【正文】 ，電話接聽工作有其他負責電話接聽的人員完成，事后當次即時補一次接待機會。如已購房客戶，在與A業(yè)務員首次成交后，再購買第二套單元時沒有找A業(yè)務員，而是與其它業(yè)務人員聯(lián)系或成交，則A業(yè)務員沒有任何傭金。房地產(chǎn)權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。 第十五條 土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。 第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。第十二條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。合同未作約定的，按以下原則處理：　　（一）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結算房價款；　　 （二）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產(chǎn)中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。登記表所填數(shù)字均保留兩位小數(shù)。（十一） 建筑物內(nèi)的技術層，層高超過2．2米的，應計算建筑面積。（五） 建筑物以內(nèi)的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。二、不計算建筑面積的范圍（一） 突出墻面的構件配件和藝術裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。（四） 最終計算成果均保留兩位小數(shù)。買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。平面圖應當標明詳細尺寸，　并約定誤差范圍。第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。 【章名】 第四章 房地產(chǎn)交易 【章名】 第一節(jié) 一般規(guī)定 第三十一條 房地產(chǎn)轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓、抵押。 第二十三條 下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥： （一）國家機關用地和軍事用地； （二）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地； （三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。 第三條 國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。四、 關于撞單客戶第一接待確認制，如之前來電、以來電接待人為準，如果客戶不記得接電同事轉到接訪組接待。l) 中介公司帶來客戶，中介費需預先約定，代理公司要親自帶客戶到現(xiàn)場并在第一時間做登記，要詳細寫明中介公司的名字及客戶名字，并由銷售經(jīng)理簽字確認，經(jīng)理不在現(xiàn)場由主管簽字并及時告知經(jīng)理。d) 前臺不許睡覺，坐姿端正。2. 報現(xiàn)場經(jīng)理或更高一級主管確認，決定退房。4. 與客戶商討并確定所有內(nèi)容。（11） 定金補足一、基本動作1. 將定金補足日及應補金額欄劃掉，注明實收數(shù)額及日期。2. 同總控表或向經(jīng)理確認客戶所要的單元可供銷售。 成交或未成交的真正原因。7. 對產(chǎn)品的解釋不應含有夸大、虛構的成分。二、注意事項1. 側重強調(diào)本樓盤的整體投資地段優(yōu)勢。（表單：來電登記、訪客接待安排）二、 銷售流程（簡化流程）接待客戶帶客戶參觀樣板房帶客戶參觀會所了解客戶具體選購單元深入洽談（表單：來訪客戶登記表、貴賓推薦書）誠意保留（按規(guī)范填寫購房《保留書》、折扣申請表，并到財務處交款）成 交 （按規(guī)范填寫認購書，并到財務處交款）簽 約 （預約客戶并通知發(fā)展商、律師樓等，陪同客戶完成預、銷售合同的簽定）辦理按揭（由律師安排按揭辦理事宜）付清全部樓款、及進戶費用，入?。?） 客戶接待規(guī)范及禮儀接聽電話禮儀一、處理接聽電話接聽電話禮儀服務標準目標語言紙筆要就手辦公臺上應預備好紙和筆兩響內(nèi)接聽任何電話響兩聲內(nèi)，立即接聽稱呼來電者詢問來電者姓名經(jīng)常稱呼來電者快捷專業(yè)電話服務；趕緊記下來電者姓名，經(jīng)常稱呼，令對方覺得自己重要。 建筑面積：指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和。（4）收樓與公司工程部、物業(yè)管理部門良好溝通，確?？蛻舻募皶r收樓與入住。 做好各崗位、各業(yè)務人員之間工作的協(xié)調(diào)，杜絕工作混亂。從而科學地綜合評估本次營銷推廣活動的得與失，成與敗并不斷總結和更進。（1） 項目計劃 銷售計劃均衡本項目供應、市場供給與需求情況，與發(fā)展商共同制定項目總體銷售期目標及分階段銷售目標，含各期銷售面積、單位售價、均價、銷售率、房源推量、資金回籠計劃及補充應變措施等。銷售經(jīng)理是銷售案場的最高負責人，直接負責推銷售及其推廣，對下屬各級銷售人員及行政、客戶服務人員行使管理和導權、負責各項目管理制度的直接監(jiān)督及執(zhí)行。功能體系結構如圖二。 人員定崗，以現(xiàn)有人力資源為基礎，指定人員擔任不同工作崗位。 崗位輪換培訓在條件許可的情況下，對人員實行崗位輪換培訓。 確定合同文字及附件內(nèi)容，形成合同標準文本。 協(xié)助銷售助理完成疑難客戶的簽約解說、引導、說服工作，確?？蛻粽_及時簽訂預售合同。 使用面積：住宅各層平面中直接供住戶生活起居所使用的凈面積之和。 陽臺面積計算：封閉式陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。4. 沒有客戶時，也應注意現(xiàn)場整潔和個人儀表，以隨時給客戶良好印象。4. 向客戶推薦戶型時以候選單位以2戶為好，盡量不要超過3戶。2. 填寫重點：216。3. 注意追蹤方式的變化：打電話，寄資料，上門拜訪，邀請參加促銷活動等。5. 折扣或其他附加條件，應報現(xiàn)場經(jīng)理同意備案。（13） 簽訂合約一、基本動作1. 恭喜客戶選擇我們的房屋。8. 若客戶的問題無法解決而不能完成簽約時，讓客戶先請回，另約時間，以時間換取雙方的折讓。將與工作無關的私人物品放在公司規(guī)定的地方。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)罰款20元。g. 銷售代表在原項目的客戶來現(xiàn)場，如未指定該銷售代表接待（并且該銷售代表到本項目后，未曾與該客戶聯(lián)系過。 本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。 直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規(guī)定的權限，由直轄市人民政府規(guī)定。 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。（二） 面積計算以平方米為單位。（五） 用深基礎做地下架空層加以利用，層高超過2．2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。（七） 單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。（十四） 突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。七、 本規(guī)定由北京市房地產(chǎn)勘察測繪所負責解釋。（二） 準備作業(yè)工具，外業(yè)測量必須使用檢驗合格的測量工具。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。本辦法所稱商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。 第二十八條 國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設居民住宅。 第十八條 土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發(fā)。 【章名】 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)用地 第一節(jié) 土地使用權出讓 第七條 第七條 土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。層高。c. 輪休銷售代表的客戶來訪，則該客戶由銷售主管負責接待，銷售主管輪休或有其他工作時，由該組最后一位排序者代為接待。g) 銷售人員休息日要打開手機，違者警告，并處以50元罰款。如遇沖突以公司員工手冊為準。2. 事先分析簽約時可能發(fā)生的問題，向現(xiàn)場經(jīng)理報告，研究解決的辦法。3. 將詳盡情況向現(xiàn)場經(jīng)理匯報備案。9. 再次恭喜客戶。（9） 客戶追蹤一、基本動作1. 繁忙間隙，按客戶等級與之聯(lián)系，并隨時向現(xiàn)場經(jīng)理口頭報告。3. 對有意的客戶再次約定時間。4. 針對客戶的疑惑點，進行相關解釋，幫助其逐一克服購買障礙。（3） 迎接客戶一、基本動作1. 客戶進門，每一個看見的銷售人員都應主動招呼“歡迎光臨”，提醒其他銷售人員注意。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。216。 （4）現(xiàn)金管理監(jiān)督出納做好財務收受保管，報表編制、核對等工作。3. 評估時間周期 客戶效應評估及廣告效益評估一般以一個廣告到下一個廣告之前為一個自然評估期。l 推廣計劃根據(jù)總體推廣計劃、下月銷售計劃提出月度推廣修正計劃。行政、客戶服務人員組成包括銷售助理、出納、其他輔助人員，輔助銷售經(jīng)理、銷售人員完成銷售工作。營銷管理綱要為了順利實現(xiàn)項目的既定銷售計劃，有必要建立一個完整的，富有卓越工作效率的的營銷管理體系，通過項目組（銷售部）與部門內(nèi)及其它外部公司的緊密配合，使整個營銷管理體系正常運作，發(fā)揮組織銷售、指導銷售、控制銷售、調(diào)整銷售的作用，進而保證銷售計劃和銷售目標的順利實現(xiàn).本篇主要闡述項目組（銷售部）日常業(yè)務的組織管理及人力資源管理；計劃任務制定；推廣控制及評估；銷售管理與協(xié)調(diào)；信息反饋；簽約及后續(xù)工作等七大管理要素的功能和協(xié)調(diào)配合。銷售人員銷售部全體銷售人員，職責：產(chǎn)品介紹、客戶接洽、促成銷售、相關銷售手續(xù)的辦理及售后服務。 項目月度計劃l 銷售計劃根據(jù)總體銷售目標、上月銷售情況提出下月銷售情況預測，并提供現(xiàn)場戰(zhàn)術執(zhí)行意見，下月工作按計劃嚴格實施。評估分析的要點：1. 客戶效應（結合《來訪客戶登記表》、《來電登記表》及其它銷售原始表單）1) 客戶接待量及來訪客戶性質2) 認知途徑3) 客戶來源地4) 客戶需求