【正文】 　　第二十二條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會?！　〉谑鶙l 業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應當經(jīng)本小組專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主對公告內容有異議的，應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定是否采納并書面答復?！　∈状螛I(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔?！　〗值擂k事處（鎮(zhèn)人民政府）按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的指導、協(xié)助和監(jiān)督工作。對實名投訴、舉報實行限時回復，并對實名投訴、舉報人予以保密。　　第十條 符合業(yè)主大會成立條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內，組織成立業(yè)主大會籌備組?；I備階段發(fā)生訴訟、復議，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、復議和異議處理期間不包含在籌備期限內?！　〉诙?jié) 業(yè)主委員會　　第十八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。　　業(yè)主委員會逾期未能換屆改選的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導所在地的社區(qū)居（村）民委員會組織召開業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調解決?！　^(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在十五個工作日內將審查結果書面告知申請人；業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，應當責令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會設立業(yè)主共有資金基本賬戶后十五日內，物業(yè)服務企業(yè)撤銷業(yè)主共有資金專用賬戶，并將屬于業(yè)主共有的資金轉入業(yè)主共有資金基本賬戶?！　∥飿I(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會可以聘請第三方評估機構協(xié)助現(xiàn)場查驗?！　〉谖迨l 物業(yè)服務收費可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時進行勸阻、制止，并向相關部門和業(yè)主委員會報告?！　〕^一定額度的維修資金使用項目，應當采取招標投標、審價、監(jiān)理等方式，保障資金安全?！　〉诹邨l 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當配備專門的管理人員，并履行下列職責：　?。ㄒ唬┴撠煒I(yè)主委員會備案；　?。ǘ┙⑽飿I(yè)管理矛盾投訴調解機制，調解物業(yè)管理矛盾糾紛；　?。ㄈ┲笇?、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內業(yè)主組織開展業(yè)主大會籌備、業(yè)主委員會選舉、物業(yè)服務企業(yè)選聘等自治活動，組織成立物業(yè)管理委員會；　?。ㄋ模┲笇?、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內物業(yè)管理項目的移交和接管工作；　?。ㄎ澹┴熈钕奁诟恼蛘叱蜂N業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違法決定；　?。┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他職責。　　老舊住宅小區(qū)的范圍由市、區(qū)人民政府確定。有下列情形之一的，由相關行政主管部門按照下列規(guī)定進行查處：　　（一）違反第一項、第二項、第三項規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門依法查處；　?。ǘ┻`反第四項、第五項、第六項、第十二項規(guī)定的，由城市管理行政主管部門依法查處；　?。ㄈ┻`反第七項、第八項、第十一項規(guī)定的，由公安機關依法查處；　?。ㄋ模┻`反第九項、第十項規(guī)定的，由環(huán)境保護行政主管部門依法查處；　?。ㄎ澹┻`反第十三項規(guī)定的，由電力、通信行政主管部門依法查處。對于十名以上業(yè)主聯(lián)名、業(yè)主委員會、社區(qū)居（村）民委員會或者物業(yè)服務企業(yè)投訴、舉報的違法違規(guī)行為，有關行政主管部門應當于二個工作日內書面回復是否受理，并按時回復辦理情況。　　第六十條 本條例施行后的新建住宅項目，建設單位未按照本條例第九條的規(guī)定提出成立業(yè)主大會書面報告之前，住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的，應當由建設單位承擔維修責任?！　∨R時管理規(guī)約、管理規(guī)約對公共水電費用分攤方式有約定的，專業(yè)經(jīng)營單位可以按照其約定將公共水電費用分攤到每一戶業(yè)主。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當進行核查，并書面告知業(yè)主核查結果?！　∥飿I(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，造成業(yè)主損失的，應當承擔相應的法律責任?！　〕薪硬轵灪螅ㄔO單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。　　物業(yè)保修金交存期限為五年?！　”臼薪I(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，由市物業(yè)管理行政主管部門負責建設及維護?！　〉诙鶙l 物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織成立，由業(yè)主以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、公安機關、社區(qū)居（村）民委員會、建設單位等派員組成。　　第二十一條 業(yè)主委員會不得有下列行為：　　（一）阻撓、抗拒業(yè)主大會行使職權；　　（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料；　?。ㄈ┻`反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；　?。ㄋ模┐驌?、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人；　　（五）未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；　　（六）擅自動用住宅專項維修資金，侵占業(yè)主共有財產；　?。ㄆ撸┻`反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權，侵害業(yè)主合法權益的其他行為?！　I(yè)主小組作出的決定應當符合管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會作出的決定，并在作出決定后七日內告知業(yè)主委員會?！　∏翱顑热輵斣谑状螛I(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，公告時間不少于七日?！　〉诰艞l 符合業(yè)主大會成立條件的，建設單位應當向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料?！　〕青l(xiāng)建設、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、質量技術監(jiān)督、價格、人防、環(huán)境保護、水務等行政主管部門按照各自職責，做好物業(yè)管理相關工作?！　〉诹鶙l 本市建立物業(yè)服務第三方評估制度。　　籌備組人數(shù)應當為五至十三人的單數(shù)?！　〉谑龡l 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議?！　I(yè)主人數(shù)較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不選舉產生業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主委員會的職責?！　〉诙龡l 業(yè)主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內，將其保管的有關財務憑證、業(yè)主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）保管?！　〉诙邨l 物業(yè)管理委員會應當依法履行職責，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，就住宅小區(qū)共同管理事項征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。第三章 前期物業(yè)管理　　第三十三條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責?！　〉谌藯l 已交付使用物業(yè)業(yè)主總人數(shù)百分之十以上的業(yè)主，因對建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)的服務質量不滿意，要求物業(yè)服務第三方評估機構評估的，建設單位應當委托其與業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商選定的第三方評估機構，對物業(yè)服務企業(yè)的履約情況進行評估?！　I(yè)主大會成立、選舉產生業(yè)主委員會的，前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會備存承接查驗相關資料并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告?！　‰娞?、消防、監(jiān)控等共用設施設備無法正常使用的，原物業(yè)服務企業(yè)應當修復或者承擔相應責任。物業(yè)服務資金管理應當堅持公開、透明、質價相符的原則。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失；業(yè)主、物業(yè)使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會可以按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟?！　〉诹粭l 住宅專項維修資金的增值收益，除去業(yè)主房屋分戶滾存資金（利息）和必要管理費用外，剩余部分納入相應物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金統(tǒng)籌分賬。　　第六十八條 市、區(qū)相關行政主管部門應當按照各自職責，負責下列事項的管理工作：　?。ㄒ唬┏青l(xiāng)建設行政主管部門負責建設單位履行房屋工程質量、燃氣等監(jiān)督檢查；　　（二）規(guī)劃行政主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域的劃分、住宅加裝電梯的備案；　?。ㄈ┟裾姓鞴懿块T負責業(yè)主大會、業(yè)主委員會的備案；　　（四）城市管理行政主管部門負責違法建設、無照經(jīng)營、亂設攤點、占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹木，焚燒樹葉、垃圾或者其他廢棄物等監(jiān)督檢查；　　（五）公安機關負責依法查處住宅小區(qū)內影響公共安全、公共秩序的違法行為，對消防、監(jiān)控安防、養(yǎng)犬、車輛停放等開展監(jiān)督檢查，并協(xié)助開展房屋租賃監(jiān)督管理工作；　?。┵|量技術監(jiān)督行政主管部門負責電梯等特種設備安全運行監(jiān)督檢查；　?。ㄆ撸﹥r格行政主管部門負責物業(yè)服務收費監(jiān)督檢查；　　（八）人防行政主管部門負責人防工程設施違法行為監(jiān)督檢查；　?。ň牛┉h(huán)境保護行政主管部門負責違法排放水污染物、飲食服務業(yè)油煙污染等監(jiān)督檢查；　　（十）水務行政主管部門負責供水、排水等監(jiān)督檢查。　　第八十條 本條例適用范圍之外的物業(yè)管理及其監(jiān)督活動參照本條例執(zhí)行。　　第七十六條 業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第五十五條第一款規(guī)定，給他人造成損失的，依法承擔民事責任?！　∮嘘P行政主管部門在接到投訴、舉報后應當?shù)怯?，屬于本部門職權范圍的事項，應當受理，并在五個工作日內予以回復；不屬于本部門職權范圍的事項，應當及時移交給有權部門，接受移交部門對管轄權有異議的，由所在區(qū)人民政府指定管轄，不得再移交?！　∈茏屚恋氐淖≌飿I(yè)配置電梯的，建設單位應當在辦