【正文】 業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。發(fā)展速度快，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展進(jìn)入90年代以來，該行業(yè)發(fā)展迅猛，帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、建筑設(shè)備安裝業(yè)、金融業(yè)以及物業(yè)管理業(yè)等相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展。提供勞務(wù)收入。⑶　在納稅情況稅目中未反映出的收入。專職評(píng)估人員通過外網(wǎng)收集相關(guān)資料。② 交業(yè)務(wù)部門審批下發(fā)檢查。⑵ 核實(shí)一些房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)通過指標(biāo)不能反映的涉稅事項(xiàng)。營(yíng)業(yè)稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目；企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費(fèi)用超標(biāo)、費(fèi)用混列期間，混淆收入科目；個(gè)人所得稅：報(bào)銷發(fā)票、產(chǎn)品視同銷售；城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長(zhǎng)期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。對(duì)比結(jié)果，反映：⑴　可能存在的問題。該指標(biāo)仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。目前房地產(chǎn)企業(yè)的最低折扣率約。③ 可能涉及需要進(jìn)一步核實(shí)的情況。需要配合報(bào)表附注中的應(yīng)收帳款或者“應(yīng)收帳款”明細(xì)帳。①、企業(yè)有收回以前年度已計(jì)提的壞帳準(zhǔn)備，則該指標(biāo)不能確定。如果企業(yè)沒有收回以前年度已計(jì)提的壞帳準(zhǔn)備，則企業(yè)帳務(wù)處理存在疑點(diǎn)。④、發(fā)現(xiàn)以上都不是，則企業(yè)帳務(wù)處理可能與實(shí)際一致。涉及到營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅問題。⑴、當(dāng)期發(fā)生未收回的“ 應(yīng)收帳款 ”金額大于當(dāng)期收到前期發(fā)生的 “應(yīng)收帳款”金額?！?　 　 　 　 本年度 上年度利潤(rùn)表中主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　資產(chǎn)負(fù)債表中存貨期末余額 　 　 　 　 　 　減去:存貨期初余額 　 　 　 　 　 　加上:報(bào)表附注中存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 　 　 　 　 　 　加上: 報(bào)表附注中當(dāng)期存貨取得金額 　 　 　 　 　 　發(fā)出存貨 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　比率=利潤(rùn)表中主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 / 發(fā)出存貨 　 　 　 　 DIV/0! DIV/0!需要配合報(bào)表附注中的存貨或者 “存貨”明細(xì)帳。比率B95%，可能有員工福利或員工獎(jiǎng)勵(lì)的情況發(fā)生，或者關(guān)聯(lián)企業(yè)低價(jià)銷售以及非貨幣性交易發(fā)生、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅問題。如果1 ，少計(jì)提稅金，同時(shí)應(yīng)通過“ 固定資產(chǎn)” 、“在建工程” 、“ 無形資產(chǎn)”等科目明細(xì)，檢查捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)、對(duì)外投資、換取非現(xiàn)金資產(chǎn)等視同銷售行為。指標(biāo)4通過當(dāng)期確認(rèn)的收入與計(jì)提的營(yíng)業(yè)稅之間的對(duì)比。③、通過報(bào)表附注“ 應(yīng)收帳款 ”的披露，發(fā)現(xiàn)收回以前年度已計(jì)提的壞帳準(zhǔn)備，可能涉及到企業(yè)所得稅問題。涉及到企業(yè)所得稅檢查。如果=1 ，即表示該企業(yè)當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)等于收到的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金。附件二：指標(biāo)指標(biāo)31通過利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表，分析當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)與實(shí)際收到現(xiàn)金的差異。（5）對(duì)比結(jié)果，反映：① 可能存在的問題。③ 局限性：僅適用視同銷售金額較大和混亂成本期間嚴(yán)重時(shí)的情況。（四）教育費(fèi)附加指標(biāo)：目的：通過指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)繳納的教育費(fèi)附加對(duì)比，初步核實(shí)內(nèi)資企業(yè)教育費(fèi)附加繳納的情況。完整模型：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +（預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額）+ 其他應(yīng)付帳款——定金銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金建立房地產(chǎn)收入指標(biāo)3指標(biāo)32，如下：① 指標(biāo)31，按會(huì)計(jì)制度確認(rèn)收入，即當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款” ，在前期已確認(rèn)收入。 涉稅情況較為簡(jiǎn)單。⑶ 準(zhǔn)備約談內(nèi)容。③ 案件歸檔。二、具體應(yīng)用（一）評(píng)估工作專職評(píng)估人員利用新系統(tǒng)中評(píng)估模塊，選擇評(píng)估指標(biāo)對(duì)納稅情況和財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)分析。（五）假設(shè)疑點(diǎn)提出匯總從報(bào)表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未反映，假設(shè)涉稅疑點(diǎn)：⑴　董事會(huì)成員高薪。縱向?qū)Ρ燃{稅情況。資產(chǎn)負(fù)債率高，對(duì)金融機(jī)構(gòu)依賴程度大據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接使用金融機(jī)構(gòu)資金（含按揭貸款）占全部開發(fā)建設(shè)資金比例達(dá)50%左右，拖欠占用施工企業(yè)資金占比22%，平均資產(chǎn)負(fù)債率為72%，比工業(yè)企業(yè)高出16個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于第二類關(guān)系，值得注意的涉稅問題有兩點(diǎn)：一是自營(yíng)工程在銷售時(shí)，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)按“建筑業(yè)” 稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；二是存在自營(yíng)工程的企業(yè)，如果有代建工程項(xiàng)目，應(yīng)按“建筑業(yè)” 稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。很多國(guó)家將房地產(chǎn)稱為物業(yè)。第二類是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬獨(dú)立核算的物業(yè)公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理；第三類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營(yíng)物業(yè)管理。運(yùn)作流程：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)具有階段性和周期性特點(diǎn)，一般可分為開發(fā)建設(shè)和租售管理兩大階段。房產(chǎn)原值。⑷　建筑物開始使用。制作評(píng)估意見書：⑴ 企業(yè)基本情況① 企業(yè)概況：注冊(cè)時(shí)間、注冊(cè)地址、注冊(cè)資金、法人代表、聯(lián)系電話。（三）評(píng)估流程圖（如圖所示）：“SPSS應(yīng)用法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估工作中的應(yīng)用流程圖 納稅情況 評(píng)估模塊綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng) 財(cái)務(wù)報(bào)表 SPSS 企業(yè)基本情況 房地產(chǎn)信息網(wǎng) 銷售信息 評(píng)估意見書 評(píng)估環(huán)節(jié) 假設(shè)涉稅科目公眾網(wǎng) 項(xiàng)目信息 假設(shè)涉稅事項(xiàng) 審 批 審批案卷歸檔 案件報(bào)告書 約談處理 約談 約談?lì)A(yù)案 約談申請(qǐng) 審批 約談環(huán)節(jié) 案源評(píng)估意見書 轉(zhuǎn)入檢查第三節(jié) 系統(tǒng)預(yù)警法系統(tǒng)預(yù)警法即通過稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)內(nèi)建立的評(píng)估預(yù)警模塊對(duì)每期納稅人提供的納稅情況、財(cái)務(wù)報(bào)表，以及政府間共享信息，按照系統(tǒng)自有的程序（評(píng)估指標(biāo)）進(jìn)行處理，自動(dòng)篩選出假設(shè)涉稅疑點(diǎn)的納稅人以及對(duì)應(yīng)的交易事項(xiàng)、會(huì)計(jì)科目的評(píng)估方法。⑶ 宣傳稅法。（二）切入點(diǎn) 提供 約束 規(guī)范會(huì)計(jì)科目檢查通常涉及的稅種具體表現(xiàn)為：① 營(yíng)業(yè)稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目；② 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費(fèi)用超標(biāo)、費(fèi)用混列期間，混淆收入科目；③ 個(gè)人所得稅：報(bào)銷發(fā)票、產(chǎn)品視同銷售④ 城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用、房產(chǎn)長(zhǎng)期掛帳、未按規(guī)定記入房產(chǎn)。⑵　可能涉及的稅種。靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計(jì)報(bào)告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個(gè)銷售過程的年度情況進(jìn)行對(duì)比。③ 局限性：行業(yè)折扣不容易掌握，且適用單一品種銷售。（6）局限性：需要配合“應(yīng)付帳款” 明細(xì)帳，麻煩。如果1 ，即表示該企業(yè)當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)大于收到的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金。但可能涉及到企業(yè)所得稅問題。涉及到企業(yè)所得稅檢查。如果=1 ，即表示該企業(yè)當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)等于收到的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金。如果=1 ，報(bào)表附注中對(duì)“ 無形資產(chǎn)”的披露中，沒有本期轉(zhuǎn)出的無形資產(chǎn)的情況，應(yīng)計(jì)提稅金與實(shí)際計(jì)提稅金可能一致 ；否則又涉及到營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅問題。｛【現(xiàn)金流量表中“ 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金” — 報(bào)表附注中本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備 + （當(dāng)期發(fā)生未收回的“應(yīng)收帳款” —當(dāng)期收到前期發(fā)生的 “應(yīng)收帳款” ）】*5%/報(bào)表附注中應(yīng)交稅金中本期應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅｝⑵、當(dāng)期發(fā)生未收回的“ 應(yīng)收帳款 ”金額小于當(dāng)期收到前期發(fā)生的 “應(yīng)收帳款”金額。適用于商品流通企業(yè)以及房地產(chǎn)企業(yè)。比率B ≧95%，該指標(biāo)可能與實(shí)際相符。本年度上年度現(xiàn)金流量表中“ 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金” 　 　 　 　 　 　 減去：報(bào)表附注中本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備 　 　 　營(yíng)業(yè)收入的收入 *5% 　 　 　 　 　 　 　 　 　 報(bào)表附注中應(yīng)交稅金中本期應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　比率=營(yíng)業(yè)收入*5% / 報(bào)表附注中應(yīng)交稅金中本期應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 　 　 　 　 　 DIV/0!適合指標(biāo)3中1的情況，且當(dāng)期收到前期發(fā)生的“ 應(yīng)收帳款” 金額，在當(dāng)期確認(rèn)收入。③、以上不是，則需要進(jìn)一步核對(duì)企業(yè)的企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅?？赡苌婕暗綘I(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅問題。如果企業(yè)沒有收回以前年度已計(jì)提的壞帳準(zhǔn)備，則企業(yè)帳務(wù)處理存在疑點(diǎn)。④、發(fā)現(xiàn)以上都不是，則企業(yè)帳務(wù)處理存在疑點(diǎn)。四、收入費(fèi)用指標(biāo)混淆費(fèi)用期間、固定資產(chǎn)改造，采用指標(biāo)11指標(biāo)112。（4）目的：判定視同銷售的情況。指標(biāo)6：（1）比率A：收入與成本的對(duì)比：① 模型利潤(rùn)表“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入” 利潤(rùn)表“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本” ② 目的：初步解決視同銷售和混亂成本期間的情況。靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計(jì)報(bào)告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個(gè)銷售過程的年度情況進(jìn)行對(duì)比。目的：主要是比較當(dāng)期企業(yè)取得的現(xiàn)金收入數(shù)和當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)。《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》銀發(fā)[2022]121號(hào)等規(guī)定的出臺(tái)，約束小企業(yè)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)；大中型企業(yè)具有專業(yè)的財(cái)務(wù)人員以及機(jī)構(gòu)，各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)較為齊全。⑵ 準(zhǔn)備提供資料清單。② 案件審批。 這種環(huán)境下，納稅評(píng)估較簡(jiǎn)化、效率較高，約談和評(píng)估工作分工較為清晰。土地增值稅匯總證明。確定主要經(jīng)營(yíng)收入來源以及其他情況。三、經(jīng)營(yíng)流程經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：投資量大，投資回收期長(zhǎng)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)為資金密集型行業(yè)，投資量大，除分散建設(shè)的單項(xiàng)工程外，多數(shù)企業(yè)進(jìn)行成片開發(fā)，一般采用分期分批、滾動(dòng)開發(fā)方式，從立項(xiàng)、規(guī)劃、征地、開工審批、建設(shè)、竣工交付使用、租售，直到實(shí)現(xiàn)投資回收和回報(bào)，要跨過幾個(gè)年頭，經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，收益集中在中后期。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中，二者的具體關(guān)系可分為兩類：一類是合同關(guān)系（委托、招標(biāo)等），一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)稱為開發(fā)商，將從事房屋施工建設(shè)的企業(yè)稱為建筑商或承包商；第二類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自營(yíng)工程，將建筑業(yè)的環(huán)節(jié)納入本企業(yè)之中。 房地產(chǎn)涉及的稅收主要有兩類，一類為財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)，即對(duì)房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進(jìn)行征稅，我國(guó)現(xiàn)在開征的房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（十六屆三中全會(huì)指出? 條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅?），以及將來可能開征的遺產(chǎn)稅的有關(guān)房地產(chǎn)稅目，均屬此性質(zhì)；第二類為流轉(zhuǎn)稅和所得稅性質(zhì)，指在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)及流通管理環(huán)節(jié)開征的各種稅，主要包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。對(duì)第三類關(guān)系，值得注意的涉稅問題是：兼營(yíng)物業(yè)管理的企業(yè)，有的同時(shí)兼營(yíng)餐飲、娛樂等服務(wù)項(xiàng)目，對(duì)其物業(yè)收入以及服務(wù)業(yè)的各項(xiàng)收入應(yīng)按相應(yīng)的稅目、稅率納稅。其中，開發(fā)建設(shè)階段又分為投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、施工建設(shè)三個(gè)時(shí)期，前期工作包括立項(xiàng)（取得項(xiàng)目審批書） 、規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得土地使用權(quán)、施工準(zhǔn)備等若干環(huán)節(jié)，主要審批事項(xiàng)集中在這些環(huán)節(jié)，有關(guān)審批管理流程見下圖（該流程圖非北京市審批流程圖，審批機(jī)構(gòu)和個(gè)別程序可能存在一定差異，僅供參考）：城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理流程租售管理階段分為租售和售后管理兩個(gè)時(shí)期。個(gè)人最高收入數(shù)及稅率、人次。⑸　不符合土地增值稅免稅標(biāo)準(zhǔn)。② 企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況：項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地址、項(xiàng)目取得方式、項(xiàng)目用途、開工時(shí)間、銷售方式、銷售時(shí)間、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價(jià)、配套設(shè)施、出租起始時(shí)間。一、環(huán)境適用（一）基礎(chǔ)資料較充分政府職能部門之間數(shù)據(jù)、資料實(shí)現(xiàn)共享，比如評(píng)估預(yù)警模塊可以在一定的時(shí)點(diǎn)自動(dòng)從已實(shí)現(xiàn)共享的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位取得納稅人的項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目進(jìn)展、項(xiàng)目銷售等必須的情況。⑷ 核實(shí)納稅人填寫的納稅情況報(bào)告表。在評(píng)估環(huán)節(jié)可能解決的問題：① 營(yíng)業(yè)稅：欠繳、視同銷售；② 企業(yè)所得稅：欠繳、視同銷售、費(fèi)用混列期間；③ 個(gè)人所得稅：產(chǎn)品視同銷售④ 城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅：房產(chǎn)自用 《征管法》第二十五條規(guī)定：納稅人必須依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)規(guī)定確定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)辦理納稅申報(bào)，保送納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表以及稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況需要要求納稅人報(bào)送的其他納稅資料。⑶　可能涉及需要進(jìn)一步核實(shí)的情況。（五）企業(yè)所得稅指標(biāo)目的：通過指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)繳納的