，基本無(wú)建筑物或構(gòu)筑物，但地面條件不平整。 地塊周邊交通成渝高速公路和龍洛路都有收費(fèi)站； 本節(jié)分析小結(jié)——項(xiàng)目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；收費(fèi)站對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶專車或年票制贈(zèng)送的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長(zhǎng)（1公里以上），規(guī)劃中以橋的形式克服；兩個(gè)地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進(jìn)行封閉管理。突破區(qū)域形象，利用良好的自然條件，走生態(tài)居家概念，將成為本區(qū)域房產(chǎn)與全市房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的法寶。創(chuàng)新、超越、個(gè)性將成為本項(xiàng)目開發(fā)